连云港住宅市场概况
连云港市宏观环境发展概况
连云港市宏观环境发展概况一、连云港市（一）、战略定位：1. 亚欧大陆桥的东头堡连云港作为亚欧大陆桥的东头堡，是这条连接东亚、欧洲与中东地区的运输大动脉上重要的国际运输枢纽。
连云港市同时也是陇海--兰新铁路沿线11个省市自治区最近的出海口，将成为整个陇海经济带对外开放的重要构成部分。
2．大东北亚经济圈位于东北亚经济圈的最南端的连云港，随着海陆联运枢纽港的地位日益显现，经济战略地位也将进一步提高。
连云港能够利用世界范围的结构调整与产业升级，全球经济一体化，区域经济一体化的进展趋势，重新调整自身定位，进一步提高在中国东部沿海城市中的地位。
3．渤海，长三角经济圈，徐连经济带连云港在渤海经济圈与长三角经济圈辐射带的交汇处，随着经济圈中心城市的迅猛进展，大量产业面临着转移扩散到苏北地区的趋势，连云港将凭借其大陆桥东头堡的港口优势，以徐连经济带为依托，成为整个苏北经济进展的发动中心。
徐连经济带：包含徐州、连云港两市及所辖9县，土地面积与人口占全省的20%左右。
连云港港口作用的发挥制造业将成为港口进出货物的重要依托。
4．连云港市进展目标：将徐连经济带建成经济实力雄厚，产业结构优化，市场竞争力强与经济发达地区，使该地区在陇兰经济中内联外引的枢纽地位加强。
徐州都市圈：包含徐州市，宿迂市及其所辖县市，安徽、山东、河南部分市县。
徐州都市圈与徐连城镇进展轴要加强长三角与环渤海经济圈的产业，技术扩散与转移；进展承东启西、南引北联的区位优势，加强各城市间优势互补；为国家中西部地区开发开放服务，充分发挥苏北地区后发优势。
（二）、连云港概况1．连云港区域概况连云港市，江苏省辖地级市。
位于江苏省东北部，东经118度24分－119度48分与北纬34度－35度07分之间，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、淮阴市沐阳县毗邻；南与淮阴市涟水、盐城市响水县相连,东西长129公里，南北宽约132公里，土地总面积7444平方公里，水域面积1759.4平方公里。
江苏连云港住宅楼造价指标
江苏连云港住宅楼造价指标在房地产行业中，了解住宅楼的造价指标对于开发商、建筑商以及购房者来说都具有重要意义。
江苏连云港作为一个快速发展的城市，其住宅楼的造价指标也受到了多种因素的影响。
本文将对江苏连云港住宅楼的造价指标进行详细的分析和探讨。
一、土地成本土地成本是住宅楼造价的重要组成部分。
在江苏连云港，土地价格因地理位置、土地用途、土地出让方式等因素而有所不同。
市中心繁华地段的土地价格通常较高，而郊区或新兴发展区域的土地价格相对较低。
此外，土地出让方式（如招标、拍卖、挂牌等）也会对土地成本产生影响。
二、建筑安装工程费用1、基础工程基础工程的造价取决于地质条件、基础形式（如桩基础、筏板基础等）以及基础的深度和面积。
在连云港，由于地质情况的差异，基础工程的造价可能会有较大的波动。
2、主体结构主体结构的造价主要包括钢筋、混凝土、砌体等材料的费用以及施工费用。
目前，常用的结构形式有框架结构、剪力墙结构等，不同结构形式的造价也有所不同。
3、建筑装饰建筑装饰包括外墙装饰、内墙装饰、地面装饰等。
外墙装饰材料如面砖、涂料等的选择会影响造价；内墙装饰的材料种类繁多，如乳胶漆、壁纸等；地面装饰则有地砖、木地板等多种选择，不同的材料和工艺都会导致造价的差异。
4、给排水工程给排水工程包括供水系统和排水系统。
供水系统的管材、阀门等设备的质量和品牌会影响造价；排水系统的管道材质和施工难度也会对造价产生影响。
5、电气工程电气工程包括照明、插座、弱电系统等。
电线电缆的规格、品牌，以及配电箱、开关插座的质量和档次都会使造价有所不同。
6、暖通工程暖通工程包括采暖、通风和空调系统。
采暖方式（如地暖、暖气片等）的选择，通风设备和空调系统的品牌和型号都会影响造价。
三、设备及工器具购置费用1、电梯住宅楼通常需要安装电梯，电梯的品牌、型号、速度、载重量等因素会影响其价格。
2、消防设备消防设备如消火栓、自动喷水灭火系统、火灾报警系统等的配置和品牌会对造价产生影响。
连云港城区现状分析报告
连云港城区现状分析报告1. 引言连云港位于江苏省东北部沿海地区，是中国的重要沿海开放城市之一。
连云港城区是该市的中心区域，也是政治、经济、文化的中心。
本报告将对连云港城区的现状进行分析，包括城市规划、交通状况、人口分布、经济发展等方面。
2. 城市规划连云港城区的城市规划以合理布局、绿化环境为特点，形成了一种现代化的城区格局。
城区的主要建筑遵循人性化原则，高楼大厦和低层建筑相结合，形成了多层次的城区景观。
同时，城市规划还注重保护历史文化遗产，将传统建筑与现代化设施相结合，营造了浓厚的历史氛围。
3. 交通状况连云港城区的交通状况较为便捷。
城区有完善的市内交通网络，包括公共汽车、地铁、出租车等，方便市民出行。
此外，连云港还是一个重要的交通枢纽，拥有多条高速公路和铁路通往临近城市和其他省份，方便货物运输和人员流动。
4. 人口分布连云港城区的人口分布相对集中。
由于城市的发展和就业机会的增加，吸引了大量人口涌入城区。
主要的居住区集中在城区中心以及周边的新开发区，这些区域拥有较好的生活配套设施和便利的交通条件。
5. 经济发展连云港城区的经济发展迅速。
作为一个沿海城市，连云港具有得天独厚的地理位置和丰富的资源优势。
城区以港口经济为主导，通过港口货运、航运等业务发展，形成了独特的经济发展模式。
此外，城区还发展了制造业、物流业、旅游业等多个产业，不断推动城市经济的发展。
6. 环境保护连云港城区注重环境保护，着力改善城市生态环境。
城区大力推行生活垃圾分类，加大环保设施建设，提高生态环境质量。
同时，城区还积极推进绿色出行，加强污染治理，确保城市环境的可持续发展。
7. 社会事业连云港城区重视社会事业的发展。
城区拥有多所优质的学校、医院、文化艺术机构等社会服务设施，为市民提供良好的教育、医疗和文化娱乐服务。
城区还积极推动文化产业发展，在保护传统文化的同时，打造了一批具有影响力的文化品牌。
8. 问题与挑战尽管连云港城区在经济发展、城市规划等方面取得了显著成就，但也面临一些问题与挑战。
连云港房地产调研报告
连云港房地产调研报告
《连云港房地产市场调研报告》
近年来，连云港房地产市场一直备受关注，随着城市的发展壮大，房地产行业也在不断升温。
为了全面了解该市场现状以及未来发展趋势，我们对连云港市的房地产市场进行了深入调研，并得出了以下结论。
首先，连云港房地产市场整体呈现出稳中有升的态势。
由于其地理位置优越，城市基础设施不断完善，吸引了大量投资者和购房者的关注。
特别是近年来政府出台了一系列扶持政策，如购房补贴和税收优惠等，进一步刺激了市场的活跃度。
其次，从市场需求角度看，连云港正逐渐成为人们理想的居住城市。
随着城市化进程的加快，不少人开始选择在连云港购房置业。
特别是受到城市优美环境和政策支持的吸引，职业人士和退休人群纷纷选择连云港作为他们的理想居住地。
然而，尽管市场需求旺盛，但连云港房地产市场也面临着一些挑战。
首先是市场泡沫风险的存在，随着市场火热，房价的快速上涨，很容易导致市场泡沫的产生，一旦泡沫破裂，将带来不小的经济风险。
其次是市场调控政策的不确定性，政府不断调整房地产市场的政策，给投资者带来了一定的不确定性，增加了市场经营的风险。
综合以上分析，连云港房地产市场正处于兴旺发展的阶段，但也需要加强市场监管，防范市场泡沫的风险，并且加大对市场
调控政策的明确性和稳定性，以确保市场的健康发展。
同时，投资者在参与市场时也应该理性投资，避免盲目跟风，以免造成不必要的损失。
连云港房地产调研报告
连云港房地产调研报告连云港是中国江苏省的一个重要港口城市，也是中国沿海地区的经济中心之一。
在过去几年里，连云港的房地产市场一直保持稳定增长的态势。
下面是一份关于连云港房地产市场的调研报告：一、市场概况：连云港的房地产市场呈现出稳定增长的趋势。
根据最新的数据统计，连云港的房地产销售额连续多年保持在高位，房价也在稳步上涨。
尤其是近年来，随着政府对房地产市场的调控政策的实施，连云港的房地产市场呈现出更加健康和稳定的状态。
二、市场热点区域：连云港的房地产市场的热点区域主要集中在市中心和沿海地区。
市中心的房地产项目以商业和住宅为主，受到了来自企事业单位和城市中产阶级的青睐。
沿海地区主要是以度假村和高端别墅项目为主，吸引了许多投资者和富裕人群。
三、投资前景：连云港的房地产市场发展前景广阔。
随着城市经济的不断发展和人民生活水平的提高，对于住房需求的增加将会带动房地产市场的进一步发展。
此外，连云港地理位置优越，交通便利，对外开放程度高，也为房地产市场的发展提供了良好的环境和机遇。
四、风险与挑战：虽然连云港的房地产市场发展潜力巨大，但也存在一些风险与挑战。
首先，政府对房地产市场的调控政策可能会影响市场需求和价格。
其次，由于房地产市场竞争激烈，开发商之间的价格战可能导致市场的不稳定和波动。
同时，房地产市场的投资风险也需要投资者谨慎考虑。
五、建议：根据对连云港房地产市场的调研分析，我们给出以下建议：1. 投资者应该注重市场调控政策的变化，并掌握市场信息，在合适的时机进行投资。
2. 投资者应该关注市中心和沿海地区的热点项目，并进行风险评估和收益预测。
3. 投资者应该选择有信誉和经济实力的开发商合作，避免投资风险。
4. 政府和企业应加大对房地产市场的监管力度，确保市场的健康和稳定发展。
综上所述，连云港的房地产市场发展前景广阔，但也存在一些风险与挑战。
投资者应该根据市场调控政策和市场需求的变化，谨慎进行投资。
同时，政府和企业应加强对房地产市场的监管，确保市场的健康和稳定发展。
连云港房地产调研报告
连云港房地产调研报告
一、房地产市场概况
1.1 宏观经济环境对连云港房地产市场的影响分析1.2 连云港房地产市场供需情况分析
1.3 连云港房地产市场价格走势及预测
二、连云港房地产市场主要区域分布情况
2.1 连云港市区房地产市场分析
2.2 连云港近郊房地产市场分析
2.3 连云港新开发区房地产市场分析
三、连云港房地产市场调控政策分析
3.1 连云港市土地供应政策分析
3.2 连云港市购房政策分析
3.3 连云港市楼市调控政策效果分析
四、连云港房地产开发企业竞争格局分析
4.1 连云港房地产开发企业数量及规模分析
4.2 主要房地产开发企业市场占有率分析
4.3 连云港房地产开发企业产品特点分析
五、连云港房地产市场发展前景展望
5.1 连云港房地产市场发展趋势预测
5.2 连云港市未来房地产投资机会分析
六、连云港房地产市场投资风险评估
6.1 连云港房地产市场投资风险因素分析
6.2 连云港房地产市场投资评估及建议
七、连云港房地产市场调研总结
7.1 连云港房地产市场发展优势总结
7.2 连云港房地产市场存在问题及改进建议。
连云港房地产市场报告_2007年
连云港房地产市场报告_2007年连云港市房地产市场报告一、城市概况连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。
连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一，地理位置十分优越。
总面积7444平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里，市区建成区面积65平方公里。
下辖东海、赣榆、灌云、灌南４县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，2005年末，全市户籍总人口为472.18万人。
新浦区为市政府所在地。
连云港是全国十大海港之一，同时也是中国五大交通枢纽之一。
港口作为一种资源是连云港市最具有特色的一大优势，同时连云港又拥有辽阔、稳定的经济腹地，即整个“陇海--兰新”经济地带，对中国腹地丰富的物产资源及广大的消费市场有着较强的凝聚力和消化力，以港口为中心的海陆空立体交通网络已经初步形成，将成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港。
二、城市规划1、东部城区规划——建设国际化海滨城市东部城区是连云港港口优势最为集中的地方，新的东部城区将按照沿海伸展、组团递进、带状发展的格局推进，由内至外形成港湾服务区、中央商务区、滨海居住区、高新产业区、外围产业区五个层次和多个组团，东部城区逐步建设成为江苏省的国际商务次中心、高端旅游度假区、产业发展及配套服务核心区，从而打造一个组团式的国际化海滨城市。
2、产业布局规划——搭建生产力发展平台①沿海产业走廊以市开发区为中心，以现有一定基础的赣榆经济开发区、海洋开发区、灌南的堆沟化学工业园为基础，再行布点燕尾港，徐圩、板桥，海头、柘汪产业区，形成沿海产业走廊，见下图：②沿东陇海线产业走廊以市开发区为主轴，着力提升海州、东海都市型工业园区，形成沿东陇海线产业走廊，见下图：3、港口功能布局规划——构筑组合型深水大港利用绵长的岸线资源，依据规划和现状条件，建设亿吨大港，充分发挥港口的龙头带动作用，提升整个区域经济实力，见下图：三、土地市场2002年，连云港市国土资源局及其下属的土地收购储备中心，开始对土地实行有计划有步骤的供应，土地出让主要采取协议出让、拍卖出让、招标出让及挂牌出让等几种方式。
连云港房地产调研报告
连云港房地产调研报告连云港位于江苏省东北部，是中国沿海地区重要的港口城市之一。
近年来，连云港的房地产市场发展迅速，房价逐渐上涨，吸引了大量的投资者和购房者。
本文将对连云港房地产市场进行调研，对其发展情况进行分析。
一、市场供需状况连云港的房地产市场供需状况相对平衡。
根据调查数据显示，目前主要的购房人群为刚需和改善型购房者，而投资客相对较少。
这意味着在连云港的房地产市场中，买房主要以自住为主，而非投资目的。
二、房价分析目前，连云港的房价呈现逐年上涨的趋势。
尤其是城市核心区和核心商圈的房价，上涨幅度更为显著。
房价上涨的主要原因是土地供应有限，和市场需求的增加，尤其是城市化进程加快带动了人口流动和购房需求的增加。
三、楼盘调研本调研对连云港市区多个楼盘进行了实地考察和相关数据调查，并采访了部分购房者。
调研发现，连云港的楼盘大多数集中在新市区和发展区，其中以高层公寓为主。
这些楼盘多样化的户型和配套设施吸引了不少购房者的关注和购买意向。
四、政策因素连云港的房地产市场发展受到政府政策的影响较大。
政府对于房地产市场的调控政策主要包括限购、限贷、限价等一系列措施。
这些政策的出台在一定程度上抑制了房价的过快上涨，维护了房地产市场的稳定和可持续发展。
五、投资建议基于对连云港房地产市场的调研，我们对投资者提出以下建议：1. 对于刚需购房者来说，购买符合自身需求的商品房是较好的选择，可以获得安居乐业的家庭环境。
2. 对于投资购房者来说，需要根据市场走势和政策情况，选择潜力较大的区域和楼盘进行投资，同时要注意风险控制，避免投资过度集中和过分投机。
3. 需要密切关注政府的调控政策和供需状况的变化，及时调整自己的投资策略。
综上所述，连云港的房地产市场目前呈现出供需相对平衡、房价逐年上涨的趋势。
对于购房者来说，应根据个人需求选择适合自己的房产，并密切关注市场和政策的变化。
对于投资者来说，需要谨慎选择投资标的，避免过于集中和过度投机。
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连云港概况
连云港位于江苏省东北
部，总面积７４９９平方公
里，市区面积８８１平方
公里，下辖四县、四
区，２００４年末，全市总
人口达到４６８．８１万人，
其中市区人口６６．６２万
人。
宏观部分
影响城市房地产市场发展的因素众多，本报告从宏观经济、人口、收入水平、规划和房产投资、供销等方面进行初步讨论。
ü
ＧＤＰ在２００３年以来呈现加速增长的趋势，２００４年增幅更达１８．６％，人均ＧＤＰ达到８８８１元；ü全市三次产业结构比例调整微弱，依然在２０：４５：３５上下徘徊；
ü
招商引资成效不大，外商投资企业数量增长缓慢，几年来基本上在１１０家左右。
经济发展状况
——稳步增长的城市经济，为房地产市场规模的持续增长提供
了经济支撑。
人民生活状况
——稳步提高的人均收入、消费水平，为房地产市场的发育、住宅的消费增长提供可能。
２００１年以来，连云港市居民人均收入、消费水平稳步提高。
至２００４年底，人均年可支配收入达到８８７２元，较上年增长１４．０％，2004年全市居民人均消费支出6218元，较上年增长7.8% ；
居民储蓄存款余额从２００１年的１２９．３亿元增长到２００４年的２１２亿元，但增幅在不断降低；
城市居民家庭人均住房总使用面积从２００１年的１３．２平方米增长到２００４年的２３．５平方米；
随着收入的提高，私家车保有量以３０％的增幅大幅增长，截止２００５年５月，连云港市私家车保有量已经达到７０００余辆。
城市规划
ü城市定位为品位高雅，优美舒适，最佳人居的城市；依山傍海的“山水城市”；
ü到２０１０年，连云港规划城市建设用地９４．８４平方公里，形成１３个居住区、９个工业区、４个仓储区；
ü到２０１０年，市区规划总人口１０９万人，城市人口８８万人；
ü到２０２０年，三次产业结构调整到７：５０：４３，进入工业化中后期。
房地产投资额
住宅供销状况
小结
２００１年以来，连云港总体经济状况发展良好，主要经济指标稳步提高，但增速缓慢，尤其是经济结构调整变化微弱，房地产行业持续较热。
按照连云港市２０１０年规划目标，其市场潜力还有充分挖掘余地。
住宅市场概述
ü住宅市场供销两旺；
ü住宅价格一路飚升（２００１年１１６３元／平方米－目前２３００元／平方米）；
ü精装修房刚刚兴起，基本上是单身公寓（均价在３１００－３４００元／平方米）；ü热销户型集中在９０－１２０平方米的２室２厅１卫和３室２厅１卫，总价在
２０－３０万之间；
ü未来两年内将有多个上规模的住宅项目面市，供应量较大。
区域市场分析
p宋跳高新区介绍
p市场分析
宋跳开发区现状
p该区位于连云港市的东郊，紧靠中心城区新浦，距市中心３公里，目
前已开发５．７４平方公里；
p宁连一级公路和３１０国道的起点位于
园区内，并毗邻连徐、同三和京沪
高速公路，园区的东侧是通向港口
的新港城大道，西侧是陇海铁路，
距新浦东站（货站）约８００米；
p现有各类工业企业６０余家，其中
外资企业１２家，累计实际利用外资达１亿多美元，包括如罗盖特、华威电子、如意集团等知名企业。
p宋跳开发区规划
Ø以现有机构为基础，以新海城区的商贸、金融、人才、信息、科技、卫生、教育等资源为支撑，引进技术和资金，建成产学研一体化的高新技术产业基地。
Ø为
Ø进一步促进高新区的快速发展，努力延长产业链，形成集聚效应，大力发展园中园，主要加强复合材料园、硅材料产业园、民营经济园的发展。
p市场分析
旺旺家园
开发商：旺旺集团
地址：在本案的正东面，仅一路之隔
占地面积：约５００亩
项目现状：项目一期于２００５年５月开工建设，规划由３０栋多层和１３栋小高层组成，主力户型是３室２厅２卫，面积以１３０平米为主，将于０５年年内封顶，０６年中旬面市销
售，０６年年底竣工交付。
二期约７０余栋，预计总体上市量在６０万平米左右。
三兴项目
开发商：连云港三兴房产开发
地址：地处锋尚项目地以东，与旺旺家园相邻
占地面积：约１６０亩
项目现状：目前仅是平地还没有开工建设，预计上市量在１０万平米左右。
小结
发展中的东区，属于工业区，距离市区较远，交通不便，目前无任何生活配套设施。
迄今已经入住企业多以生产复合材料、硅材料、食品添加剂等企业为主，对未来居住有负面影响。
结论
连云港住宅市场整体上正处于高速增长期，高科技住宅产品填补了市场空白，差异化优势明显，消费者接受度较高；高跳区为工业区，交通与相关生活配套非常匮乏，导致区域的接受度很低，未来区域内普通住宅供应总量较大，会大大增加区域的人气和居住氛围。
另外，南京中原有详细的连云港消费者调研，
有需要请联系
南京中原发展研究中心
高级主任张君（０２５）８６０８３７１０ 内线１５６。