南宁房地产发展历程

南宁房地产发展历程

(2010-06-02 08:33:04)

1994年开始接触房地产、土地评估，那时中国的房地产市场还极其不发育，土地和房地产估价也还只是刚刚启步。

在从事房地产估价行业和与之相关行业十几年中，我和中国房地产共成长，见证了它的历史进程和成长经历。

我不是楼市的领跑人，但我是楼市和经济发展参与者、领先人也是见证人。以南宁发展为例，其实也从中看到整个中国房地产的发展历程。

一、南宁市的最初的原形如此狭小落后（中国当时的房地产状况也是如此）

以南宁为例，90年代初期，南宁最高楼层还是星湖路的广西保险公司大厦，那时我们高中地理老师还曾开玩笑说：“你们要想出名，直接炸保险公司。”想不起来当时老师为什么开这么大的国际玩笑。但记忆深刻的是，在当时楼层最高的就是保险公司大楼，它十三层的茶色玻璃窗是多么的时尚和耀眼，它是那个时代南宁市标志性大楼。而南宁的商业中心圈仅仅是以为百货大楼为幅射，带动和平商场，民族商场，中华电影院这一带成为南宁市唯一的中心商域。

那时有兴宁路但它还不是步行街，也还没有裕丰商场，只有旧的和平商场。也还没有东葛路延长线，民族大道到92年后才通到现在的麻村菜市路口。园湖南路90年后

来才打通，并成为南宁的环城路。那时麻村还只是农村，甚至鲤湾路这一带即现在的广西电台周围也还是杂草丛生像是农村郊区。甚至十一中（现在的天桃实验中学）前面还没有路，周转都是杂草丛生，周围是垃圾回收地。星湖路和园湖路还未完全相连.南宁市当时人口也只是几十万人口，真像个不小县城。虽是广西首府，但城市功能单一，经济发展还很落后。

二、南宁市的初发展，速度慢，多磨难

随着92年邓小平南巡讲话，改革的春风开始吹遍全国，打破了全国包括广西平静的水面，93、94年的时候，广西北海开发热潮涌现，全国各地的投机和投资者蜂涌而进这个令人追梦的城市，短暂的繁荣后，开发热潮还没持续一两年，随着泡沫的剧烈增长，宏观政策的调控，银根紧缩，土地政策的调整的诸多原因。北海楼市在96年时破灭，也带走了许多人美好的梦想，满目苍夷一直到2007年前后，北海的房地产市场和烂尾楼才开始盘活，经济才得到复苏。

94、95年那时南宁还赶不上北海的热闹，但也有少量的开发商进驻南宁。所以后来随着楼市泡沫的破裂，南宁所受到的影响也是有限，但依然留下了一部分破碎后的痕迹，南宁也出现了多个烂尾楼盘。著名的如现在的民族大道和朝阳路交接处的三个影响南宁形象的重要地块，当时一个叫“润华大厦”，那张“润华大夏，永远的庆典”足足挂了近十年也还未动工。国贸大厦也就围起挖了个大坑而搁置了近十年光阴。民族大道上最耀眼的大楼仍是金融大夏和电信大楼。东葛路上也同时出现了几个烂尾楼盘，如现在的嘉和自由空间及凯丰大厦等。而泰安大厦也是那时候崛起，当时一个月三层的速度进展，足以令感觉很惊叹。而桃源路一带的工行大厦、信托投资大厦、财政大

厦，石油大厦、海关大厦等单位建设大楼，也在这个时期密密麻麻地拨地而起。当时像东葛路银宇大厦这样的写字楼都已算中高档写字楼，泰安大厦则是唯一一栋商品房甲级写字楼。而那时裕丰商场、永华行、新百货大楼等也开始动工，但商业圈还只是以这些地方为中心。

可见到九十年代中后期，南宁的发展还是很缓慢的。

三、房改推动房地产市场的发展

一直到1998年，城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业才慢慢发展起来，但九十年代后期还是鲜有商品房，南宁早期的明秀小区，北湖小区，二桥头的三元小区都是安居工程和经济适用房。而住宅区多为七八十年代建的大板房主要还是单位小区。

98年之前，我们的房地产评估及相关业务最多涉及到的是单位的企业改制，破产清算，单位合并等项目，及少有商品运作房的评估。

而到了2000年初，涉及到的房地产评估业务也只是不良资产及楼盘的处置项目，法院拍卖房地产司法处置项目，极少涉及到商品房个贷业务。比如2002年涉及到的嘉和自由空间这个项目前身烂尾楼的处置，其涉及到以前规划设计的不合理，土地管理及资金运作不合理倒置成了不良资产，也是改革开发初期，土地和规划管理薄弱的历史见证。

参与盘活后，嘉和自由空间才得以继续建造成现在的模样。

从政策也可以看出1998年-2002年房地产市场发展的特点，98-02年各项政策重点是对房地产市场的规范和支持，在金融政策上支持住房特别是经济适用住房投资的信贷，鼓励开展个人住房公积贷款，降低个人住房公积金贷款利率。这些政策对我国房地产的启动、起步发挥了重要作用。1998年-2002年是住房改革后经济适用住房投资占房地产投资比重最高的阶段。经济适用住房在这一阶段对我国房地产市场发展起到了不可替代作用。

四、作为支柱产业，房地产市场开始迅速发展。

2003年国办发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），明确将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。2003年后，南宁市的房地产市场像全国房地产市场一样得到了充分发展，这是大家有目共睹的。2003年左右，江南金湾花城开始开发，那时的市场起步价仅为1800元/平方米。2003年南宁市均价不到2000元/平方米。

2004年南宁市房地产市场均价为2300元/平方米左右; 2005年南宁商品房的均价达到2500元/平方米左右，其实从下图中可以看出，2003-2004年南宁市的房地产市场一直处于缓慢及平稳的一种上升态势。

05、06年南宁市城市建设随着东盟商务中心的确立而得以加快步伐，宏观调控政策并未让南宁市楼市受到影响，南宁市房地产市场的发展一直很健康平稳。

2005年-2006年南宁市房地产价格有所控制，发展平衡，2006年均价达2900元/平方米左右。

随着城市改造及规划发展，南宁市城市建设和发展速度也令人惊叹。2007年琅东开发区初俱规模。南宁市政治文化中心东移，南宁市心的商务圈开始增加，传统的南宁百货大楼为中心的商务圈，逐步扩大到以五象广场、民族大道古城路口民族宫为次中心商圈的多元化格局。2007年，股市上涨，全国房地产投资全面活跃，2007年南宁市房地产均价已经快速增长到4900元/平方米。

2007年面对全国房地产过快增长的速度，2007年七次加息来抑制房地产过快增长的步伐。2007年底房地产市场开始降温，全国房地产市场开始出现了下行的趋势，2008年中后期，受金融危机的影响，房地产市场一度陷入了低迷期，全国出现了大量土地流拍、退地、退房现象。而南宁也不能独善期身，南宁房地产市场也一度进入低迷的

状态，到2008年底土地拍卖多次流拍，做为土地估价师曾参与市国土局的土地定价会议。也见证了这一特殊时刻。

2008年南宁市房地产价格水平基本维持在2007年底的基础上。

2008年下半年，国家开始出台一系列对房地产采取宽松的房地产政策，比如五次降息的宽松货币政策以缓解房地产的资金压力，加上一系列的税收优惠政策，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策以及普通商品住房项目投资最低资本金比例从35%调低至20%。一系列刺激政策后，南宁和我国大部分地区房地产市场价格2009年飞速上扬。

五、多元化和多功能格局已经基本确定

2009年底至2010年四月份，随着全国房地产上涨大潮，南宁商品房均价也已达到6500元/平方米。

南宁发展十余年来，从不成熟到快速发展，可谓是风风雨雨，但一直都较为健康平稳。2010年，我们发现南宁市城市结构发现了明显的变化，城市格局出现了功能和分区，规划布局初显雏形。

例如：

兴宁区建成了南宁市的核心商圈和生态旅游区;

青秀区建成了南宁市中心商务区、城市休闲旅游区和东向工业走廊;

西乡塘区建成了知名的科技密集区和一流的文教优势区;

江南区建成了综合性物流中心、重要的加工业区、空港产业基地;

邕宁区建成城郊休闲旅游区、专业化生产基地和工业发展战略基地;

良庆区打造成为广西重要的工业基地、现代物流基地和出口加工基地以及南部片区文化、体育、行政中心。

随着南宁市区域结构的调整及区域经济的发展，特别是对五象新区的重视，良庆区行政、文化、体育中心开发建设，区域不均衡的现状已有较大的改观，房地产发展重心在原来围绕青秀山，拓宽房地产发展空间的基础上，向良庆区、江南区偏移。形成了南宁各区域各具特色的楼市格局，各区域房地产市场定位明确，市场均相当活跃。六、南宁市房地产进入多元化高质量的品牌时代

2010年春天，随着房地产市场过度火热，国家又出台了一系列的房地产宏观调控政策，比如营业税年限的恢复，“国十条”的颁发，再一度使南宁市房地产市场起了波澜，和全国各地一样，南宁市房地产市场状况正处于不明朗观望状态。

但今后无论市场的走势如何，2010年乃至今后的楼市发展，都将进入满足多层次消费需求的多元化发展时代、市场规范化的产品时代和品牌时代。从不成熟的单一市场到规范化的多元化发展，是南宁市楼市的必经之路。

楼市发展到成熟市场阶段，市场竞争的必然结果是品质化和品牌化。对理性的购房者而言，只有质量优越、具备一定知名度和成功开发经验的品牌开发商开发的楼盘，才能够获得他们的认同与青睐

无论市场变化如何，高品质，原生态、环保健康型的商品房和完善的基础配套环境始终会受到购房者的追捧。

见证南宁市房地产十余年的进步与发展，所以相信南宁的明天会更好！

南宁只是全国范围的一个代表,但也是全国房地产发展的一个缩影，所以相信中国的明天会更好！

南宁城市规划与发展

一、原则同意修订后的《南宁市城市总体规划（2011—2020年）》（以下简称《总体规划》）。

二、南宁市是广西壮族自治区首府，北部湾经济区中心城市，我国西南地区连接出海通道的综合交通枢纽。要以科学发展观为指导，遵循城市发展客观规律，坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，统筹做好南宁市城市规划、建设和管理的各项工作。要按照合理布局、集约发展的原则，推进经济结构调整和发展方式转变，不断增强城市综合实力和可持续发展能力，完善公共服务设施和城市功能，加强城市生态环境治理和保护，逐步把南宁市建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市。

三、重视城乡统筹发展。在《总体规划》确定的6559平方公里城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理。要加强城中村和城乡结合部整治和改造，城镇基础设施、

公共服务设施的建设，应当统筹考虑为周边农村提供服务。要根据市域内不同地区的条件，重点发展县城和基础条件好、发展潜力大的建制镇，优化村镇布局，促进农业产业化和农村经济快速发展。

四、合理控制城市规模。到2020年，中心城区城市人口控制在300万人以内，城市建设用地控制在300平方公里以内。根据南宁市资源、环境的实际条件，坚持集中紧凑的发展模式，切实保护好耕地特别是基本农田。重视节约和集约利用土地，合理规划利用城市地下空间资源。要贯彻落实城乡规划法“先规划、后建设”的要求，严禁在城市总体规划确定的建设用地范围之外设立各类开发区和城市新区。

五、完善城市基础设施体系。要加快公路、铁路、港口和机场等交通基础设施建设，改善城市与周边地区交通运输条件。加强轨道交通的规划和建设，建立以公共交通为主体，各种交通方式相结合的多层次、多类型的城市综合交通系统。统筹规划建设城市供水水源、给排水、污水和垃圾处理等基础设施，划定基础设施黄线保护范围。重视城市防灾减灾和公共安全工作，加强重点防灾设施和灾害监测预警系统的建设，合理规划布局应急避难场所和疏散通道，建立健全包括消防、人防、防震、防洪等在内的城市综合防灾体系。

六、建设资源节约型和环境友好型城市。城市发展要走节约资源、保护环境的集约化道路，坚持经济建设、城乡建设与环境建设同步规划，大力发展循环经济，强化工业、交通和建筑节能，切实做好节能减排工作。要严格控制高耗能、高污染和产能过剩行业的发展，减少污染物排放，加强城市环境综合治理，提高污水处理率和垃圾无害化处理率，严格按照规划提出的各类环保标准限期达标。要加强水资源保护，划

定城市水系蓝线保护范围，严格控制地下水的开采和利用，提高水资源利用效率和效益，建设节水型城市。要加强城市绿化工作，划定城市绿地系统绿线保护范围，加强对大明山等自然保护区和风景名胜区、森林公园等特殊生态功能区的保护，制定保护措施并严格实施。

七、创造良好的人居环境。要坚持以人为本，创建宜居环境。统筹安排关系人民群众切身利益的教育、医疗、市政等公共服务设施的规划布局和建设。将廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和中低价位、中小户型普通商品住房的建设目标纳入近期建设规划，确保城市保障性住房用地分期供给规模和区位布局合理。根据城市的实际需要与可能，稳步推进城市棚户区改造，提高城市居住和生活质量。

八、重视历史文化和风貌特色保护。要统筹协调发展与保护的关系，按照整体保护的原则，切实保护好城市传统风貌和格局。要落实历史文化遗产保护紫线管理要求，重点保护好兴宁路、民生路等历史街区和各级文物保护单位及其周围环境。加强对邕江沿岸建筑高度、体量和样式的控制和引导，保护好自然水体、生态岸线和景观风貌，突出壮乡首府、中国绿城的民族文化和风貌特色。

九、严格实施《总体规划》。城市建设要实现经济社会协调发展，物质文明和精神文明共同进步。城市管理要健全民主法制，坚持依法治市，构建和谐社会。《总体规划》是南宁市城市发展、建设和管理的基本依据，城市规划区内的一切建设活动都必须符合《总体规划》的要求。要结合国民经济和社会发展规划，明确实施《总体规划》的重点和建设时序。城乡规划行政主管部门要依法对城市规划区范围内（包括各类开发区）的一切建设用地与建设活动实行统一、严格的规划管理，切实保障规划的

实施，市级城市规划管理权不得下放。要加强公众和社会监督，提高全社会遵守城市规划的意识。驻南宁市各单位都要遵守有关法规及《总体规划》，支持南宁市人民政府的工作，共同努力，把南宁市规划好、建设好、管理好。

南宁市人民政府要根据本批复精神，认真组织实施《总体规划》，任何单位和个人不得随意改变。你区和住房城乡建设部要对《总体规划》实施工作进行指导、监督和检查。

南宁将成区域性国际城市

《总体规划》中将南宁定位成区域性国际城市、泛珠三角经济圈西部区域性中心城市、西南地区交通枢纽、北部湾（广西）经济区的核心城市。建设具有秀丽岭南风光、浓郁民族风情、鲜明时代风貌的现代化宜居生态园林城市。

《总体规划》中规划的经济目标：至2010年，全市生产总值达到1200亿元，人均生产总值达到17700元，全部工业总产值在此期间平均增长19%，全社会固定资产投资在此期间平均增长16%，社会消费品零售总额在此期间平均增长13%。至2020年，全市生产总值达到3100亿元，人均生产总值达到26600元，全部工业总产值在此期间平均增长18%，全社会固定资产投资在此期间平均增长15%，社会消费品零售总额在此期间平均增长12%。

整体向东重点向南发展

未来城市的主导发展方向如何？据市规划局有关负责人介绍，《总体规划》提出城市的主要发展方向：以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。在总体布局形态中，中心城应突出“一轴两带多中心”的发展模式，逐步形成沿邕江两岸串珠式展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。

根据2006年统计、公安等部门的综合统计测算，南宁市中心城区建成区城市人口约为170万人。《总体规划》中规划测算近期至2010年中心城区人口规划将达到210万人，远期2020年中心城区人口规模将达到300万人。

2006年现状城市建设用地总规模为179.06平方公里，根据南宁市的实际情况，充分结合南宁市国民经济与社会发展“十一五”规划目标和要求，预测南宁市2007—2020年城市建设用地年均增长量将达到10平方公里左右的水平。

南宁市城市近期建设规划——发展方向分析图(草案)

结合南宁城市经济与城市规模因素、交通与公共设施因素和生态环境因素等综合考虑，应有选择的重点发展东、南区域及东、南轴线，有利于形成城市外围强有力的综合组团，构成反磁力中心，减轻中心城区的压力，促进城市和区域和谐、稳定和可持续发展；近期应重点完善青秀片区和西乡塘片区，继续完善琅东新区的功能，重点发展凤岭新区，将其作为中国—东盟商务中心区的形象进行建设；重点发展相思湖地区，充分发挥大专院校和高新技术优势，将该地区作为城市新的经济增长点进行培育，适时引导城市向西部发展，带动城市未来的新区起步建设；逐步对江南片区的用地进行调整，加大南宁经济技术开发区招商引资力度，培育沙井火车站物流经济园区；加快启动邕宁龙岗新区、良庆蟠龙新区和玉洞片区的建设；同时要加强对中心片区进行疏解和改造，加强对其它片区中已开发组团的用地控制。

南宁市城市雕塑发展规划研究

南宁市城市雕塑发展规划研究编制时间：2005年12月-2006年编制单位：南宁市城市规划设计院一、项目背景城市雕塑大多依附于建筑而存在，它们共同的特征就是在建筑或场所中处于从属的地位。我国城市雕塑真正得到较大发展是在解放以后，这个时期的雕塑多以伟大的历史人物或重大历史事件为题材，多为纪念性雕塑。城市雕塑规划作为专项规划之一，其编制工作还处于起步阶段。目前，只有上海、长沙、哈尔滨等城市相继编制了城市雕塑规划。本次规划研究在阐述城市雕塑及城市规划基本概念的基础上，参考相关城市雕塑规划与建设的经验，结合南宁市城市发展的实际情况，以分析构建城市雕塑的系统组织性和城市重要雕塑项目规划建设实施的可行性为侧重点，确定城市雕塑发展规划的主要内容，以此作为今后城市雕塑发展规划及编制工作的参考，同时在今后一段时期内指导城市雕塑的发展建设。二、规划总则（一）指导思想1、立足南宁，面向全国，展望东盟，海纳百川，借鉴国内外城市雕塑建设的成功经验，力争使南宁雕塑建设在近中期内能有一个大的跨越，并逐步使南宁市城市雕塑艺术达到全国先进的水平。 2、梳理城市文脉，结合城市开放空间，确立城市雕塑布局和雕塑题材，统筹规划、远近结合、分期实施，着力塑造城市环境、传承城市文化、创建城市精神，营造城市和谐环境。 3、坚持可持续发展的思想，坚持开发建设的连续性和完整性，体现远近结合、重点突出的思路，力求有序合理的利用有限的城市空间资源。（二）规划原则1、与周边环境共生原则 2、艺术创新与精品原则 3、体现地方特色的原则 4、坚持以人为本的原则（三）规划范围本次规划范围为南宁市中心城区，以《南宁市城市总体规划（2004-2020）》纲要所确定的中心城范围为主要研究对象。（四）规划期限与《南宁市城市总体

规划（2004-2020）》纲要相适应，本次规划期限至2020年，近期规划期限至2010年。（五）规划目标核心目标：依据城市总体规划，构筑完善的城市雕塑系统，建成一批高水平的城市雕塑精品，营造宜人的公共艺术空间，全面提升南宁市城市雕塑的整体水平和鲜明的城市形象，促进南宁市“中国绿城”城市品牌的推广与持续经营。（六）技术路线首先分析南宁市城市雕塑的现状概念和存在的问题，明确提出了南宁市城市雕塑发展规划的理念、原则与目标；在此基础上提出南宁市城市雕塑的主题定位和题材选择；从城市总体结构的角度出发，提出南宁市城市雕塑空间布局的基本设想；然后从实施的层次，对重要城市雕塑及城市公共雕塑建设项目提出相关建设指导及控制要求，并提出城市雕塑建设的近中期建设目标及项目安排；最后对城市雕塑规划的实施对策提出一些政策性建议。三、主题内容规划（一）主题定位的原则1、梳理南宁城市文脉，激活城市文化精神 2、塑造南宁城市形象，展现城市地域环境特色与时代发展主题 3、关注大众生活环境，提升城市环境艺术品质（二）题材类型分类1、纪念类雕塑 2、主题类雕塑 3、装饰类雕塑（三）主题内容规划(图04-46-01) 本次雕塑规划在确定雕塑系统主题内容时紧扣南宁城市的“历史文化背景、地域环境特征、时代发展主题”三个核心层面，有所针对、有所侧重的对雕塑题材内容进行筛选，突出重点，指导城市未来一个时期的雕塑发展规划建设。 1、历史文脉主题①追述以“前年顶蛳文化”为代表的历史本源②突出反映“城市发展历史”的历史事迹③展示“大地飞歌”的文化缩影 2、地域风情主题①诠释“军事重镇、西南商铺”的城市地缘关系②强化“民族融合、风情多采”的城市特征 3、城市发展主题①突出“建设东盟会所”的时代机遇②记述城市发展建设的足迹 4、生态环境主题①增强“保护自然、热爱山川”的大众意识②展现“城市

生态环境建设”历程四、建设实施规划(图04-46-02)(一)近期建设规划1、近期建设规划期限、原则规划期限：近期至2010年。规划原则：统筹规划、分期实施、远近结合、滚动发展。 2、近期主要建设项目三心：朝阳路、民主路一带商业中心，琅东商务区、东盟商贸城四园：狮山公园，南湖公园，石门森林公园，青秀山风景区两街：历史文化街区，中山路一带五站：吴圩机场，南宁火车站，琅东客运站，江南客运站，安吉客运站四场：民族广场，明秀广场，五象广场，会展中心前广场三门户：城市南部入口，城市北部入口、城市西部入口四塑像：苏缄塑像，孙中山塑像，邓颖超塑像，邓小平塑像（3）近期建设主要目标及执行主体南宁市雕塑系统规划建设刚刚起步，近期建设应尽快在一些突出的城市标志性雕塑及大中型雕塑项目上取得突破，主要围绕城市“点、线”空间展开，初步形成城市雕塑系统总体骨架，这些雕塑项目主要是由城市政府投建设的城市公共产品。因此，近期应尽快组织成立城市雕塑建设管理部门，初步建立城市雕塑建设与管理运作机制，近期建设规划的执行主体主要由城市政府及相关行政管理部门来承担。（二）中远期建设规划1、中远期雕塑建设规划期限、原则规划期限：2011年—2020年。规划原则：统筹规划、全面推进、综合发展。中远期建设规划应当在近期建设成果基础上，以城市雕塑总体布局框架为指导，在城市各个层面推进雕塑规划建设，拓展建设范围，综合建设城市各类雕塑。 2、中远期主要建设内容一是结合城市主体规划建设进程继续完善城市商务、各级商业中心内的雕塑，城市公园绿地、风景区及大型城市生态绿地内的雕塑，历史文化片区内的雕塑，对外交通站场雕塑，广场雕塑，对外交通入口雕塑，历史人物塑像等城市公共雕塑项目。二是拓宽雕塑建设空间范围，以城市公共雕塑为骨架，建设完善城市各居住区、产业园区、企业单位、机关团体等内部雕塑

景观。 3、中远期建设主要目标及执行主体中远期雕塑规划建设应沿城市“点、线”空间向纵深推进，以城市“面”空间为主，建设形成“点、线、面”相结合，布局完善的城市雕塑系统。中远期应进一步探索完善城市雕塑整体水平，中远期应形成有政府主导控制，各企业团体、机关单位、市场业主等共同参与的多方执行主体。五、简要评价本规划研究并借鉴了国内外关于城市雕塑的相关成果，并将之应用到指导南宁市城市建设的实践当中。对南宁市的城市建设和提高城市形象起到了一定的指导作用。本规划结合南宁市的发展面临的新形式、新机遇，在城市总体规划修编纲要及相关规划的基础上，通过现状调研、分析论证，对城市雕塑规划建设做了一个较为系统的分析和总结。同时，积极总结探索雕塑规划建设经验，拓展规划编制涉及的空间范围和层次，通过规划编制办法和管理体制的创新，适应城市经济、社会发展状况，建设城市完善的雕塑系统。

城市雕塑空间布局规划

城市现状主要雕塑分布及索引