客户细分及客户定位讲解.pptx
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客户细分及客户定位.pptx
未来预期良好土地 大环境优质土地
细分客户需求价值链排序
客户分类
第一需求 40%
第二需求 25%
第三需求 15%
第四需求 10%
第五需求 10%
富贵之家 景观环境 区位价值 文体设施 教育设施 商/医设施
社会新锐 便利与区位 商医设施 文体设施 教育设施 景观环境
望子成龙 教育设施 景观环境 文体设施 商/医设施 中心区位
--生命阶段与收入 矩阵结合了对人 的行为分析与购买 能力的分析，是划 分目标客户群的根 本基础
万科的客户细分
经济实力
富贵之家
孩子三代
后小太阳
小太阳 社会新锐
健康养老
务实之家
家庭生命周期
细分人群的定义
青年家庭 青年之家1：年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无子、 无父母） 青年之家2：年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩 子、无父母） ，老人为子女购房，且不和子女居住， 称为为青年之家2 青年持家：年龄25-34岁或者已经结婚的青年 + 父 母
客户细分及客户定位
市场研究部
内容大纲
客户定位 客户细分
客户定位
客户定位的意义
客户定位就是为了找到目标客户群的需求， 并予以最大程度的满足，从而达到快速有 效销售的目的
客户定位工作内容
现阶段，客户定位就是在项目现有资源的 基础上，去发现和锁定目标客户群，了解 客户需求价值链，并进一步进行深化和满 足
通过工作、业余、在 途、居住等多方面的
因数考虑
潜在客户类型
客户地图
1.区域辐射 2.跨域移民 3.交通动线 4.价格挤压 3.人口导入
模拟客户地图 蓄水客户地图
区域偏好类型排序
客户类型 需求偏好 分布范围 组合结构
细分客户需求价值链排序
客户分类
第一需求 40%
第二需求 25%
第三需求 15%
第四需求 10%
第五需求 10%
富贵之家 景观环境 区位价值 文体设施 教育设施 商/医设施
社会新锐 便利与区位 商医设施 文体设施 教育设施 景观环境
望子成龙 教育设施 景观环境 文体设施 商/医设施 中心区位
--生命阶段与收入 矩阵结合了对人 的行为分析与购买 能力的分析，是划 分目标客户群的根 本基础
万科的客户细分
经济实力
富贵之家
孩子三代
后小太阳
小太阳 社会新锐
健康养老
务实之家
家庭生命周期
细分人群的定义
青年家庭 青年之家1：年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无子、 无父母） 青年之家2：年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩 子、无父母） ，老人为子女购房，且不和子女居住， 称为为青年之家2 青年持家：年龄25-34岁或者已经结婚的青年 + 父 母
客户细分及客户定位
市场研究部
内容大纲
客户定位 客户细分
客户定位
客户定位的意义
客户定位就是为了找到目标客户群的需求， 并予以最大程度的满足，从而达到快速有 效销售的目的
客户定位工作内容
现阶段，客户定位就是在项目现有资源的 基础上，去发现和锁定目标客户群，了解 客户需求价值链，并进一步进行深化和满 足
通过工作、业余、在 途、居住等多方面的
因数考虑
潜在客户类型
客户地图
1.区域辐射 2.跨域移民 3.交通动线 4.价格挤压 3.人口导入
模拟客户地图 蓄水客户地图
区域偏好类型排序
客户类型 需求偏好 分布范围 组合结构
第三章----客户细分与客户定位课件
• 他们愿意把产品推荐给其他人，乐意提供 反馈信息；
• 他们仅和汇丰银行做小笔交易，他们创造 的收入不尽人意。
PPT学习交流
31
案例 汇丰银行的客户区分
• D-小型（低忠诚度，低价值）
• 他们在汇丰银行有一些活跃的账户，使用 银行的一些产品和服务；
• 他们愿意支付的价格极富弹性，不愿意提 供反馈信息；
PPT学习交流
41
场景二
一年轻女子， 拿着小包
一对逛街的情侣
一里面穿绒衬衫， 外穿羽绒服 ，手拿
笔记本包的男子
人民广场
中午12:45
PPT学习交流
42
出租车司机慧眼挑选有价值的顾客
场景二：选择拿笔记本包的那个客人。因为在这个时刻拿 笔记本包出去的是公务拜访，很可能约的客户是下午两点 见面，车程约一小时。而那个年轻女子是利用午饭后的时 间溜出来买东西的，估计公司很近，赶着一点钟回到公司 上班。那对青年男女靠的那么近，手上没什么东西，一看 就是情侣，谈情说爱不需要坐车去很远。
不了多久这个行业的产品就会趋于一致。
2. 如果企业试图满足所有消费者的需求，最终的结果只能是所有 的消费者都不满意。
PPT学习交流
8
3、客户区分的意义
• 对企业来说，了解哪些客户是最有价值的， 或这些客户比那些客户更有价值，有利于企 业优先安排其资源，在竞争的市场环境里居 于更主动的地位。
• 对于那些能给企业带来更高回报率的客户， 分配相对多的时间、资源、付出更多的努力。
PPT学习交流
3
柯达的做法：
1. 柯达根据客户的收入水平和对照片质量的要求细分。
• 针对追求高品质成像效果的客户，推出“ultra flash”。 • 针对价格敏感的中低收入者，推出低价位的闪光性相机
• 他们仅和汇丰银行做小笔交易，他们创造 的收入不尽人意。
PPT学习交流
31
案例 汇丰银行的客户区分
• D-小型（低忠诚度，低价值）
• 他们在汇丰银行有一些活跃的账户，使用 银行的一些产品和服务；
• 他们愿意支付的价格极富弹性，不愿意提 供反馈信息；
PPT学习交流
41
场景二
一年轻女子， 拿着小包
一对逛街的情侣
一里面穿绒衬衫， 外穿羽绒服 ，手拿
笔记本包的男子
人民广场
中午12:45
PPT学习交流
42
出租车司机慧眼挑选有价值的顾客
场景二：选择拿笔记本包的那个客人。因为在这个时刻拿 笔记本包出去的是公务拜访，很可能约的客户是下午两点 见面，车程约一小时。而那个年轻女子是利用午饭后的时 间溜出来买东西的，估计公司很近，赶着一点钟回到公司 上班。那对青年男女靠的那么近，手上没什么东西，一看 就是情侣，谈情说爱不需要坐车去很远。
不了多久这个行业的产品就会趋于一致。
2. 如果企业试图满足所有消费者的需求，最终的结果只能是所有 的消费者都不满意。
PPT学习交流
8
3、客户区分的意义
• 对企业来说，了解哪些客户是最有价值的， 或这些客户比那些客户更有价值，有利于企 业优先安排其资源，在竞争的市场环境里居 于更主动的地位。
• 对于那些能给企业带来更高回报率的客户， 分配相对多的时间、资源、付出更多的努力。
PPT学习交流
3
柯达的做法：
1. 柯达根据客户的收入水平和对照片质量的要求细分。
• 针对追求高品质成像效果的客户，推出“ultra flash”。 • 针对价格敏感的中低收入者，推出低价位的闪光性相机
客户细分与客户定位47页PPT
39、 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
Thank you
客户细分与客户定位
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
Thank you
客户细分与客户定位
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
从客户细分到产品定位PPT课件( 77页)
• 第一，你的客户到底是谁？它们之间有什么不同？ • 你必须清楚地描述每一类客户，确保各细分客户内部具有相同或相似的特
征，但相互之间必须界限分明、严格区别。 • 第二，每一类客户的价值定位是什么？ • 你必须告诉客户你与别人有什么不同。通过鲜明的价值定位，使你的企业
与竞争对手严格区分开来，使顾客明显感觉和认识到这种差别，从而在顾 客心目中占有特殊的位置。 • 第三，你如何围绕客户细分和价值定位提供你的产品和服务？ • 以确保高质高效地提供个性化的产品和服务？
XX花城与市区内楼盘相比，性能价格比能够接受 环境绝对打动我，深圳我看就2个地方能买，除了华侨城，就是XXXX花城 当一把孝子，想要给父母一个好一点环境的社区 XX花城是一个能够让自己、太太、父母、女儿都开心的小区 总觉得自己是文化人，应该住有文化的房子 我来XX花城看过好多次，XX花城总在变、越变越好看 XX的物业管理好、XX公司的品牌 在这里住，每天就像度假一样 （老）XX花城挺充实，晨练、邻居打牌、聊天、看看孙子，挺好 物以类聚，朋友们都是社会活跃分子，氛围挺好
配套 生活 设施
小区 规模
售后 服务
建筑 外观
社区 文化 氛围
房地 产商 的品
保值 ／增 值潜
售前 服务
投诉 处理
XX住户
44 27 32 24 17 15 41 16 22 17 8 9 8 15 2 1 1
竞争对手住户 68 43 42 33 17 19 12 12 8 9 7 10 7 5 5 2 1
竞争研究
项目初步定位 产品测试
需求价值排序 产品设计流程
客户细分：传统的细分方法
练习和讨论：请按你的理解细分北京市的别墅潜在客户群
客户细分：传统的细分方法
征，但相互之间必须界限分明、严格区别。 • 第二，每一类客户的价值定位是什么？ • 你必须告诉客户你与别人有什么不同。通过鲜明的价值定位，使你的企业
与竞争对手严格区分开来，使顾客明显感觉和认识到这种差别，从而在顾 客心目中占有特殊的位置。 • 第三，你如何围绕客户细分和价值定位提供你的产品和服务？ • 以确保高质高效地提供个性化的产品和服务？
XX花城与市区内楼盘相比，性能价格比能够接受 环境绝对打动我，深圳我看就2个地方能买，除了华侨城，就是XXXX花城 当一把孝子，想要给父母一个好一点环境的社区 XX花城是一个能够让自己、太太、父母、女儿都开心的小区 总觉得自己是文化人，应该住有文化的房子 我来XX花城看过好多次，XX花城总在变、越变越好看 XX的物业管理好、XX公司的品牌 在这里住，每天就像度假一样 （老）XX花城挺充实，晨练、邻居打牌、聊天、看看孙子，挺好 物以类聚，朋友们都是社会活跃分子，氛围挺好
配套 生活 设施
小区 规模
售后 服务
建筑 外观
社区 文化 氛围
房地 产商 的品
保值 ／增 值潜
售前 服务
投诉 处理
XX住户
44 27 32 24 17 15 41 16 22 17 8 9 8 15 2 1 1
竞争对手住户 68 43 42 33 17 19 12 12 8 9 7 10 7 5 5 2 1
竞争研究
项目初步定位 产品测试
需求价值排序 产品设计流程
客户细分：传统的细分方法
练习和讨论：请按你的理解细分北京市的别墅潜在客户群
客户细分：传统的细分方法
客户分类(经典)PPT幻灯片课件
5
6
一. 客户类型分类
• 1.特征：做事积极、注重业绩成果、有效率、重个人英雄主
义、喜欢支配人、不受感情困扰、有时间观念、做事明快。
• 2.缺点：很难沟通、无法抗辩、不同情菜鸟。
• 3.解决方式：
(1).约时间要准时赴约。 (2).让对方做决定、下命令。 (3).说话不拖泥带水。 (4).表现出老鸟、英雄主义者。 (5).做事明快、积极。 (6).只有一次机会，不可答错。 (7).穿着正式、有自信并专业。 (8).先询问会谈时限、方式。 (9).提出二个解决办法让客户决定 (10).不畏惧冲突。
(1).投其所好，先附和、再切入主题。 (2).若要买就会买，但何时买、多少钱则不确定。 (3).若对方不喜欢产品或观念不同，用迂回战术， 因对方重感情。 (4).聊天多，在乎对谈时的态度与应对。
• 4.施压：诋毁。 9
一. 客户类型分类
• 孔雀型 ：（表现型）开创型→重创新、成
就←以赞服人
• 你的主要思路:充分的理解和赞美
2
客户类型分类 新客户的开发 失效客户重新开发 老客户二次开发
3
一.客户类型分类
4
一. 客户类型分类
• 在日常销售工作中.会和很多客户打交道,而
客户的性格,爱好等都不同.销售的成功,很大 的一部分是因为正确判断出客户的类型,从 而针对性的提出方案和解决办法.那么关于 客户的类型分类.在这我谈谈简单看法:
• 2.缺点：无时间观念。
• 3.解决方式：
(1).先自己掏心。 (2).鼓励客户多发表看法。 (3).拜访勤快、不必约时间，可直接拜访。 (4).不可攻击竞争者。 (5).同时推销公司形象。 (6).不可批评公司或发牢骚。 (7).要与客户合的来，使客户喜欢。
6
一. 客户类型分类
• 1.特征：做事积极、注重业绩成果、有效率、重个人英雄主
义、喜欢支配人、不受感情困扰、有时间观念、做事明快。
• 2.缺点：很难沟通、无法抗辩、不同情菜鸟。
• 3.解决方式：
(1).约时间要准时赴约。 (2).让对方做决定、下命令。 (3).说话不拖泥带水。 (4).表现出老鸟、英雄主义者。 (5).做事明快、积极。 (6).只有一次机会，不可答错。 (7).穿着正式、有自信并专业。 (8).先询问会谈时限、方式。 (9).提出二个解决办法让客户决定 (10).不畏惧冲突。
(1).投其所好，先附和、再切入主题。 (2).若要买就会买，但何时买、多少钱则不确定。 (3).若对方不喜欢产品或观念不同，用迂回战术， 因对方重感情。 (4).聊天多，在乎对谈时的态度与应对。
• 4.施压：诋毁。 9
一. 客户类型分类
• 孔雀型 ：（表现型）开创型→重创新、成
就←以赞服人
• 你的主要思路:充分的理解和赞美
2
客户类型分类 新客户的开发 失效客户重新开发 老客户二次开发
3
一.客户类型分类
4
一. 客户类型分类
• 在日常销售工作中.会和很多客户打交道,而
客户的性格,爱好等都不同.销售的成功,很大 的一部分是因为正确判断出客户的类型,从 而针对性的提出方案和解决办法.那么关于 客户的类型分类.在这我谈谈简单看法:
• 2.缺点：无时间观念。
• 3.解决方式：
(1).先自己掏心。 (2).鼓励客户多发表看法。 (3).拜访勤快、不必约时间，可直接拜访。 (4).不可攻击竞争者。 (5).同时推销公司形象。 (6).不可批评公司或发牢骚。 (7).要与客户合的来，使客户喜欢。
客户细分的内容课件
很少购买、使用产品或服务，对价格 非常敏感，对新产品的接受程度很低。
一般活跃客户
偶尔购买、使用产品或服务，对价格 相对敏感，对新产品的接受程度不高。
客户购买频率细分
01
02
03
高频率客户
在短时间内多次购买、使 用产品或服务，消费金额 较高，对价格不敏感。
中等频率客户
在一定时间内适度购买、 使用产品或服务，消费金 额适中，对价格有一定敏 感性。
客户细分是一种市场分析工具，可以帮助企业更好地了解客户需求、市场趋势和竞 争状况。
客户细分也可以帮助企业更好地制定营销策略和产品定位，提高客户满意度和忠诚度。
客户细分的必要性
客户细分可以帮助企业更好地了 解客户需求和市场趋势，提高市 场预测的准确性和营销策略的有
效性。
客户细分可以为企业提供更加精 准的市场定位和产品定位，提高
女性客户群体
关注美容、时尚、家居等领域， 注重情感和体验。
客户的职业细分
白领阶层
工作繁忙，对效率和质量有较高要求，对科技产 品和服务有较大需求。
蓝领阶层
注重实用性和价格，对传统产品和服务有较大需求。
学生群体
对新鲜事物和科技产品有浓厚兴趣，消费观念较 为前卫。
客户的收入细分
1 2 3
高收入阶层 注重品质和个性化服务，对高端产品和服务有较 大需求。
低频率客户
很少购买、使用产品或服 务，消费金额较低，对价 格非常敏感。
客户购买量细分
大额购买客户
每次购买、使用产品或服 务的数量较大，消费金额 较高，对价格不敏感。
中等购买量客户
每次购买、使用产品或服 务的数量适中，消费金额 适中，对价格有一定敏感性。
小额购买客户
第三章 客户细分PPT课件
告诉我。」 客户：「喔！请等等，12345678。」
可编辑课件PPT
9
客服：「陈先生您好，您是住在泉州街一 号二楼，您家电话是23939889，您的公 司电话是23113731，您的行动电话是 939956956。请问您现在是用哪一个电 话呢?」
客户：「我家，为什么你知道我所有的电 话号码?」
（四）退化期 客户保持的策略重点——
恢复客户关系和建立预警长效机制。
Ø 预警长效机制是指分析客户流失的原因，提出预防现 有客户流失的措施，做到以史为鉴，建立一个预防客 户流失的长效机制。
Ø 对于危机中的客户关系，企业必须做到纠正失误和提 供补偿。
可编辑课件PPT
17
对于自身的原因，企业应提前预警，及时识别客户 需求，调整产品或服务的内容；
客户：「喔！那我先去附近的提款机领钱。」
客服：「陈先生，根据您的记录，您已经超过今 日提款机提款限额。」
可编辑课件PPT
12
客户：「算了！你们直接把匹萨送来吧， 我这里有现金。你们多久会送到?」
客服：「大约三十分钟，如果您不想等， 可以自己骑车来。」
客户：「什么?你怎么知道我不是开车来」
客服：「是的！不过根据『AICCRM系统』 记录，您有糖尿病…………」
客户：「……………… 」晕倒！
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14
（三）稳定期 客户保持的策略重点是保持和维系客户
1、可以从经济、技术专利和契约三方面设置客户退出壁垒。 Ø 经济壁垒是指结束客户关系会给客户带来经济上的损失──
经济转移成本。 Ø 技术专利壁垒使客户对企业产品或服务产生一定的依赖性。 Ø 契约壁垒是通过与客户签订购销合同，产生一定的法律效
老客户阶段的特征是，用户的满意度、忠诚度和信 用度是企业关心的焦点，能否将此客户发展成为忠 诚客户。
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9
客服：「陈先生您好，您是住在泉州街一 号二楼，您家电话是23939889，您的公 司电话是23113731，您的行动电话是 939956956。请问您现在是用哪一个电 话呢?」
客户：「我家，为什么你知道我所有的电 话号码?」
（四）退化期 客户保持的策略重点——
恢复客户关系和建立预警长效机制。
Ø 预警长效机制是指分析客户流失的原因，提出预防现 有客户流失的措施，做到以史为鉴，建立一个预防客 户流失的长效机制。
Ø 对于危机中的客户关系，企业必须做到纠正失误和提 供补偿。
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17
对于自身的原因，企业应提前预警，及时识别客户 需求，调整产品或服务的内容；
客户：「喔！那我先去附近的提款机领钱。」
客服：「陈先生，根据您的记录，您已经超过今 日提款机提款限额。」
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12
客户：「算了！你们直接把匹萨送来吧， 我这里有现金。你们多久会送到?」
客服：「大约三十分钟，如果您不想等， 可以自己骑车来。」
客户：「什么?你怎么知道我不是开车来」
客服：「是的！不过根据『AICCRM系统』 记录，您有糖尿病…………」
客户：「……………… 」晕倒！
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14
（三）稳定期 客户保持的策略重点是保持和维系客户
1、可以从经济、技术专利和契约三方面设置客户退出壁垒。 Ø 经济壁垒是指结束客户关系会给客户带来经济上的损失──
经济转移成本。 Ø 技术专利壁垒使客户对企业产品或服务产生一定的依赖性。 Ø 契约壁垒是通过与客户签订购销合同，产生一定的法律效
老客户阶段的特征是，用户的满意度、忠诚度和信 用度是企业关心的焦点，能否将此客户发展成为忠 诚客户。
第三章客户细分(PPT36页)
客户：「你怎么知道我会喜欢吃这种的?」
客服：「喔！您上星期一在上海图书馆借了一本 《低脂健康食谱》。」
客户：「哎呀！好……我要一个家庭号特大匹萨， 要多少钱?」
客服：「嗯，这个足够您一家十口吃，六百九十 九元。」
客户：「可以刷卡吗?」
客服：「陈先生，对不起，请您付现，因为您的 信用卡已经刷爆了，您现在还欠银行十万四千八 百零七元，而且还不包括房贷利息。」
Ø 预警长效机制是指分析客户流失的原因，提出预防现 有客户流失的措施，做到以史为鉴，建立一个预防客 户流失的长效机制。
Ø 对于危机中的客户关系，企业必须做到纠正失误和提 供补偿。
对于自身的原因，企业应提前预警，及时识别客户 需求，调整产品或服务的内容；
对于客户的原因，当客户陷于危机，企业主动帮助 其渡过难关，赢得企业的长期利益；
客户：「喔！那我先去附近的提款机领钱。」
客服：「陈先生，根据您的记录，您已经超过今 日提款机提款限额。」
客户：「算了！你们直接把匹萨送来吧， 我这里有现金。你们多久会送到?」
客服：「大约三十分钟，如果您不想等， 可以自己骑车来。」
客户：「什么?你怎么知道我不是开车来」
客服：「根据『AICCRM系统』记录，您 有一辆摩托车，车号是GY-7878。」
从客户的需求和消费行为角度来看，客户生命周期 先后经历了潜在客户，新客户，老客户（包括忠诚 客户）三个发展阶段
潜在客户阶段的特征是，没有购买过企业产品，但 有可能以后购买，重点是了解与询问企业及其产品。
新客户阶段的特征是，客户需要逐步培养对该企业 的业务和产品的信心和信任感。
老客户阶段的特征是，用户的满意度、忠诚度和信 用度是企业关心的焦点，能否将此客户发展成为忠 诚客户。
客服：「喔！您上星期一在上海图书馆借了一本 《低脂健康食谱》。」
客户：「哎呀！好……我要一个家庭号特大匹萨， 要多少钱?」
客服：「嗯，这个足够您一家十口吃，六百九十 九元。」
客户：「可以刷卡吗?」
客服：「陈先生，对不起，请您付现，因为您的 信用卡已经刷爆了，您现在还欠银行十万四千八 百零七元，而且还不包括房贷利息。」
Ø 预警长效机制是指分析客户流失的原因，提出预防现 有客户流失的措施，做到以史为鉴，建立一个预防客 户流失的长效机制。
Ø 对于危机中的客户关系，企业必须做到纠正失误和提 供补偿。
对于自身的原因，企业应提前预警，及时识别客户 需求，调整产品或服务的内容；
对于客户的原因，当客户陷于危机，企业主动帮助 其渡过难关，赢得企业的长期利益；
客户：「喔！那我先去附近的提款机领钱。」
客服：「陈先生，根据您的记录，您已经超过今 日提款机提款限额。」
客户：「算了！你们直接把匹萨送来吧， 我这里有现金。你们多久会送到?」
客服：「大约三十分钟，如果您不想等， 可以自己骑车来。」
客户：「什么?你怎么知道我不是开车来」
客服：「根据『AICCRM系统』记录，您 有一辆摩托车，车号是GY-7878。」
从客户的需求和消费行为角度来看，客户生命周期 先后经历了潜在客户，新客户，老客户（包括忠诚 客户）三个发展阶段
潜在客户阶段的特征是，没有购买过企业产品，但 有可能以后购买，重点是了解与询问企业及其产品。
新客户阶段的特征是，客户需要逐步培养对该企业 的业务和产品的信心和信任感。
老客户阶段的特征是，用户的满意度、忠诚度和信 用度是企业关心的焦点，能否将此客户发展成为忠 诚客户。
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社 会 新 锐 29%
望 子 成
龙 31%
务实之家25%
……
社会新锐 健康养老 望子成龙 富贵之家 经济务实
青年之家 青年持家
养老一 养老二 小太阳 后小太阳 孩子三代
富贵一 富贵二
务实之家
更深层次变革客户细分角度：
不是身份，而是价值观 经济基础
……
经济实力
……
居住 投资 过渡
度假 置业价值观
边际客户
客户细分的步骤
定义客户
确定细分标准
评估客户群及 其价值链
划分客户 描述特征
评估各细 分客户
客户没有贵贱之分 但客户有绝对的需求偏差 客户的需求偏差的本质是偏好不同
偏好的，价值观的
……
客户细分原则之单位置
不是个人，而是家庭
……
客户细分原则之需求与支付力
不仅是需求，更是实力
……
客户细分原则之客户背景
通过工作、业余、在 途、居住等多方面的
因数考虑
潜在客户类型
客户地图
1.区域辐射 2.跨域移民 3.交通动线 4.价格挤压 3.人口导入
模拟客户地图 蓄水客户地图
区域偏好类型排序
客户类型 需求偏好 分布范围 组合结构
潜在客 户类型 排序
需求偏 好类型 排序
区域偏 好类型 排序
核心客户 优化组合并排序 客户精确定位 主力客户
万科客户细分战略下地产项目开发导向
社会新锐
四季花城类项目
健康养老
老年住宅系列
望子成龙
完善教育配套下的中大户型产品
富贵之家
高端产品系列
经济务实
便宜
客户细分战略下由开发导向引申的客户需求
社会新锐
价格与便利性的和谐
健康养老
环境
望子成龙
教育配套与城市功能
富贵之家
环境与地块历史属性及区域价值
经济务实
便宜
客户特征引申出各细分客户市场的开发模式导向
1.经济持家 2.中产小康 3.黄金富裕 4.白金富贵 5.钻石富豪
潜在客户类型排序
客户类型 需求偏好 分布范围 组合结构
考虑项目产品自身特 点、环境资源、周边 配套等因素。
潜在客户类型
需求偏好过滤
1.产品偏好 2.消费偏好 3.调性偏好 4.媒体偏好 3.装修偏好
客户偏好类型排序
客户类型 需求偏好 分布范围 组合结构
社会新锐
风情与价格导向型
健康养老
小区环境与社区氛围导向型
望子成龙
教育配套与便利性导向型
富贵之家
精雕细啄
经济务实
快速，规模
由客户购买目的引申出的项目开发导向
过渡 居住 投资 度假
小户型 环境与配套齐备型地段 Nhomakorabea 大环境，小景观
由购房目的引申出的各细分客户地块需求特征
过渡 居住 投资 度假
城市功能相对便利土地 环境与配套相对完善土地
--生命阶段与收入 矩阵结合了对人 的行为分析与购买 能力的分析，是划 分目标客户群的根 本基础
万科的客户细分
经济实力
富贵之家
孩子三代
后小太阳
小太阳 社会新锐
健康养老
务实之家
家庭生命周期
细分人群的定义
青年家庭 青年之家1：年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无子、 无父母） 青年之家2：年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩 子、无父母） ，老人为子女购房，且不和子女居住， 称为为青年之家2 青年持家：年龄25-34岁或者已经结婚的青年 + 父 母
不是当前，而是生命周期
……
美国地产商的客户细分
活跃长者
生命周期
空巢家庭
大龄单身贵族
成熟家庭
富足成熟家庭
单亲家庭
有婴儿夫妇
单人工作丁克家庭 首次置业
双人工作丁克家庭 常年流动工作
支付能力
美国地产商的客户细分
理解客户群
确定客户群
二个核心指标： 需求与能力
--前者是随着人生 命的不同阶段而变 化；住房需求对一 个单身汉和一个大 家庭而言是不同
--而后者是收入（ 支付）能力：不论 如何，人们也无法 去购买他们买不起
的房子
确定主要生命阶段 了解客户需求：
包括—单身未婚 丁克家庭
有婴儿夫妇 至少一个12岁以
下孩子 成熟家庭（孩子超
过12岁） 单亲家庭 大龄单身人士 常年工作流动者 大龄夫妇
等等
了解目标客户群
目标客户内涵：
--那些处于相同生 命阶段的人士， 他们的生活需求和 居住愿望相近；但 人们的选择受支付 能力的影响
客户细分及客户定位
市场研究部
内容大纲
客户定位 客户细分
客户定位
客户定位的意义
客户定位就是为了找到目标客户群的需求， 并予以最大程度的满足，从而达到快速有 效销售的目的
客户定位工作内容
现阶段，客户定位就是在项目现有资源的 基础上，去发现和锁定目标客户群，了解 客户需求价值链，并进一步进行深化和满 足
细分人群的定义
务实家庭 务实之家1：收入（包括教育、职务等资源）远低 于其他家庭的家庭 务实之家2-中年务实：资源相对较少，需求特征 不明显的家庭（中年夫妇 + 18-24岁的孩子）， 因此特征与务实之家更靠近，因此归入务实之家2
客户细分的结果之购买能力 家庭收入结构
9% 富贵之家
健 康 养 老 6%
细分人群的定义
孩子家庭 小太阳：0-11岁小孩 + 父母 后小太阳：12-17岁小孩 + 父母 孩子三代：老人+中青年夫妇+18岁以下孩子
细分人群的定义
老人家庭 老人一代：（准）空巢中年或老年 老人两代：老人+中年夫妻 老人三代：老人+中年夫妻+18岁以上孩子
细分人群的定义
富裕家庭 富贵之家：收入（包括教育、职务等资源）远高 于其他家庭的家 投资：把买来的房子用来出租或再次出售
健康养老 景观环境 商/医设施 中心区位 文体设施 教育设施
经济务实 商/医设施 便利与区位 景观环境 教育设施 文体设施
• 9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。20. 8.820.8.8Saturday, August 08, 2020
客户定位工作的流程
项目单价
总价
月供
客户细分阶层
客户需求 价值链
家庭 年收入
客户支 付能力
客户家 庭结构
客户细分
客户类型 需求偏好 分布范围 组合结构
客户类型 需求偏好 分布范围 组合结构
Step 1 购买力推导
单价 面积段 总价范围 月供 家庭年收入
Step 2 客户类型推导
家庭年收入
易居客户分类工具包
未来预期良好土地 大环境优质土地
细分客户需求价值链排序
客户分类
第一需求 40%
第二需求 25%
第三需求 15%
第四需求 10%
第五需求 10%
富贵之家 景观环境 区位价值 文体设施 教育设施 商/医设施
社会新锐 便利与区位 商医设施 文体设施 教育设施 景观环境
望子成龙 教育设施 景观环境 文体设施 商/医设施 中心区位