和声-华润上海外滩董家渡9号地块项目提报方案
上海市普陀区建设和管理委员会关于上报方渠路（乐创路～武威路）道路新建工程可行性研究报告的请示
上海市普陀区建设和管理委员会关于上报方渠路（乐创路～武威路）道路新建工程可行性研究报告的请示文章属性•【制定机关】上海市普陀区建设和管理委员会•【公布日期】2020.07.28•【字号】普建委〔2020〕57号•【施行日期】2020.07.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文上海市普陀区建设和管理委员会关于上报方渠路（乐创路～武威路）道路新建工程可行性研究报告的请示普陀区发展和改革委员会：方渠路位于桃浦科技智慧城的东南部，北侧为中央公园，沿线为商业地块。
本项目的建设将为中央公园的建设和高新技术产业的入住带来便利条件，同时项目的拓宽将促进沿线出行环境改善，带动智创城综合品质的提升。
我委委托上海市城市建设设计研究总院（集团）有限公司编制了本工程的可行性研究报告。
主要内容报告如下：一、工程范围及规模方渠路位于桃浦科技智慧城的东南部，南起乐创路（K0+017.939），北至武威路（K0+836.249），道路全长约0.82km，规划道路红线宽度为14m，道路等级为城市支路。
工程建设内容包括道路工程、排水工程、附属工程等项目。
二、技术标准（一）道路工程本项目道路技术标准如下：道路等级：城市支路等级。
设计速度：V=30km/h。
道路通行净高：机动车道：≥4.0m；非机动车道：≥2.5m。
设计年限：沥青路面设计基准期：10年；交通量预测年限15年。
路面荷载：BZZ－100标准轴载。
（二）排水工程1.雨水管道（1）设计标准：根据《桃浦科技智创城核心区雨污水系统专业规划》（2016.9），本工程雨水管道设计暴雨重现期P=5年。
（2）暴雨强度公式：q=（l/s?hm2）（3）雨水流量计算Q＝ψ?F?q（l/s）式中：Q—雨水设计流量（l/s）q—设计暴雨强度（l/s?hm2）ψ—综合径流系数F＝汇水面积（hm2）。
（4）设计参数①地面综合径流系数：ψ＝0.5。
②降雨历时：t=t1+t2（min）。
华润外滩九里案例分享
PART3 园林景观
园林设计 园林细节
园林设计—欧式古典园林
园林整体布局沿袭古典园林无限扩张性的总体基调， 以一劢一静景象将东西分区。东区为劢静，将灵劢的水景和 下沉式广场置于其间；西区则是静景，大片的树林和草坪彰 显自然品味。
园林设计
23
园林设计—欧式古典园林
强调仪式感，社区入口对称树阵，配以象征 感的雕像和欧式喷泉。在东区欧式水景下沉广场， 景观道路采用石材铺装。
18
建筑细节
门廊是神庙的主要走廊，也是神庙的入口； 通常覆有顶，两侧为开放式。门廊式样是由构成 门廊的柱子数目确定的。该项目每一幢都设有门 廊，作为一种迎接上宾的礼仪形式。
19
建筑细节
底层和顶端分别采用了多联半囿拱卷门和窗，门框及窗框分别由石砖砌筑隅石状，加配以 造型优雅的塔顶，尽显了建筑的变化及文艺复兴时期艺术的匀称、和谐。
PART1 项目介绍
项目简介 区位 周边配套 案名由来
2
项目简介
项目位于上海南外滩董家渡板块，是上海市规模 最大的高档滨江居住区。板块距离老外滩1400米，世 博板块2400米。 项目总建筑面积为7.43万平米，总户数288套， 由6栋高层组成，新古典建筑风格，全天然石材贴面， 幵拥有繁复、考究具有艺术价值的欧式园林，是集安 全、人性，尊贵于一身的高品质产品。 2009年项目开盘，项目首次开盘，4小时全部售 罄，均价达到7万元。目前均价高达15万元/㎡。
休闲：老码头休闲娱乐中心、 十六铺游艇码头、豫园、老城厢 等。
十六铺码头 豫园
老城厢
陆家嘴 八佰伴
2010世博会
6
案名由来
案名：华润•外滩九里 十里洋场，九里私居。体现本案 “在
外滩”的稀缺地段优势。九，中国文化中 代表尊贵的数字。通“玖”，寓意“似玉 的浅黑色石”，传达本案不外滩石材一脉 相承。本案又是9号地块，故选择九。里， 居住的意思。上海传统、经典的住宅单位。
上海外滩深基坑支护开挖设计的方案评审
目录1工程概况及周边环境 (1)1.1建筑工程概况 (1)1.2基坑工程概况 (1)1.3周边环境及建筑 (2)2工程地质条件 (6)2.1地形及地貌 (6)2.2地基土的构成及特征 (7)2.3地下水 (1)2.4不良地质现象 (2)3基坑设计所依据的相关规范、资料及变形控制值 (2)3.1基坑设计所依据的相关规范、资料 (2)3.2地铁设施保护要求 (3)3.3周边环境保护要求 (3)3.4基坑变形的设计控制值 (3)4本工程设计、施工的风险因素和难点以及应对措施 (3)4.1本工程基坑设计、施工的重点及难点 (4)4.2基坑分区筹划和施工组织 (4)4.3本工程基坑围护设计的方案 (5)4.4对地铁设施、市政管线和周边建筑设施的保护 ........................................................ 145基坑支护开挖的计算分析.. (15)5.1基坑支护开挖的稳定性、变形及内力分析 (15)5.2中隔墙双向受力验算 (21)5.3支撑体系平面框架计算 (22)5.4基坑开挖卸载对周边设施的附加变形影响的预测计算分析 (23)6结论及建议 (25)7工程计算详细结果 (25)7.1基坑支挡结构稳定性验算结果 (25)7.2墙体水平位移及内力计算结果 (37)7.3基坑支撑结构内力计算结果 (40)7.4基坑开挖对周边环境的附加变形预测分析 (46)1 工程概况及周边环境1.1 建筑工程概况虹口区89号地块项目效果图拟建“虹口区89号地块”位于上海市虹口区北外滩沿线。
本项目基地东至公平路，西至丹徒路，南至东大名路，北至东长治路。
上海市轨道交通12号线区间隧道位于基地北侧。
本项目建设单位为上海实森置业有限公司。
本项目规划用地面积23037平方米，基地内建设1栋180m的塔楼和4层高23m商业裙房。
总建筑面积为223220平方米；其中地上建筑面积134080平方米，地下建筑面积89140平方米。
泛海董家渡地块
泛海董家渡地块“囤地生财”遭质疑作者：石英婧| 发表时间：2016.02.22刊发于总2148期《中国经营报》[区域经济]版0条评论被50次查看收藏近日，泛海控股股份有限公司发布公告称，公司全资子公司通海建设有限公司与上海市黄浦区建设和管理委员会签署了重大合同，双方就公司上海董家渡项目12号地块以及14号部分地块的房屋征收事宜进行了约定，两地块征收费用暂定为95.77亿元。
近百亿元的高昂拆迁费，再次让泛海成为沪上地产圈关注的焦点。
2015年11月，在拿地13年后，位于上海董家渡10号地块的的泛海国际住区一期终于迎来了项目开盘。
而从2002年5月上海董家渡启动旧区改造项目至今，泛海控股（以下简称“泛海”）对于该地块的开发建设已经长达近14年，并且有相当一部分土地还在拆迁中。
相较于地块旁边的华润、绿城已经早早推出入市的项目，泛海14年的开发之路显得曲折漫长，对此，《中国经营报》记者致电致函泛海董事会办公室负责人，截至发稿时，未收到相应回复。
“拆迁工作进展缓慢，主要还是因为以前的资金不足。
”上海中原地产研究咨询部高级研究经理卢文曦表示，“尽管拆迁费用很高，但是综合比较起来，泛海持有的董家渡地块利润空间还是很大的。
”《中国经营报》记者梳理资料后发现，董家渡地块的开发缓慢对泛海来说并不是例外，泛海旗下在北京、武汉等地的项目入市周期均超过10年以上，其中不少地块还上过国土部的“囤地黑名单”。
外界对于泛海“坐地生财”的质疑一直没有停止过。
10年房价飙涨5倍的董家渡地块2002年5月，泛海借旧区改造以零成本获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域，共计约12万平方米，当时获得的是“毛地”，而非“净地”，因此泛海要承担所属地块的拆迁工作。
其实，在12号、14号地块之前，泛海已于2015年上半年初步完成10号地块拆迁任务，并于2015年11月21日推出上海泛海国际住区项目一期，其余的12、14号两幅地块的拆迁工作还在艰难中摸索前行，预计待开发体量约38万平方米。
上海CBD核心区井字形通道规划暨外滩通道方案
“ 三足鼎立 ” 之势 ， 里将 成为上海市最 富活力 的 这
区域 。
到发交通 、 地方交通受到很大抑制 ， 区域环境受到
收 稿 日期 ：００ ０ — ２ ２１－８０ 作者简介 ： 罗建 晖（ ９ ８ ， ， １６ 一） 女 广东兴 宁人 ， 高级 工程师 ， 从
事道路 交通及 地下空 间规划 设计 及咨询 工作 。
没 有 形 成 整体 。
的互 补 性 和 互 动性 ， 建 筑 、 间环 境 上 ， 具 特 在 空 各
色 ，交 相辉 映 ，在 地 理 位 置上 又 紧密 相 连 ，形 成
（ ） 量 过境 交通 穿 越 核 心 区 。 ２大 外 滩 道 路 过 境 交 通 高 达 道 路 总量 的 ７ ％ ， ０ 陆 家 嘴 延 安 路 隧道 ５ ％ 以上 为 穿 越 性 交 通 ， 外 滩 ０ 北 主要 道 路 的过 境 交 通 比例 为 ５ ％ ６ ％ ， 心 区 ０ ５ 核
吴淞路 闸桥和外 白渡桥承担 ，由于过境交通高达 ７％ ， ０ 区域 联 系 的功 能 受 到 很 大抑 制 。
２ 井字形通 道规 划方 案
２ １ 规 划 目标 ．
核 心 区 的交 通 体 系 错 综 复 杂 ，土 地 和空 间资 源有限 ， 对城市风貌和环境保护有着很高要求 。 改 善 核 心 区 的交 通 ，必须 处 理 好 以下 几 方 面不 同层 次 的 问题 ： 一 ， 理 好 交 通 吸 引和 功 能 开发 的关 第 处
系； 二， 第 处理 好交通建设 与空间资源 、 环境风貌 保护 的关 系 ； 第三 ， 处理好 Ｃ Ｄ不 同交通结 构层 Ｂ
次 的关 系 ； 四 ， 理 好 越 江 交通 与 核 心 区 内部 交 第 处
年产1万吨碳酸二甲酯装置(dmc)可行性研究报告
目录1 总论................................ 错误！未定义书签。
1.1项目概况.......................... 错误！未定义书签。
1.2建设单位概况...................... 错误！未定义书签。
1.3项目提出的理由与过程.............. 错误！未定义书签。
1.4可行性研究报告编制依据............ 错误！未定义书签。
1.5可行性研究报告编制原则............ 错误！未定义书签。
1.6可行性研究范围.................... 错误！未定义书签。
1.7结论与建议........................ 错误！未定义书签。
2 项目建设背景和必要性................. 错误！未定义书签。
2.1项目区基本状况.................... 错误！未定义书签。
2.2项目背景.......................... 错误！未定义书签。
2.3项目建设的必要性.................. 错误！未定义书签。
3 市场分析............................. 错误！未定义书签。
3.1物流园区的发展概况................ 错误！未定义书签。
3.2市场供求现状...................... 错误！未定义书签。
3.3目标市场定位...................... 错误！未定义书签。
3.4市场竞争力分析.................. 错误！未定义书签。
4 项目选址和建设条件................... 错误！未定义书签。
4.1选址原则.......................... 错误！未定义书签。
4.3场址所在位置现状.................. 错误！未定义书签。
4.4建设条件.......................... 错误！未定义书签。
上海CBD核心区井字形通道规划暨外滩通道方案
6层 5层 8层
6层
4层
8.1
6、外白渡桥加固
外白渡桥始建于1907年, 为两孔52.178m的简支下承式钢桁架桥， 由英国制造运至现场安装。原设计荷载为英制 H—15级（合我国汽— 11.3级）。原设计寿命仅为50年。
移桥方案
盾构推进前，用驳船将上部 结构移开并运至船厂进行局 部杆件及节点更换，将原砼 桥面板更换为钢桥面板。
P
P
TRAFFIC
外滩通道功能定位
外滩通道
分离外滩过境交通， 承担部分到发交通， 服务中小型客车。 兰牌照车，限高3.0m
地面道路
服务到发交通和公交， 部分临时停车功能。
TRAFFIC
BUS BUS
P
P
TRAFFIC
OPENSPACE
总体布置
外滩通道南起中山东二路老太平路北至吴淞路海宁路全长3290.58m， 设延安路匝道连接延安路高架和外滩地区，设东长治路匝道连接北外滩地区。
中高档居 住区
航运商贸区 航运服务、滨江休闲带
新兴知识商务区 四川北路商业区
外滩风貌延伸区 老城厢地区
十六铺水上旅游中心 董家渡现代聚居区
井字形通道是适应CBD地区 发展，加强区域内部交通联系，提 高交通辐射能力的道路系统优化方 案总称。
井字形通道利用现有城市路 网，通过兴建全封闭或半封闭的专 用通道及越江隧道，在核心区构建 一体化交通，分离过境交通，便捷 到发交通。
浅覆土路段长，江滩土沉积成分复杂，尚不稳定 盾构穿越苏州河、上穿运营中的地铁2号线、穿越
外白渡桥桩基群 隧道上浮，盾构推进与道路结构同步施工
大直径土压平衡盾构D=14.27m
4、穿越延安路隧道节点
董家渡2、3号地块征收补偿方案修订版
董家渡2、3号地块征收补偿方案修订版居住房屋征收补偿方案（修改稿）2016-09-19 征收三所董家渡2号和3号地块黄浦区董家渡2号地块及董家渡3号地块居住房屋征收补偿方案（修改稿）本地块房屋征收范围已由黄浦区人民政府确定，并已达到旧城区改建意愿征询的规定比例，现将居住房屋征收补偿方案修订如下：一、房屋征收与补偿的法律依据（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）（二）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（市政府令第71号）（三）《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》（沪府办发[2012]24号）（四）《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）（五）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）（无电梯、成套）新工房（无电梯、不成套）“两万户”新工房旧里住宅简屋换算系数2.061.831.822.001.981.941.651.541.252001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。
五、征收居住房屋的补偿方式及补偿、补贴计算标准征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
（一）被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。
（二）评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。
被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
（三）评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。
评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。
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我们可以退回到另一个时间——
上个世纪20-30年代全球经济大萧条时期。
历史给予我们灵感——每次经济危机都会产生一群英雄形象，超人、007、 以及以后的兰博……正是这些英雄，带给人们对未来的信心；也正是这样的 英雄，重新界定新秩序，指引人们走出了危机。
谁是这样的英雄，2009年上海需要这样的新秩序，这样的新潮流……
志仍需了努中力国”第的一著家名银口行号─。─中国 通商银行
2001年 · 上海国际会议中
心1·99A9P年EC·成金员茂国大领厦导·人艾德里安·史密
AP斯EC《领导人宣言》“迎接新世
纪史的密新斯挑语战录”—提—出超：高“层我大们楼，总亚是太象 经征合着组前织进（的AP脚E步C）和的对经未济来体的领乐导观态度。 人2，01在0二年十· 一世世博纪会首· 次胡会锦聚上海， 探涛讨如何迎接我们所面临的新挑战。 我们相信亚太地区具有巨大的潜力， 并我决们心期通待过着参世与界、各合国作各，地实现共同 繁区荣以。上”海世博会为平台，
也不了解上海，这里的居
VS
所肯定也不是他的唯一住
处，外滩最吸引他们的是
能满足内心的某些虚荣心。
代表个案——王子晶品
区域 发展商
长宁 中山公园
裕昌
均价 元/平米
套总价 万元/套
57000-60000 1000 以上
最近开盘
户型
2008-5
280-290平米4房； 530平米复式5房。
销售情况
总100套 剩余43套 7月后无成交； 目前在售为2号 楼西峰。
代表个案——御翠豪庭
代表个案—以区域客户居多，他们看中
是更加正统的一群人，他
的是外滩的品牌，而客户类
们是真正成功的一群人，
型却没有其他高端板块来得
VS
他们现在只是需要有一个
纯粹。
身份的认可，或者说以一
种品位的体现，来证明他
们的卓尔不群。
代表个案——白金湾府邸
区域 虹口北外滩
发展商 鹏欣
均价 元/平米
7月前54974 元/平方米， 7月后35242 元/平方米
套总价 万元/套
7002500
最近开盘
户型
销售情况
2008-5-17
3－15层为128 －278平方米的2 房和3房，16－ 33层为304－ 371平方米的3房 和4房，顶层为 两套482平方米 的4房
首批共136套 （一幢35层高 层），开盘推 出127套， 7月之前成交 22套，下半年 截至12月底成 交13套
代表个案——王子晶品
代表个案——王子晶品
古北国际社区
概指上海国际社区。
客户最大的一个特征是圈层
VS
居住，同国籍，同阶层，同
品味，同背景，他们需要有
一个在上海的自己的生活圈。
外滩
是更加游离型的客户，他 们既希望能够聚集在一起， 体现圈层的共同高贵性， 又互相分离着生活，因为 他们希望给外界看到的只 是他们的华丽外表，彰显 他们的品味。
PART I
概念缘起
再回到我们依存的最大卖点——外滩。
1843年·外滩24号·沙逊
193148年43·年外上滩海23对号外·开陆埠谦，受老
从英沙国逊回是国第，一是批外在滩上万海国建建立筑外 1龄927中 的 大年有大楼·1资此一楼打9外开洋1— 栋破滩1始行年是其—1叙的9唯他中·号写英一欧外国它国·由式滩银蒋的商中风1行介万9人国格大号石国，人，楼、·历外设以，孙宋史滩计更中美。由 蒋介石多、中山宋国美元龄素在装和点平大饭楼店。南楼订 婚，蒋介孙石中日山后1发91表1《年我赴们南的京今就任 日 旧》社：会“ 以大就…影总任…响我统临，1们8前时同9结，大7时年婚在总又，汇统·给外可中欢新滩以饭迎社6给店大会号中举会以·国办，李鸿章 贡献。”提出了18“9革7年命，尚李未鸿成章功在，此同创办
3房238平方米；
正在销售1、2、9、
4房322-427平方米。 10号楼
代表个案——翠湖天地·嘉苑
代表个案——翠湖天地·嘉苑
市中心高尚板块
特指淮海路、静安寺、徐家 汇等区域。
大隐隐于市，他们非常了解 上海，他们追求生活的舒适 性和文化的调性，他们是生 活在上海的一群人。
外滩
他们可能原本不住在上海，
外滩
不仅仅是需求生活内在的
VS
品质，他们更需要有外在
的经典，外滩客需要别人
对他们的选择百分百的赞
誉，需要有崇拜者。
代表个案——翠湖天地·嘉苑
区域
卢湾 淮海中路
发展商 瑞安
均价 元/平米
70000
套总价 万元/套
8904270
最近开盘
户型
销售情况
2008-6
1房89-92平方米； 总327套
2房124-139平方米； 售出126套
充分展示城市文明成果、
交流城市建设经验、传播
城市发展理念、探讨城乡
互动发展，探索新的更好
的人类居住、生活、工作
模式。
外滩是上海城市意象最重要的部分之一。 外滩之所以重要，不仅仅是它经典的万国建筑群，更重要的是外滩背后的这 些人，这些事。 这些人，一代一代，左右了整个上海乃至中国。 他们是新秩序的建立者，是标杆，是主宰，是风尚，是潮流。 正因为这些人，使得有了更多后来者、追随者以及追赶者。
这些人，我们称之为——
外滩客
董家渡9号地块作为外滩南向延续的高级滨江居住区， 吸引的客群也正是这些外滩客们。
外滩客对上海而言是既陌生又熟悉，他们是一群特殊的群体。
当我们与沪上其他高端板块客群对比，我们似乎可以更加清晰地看到这种被 称作为“外滩客”的群体，有着如此鲜明的特征。
新天地
喜欢中西结合的现代美，更 准确的说，他们在乎的是生 活内在的品质。
和声-华润上海外滩董家渡9号地块项 目提报方案
引子
这个提案不能脱离当下的市场。 整个市场正在面临翻天覆地的变化。我们知道，市场大变。
房地产行业面对的是双重困境。 2009年没有根本性好转的迹象。 一组数据——上海在40000RMB/㎡以上、总价千万级别的高端公寓项目， 08年下半年成交172套，仅占全年的19.6%（08年全年成交877套）。
代表个案——御翠豪庭
区域
长宁 古北
发展商 和黄
均价 元/平米
40000-45000
套总价 万元/套
280-1200
最近开盘
2008-3 2008-6
户型
标准单元70-240 平米； 复式系列300-410 平米；
销售情况
总965套 售出630套 预定3套
目前在售为3月和6 月推出的房源,房型 有70-155平米的一 房至四房。