土地增值税会计
记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理
记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理什么是土地增值税土地增值税是工业会计中可能遇到的税种。
是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。
如转入未开发土地使用权，厂房转让等产生的增值额都需要缴纳土地增值税。
01土地增值税的计算一、征收范围1、国家所有土地使用权转让的增值额。
（不包括集体所有制土地、耕地）2、土地使用权、地上建筑物及其附着物发生产权转让时的增值额，包括地下建筑及各种不能脱离土地单独存在的设置。
3、转让房产中的收入，包括现金部分与非现金部分。
4、合作建房、建房后自用不征收土地增值税，但转让自建房需要缴纳土地增值税。
5、房地产的出租、房地产的重新评估、房地产的代建房行为，不属于土地增值税的征税范围。
6、利用厂房抵押，因土地增值而多获得的贷款，不缴纳土地增值税。
但因贷款不能偿还，而抵押厂房所有权变更时需要缴纳土地增值税。
二、土地增值税的计算土地增值税纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数土地增值额=转让收入-扣除项目金额扣除项目金额包括：土地使用权的购入成本、附属建筑物建造或购入成本、购入过程中产生的税费。
详细如下：1、无附着物土地转让扣除项目①、购入此土地使用权时的购入成本。
②、购入此土地使用权时的相关税费、包括印花税、附加税、登记费、过户费等（不包含增值税）。
③、土地平整费。
④、拆迁补偿费、安置费。
2、新房转让扣除项目①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。
②、房产开发成本，包括三通一平、勘察、勘测、设计等成本。
③、建造房产所发生的成本。
④、因建造房产而发生的借款产生可资本化利息的支出。
⑤、因转让房产而产生的有关税金。
3、旧厂房转让扣除项目旧厂房转让分为可取得重置厂房评估价格与不可取得厂房评估价格两种情况：a、可取得评估价格①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。
（土地的取得成本）②、厂房重置评估价×新旧率，作为土地附着物扣除项。
【老会计经验】房地产土地增值税计算的三种方法
【老会计经验】房地产土地增值税计算的三种方法土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地产）所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。
根据现行政策规定，个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法：能提供评估价格的计算方法土地增值税应纳税额＝（转让收入－评估价格－与转让房地产有关的税金）×适用税率1.“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度后的价格；2.“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税；3.由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除。
4.能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。
例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150m2的商品房，缴纳契税12000元，并花50000元进行了装修，2006年12月将房屋以640000元的总价卖出，经房地产评估机构评估价格为460000，支付评估费用600元，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元，上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。
柳先生转让这套商品房是否要缴纳土地增值税？应缴多少？合计缴税多少？解析：柳先生转让的这套商品房，由于房屋面积为150m2，属于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。
柳先生应缴纳的税额为：1.营业税＝640000×5%=32000（元）；2.城市维护建设税及教育费附加=32000×（7% 3%）=3200（元）；3.印花税＝640000×0.05%＝320（元）4.土地增值税：可扣除项目金额＝460000 600 （32000 3200 320）＝496120（元）；增值额＝640000-496120＝143880（元），增值率＝143880÷496120×100%＝29%，增值率不超过50%，适用税率30%.应缴土地增值税＝143880×30%＝43164（元）5.个人所得税，可扣除的房屋原值＝400000＋12000＝412000（元），可扣除的相关税金＝32000 3200 320＋43164＝78684（元），可扣除的合理费用＝装修费＋手续费、公证费等＝40000＋500＝40500（元）（税法规定可扣除的装修费最高限额为（400000×10%）40000元，其实际支付的装修费为50000元，则只能在税前扣除40000元装修费），应纳税所得额=640000-412000-78684-40500＝108816（元）应纳所得税额＝应纳税所得额×20%＝108816×20%＝21763.2（元）。
房地产企业土地增值税会计和税务处理方法探究
房地产企业土地增值税会计和税务处理方法探究每年有关于房地产行业的讨论都是数不胜数，与此同时对于房地产行業所要缴纳的第一大税也逐渐成为社会大众重点关注的内容，本论文对房地产企业土地增值税会计和税务处理方法做出相关探究。
标签：房地产;土地增值税;税务处理房地产行业的发展速度飞快，而其市场内部的竞争也越来越激烈，各企业要想在这场激烈的角逐中不被对手淘汰，就要不断对于企业土地增值税会计和税务处理方法做出探究。
1、房地产企业土地增值税概述与分类1.1房地产企业土地增值税概述房地产业可谓是近年来发展的比较迅速的行业，同时房地产行业也是我国国民经济的主要支柱，在促进我国经济社会的发展方面贡献出巨大的力量，并且它也是我国国家财政税收的主要来源之一。
在近些年来，我国的经济不断的进行发展，房地产行业也在于时代共同进行当中，然而随着房地产产业的不断壮大，随之而来的成本费用也在不断的加大，这其中就包括了城镇土地转让费、城镇土地征用费、动迁户的房屋安置费、工程基础设施费、建筑物的安装费等一系列的费用支出，具体落实到每一笔费用的款项上面至少每一项工程项目要有100余项相关费用的支出。
而对于房地产企业所要缴纳的土地增值税来讲，首先就要清楚的了解到土地增值税的具体含义，土地增值税就是指在中国境内，转让国有土地的土地使用权以及在土地上方建造的建筑以及其他类型的附着性产物，通过这些所获取的一系列的经济收益要在缴纳增值税的基础之上缴纳个人或者是单位的一种税收形式。
土地增值税的特点主要有以下四种，第一种，它是以转让房产的增值额为纳税对象进行税款的征收活动，我国的土地增值税中包含了土地和房屋的转让与合并所要缴纳的税款，征收税款的部分是指扣除纳税人转让房地产中所获得的收入减去我国税法中准予扣除的项目后的剩余部分再对其征收税款。
第二个特点是税款征收的过程采用的是扣减法以及相应的评估法来对其计算增值税税额。
在实际征收土地增值税的过程中要充分的考虑到我国税收的实际情况，要对进行交易的房产进行专业化的评估。
财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知--财会字〔1995〕15号
财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知财会字〔1995〕15号全文有效成文日期：1995-03-07字体：【大】【中】【小】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，现对企业交纳土地增值税有关会计处理办法的规定通知如下：一、交纳土地增值税的企业应在“应交税金”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。
二、转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理：1.主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产企业）、“营业税金及附加”（股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。
2.兼营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“其他业务支出”[工业、农业、商业、运输（交通、民航）、邮电、施工企业、外商投资工业、农业、商业、交通、施工企业]、“其他营业支出”（金融企业）、“营业税金及附加”（旅游、饮食服务、保险企业、股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业、外商投资租赁、旅游企业）、“内部供应和销售支出”[运输、（铁路）企业]、“其他营业税金”（外商投资银行）等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。
3.企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目核算的，转让时应交纳的土地增值税，借记“固定资产清理”、“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。
三、企业交纳土地增值税时，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。
四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。
税务会计实务第8章土地增值税及其核算
向个人转让房地产的，由转让方在转让房地产合同签订后7日内到房地产所在地主管税 务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。对于个人之间的房 地产转让，由受让方在签订房地产转让合同后7日内到房地产所在地主管税务机关办理
纳税申报，并缴纳土地增值税。
02
土地增值税的计算与核算
土地增值税的计算方法
增值额的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产的收 入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
扣除项目的计算
计算增值额时，允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、 房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目。
税率与速算扣除数的应用
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比例，分别适用不同 的税率和速算扣除数。
土地增值税的税收筹划
适当增值筹划法
费用转移筹划法
在合法的前提下，纳税人可通过适当 控制增值额的方式来进行税收筹划。
房地产开发费用即期间费用是不以实 际发生数扣除，而以利息作为一定条 件按房地产项目直接成本的一定比例 扣除。纳税人可以把期间费用转移到 房地产开发项目直接成本中去，但事 后转出是行不通的，是一种偷税行为 ，这需要事前筹划，进行组织人事及 行为准则等方面的准备。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋 所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关 核定的期限内缴纳税款。
纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治 区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳 税款，但是最长不得超过三个月。
04
土地增值税的税收优惠与筹划
土地增值税的税收优惠
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划随着房地产行业的快速发展，土地的增值也成为了不可忽视的财务问题。
作为房地产企业的一项重要成本，土地增值税的会计核算及纳税筹划显得尤为重要。
本文将就这一问题展开探讨，并对相关的会计核算及纳税筹划进行详细阐述。
一、土地增值税的会计核算土地增值税是指在土地流转过程中，土地的价值相对于流转前增值的部分所需缴纳的税费。
土地增值税是房地产企业在土地交易、土地综合开发等环节中必须面对的税收成本。
在土地增值税的会计核算中，首先需要明确的是什么情况下需要计提土地增值税准备。
根据《企业会计准则》的规定，房地产企业在取得土地使用权时，需按照土地购置价值计提土地增值税准备，土地增值税准备金额为土地购置价格的土地增值税税率乘以土地购置价格。
当土地使用权到期或者转让时，需要将土地增值税准备转为土地增值税支出。
还需要对土地增值税准备进行会计确认和会计核算。
按照《企业会计准则》的规定，土地增值税准备属于应交税费，计入负债。
在土地增值税准备确认时，应当同时确认土地增值税费用，以体现土地增值税的实际财务影响。
土地增值税准备和土地增值税费用的确认应当及时、准确地反映房地产企业相关土地交易活动的税费支出。
还需要按照税法规定，填制税务凭证，编制土地增值税专用发票，确保土地增值税的会计核算与税务申报一致。
对于土地增值税的准备和确认，需要进行必要的会计监督和审计工作。
会计监督是指会计主管部门对土地增值税准备和土地增值税费用的计提、确认等会计工作进行监督，保证土地增值税的合法性和及时性。
审计工作则是指内部审计或外部审计对土地增值税准备和土地增值税费用的计提、确认进行审计，保证土地增值税的真实性和准确性。
二、土地增值税的纳税筹划纳税筹划是指利用税法规定的优惠政策或者税收管理的灵活性，通过合理的筹划手段降低税负，减少税收成本。
对于土地增值税的纳税筹划，房地产企业可以从以下几个方面进行考虑：1. 多渠道获取土地房地产企业在获取土地时，可以通过多种渠道获取土地资源，包括土地拍卖、土地交易市场、政府土地出让等渠道。
土地增值税PPT模板
土地增值税税额＝增值额 ×50%－扣除项目金额×15%
土地增值税金额＝增值额 ×60%－扣除项目金额×35%
三、土地增值税的会计处理
（一）房地产开发企业的土地增值税的会计处理
3
三、土地增值税的会计处理
（二）非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理
1 兼营房地产业务企业的土地增 值税会计核算
（1）增值额未超过扣 除项目金额50%
（2）增值额超过扣除项目 金额50%，未超过100%
土地增值税税额＝增值额×30% （3）增值额超过扣除项目 金额100%，未超过200%
具体 公式
土地增值税税额＝增值额 ×40%－扣除项目金额×5%
（4）增值额超过扣除 项目金额200%
公式中的5%、 15%、35%分别 为二、三、四级的 速算扣除数。
（一）土地增值税纳税人
土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得 收入的单位和个人。概括地说，不论法人与自然人、不分经济性质、不论内资与外资、 不分部门与单位，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
一、土地增值税概述
（二）土地增值税的征收范围
（二根）据账《簿土、地凭增证值管税理暂行制条度例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括：
税务会计
土地增值税
一 土地增值税概述 二 土地增值税应纳税额的计算 三 土地增值税的会计处理 四 土地增值税的纳税申报
— 2—
一、土地增值税概述
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人， 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
我国现行土地增值税的基本规范，是1993年12月13日国务院颁布的、自1994年1月1日起 施行并于2011年1月8日修订的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值 税暂行条例》）。
会计实务：土地增值税征管审计研究
土地增值税征管审计研究土地增值税是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。
土地增值税征收有利于调节土地增值收益、规范土地和房地产市场交易秩序，它涉及金额巨大、影响范围广泛、测度专业性强、技术复杂，攸关国家和人民的利益，同时土地出让金审计中的收入和土地增值税征收清算环节中的可扣除项目密切相关，因此审计机关在土地出让金与耕地保护审计和日常审计工作中需要关注土地增值税的征管情况。
一、土地增值税征收的背景 1992年，十三大明确提出要建立社会主义市场经济体制，随后举世瞩目经济体制改革轰轰烈烈拉开序幕，这个时期处于转轨阶段的经济体制不完善，因此与土地管理相配套的法律制度滞后和行业自律规范的缺席使得房地产市场上的交易几近处于失控状态，土地投机、炒买炒卖之风一度盛行。
在这种背景下，国务院于1993年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，在我国开征土地增值税，以规范土地市场、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益。
20世纪90年代中后期，由于房地产投资增长速度放缓、呼吁停征土地增值税增值税的影响以及随后亚洲金融危机的冲击，我国土地增值税基本上处于停滞阶段。
停滞主要表现为土地增值税税收入库金额少，开征省份数量有限，例如1995年，全国的土地增值税收入总额只有2700多万元，土地增值税开征省市不到8个，而且土地增值税税收的规模的绝对数、相对数和增量都是处于各种税种末位。
进入21世纪之后，随着我国住房体制改革的深化以及经济进入新一轮快速发展通道，房地产开发速度也不断加快，房地产价格不断上涨，土地价值水涨船高，这个阶段土地增值税主要目的就是作为房地产市场调控工具用来调节房地产暴利、平抑房地产价格和增加国家财政收入。
我国房地产市场从2000年起呈现井喷式发展状态的态势，根据国家统计局资料显示房地产开发投资额从2000年的4984.05亿上升到2013年的86013亿元，土地增值税在2012年收入也达到2719亿元。
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（七） 土地增值税的税收优惠
2.
1.
3.
• 国家征用收回的房地产
的税收优惠
• 建造普通标准住宅的税收 优惠
• 个人转让房地产的税 收优惠
2020年12月10日星期四
二、土地增值税应纳税额的计算
应纳税额月10日星期四
三、土地增值税的会计处理
企业为了核算土地增值税，应在“应交税费”科 目下设置“应交土地增值税”明细科目。本科目贷方 反映应缴的土地增值税税额，借方反映实际缴纳的土 地增值税税额；期末余额一般在贷方，反映企业期末 应缴未缴的土地增值税税额。
2020年12月10日星期四
（五） 土地增值税应税收入的确定
1.货币收入
2.实物收入
2020年12月10日星期四
3.其他收入
（六） 土地增值税扣除项目的规定
2.房地产开发成本 3.房地产开发 费用
1.取得土地 使用权所支付
的金额
5.其他扣除项目
4.与转让房地产 有关的税金
2020年12月10日星期四
2. 其他企业土地增值税的核算
四、土地增值税的税收管理
1. • 土地增值税的 核定征收
2020年12月10日星期四
2. •土地增值税的纳 税地点
3.
•土地增值税的 纳税申报
税务会计
15
税务会计
1
一、土地增值税概述
（一） 土地增值税的 概念及特点
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房 地产所取得的增值额征收的一种税。
2020年12月10日星期四
1.土地增值税的概念
2.土地增值税的特点
（1） 以转让房地产的增值额为计税依据。 （2） 征税范围比较广。 （3） 实行超率累进税率。 （4） 实行按次征收。
（一）会计科目设置
2020年12月10日星期四
（二） 会计处理
开发和销售房地产是房地产开发企业
的主营业务，所以其销售房地产过程中所 缴纳的土地增值税，应借记“营业税金及 附加”科目，贷记“应交税费——应交土 地增值税”科目。
2020年12月10日星期四
1. 房地产开发企业土地增值税的核算
2020年12月10日星期四
2020年12月10日星期四
（二） 土地增值税的纳税人
2020年12月10日星期四
（三） 土地增值税的征税范围
1. 转让国有土地
使用权
2. 地上的建筑物及其 附着物连同国有土 地使用权一并转让
2020年12月10日星期四
（四） 土地增值税的税率
（1） 增值额未超过扣除项目金额50%的部分， 税率为30%。
（2） 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除 项目金额100%的部分，税率为40%， 速算扣除系数为5%。 （3） 增值额超过扣除项目金额100%、 未超过扣除项目金额200%的部分， 税率为50%，速算扣除系数为15%。
（4） 增值额超过扣除项目金额200%的部分， 税率为60%，速算扣除系数为35%。