【案例】房屋出售八年 妻子未在合同上签字房屋买卖合同是否有效
一方擅自将夫妻共同房产出卖他人但未过户房子该归谁
一方擅自将夫妻共同房产出卖他人但未过户，房子该归谁？我国最高院关于适用《民法典》婚姻家庭编的解释（一）第28条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
”但如果房屋还未过户到第三人名下，此时配偶不同意出售夫妻共同房产，房产该归谁所有呢？遭受损害的一方有何救济途径呢？【案情回顾】胡先生和张女士是夫妻，双方共有位于M小区1栋104号住房一套和位于C小区15栋201号住房一套。
2002，胡先生外出打工，张女士因给其与前夫的女儿付出国留学的费用，在未告知胡先生的情况下，将104号房屋卖给了王先生。
签订房屋买卖合同时，张女士告诉王先生自己的丈夫胡先生因外出工作无法返回签字，同意由其代签。
后，王先生按照合同约定付清了购房款搬进了房屋正常居住，但因胡先生未回来一直无法办理过户。
结果胡先生回来后，不同意出卖104号房屋，不配合王先生办理过户手续，无奈之下，王先生只得起诉了胡先生和张女士。
【争议焦点】一、张女士擅自出售夫妻共同房产，其与王先生签订的房屋买卖合同是否有效？张女士出售的房产，为其与丈夫胡先生的夫妻共同财产。
张女士在未告知丈夫胡先生的情况下，擅自出售夫妻共同房产的行为侵犯了胡先生对房屋的共有权，构成无权处分。
那么无权处分是否会影响房屋买卖合同的效力？根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
”由此，房屋买卖合同作为买卖合同的一种，不因无权处分而无效。
房屋买卖合同的效力应当以《民法典》第143条、第144条、第146条-151条的规定来判断。
本案中，张女士与王先生均为完全民事行为能力人，双方出于真实意愿签订合同，没有合同无效和可撤销的情形，故二人签订的房屋买卖合同是有效的。
中银原创夫妻一方出售共有房屋典型案例分析
中银原创夫妻⼀⽅出售共有房屋典型案例分析夫妻⼀⽅擅⾃出售共有房屋案件屡见不鲜，此类案件通常涉及夫妻共有财产认定、家事代理权、表见代理、⽆权处分、善意取得等多⽅⾯法律问题，涉及《婚姻法》《物权法》《合同法》多部门法法律适⽤。
如何平衡房产共有⼈利益、善意第三⼈利益及买受⼈交易安全，如何最⼤限度维护委托⼈合法利益，对于研究分析此类案件有重要现实意义。
⼀、房屋夫妻共有，房产证登记为⼆⼈，⼀⽅出售房屋典型案例：朱、⽥⼆⼈婚后购买房屋⼀套，房屋所有权证书登记为⼆⼈。
朱某、江某、地产经纪公司签订房屋买卖居间合同⼀份，约定朱某以400万价格出售涉案房屋，地产经纪公司提供居间服务。
三⽅当事⼈签订上述房屋买卖居间合同时，⽥某不在场，⽥某签名并⾮本⼈书写，朱某未提供⽥某书⾯委托书。
合同签订后，江某实际⽀付购房款120万元，涉案房屋未交付、未过户。
江某诉⾄法院，要求朱、⽥⼆⼈继续履⾏房屋买卖居间合同并交付涉案房屋、办理过户变更登记。
争议焦点：涉案房屋买卖居间合同效⼒如何认定？律师说法：我国《婚姻法》第⼗七条第⼆款规定，夫妻对共同所有财产有平等处理权。
《婚姻法》司法解释（⼀）第⼗七条进⼀步明确，对于夫妻⽇常⽣活、⼦⼥抚养教育所产⽣的⽇常⽣活家事代理，夫妻⼀⽅处分⾏为有效，对于⾮⽇常⽣活家事代理，则需协商⼀致，否则对共有⼈不产⽣法律约束⼒。
根据《合同法》第四⼗⼋条第⼀款，⾏为⼈没有代理权、超越代理权或者代理权终⽌后以被代理⼈名义订⽴的合同，未经被代理⼈追认，对被代理⼈不发⽣效⼒，由⾏为⼈承担责任。
根据《合同法》第五⼗⼀条，⽆处分权⼈处分他⼈财产，经权利⼈追认或者⽆处分权⼈订⽴合同后取得处分权的，该合同有效。
本案中，朱某在未取得⽥某授权情况下，与江某、地产公司签订房屋买卖居间合同，朱某构成⽆权代理，合同效⼒待定。
由于事后⽥某拒绝对朱某的代理⾏为表⽰追认，合同因此确定⽆效。
律师建议：房屋买受⼈、居间⼈应尽注意义务，严格核查业主⾝份及授权⽂件真实性，代理⼈代为交易的，应及时向业主确认，并留存相关书⾯委托⼿续。
房屋买卖合同无效案例5篇
房屋买卖合同无效案例5篇1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。
案情简介：xx年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。
xx年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。
邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。
孔某遂提起撤销权诉讼。
法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。
②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。
③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。
另外，邹某称xx年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。
陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。
案例索引：云南昆明中院（xx）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同 __”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同 __——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《 __案例选》（xx04/86:135）。
张某1与张某房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
张某1与张某房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山西省太原市中级人民法院【审理法院】山西省太原市中级人民法院【审结日期】2020.08.18【案件字号】(2020)晋01民终3839号【审理程序】二审【审理法官】赵耀功任峥段雪丽【审理法官】赵耀功任峥段雪丽【文书类型】裁定书【当事人】张维;张全成【当事人】张维张全成【当事人-个人】张维张全成【代理律师/律所】高梅云北京大成（太原）律师事务所;某某北京市鑫诺（太原）律师事务所【代理律师/律所】高梅云北京大成（太原）律师事务所某某北京市鑫诺（太原）律师事务所【代理律师】高梅云某某【代理律所】北京大成（太原）律师事务所北京市鑫诺（太原）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】张维【被告】张全成【本院观点】为了查清案件事实，本案重审时应当查明下列问题：1、张维的委托代理人张秦与张全成签订的《转让房产所有权合同书》是否有效？如果合同无效，那么该合同自成立时就应当无效，而非该涉案房屋已拆除，现确认合同无效已无实际意义。
【权责关键词】无效欺诈胁迫恶意串通国家、集体或者第三人利益以合法形式掩盖非法目的撤销委托代理合同过错合同约定诚实信用原则第三人证人证言质证诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为：为了查清案件事实，本案重审时应当查明下列问题：1、张某1的委托代理人张秦与张某签订的《转让房产所有权合同书》是否有效？如果合同无效，那么该合同自成立时就应当无效，而非该涉案房屋已拆除，现确认合同无效已无实际意义。
合同无效后应当如何各自返还？造成合同无效各自的责任多大？2、张某在本案中是否具备购房人资格？3、张某1是否可以对“拆迁利益"要求赔偿？依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下【裁判结果】一、撤销太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初984号民事判决。
案例分析最终结果
案例：年近半百的李丽是黑山县黑山镇某企业下岗职工。
1990年与县城某企业工人陈军结为夫妻。
婚后生有一女。
近年来，因家庭琐事双方产生矛盾，并分居二年之久。
2011年9月李丽向黑山县人民法院提起离婚诉讼，经法院判决准予其与丈夫陈军离婚。
原本很简单的一桩离婚诉讼案件，在法院宣判前却横生枝节。
原来，李丽与陈军婚后在黑山镇内买了三间土平房，并于1995年翻建为瓦房。
李丽提起离婚诉讼后，陈军意识到夫妻关系已没有再维系的可能，他瞒着李丽找到买房人孟某，与其协商卖房一事。
孟某知道李丽是陈的妻子，此房应属共同财产，表示在买房写文书时要求李丽到场。
但孟某轻信了陈军此房没有任何争议的谎言，在李丽没有到场的情况下，以1．5万元的价格，买下了有争议的房屋，埋下了房产纠纷的隐患。
李丽与陈军离婚后，得知陈已将房屋卖给孟某。
在交涉无效的情况下，一纸诉状将陈军与孟某一齐告上法庭。
李丽诉称：在我起诉离婚期间，陈军在没有通知我，也没和我商量征得我同意的情况下，私自将我们的共有财产三间瓦房卖给孟某。
我要求法院判决他们的买卖关系无效。
而孟某则认为自己是房屋的善意取得人，依法应确认房屋买卖有效。
各位评委、各位同学，大家下午好！今天将有我们the five 组合为大家带来一场关于离婚房产纠纷案的分析。
首先让我们看一下案例回顾……根据本案例，可总结出如下几点问题：1、房子是否属于李丽夫妻的共同财产；2、陈军是否有权对房子单独进行处分；3、孟某与陈军之间签订的房屋买卖合同是否有效；4、孟某是否善意取得人。
首先，根据《婚姻法》第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
”【附：第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。
房产纠纷案例：房屋买卖合同案例分析
[案情介绍]1997年9月25日，兰某与曾某订立《投资建房协议书》约定，以甲方(第三人曾某)出建设用地，乙方(兰某)出资筹建房屋的方式，甲方同意将该建设用地153平方米交给乙方投资建房，占地面积各76.5平方米;乙方应保质保量为甲方建好占地面积76.5平方米，楼房为三层的房屋交付给甲方使用，乙方所建的另76.5平方米房屋的土地、房产权归乙方所有;乙方在建好房屋后，乙方的土地证、房产证由甲方负责办理，所需费用均由甲方自负。
协议签订后，兰某依约进行建房，并取得西侧76.5平方米的土地使用及地上所建房屋。
1998年8月9日，经曾某同意，张某、刘某与兰某订立《购房合同书》约定，兰某将所建房屋西侧二层、三层出售给张某、刘某，房款计104000元;兰某应在同年10月1日前将房屋交给张某、刘某，张某、刘某在收到产权证后交清余款20000元。
第三人曾某在合同上签名，并注明“协助办理有关证件”。
合同签订后，兰某按约于同年10月1日交付房屋，张某、刘某按约支付部分购房款。
1998年12月28日，张某、刘某与兰某、曾某到某市国土资源局办理土地使用权转让，张某、刘某交纳土地转让金14168元。
1999年1月2日，张某、刘某付给兰某购房款104000元。
1999年3月10日，第三人曾某再次出具证明，内容：“座落在××路90号住宅一栋共八套，由曾某与兰某共建，其中西边土地产权原属曾某名下，现已划归兰某所有，一切办证费用均由兰某承担，曾某只是协助办理证件过户手续，其余与曾某无关。
”1999年11月19日、2000年2月2日，由于兰某负债后下落不明，张某、刘某先后向法院代兰某履行法院民事判决书确定的债务10000元。
兰某、第三人曾某未按合同约定及承诺办理房屋所有权证和土地使用权证给张某、刘某。
[案情分析]本案所涉及的房屋买卖合同是否有效，存在两种不同意见：一种意见认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
房屋买卖合同无效五种情形
房屋买卖合同无效五种情形房屋买卖合同是房屋买卖的重要法律文件，一旦签订，就具有法律效力。
但在某些情况下，合同并不一定是有效的。
本文将介绍五种可能使房屋买卖合同无效的情形。
第一种情形：合同有违反法律法规的内容房屋买卖合同是依照我国相关法律法规进行签订的，因此，如果合同中存在违反法律法规的内容，则该合同无效。
例如，如果合同中约定买方在购买房屋时不需要缴纳相关税费，或者卖方要求以违法的方式转移房屋所有权，那么该合同将被认为是无效的。
第二种情形：双方合同意图不真实在签订房屋买卖合同之前，双方应当根据实际情况协商确定合同内容，如果双方意图不真实或者合同内容没有反映实际情况，则该合同可能被认为是无效的。
例如，卖方在合同中故意隐瞒房屋的重要瑕疵，或者买方故意隐瞒自己的实际购房意图等情况。
第三种情形：被迫签署合同如果一方是在被胁迫或者被强迫的情况下签订房屋买卖合同，则该合同无效。
例如，卖方因为意外事故或者其他原因受到威胁而签署合同的，或者买方被迫签订不符合实际情况的合同等情况。
第四种情形：合同所约定的内容不清晰房屋买卖合同应当明确约定双方的权利和义务，如果合同内容不清晰，可能会导致合同无效。
例如，合同中关于价格、付款方式等内容缺乏明确而统一的约定，或者合同内容存在歧义等情况。
第五种情形：合同约定超出法律范围房屋买卖合同的约定和规定，应当以我国相关法律法规为基础。
因此，如果合同内容约定与法律相冲突或者超出法律的范围，该合同也会被认为是无效的。
例如，卖方在合同中约定一些不合理或者违反法律规定的条款，或者合同中的各项约定出现违反法律的情况等。
综上所述，如果一份房屋买卖合同存在上述五种情况中的任意一种，该合同都有可能被视为无效的，双方当事人在签订合同时，应当认真了解相关法律法规，避免出现不必要的纠纷。
非产权人代签购房合同
随着我国房地产市场的不断发展，购房合同成为保障购房者权益的重要法律文件。
然而，在实际操作过程中，由于各种原因，非产权人代签购房合同的现象时有发生。
本文将探讨非产权人代签购房合同的法律风险及注意事项。
一、非产权人代签购房合同的法律风险1.合同无效：根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无权代理人以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
因此，非产权人代签购房合同可能导致合同无效。
2.损害被代理人权益：非产权人代签购房合同可能损害被代理人的权益，如房价上涨、优惠政策等，给被代理人造成损失。
3.法律纠纷：非产权人代签购房合同可能导致合同纠纷，涉及合同效力、违约责任等方面，给双方带来不必要的麻烦。
4.追究法律责任：非产权人代签购房合同可能触犯法律，如构成欺诈、诈骗等，需承担相应的法律责任。
二、非产权人代签购房合同的注意事项1.明确代签原因：在非产权人代签购房合同前，要了解代签原因，如被代理人因故无法亲自签订合同等。
2.核实代理人身份：在签订合同前，要核实非产权人是否具备代理人资格，如是否经过被代理人授权等。
3.保留相关证据：在签订合同过程中，要保留好相关证据，如授权委托书、身份证明等，以备不时之需。
4.审查合同条款：在签订合同前，要仔细审查合同条款，确保合同内容符合被代理人的意愿，避免因合同条款不明确而引发纠纷。
5.及时通知被代理人：在签订合同后，要及时通知被代理人，让其了解合同签订情况，避免被代理人因不知情而承担不必要的责任。
6.办理产权转移手续：在合同签订后，要及时办理产权转移手续，确保合同效力。
总之，非产权人代签购房合同存在一定的法律风险，购房者在签订合同过程中要充分了解相关法律法规，注意防范风险。
同时，非产权人在代签购房合同时，也要遵循法律规定，避免给自己和被代理人带来不必要的麻烦。
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房屋出售八年妻子未在合同上签字房屋买卖合同
是否有效
案情：1999年路某与林某签订一份《房屋买卖合同》，合同约定路某将其名下一房屋以65000元价格卖给林某，房屋更名费用由林某负担。
合同签订当日，林某即将全部房款付清，路某也将房屋产权证交给林某。
不日，林某入住该房至今。
但此后八年中，林某多次找路某要求其协助自己办理房屋更名手续，路某一直以种种理由拖延，因此林某将路某告上法院耍求其协助办理更名手续。
争议：路某在庭审中提出，当初在签定《房屋买卖合同》时，只有他一个人在合同上签字，而作为房屋共有人的路某的妻子并没有在合同上签字，这份房屋买卖合同侵犯了他妻子许某的财产共有权，应认定为无效合同。
且合同是在1999年签订，至今已有八年之久，在这八年间，林某并没有主张权利，已经超过法律规定的诉讼时效，法院应驳回林某的诉讼请求。
判决：法院经过审理后认为，双方之间存在房屋买卖合同关系，虽该房屋系路某夫妻间共同财产，在签订房屋转让协议时，没有证据表明出售该房屋得到了许某的书面同意，但许某作为路某的妻子，应当知晓该房屋的产权情况，现该房已由林某入住八年，且在长达八年的时间里，许某从来没有提出过异议，按常理可推定许某知情。
为保护交易安全，维护诚实信用的原则，应当认定双方之间房屋买卖合同关系合法有效。
对于路某提出的林某请求超过诉讼时效的辩称意见，因路某所主张的权利属于物权请求权，不适用诉讼时效，故对路某的该辩解意见，法院不予采纳。
据此，法院依法判决路某于判决生效之日起十日内协助林某办理该房屋的房屋所有权证的变更手续。
评析：我国《婚姻法》第13条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。
本案中讼争房屋是路某夫妻关系存续期间所得的财产是事实，确属路某夫妻共同财产，路某的这点主张是没有问题的，其主张因妻子许某没有在合同上签字合同即没
有效力的说法也是有一定法律依据的。
不仅是我国，大部分国家法律均规定夫妻之间是有日常家事代理权的，所谓夫妻日常家事代理权，是指夫妻因日常家庭事务与第三人为一定法律行为时相互代理的权利，即夫妻于日常家事处理方面互为代理人，互有代理权。
因此，只要属家事上的开支，夫妻任何一方都有家事方面的单独的处理权。
由于夫妻日常家庭生活涉及到社会生活的方方面面，如果事无巨细都要夫妻双方亲自出马才能实施，或凡事都需夫妻双方协商一致方能对外采取行动，可想而知，夫妻双方是难以承受其烦的。
因此，赋予夫妻双方日常家事方面互有代理权是方便婚姻生活的必然要求。
但该代理权只适用于日常家庭事物，并不适用于房屋买卖这样的“大事”，根据我国法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间，对于共有财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。
夫妻双方出卖、赠予属于夫妻共有的财产，应取得一致的意见。
也就是说属于夫妻共同财产的房屋，如果交易必须经过夫妻双方同意才生效。
那么为什么本案中许某没有在房屋买卖合同上签字，法院却判决合同生效呢？原因就在房屋买卖合同签订的时间上。
本案中房屋买卖合同是在1999年签订的，距离路某提出抗辩的时间已有八年之久，在这八年中路某和许某并没有就房屋买卖提出异议，我国法律规定，夫妻一方明知另一方处分财产而未作否定表示的，视为同意。
也就是说在八年的时间里，法律推定许某应该知道房屋被卖的事实，但是并未提出房屋买卖合同无效的异议，那么法律就认定许某同意房屋买卖，因此法院判决该房屋买卖合同有效。
建议：随着我国经济迅速发展和人民生活水平的提高，我们国家的房屋买卖近期出现大幅上升趋势，其中二手房交易占不小的比例，在这里建议要进行二手房交易的朋友们，买房者要注意所买房屋的所有权证书里“所有权人”一栏里所有权人到底有几个，在签定房屋买卖合同时一定要全部的房屋所有权人都签字，房屋买卖合同才有效，以防出现本案中林某的情况。
卖房者要注意考虑好房屋是否要出卖后再签订合同，一旦签
订了合同要反悔可是要承担相应法律责任的。