蔚蓝国际项目启动区定位2
商业定位策划报告
有进一步发掘、提升的可能
设施扩张性
1
消费市场容量及用地条件限制扩张。
B等：20分 —— 非常好的立地环境
优越的立地环境，适合商业设施的长期、稳定发展。
4
项目SWOT分析
综合前述对项目城市发展环境、区位交通环境、商业竞争环境、消费市场环境等方面的分析，阐述本项目存在的优势和劣势，未来发展面临的机遇和挑战。
目标客群界定
7
细分核心客群消费关注点，满足其多元化的生活需求。
多重的社会属性使得他们成为城市商业多元需求的代言者：
商业发展思考：多元化的生活需求
都市中坚力量
领导/职员
爱人/恋人
父母/子女
朋友/同事
伙伴/客户
目标客群界定
8
他们，或是私企/个体老板，或是企业高管，或是政府官员，总之他们是城市的中流砥柱他们，多位于30—45岁之间；家庭美满、事业稳定，收入颇丰；他们，追求品质的生活、偏爱品位和时尚；他们，注重圈层、渴望被尊重。
从消费者特征来看：对商品品种丰富、商品质量的追求是消费市场所表现出的普遍特点。从商业环境来看：现状商业的低品质无法满足消费群提升生活品质的需求，出现消费外流倾向。
从商品层面来讲：对商品“质”的追求——主要表现为商品品质好、品牌具有知名度；对商品“量”的追求——主要表现为商品数量丰富、商品品种齐全。
商业主题策划
17
商业经营定位
基本生活需求
购物消费型设施
时间消费型设施
品质生活需求
传统百货店/标超
购物主题型百货店/专业卖场
SHOPPING MALL
商业经营定位及形象塑造： 新一代商业的代表，带领潍坊商业进入第四代商业发展模式。 辐射全域，成为都市中坚力量“家庭体验式新生活时尚”的开创者、引领者。 本项目将引入主题购物中心这一先进的新兴业态，与商圈内现有传统商业业态形成鲜明的对比； 特别是都市中产阶层和年轻的新生力量传达“第一”、“全新”、“开创”、“引领”的设施形像，第一时间吸引消费者和投资者的关注，提升项目在其心目中的优势地位，扩大影响力和号召力。
成都66个产业功能区产业特色及建设情况V
重点产业园布局66个重点产业园〔集聚区〕(产业园区开展规划及特色及建立情况)目录重点产业园布局66个重点产业园〔集聚区〕错误!未定义书签。
1.概要22区域32.1主要产业园〔聚区〕：东进区域32.1.1天府国际空港新城〔高新区东区〕42.1.2龙泉山“梦里桃乡〞水蜜桃产业园〔龙泉驿区〕72.1.3简州新城现代装备产业园〔简阳市〕82.1.4简阳空天产业园〔简阳市〕92.1.5简阳西部电子商务集聚开展区〔简阳市〕112.1.6淮州新城智能制造产业园〔金堂县〕122.1.7通用航空效劳业集聚区〔金堂县〕132.1.8天府水城文旅康养集聚区〔金堂县〕142.2主要产业园〔聚区〕：南拓区域152.2.1鹿溪智谷科技创新和高技术产业效劳功能区〔天府新区〕152.2.2天府中心总部经济功能区〔天府新区〕182.2.3天府中心国际会展功能区〔天府新区〕202.2.4天府新区南区产业园〔新津县〕222.2.5新津梨花溪文化旅游区〔新津县〕232.2.6农业博览园〔新津县〕242.2.7天府新区邛崃产业园〔邛崃市〕262.3主要产业园〔聚区〕：西控区域272.3.1郫都中国川菜产业园〔郫都区〕282.3.2智能制造产业园〔崇州市〕282.3.3崇州康养旅游效劳业集聚区〔崇州市〕292.3.4崇州优质粮油产业园〔崇州市〕302.3.5邛崃绿色食品产业园〔邛崃市〕302.3.6邛崃现代农业种业产业园〔邛崃市〕312.3.7都江堰经济开发区〔都江堰市〕322.3.8滨江新区文化娱乐集聚区〔都江堰市〕322.3.9大青城休闲旅游产业园区〔都江堰市〕332.3.10大邑智能装备产业园〔大邑县〕342.3.11大邑电子信息产业园〔大邑县〕352.3.12安仁文创文博集聚区〔大邑县〕352.3.13中德〔蒲江〕中小企业合作区〔蒲江县〕372.3.14〔中德〕职教创新集聚区〔蒲江县〕372.3.15蒲江特色水果现代农业产业园〔蒲江县〕382.3.16航空动力产业园〔州市〕402.3.17绿色化工产业园〔州市〕422.3.18州龙门山山地旅游集聚区〔州市〕422.4主要产业园〔聚区〕：北改区域432.4.1先进材料产业园〔青白江区〕432.4.2国际铁路港临港效劳业集聚区〔青白江区〕442.5主要产业园〔聚区〕：中优区域452.5.1中央商业商务集聚区〔锦江区〕452.5.2红星路文化创意集聚区〔锦江区〕462.5.3东大街金融效劳集聚区〔锦江区〕462.5.4中心金融商务效劳集聚区〔青羊区〕472.5.5青羊总部经济集聚区〔青羊区〕472.5.6少城国际文创硅谷集聚区〔青羊区〕482.5.7北部新城商贸商务集聚区〔金牛区〕482.5.8人北商业商务集聚区〔金牛区〕492.5.9环交大智慧商务集聚区〔金牛区〕502.5.10武侯新城电子商务集聚区〔武侯区〕512.5.11人民南路文创金融集聚区〔武侯区〕522.5.12红牌楼现代商务商贸集聚区〔武侯区〕522.5.13东客站枢纽经济集聚区〔成华区〕532.5.14东郊文化创意集聚区〔成华区〕532.5.15龙潭新经济产业集聚区〔成华区〕542.5.16高新区南部园区〔高新区南区〕552.5.17天府国际生物城〔高新区南区〕562.5.18金融总部商务区〔高新区南区〕562.5.19经济技术开发区〔龙泉驿区〕572.5.20汽车贸易博览集聚区〔龙泉驿区〕582.5.21天府新区双流空港高技术产业园〔双流区〕582.5.22双流军民融合产业园〔双流区〕592.5.23双流航空效劳业集聚区〔双流区〕602.5.24高新区西部园区〔高新区西区〕602.5.25医学城〔温江区〕612.5.26安康效劳业集聚区〔温江区〕622.5.27都市现代农业高新技术产业园〔温江区〕622.5.28郫都智慧科技园〔郫都区〕632.5.29创新创业集聚区〔郫都区〕642.5.30新都高新技术产业园〔新都区〕642.5.31新都国际公路物流港集聚区〔新都区〕651.概要重点产业园〔集聚区〕分为国家级新区及开发区和产业新城两局部，66个产业园涵盖了先进制造业、现代效劳业和融合产业、都市现代农业，覆盖了22个区〔市〕县。
xxxxxx南路高端社区项目前期策划定位及物业发展建议
本项目的关注点应是关注开发大于关注产品，关注速度大于关注利润； 即是在开发的前期，以快速平衡现金流为导向；平衡现金流之后，追逐 利润的最大化
本报告是严格保密的。
8
核心问题分解
本项目实际关注的 核心问题是提高资 金的运营效率
由于地块自身条件的限 制，根据世联操作此类 项目的经验，以项目的 定位作为划分依据，本 项目可能有的开发方向 包括三种模式：
选择多种物业类型并存的综合体模式，有利于 优化解决本项目核心问题
低端定位： 普通高层住宅（顶峰国际公寓）
此种开发模式的市场价值实现度低；
中端定位： 综合体模式（怡丰新都会）
此种开发模式可能包含有写字楼、公寓、 住宅、商业等多种产品类型；
根据本项目企业目标的 深入解析及项目自身条 件的综合考量：适于本 项目的可能开发模式为 定义中端的综合体模式
青 弋 江 路
地块北部相邻青戈江
路规划中心线 目前原有沿路形象破 旧的民房等待拆迁； 沿xx路延伸，地块北 部有烟草局、广播电 视学校等单位
南部相邻多层 地块西部正对的省广 播电视中心，易造成 产业集群
南部相邻小高层
本报告是严格保密的。
地块东部相邻青戈江路
规划中心线； 目前较为破旧的建筑计 划拆迁 地块南部相邻华苑新村， 建设有小高层、多层
写字楼市场现状 写字楼市场未来发展格局
本区域为xx老城区， 区域内集中大量老城 写字楼的分布主要 中村； 集中在政务区大量 新建的高档写字楼； 人口密集，住宅氛围 北一环沿线、中心 浓厚 区的原有和在建的 未来将会形成具有较 中高档写字楼；各 高居住价值的区域； 区域分布的商住办 公楼
本报告是严格保密的。
区域内民房
地块所在区域原为xx老城区； xx路沿线集中曙红新村等类似城中村； 区域内住宅主要以此类城中村形成存在，形 象破旧
某国际新城四期项目定位报告
人文 氛围
居住 环境
教育 资源
升值 前景
项目区域层面价值4：
区域带来的住宅高价值和巨大升值前景
国 际书 新香 城园
康幸 派福
E 家
人 才硅 公谷 寓假
日
• 对比同期上市 的项目，区域 内与区域外住 宅价差达到 1000元左右。 除去亿达品牌 、产品品质带
项目资源价值
某国际新城四期项目定 位报告
2021年7月18日星期日
目标及限制条件
目标及限制条件
地块解析
项目价值挖掘
项目发展战略
城市层面 区域层面 地块层面
客户定位 形象定位 产品定位
项目目标及限制条件
项目目标 ➢充分利用地块价值 ➢合理控制开发风险
项目限制条件 ➢预计06年初开工，06年上半年入市 ➢总体开发周期控制在2年左右 ➢楼面地价按2000元/M2计算，综合建安成本为2100—3000元 /M2 区域对本项目要求 ➢与软件园整体发展阶段相匹配 ➢进一步完善园区的居住功能，从而提升区域价值
50——100万M2 250万M2
➢高端项目的三种趋势：
•市区内高档项目供应较少，主 要是前期的尾盘
•高档项目的供应出现了向城市 边缘扩展的趋势，但扩展的主 导方向是西部
•未来2——3年高端项目的供应 主要集中在西部板块，这对本 板块高端形象的建立极为有利
本项目在软件园内的占位分析：从软件园内住
宅发展趋势来看，本项目应占位高端，锁定高收
静谧的氛围
坡地资源
项目资源价值
商务会所：
• 档次：面向 软件园及全 市高知高科 技人群的休 闲商务会所 、高级别商 务会议平台
• 目前阶段： 前期方案策 划阶段
2024临沂北城新区项目整体定位与发展战略
2024临沂北城新区项目整体定位与发展战略临沂北城新区是山东省临沂市重点规划建设的一个新兴城市区域，它的整体定位是打造现代化、创新型和宜居的城市发展区，以满足人民群众对美好生活的需求，促进经济社会的可持续发展。
一、发展目标1.经济目标：打造临沂市的新经济增长点，大力发展先进制造业、现代服务业和新兴产业，实现经济的高质量增长。
2.城市目标：塑造宜居环境，提高城市的品质和形象，提升城市的吸引力和竞争力。
3.社会目标：改善人民群众的生活条件，提供更好的教育、医疗、文化和体育等公共服务设施。
4.生态目标：保护生态环境，提高生态系统的质量和稳定性，打造绿色发展的新城区。
二、发展战略1.产业升级：发展以先进制造业、现代服务业和新兴产业为主导的产业体系，推动传统产业的升级和转型。
以临沂北城新区为核心，引进和培育高新技术企业，推动新技术、新材料、新能源等创新型产业的发展，加快实施中国制造2025战略，提升临沂市的产业竞争力。
2.基础设施建设：加大基础设施建设力度，完善道路、供水、供电、供气、通讯等硬件设施，提升城市的物流、能源、信息和人流的流通效率。
同时，也要加强城市的环境治理和生态修复工作，营造良好的生活环境。
3.人才引进：加大引进人才的力度，培育和吸引高层次的创新创业人才，为新区的发展提供智力支持。
建立人才培养和人才引进的机制，加强人才的流动和交流，打造人力资源优势。
4.文化建设：注重文化建设，通过加强文化创意产业，推动文化事业的繁荣，提升城市的软实力。
加强文化设施建设，建立多元化的文化活动和娱乐场所，提升城市的文化魅力。
5.园区建设：打造园区经济，以企业为主体，以产业为核心，建设高新技术园区、工业园区和创业孵化园区，促进企业的集聚和发展。
6.对外开放：积极扩大对外开放，吸引外资和引进国际先进技术、管理经验，提升城市的国际竞争力。
加强与周边城市和地区的合作交流，共同推动区域经济的发展。
总之，临沂北城新区项目的整体定位是打造现代化、创新型和宜居的城市发展区。
2019年3月安徽合肥蔚蓝国际项目启动区定位与物业发展建议185p
政府决心：中央和地方双管齐下，政策合肥更中原彻物业底顾问，有限措公司施更坚 决，市场进入一个理性发展时期。
1、本次调控中央提高首付比例上调利率，政策权利下
放地方，是有因可循的，代表着一个理性市场的来临。
2019年第一季度政府两面性、信贷投放过量、市场供给不 足以及通胀预期的加速，这四个原因导致了房价的疯狂上涨， 也是导致本轮调控的主要原因。
25 20 15 10
5 0
1976
ห้องสมุดไป่ตู้
1979
1982
1985
1988
1991
1994
1997
新增人口（万） 出生率(%)
2000 2003 2006
2000 1500 1000 500 0
城市化加速——2020年新
增城市人口将达3亿，带来140 亿平米的新增需求
收入的结构性增长——
麦肯锡预测，到2025年中上资 产阶级人均可支配收入将增加 12万亿， 按照国际15-20%的 住房消费比，可新增住房消费 1.8-2.4万亿
✓ 即国19条：其内容包括了“开发商竞买保证金最少两 成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。
✓ 对合肥房地产广告进行全面检查；
✓ 执行新版《二手房买卖合同》抑制以往二手房买卖中的阴阳 合同现象；
✓ 国家八部委联手查中国房价暴涨因素 ，合肥市13个部门联合 开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；
2009年经济稳步复苏，房地产市场“报复性反弹”， 稳定房价成为政府保证民生的重要工作。
2019年的调控关键词----“民生”
Q：在保证民生为目的的本轮房地产调控周期多长？
调控周期与国内经济基本面相关：08合年肥中经原物济业顾形问有势限公的司 逆转 导致房地产政策实现了从调控到提升。
西安天朗地产蔚蓝·苹果城的项目定位及开发的策略
项目特色：
24小时热水，规划“城中城、院中院” 。 客户来源：
初期客户以区域居民为主，中期客户有一定 比例来自高新区域。
项目借鉴： （1）注重前期市场研究和产品定位。 （2）紧紧围绕主流市场供应产品，户型面积适中，销售状况较好。 （3）营销手法多样灵活，销售状况较好。 （4）值得汲取的教训是过渡了观估计市场，后期推出的高层项目户型面积过大而滞销。
北京
以炫特区、GOGO、SOLO、 蜂鸟社区为代表
从概念到空间到表现追求极致 创意指数：★★★★★
广州
深圳
以中怡城市花园 、双城国际 、以丽阳天下、城市3米6公寓、
翠馨华庭为代表
旭飞系列为代表
追求空间变化，但概念弱 注重消费情感/产品需要创新
创意指数：★★★
创意指数：★★★★
蜂鸟社区
位于北京中关村首席高级住宅区—万柳生态居住区核 心。
题记：
苹果代表了自然、健康等70年代人所相信的一切 美好东西。
——史蒂夫·乔布斯
天朗地产蔚蓝·苹果城（暂名）项目 定位及开发策略
我们对天朗地产集团的理解：
堪称传奇的企业发展历程，天朗地产经过蔚蓝印象、蔚蓝花城、 蔚蓝人家、蔚蓝国际等项目的运营业已发展成为西安领先品牌、业界翘 楚！ 天朗地产挺进西安城西区与高新区的交叉地带，觑探西安市场竞争异常 激烈的商品房主战场——高新区房地产市场。
一室一厅 40—53
22％ ——
二室二厅 68、81、86—97
65％ ——
三室二厅 107——118
13％ ——
项目借鉴：
（1）市场感觉比较到位，但产品控制不力，85㎡以上两室的主体面积过大。 （2）值得汲取的教训是项目没有抓住小户型注重社区配套的本质，给客户 功能缺失的感觉。
第3章创业机会
看到机会、产生创意并发展成清晰的商业概念 意味着创业者识别到机会，并因为找到解决问 题的手段而有可能把握住机会，这是启动创业
活动所需具备的基本的前提
1、 影响创业机会识别的因素
社会关系网络。半数创业者是通过社会联系得
到商业创意。强关系：亲戚、密友和配偶；弱关 系：同事、同学和一般朋友。通过弱关系比通过 强关系更可能获得商业创意。
认知因素。机会发现者与未发现者之间最重要
的差别在于他们对市场的相对评价（东京卖水的 故事）。多数创业者认为他们比别人更“警觉”。 警觉很大程度上是一种习得性的技能；拥有某个 领域更多知识的人，倾向于比其他人对该领域内 的机会更警觉。
有些创业者受到外部激励而决定创业，接着搜索 并识别机会，然后创建新企业
另一些创业者却受到内部激励作用，先识别出现 实问题或未满足的需求，从而通过创业来填补它
不管创业者以哪种方式创建新企业，机会都很难 识别。机会识别一半是艺术，一半是科学。
我们应该并且能够学习的就是机会识别的科学规律！
创业机会属于更广义的商业机会范畴，但并 不是一般意义上的商业机会，借助于价值创 造流程中的目的—手段关系可以更好的理解 创业机会的独特性
准备
孵化
洞察
●灵感 ●设想的商业创 意 ●问题解决
评价
阐述
机会识别的5个阶段
机会的识别过程
环境变化 经济变化 社会人口变化 技术变化 政治与制度变化 产业结构变化
创业者特征 先前经验 认知因素 社会网络 创造性
产品、服务、原材 料和组织方式等层