地票交易_体制内土地和产业的优化组合模式_程世勇
关于当前中国住房市场的若干思考
随着城镇化速度的不断加快和人民生活水平的不断提升,人们对购买住宅和改善居住条件的需求愈来愈强烈。
我国政府在加大对低收入者廉租保障房等安居工程建设的同时,也在加强对住房市场宏观调控。
当前住房市场暴露出价格畸形、市场泡沫等问题越来越突出,如何客观认识高房价、判断住房市场未来发展趋势以及怎样构建公平公正的住房市场制度等问题都值得深入思考,并提出解决办法,以期为政府决策和房地产企业经营发展提供参考。
1我国当前住房市场存在的主要问题近年来,由于“全民炒房”,特别是有人争相购买多套住房,导致住宅商品房空置率高达30%,形成了“有房没人住,有人没房住”的现象。
大量住房空置闲放,不仅造成资源严重浪费,而且进一步助推了房价的快速上涨。
高房价推动了土地价格、租金及工人工资上涨,导致企业成本迅速增加;高房价分流了产业资本,致使企业创新动力下降。
2003年以来,由于拥有房产的财富效应,社会大量资本向房地产行业聚集,尤其是住房投资呈快速增长趋势,住房投资市场明显过热,房地产行业成了最赚钱的第一吸金产业,使得无论国企还是民企都热衷于搞房地产开发,于是科技进步、自主创新、转变经济模式等都成为一句空话。
房地产泡沫终结大量制造业的利润,促使制造业大面积破产倒闭。
房地产泡沫必然带来过剩性危机,高房价正在威胁中国制造业。
此外,由政府主导的经济适用房、廉租房及保障性住房的建设和分配,由于不按市场规则进行,导收稿日期:2013-12-08基金项目:国家软科学研究计划资助项目(项目编号:2012GXS9K007)作者简介:鲍勇(1969-),男,安徽安庆人。
淮北职业技术学院副教授,合肥工业大学管理学硕士。
研究方向:住房消费市场。
摘要:当前我国住房市场中存在着价格畸形、市场泡沫等众多问题,要有效解决这些问题,必须改革土地制度、调整人口与户籍政策、适时开征房产税和遗产税、建立官员财产定期申报与公示制度,用新“两个凡是”思想理论指引住房市场改革。
重庆“地票”交易改革的经验和启示
革举措 ， 即设立农村土地交易所 ， 将农 村闲置 、 废弃 的建设 量和数量两方面验收把关。三是交易。地票 由土交所按照
用地复垦为耕地 ， 这些新增耕地作为新增建设用地指标 ， 在 公开公平公 正原则组织交易 ， 并依用地 『 生质 、 价格等要求进 优先保 障农村建设 用地 后 ， 剩余部分可以在土地交易所进 行招 、 拍、 挂； 具有独立 民事能力的自然人 、 法人或其 它组织 行交易 ， 使用者通过土地交易所购买 的建设用地指标 ， 俗称 均可参与交易购买 。四是使用 。购得地票的主体可选择符
严峻 ， 原 因在 于 ： 农村土地财产权未到位 ， 缺乏市场化的流 市场化方式公开交易 。截 止到 ２ ０ １ ５ 年５ 月， 重庆全市累计
转渠道 ； 农民进城后新增了城镇建设用地 ， 而在农村 的宅基 交易地 票 ｌ ５ ． ３ ７ 万亩 、 回流农村 资金 ３ ０ ９ ． ６ ９ 亿元； 累 计办理 地因无法变现只能长期 闲置 。集大城市 、 大农村 、 大 山区 、 地票质押 ８ ０ ７ ７ 万亩 、 ｌ １ ． ７ ５ 亿元 ， 惠及农户超 过 ｌ ９ 万户 。二
度设计 。２ ０ ０ ９ 年１ 月， 国务 院发布《 关于推进重庆市统筹城 还储备农村产权流转交易项 目８ ９ 宗、 ７ ． ２ ９ 万亩 。 从 实践看 ， 重庆市的地票 改革成效明显 ， 成 为统筹城乡
乡改革和 发展的若干意见》 ， 明确“ 设立重庆农村 土地交易
所， 开展土地实物交易和指标交易试验 ” 。２ ０ １ ４ 年， 为贯彻 发 展的一项制度成果 。一是有利于统筹城乡土地利用 ， 提 中央关于推动农村产权流转的精神 ， 重庆进一步提出“ 依托 高土地利用效率。地票交易建立 了农 民退出宅基地及附属 农村土地交易所 ， 建成覆盖全市 、 高效便捷 、 服务规范的市 、 设施用 地的市场 通道 ， 发挥 了市场在土地资源 配置 中的决
土地资源管理的土地利用权交易与市场机制
土地资源管理的土地利用权交易与市场机制土地资源是国家宝贵的自然资源之一，其有效管理和利用对于促进经济发展和社会稳定具有重要意义。
土地利用权交易和市场机制作为一种新型土地管理方式，被广泛应用于土地资源管理领域。
本文将对土地利用权交易与市场机制进行探讨，以及其在土地资源管理中的作用和挑战。
一、土地利用权交易的定义和特点土地利用权交易是指土地使用者通过合法的手段将土地使用权转让给其他有需求的主体的过程。
其主要特点包括：1. 法律依据：土地利用权交易必须在法律法规的规范下进行，以确保交易的合法性和权益的保障。
2. 自愿性和公开透明：土地利用权交易需要交易各方的自愿参与，并且需要公开透明的交易手续和信息披露，以确保交易的公正性。
3. 有偿交易：土地利用权交易以货币交换或其他等值物品作为交易对价，实现土地资源的价值转化。
4. 交易主体多样性：土地利用权交易的参与主体包括国家、企事业单位、农民等，形成多方参与、多元主体的市场格局。
二、土地利用权交易的作用和意义土地利用权交易与市场机制的应用，对于土地资源管理具有以下重要作用和意义：1. 资源配置优化：通过土地利用权交易，可以实现土地资源的优化配置。
将土地使用权交易规则与土地市场需求和供给情况相结合，使土地使用权流向具有最高效益和经济效果的领域。
2. 经济效益最大化：土地利用权交易可以激发土地资源的潜在价值，促进土地的有效利用，从而实现经济效益的最大化。
3. 促进农民增收：土地利用权交易可以为农民提供一种增加收入的途径，通过转让土地使用权获得利益，提高农民的经济地位和生活水平。
4. 推动城市化进程：土地利用权交易可以促进城市化进程，推动城市建设和土地资源的合理利用。
5. 促进土地管理体制改革：土地利用权交易与市场机制的应用，有助于推动土地管理体制改革，建立健全的土地资源管理制度和政策。
三、土地利用权交易的挑战和问题土地利用权交易与市场机制的应用仍面临一些挑战和问题：1. 信息不对称：土地资源信息的获取和披露存在不对称问题，交易各方往往存在信息不对等的情况，导致交易的公平性受到影响。
第四节-土地市场的价格机制
土地经济学土地市场的价格机制土地市场机制n主要内容n土地市场机制的概念n土地市场机制的内容土地市场机制土地市场运行机制是指土地市场中各要素间相互联系、相互依赖、相互作用以及运动发展的内在机理，由价格机制、供求机制和竞争机制等构成，其中，价格机制和供求机制是土地市场运行机制的核心。
土地市场价格机制一、土地市场价格机制的概念l土地市场价格机制：是指在土地市场竞争过程中土地价格变动与土地供求变动之间的有机联系和相互作用。
l包括：土地市场的价格形成机制、价格运行机制、价格约束机制和价格调控机制。
l价格形成机制是核心。
土地市场价格机制二、土地市场价格机制的内容(一）土地市场的价格形成机制n土地价格由土地的供给和需求决定，当市场上的土地价格持续上升时，土地的供给量将会增加，而需求量减少，从而最终导致土地市场上的供给量大于需求量，使得土地价格下降；反之，当市场上的土地价格持续下降时，土地的需求量将会增加，而供给量减少，从而最终导致土地市场上的需求量大于供给量，使得土地价格上涨。
如此循环往复，在供给和需求的共同作用下，某一价格下的土地供给量和需求量将达到一致，既没有过剩也没有短缺，实现市场均衡，此时的价格即为市场均衡价格。
土地市场价格机制二、土地市场价格机制的内容(二）土地市场的价格运行机制n土地价格的运行伴随在土地价格的形成过程之中。
n完全竞争的市场中，通过“供求－均衡－供求”过程中完成自我调节。
n我国土地市场的价格运行机制有其特殊性：一级市场国家垄断，二级市场体现较为明显。
不同用途类型土地市场价格运行机制不同。
土地市场价格机制二、土地市场价格机制的内容(三）土地市场的价格约束机制n概念：指通过经济立法对市场上非法勾结、合谋操纵以及价格歧视等行为实行限制和惩罚，确保各种市场活动有法可依、有章可循，为土地市场竞争和价格机制的运行提供保障。
土地市场价格机制二、土地市场价格机制的内容(三）土地市场的价格约束机制n土地市场存在市场失灵、土地投机等现象。
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（ 做好档案的解密工作 二）
保密档案是有等级的 ，其划分等级是 保密期限的机关 、单位或者其上级机关应 印 、 照相等形式进行 复制 ， 搞好 档案副本 。 根据 《 密法 》 定 ， 分 为 “ 密 ” “ 保 规 划 绝 、 机 当及时解密” 中华人 民共和 国保守 国家 。《
（ ） 三 做好 档案 开放 前的基础工作
开放档案首先要做好 ， 失去 了它 的保密价值 ， 便 为此我们就 工作 ， 即提高开放档案案卷的 内在质量 。 利
分 三步进行 ： 一是初审 ， 档案馆工作人员根 不能按原有 的保密文件管理 ，而应该按照 用原有基础 ，进行系统整理 ，达到分类 科 据标准 ，对 开放期 限内的档案逐件进行 审 公开 文件进行管理 。这就是档案保密 的时 学 、 组卷合 理 、 目清楚 、 编 排列 系统 的要求 ； 查， 初步判定开放与控制使用范围。 二是 中 效性 。 向社会各界开放的档案 ， 必须是到 了 建立健全档号 。要适应开放后检索与管理 审 ，由具有 较高 政策 水平 和业务能 力的同
方仍 是最大 的市场信 息不公平 交易 ， 完
全 由政府 自主定价 ，农 民的权利无法充分
得到保障 ０ 政府利用权力 ， 将廉价征收 的农
中华 人 民共 和 国土地 管理 法 明确 规 民土 地投放到 土地交 易市场挂牌 拍卖 ， 从
定 ，中国境 内的土地 为国家所有和农村集 而获得 巨大收益 。利益集 团在竞拍过程 中 体所有 ，也就是说 中国农 民拥有 自己的土 靠 自己的 巨大财 力 控制 垄断 土 地竞 拍价
重要 的是土地价值 。房子本身是有使用寿
命， 而土地永远不灭和增 值 ， 因此说土地增 值是房产增值 的根 本。
地票交易制度——城乡土地流转的创新路径
用地 向城 市 的流 转 。 重庆 市 作 为 国 务 院批 指 标 落 地 实 现 ． 交 易 即 告 完 成
１ ６ ． 没有明确 的利益 分配 方案 。
１ ７ ． 应 制 定 地 票 价 格 的形 成 机 制 。 １ ＆ 应该 明确 土地使 用权 能否 自 由流 转 。
１ ９ ． 政 府不应在 地票交 易中分取 应 由 产权 主体所 享有的利益 准的统筹城乡综合配套改革试验区 ．在 这 重庆地票制度的产生 ．引起许 多学者 方面做了有益的尝试 ． 提 出了地票制度， 即 的关注和研究。 胡显莉 、 陈出新认为地票的 ２ ０ ． 地票抵押贷款的具体额度不清楚。 ２ １ ． 建设用 地规划指标 和地票 的双轨 用 农 村 宅 基 地 置 换 建 设 用地 指标 方 式 。 在 产生过程可能产生权利寻租 ，交易打包 的 农村空置等低效 率使用的宅基地与城镇建 方式造成最终成交价格的差异 ．农 民耕地 制 问题 。 设用地之间搭建 了供需平台。农村宅基地 复 垦 后 的质 量 验收 得 不到 保 证 ，这 几个 环 使用权地票交易． 这 样 不但 避 开 了 宅 基 地 节 有 漏 洞 ．会损 害农 民 的 利 益 而 影 响地 票
９ ． 打 包 的 方 式 造 成 单 个 指 标 在 最 终 成 交 价 格上出现差价 。 展 奠定 了 良好 的基 础 但 是 在 实 际运 行 中也 可 以概 括 为： 农 民或 者农 村 集体 组 织 自 存在 一 些 问题 ． 本文 用建 立模 型 的方 法 重新 愿 申 请 复 垦 并 出 让 土 地 使 用 权 ． 之 后 经 １ Ｏ ． 打包的方式可能会造成价格操纵。
土地发展权交易与区域经济增长的时空溢出效应
土地发展权交易与区域经济增长的时空溢出效应随着中国经济的快速发展，城市化进程加快，土地发展权交易成为各地政府和开发商竞相追逐的宝贵资源。
土地发展权交易作为城市建设和经济发展的重要支撑，对区域经济增长产生了深远的影响。
本文旨在探讨土地发展权交易与区域经济增长之间的时空溢出效应，以期深入理解土地发展权交易对于区域经济的影响。
一、土地发展权交易的概念与特点土地发展权交易是指政府根据国家法律法规和相关政策，在一定条件下转让土地使用权的行为。
一般来说，土地发展权交易是由政府进行土地供给计划，确定土地使用权人，并通过土地招拍挂、拍卖、协议出让等方式进行土地交易的过程。
土地发展权交易具有一定的特点，包括市场化、政府性、一次性、可差异化、限售期等。
在土地发展权交易中，政府扮演着重要的角色，通过制定土地政策、土地规划和土地供给计划等手段引导土地资源的合理利用，推动城市建设和经济发展。
二、区域经济增长与土地发展权交易区域经济增长是指一个地区内生产总值、人均收入等经济指标在一定时期内的增长速度和幅度。
土地发展权交易作为支撑城市建设和经济发展的重要手段，对于区域经济增长具有重要的作用。
土地发展权交易可以刺激地方政府的财政收入。
在土地发展权交易过程中，政府通过土地出让金等方式获得收入，从而提高地方政府的财政实力，促进地方经济的良性发展。
土地发展权交易可以吸引投资和促进产业升级。
土地作为生产要素之一，对于企业的发展具有重要的支撑作用。
通过土地发展权交易，政府可以引导各类产业向区域内聚集，促进区域经济的产业升级和结构优化。
土地发展权交易与区域经济增长之间存在着时空溢出效应。
时空溢出效应是指某一地区的经济增长和发展对周边地区产生的正向影响，表现为区域内各地区之间相互影响、相互渗透、相互借鉴、相互促进的效应。
在土地发展权交易中，时空溢出效应主要体现在以下几个方面：1. 经济空间的扩散效应：土地发展权交易会引发地区内的经济活动，促进企业的聚集和扩散。
地票在重庆房地产市场供给侧改革中的作用
地票在重庆房地产市场供给侧改革中的作用马智利;李亦亭;但依然【摘要】地票是重庆2008年起实施的一项重要土地政策,同时也是目前重庆顺应国家供给侧结构性改革而做出的重大举措,其目的在于对土地资源进行有效的整理,并提高其利用效率.多年来,全国各个城市的房价几经起伏,唯独重庆在GDP增速连续多年夺冠的情况下,既不限贷也不限购,而房价持续平稳.这一"奇怪"现象的背后很大一部分因素正是重庆这特有的地票制度.简述地票的制度内容、交易过程及发展现状,并通过重庆与一线城市中的深圳和上海等土地供应量的比较,进一步分析地票制度对重庆房地产市场中土地供应所发挥的巨大作用,并对其制度的完善提出了建议.【期刊名称】《中国房地产（学术版）》【年(卷),期】2017(000)004【总页数】5页(P3-7)【关键词】地票制度;重庆房地产;供给侧结构性改革;土地改革制度【作者】马智利;李亦亭;但依然【作者单位】重庆大学建设管理与房地产学院,重庆 400030;重庆大学建设管理与房地产学院,重庆 400030;重庆大学建设管理与房地产学院,重庆 400030【正文语种】中文【中图分类】F293.2自2008年起，重庆正式开始实施地票制度，该制度对重庆土地资源的有效利用起到很大的作用，盘活土地的同时，地票制度对重庆房地产也产生了一定的影响。
有数据表明，重庆GDP在过去连续十个季度里保持了全国领跑，整体居民人均收入明显增长，而房价相比于同时期各地变动水平却只有微弱的涨幅，在这背后，很大一部分原因都是因为重庆房地产市场做好了土地供给与需求的平衡。
2008年12月1日起，《重庆农村土地交易所管理暂行办法》在重庆实施，12月4日，重庆农村土地交易所正式挂牌成立，并进行了首场交易会。
此后，重庆在逐渐积累的交易经验中，先后出台了《重庆农村土地交易所管理暂行办法》（渝府发〔2008〕127号）、《重庆市农村建设用地复垦项目管理规定（试行）》（渝国土房管发〔2009〕495号）、《关于规范地票价款使用促进农村集体建设用地复垦的指导意见（试行）》（渝国土房管发〔2010〕384号）、《优化农村建设用地复垦及地票交易流程方案》（渝国土房管发〔2013〕921号）、《重庆市农村建设用地复垦项目管理实施细则（试行）》（渝国土房管发〔2014〕319号）、《深化农村改革综合性实施方案》（中共中央办公厅、国务院办公厅发〔2015〕）、《重庆市地票管理办法》（渝府令〔2016〕295号）等多个规范指导性文件，对该交易制度的具体流程及农民权益维护等各个方面作了规定和指导，更好地完善和规范了地票运行机制。
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当代财经Contemporary Finance ＆Economics —————————————————收稿日期：2009-12-28基金项目：教育部人文社会科学研究基金项目“城市土地短缺下的农村建设用地流转和要素组合效率”（09YJC790194）作者简介：程世勇，首都师范大学讲师，经济学博士，主要从事城市化和要素定价机制研究。
地票交易：体制内土地和产业的优化组合模式程世勇（首都师范大学经济系，北京100089）摘要：工业地价是市场经济条件下价格体系的核心。
地权市场发展滞后所导致的要素价格扭曲，是我国目前粗放型经济增长模式不断得以复制的主要根源。
“地票交易”通过城乡建设用地实物资产的证券化，以指标交易为核心，能够从体制内优化城乡建设用地的结构失衡，实现土地和产业要素的优化组合。
地票交易不仅能降低集体建设用地体制外流转的成本和制度风险，还能通过土地资产的货币化实现节省耕地的可持续发展模式。
关键词：地票；指标交易；城乡建设用地；货币化中图分类号：F 301.0文献标识码：A 文章编号：1005－0892(2010)05－0005－07一、文献研究和土地边际效率的相关问题我国30年体制变迁过程中，商品市场、劳动力市场、资本市场、技术交易市场、经理人市场获得了快速发展，要素的流动和配置效率不断得到改善，我国经济总量在较短的时间内就位居世界前列。
但地权市场的发展滞后也在很大程度上制约着我国经济的发展和经济发展模式的转变。
虽然20世纪80年代我国的经济体制变迁从农村集体土地制度开始，但30年来改革的核心主要是围绕着如何完善农村集体土地经营性地权，一系列的体制创新始终在城乡分割这种封闭的农村系统内进行。
随着城市化进程的加速，城乡人口比例经历了动态的结构调整；随着工业化进程的加速，城市第二、三产业的发展成为拉动经济增长的主力，由此形成的城市土地短缺问题进一步制约着地方经济的发展。
而同时，农村的宅基地、乡镇企业用地、开发区用地等建设用地由于人口的流出和产业的衰败而大量闲置。
我国的农村建设用地总量是城市的4.6倍。
这种城乡建设用地结构上的不平衡，客观上要求农村建设用地资源通过流转提高其配置效率和实现其经济利益。
杨志荣（2009）基于DEA 模型对农村建设用地利用效率进行了实证分析。
测度的结果表明，我国建设用地对经济增长的贡献率显著低于劳动和资本要素。
[1]Samuel 等（2004）指出，由于我国农村集体建设用地增量要显著高于城市建设用地，土地粗放利用模式将进一步拉大城乡建设用地的结构不平衡。
[2]学者们基于C-D 生产函数、CES 、VES 和边界生产函数进一步验证了此结论。
而曲福田（2004）、黄祖辉（2002）、Kai-sing Kung （2002）从制度的角度分析认为，政府管制和征地权垄断是农村建设用地闲置及建设用地粗放利用的根源。
主张以放松政府管制为核心推进农村建设用地流转，消除城乡建设用地的身份差异。
[3-5]而龙登高（2009）、周其仁（2004）、刘守英（2008）从农村建设用地流转市场化的角度出发，认为突破城乡土地二元结构，加速培育农村建设用地流转市场，依靠市场机制，实现国有土地和集体建设用地“同地”、“同价”、“同权”是提高城乡土地要素配置效率的关键。
[6-8]综上分析，无论哪种方案，我国目前的土地制度的约束都是一个既定的前提，这决定了短期内在制度选择上不能与国际直接接轨。
5二、农村集体建设用地体制外流转的双重制度约束（一）国家法律制度和宏观政策的双重束缚一是集体建设用地流转存在着国家法律制度的障碍。
1982年《宪法》第10条规定，城市的土地属于国家所有。
虽然《宪法》历经了四次修订，但城市土地国有垄断性的产权结构始终没有改变。
二是作为下位法的《土地管理法》在历经了“放”和“收”后的制度倾向还不明朗。
1988年第一次修订后的《土地管理法》规定国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。
而1998年《土地管理法》的再次修订，对集体建设用地使用权流转又实行了一次严“收”。
其中规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
目前《土地管理法》的第三次修订还在进行中，是“解”是“禁”，说法不一。
三是虽然《物权法》对不同所有权主体的用益物权和担保物权进行了“平等”化的法律认定，但还需要部门法的充实。
但鉴于目前城乡建设用地结构的不均衡和城市化进程中的土地短缺，今后对集体建设用地流转应该还是遵循有条件的解禁原则。
国家宏观政策对集体建设用地流转的政策约束可分为几个阶段。
第一阶段是1992年至2000年的“禁”。
1992年国发[1992]61号文严令禁止集体建设用地使用权的流转。
在乡镇企业改制和转型的背景下，为了防止地方乱占耕地、违法批地、浪费土地，1997年中央又出台了《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发[1997]11号）。
第二阶段是2000年至2006年的“放”。
标志性的政策文件是中发[2003]3号文和国发[2004]28号文。
同时2004年中央一号文件提出：“严格区分公益性用地和经营性用地，明确界定政府土地征用权和征用范围。
积极探索引导集体非农建设用地进入市场的途径和办法”，在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。
第三阶段是2006年至今的“收紧”阶段。
由于一放就乱、一收就死，村委会等基层利益集团常常为了获取超额收益，通过“以租代征”等违规方式将集体农地进行非农化流转，威胁国家粮食安全。
为了遏制集体土地的无序流转，2007年国发71号文规定集体建设用地流转，仅限于企业破产、兼并范围。
虽然2008年10月十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，将农村建设用地流转作为中央的“核心政策”写入了党的重要文件。
但需要明确的是，作为核心政策硬核的基本理念和作为具体政策相机抉择的“制度调控”二者并不矛盾，集体建设用地流转在短期内依然面临着国家法律制度和宏观政策的双重束缚。
（二）城市土地短缺、集体建设用地流转和区域产业发展模式虽然存在法律和宏观政策的双重束缚，但在地方政府经济发展压力和集体组织经济利益诉求的双重诱导下，特别是国家土地垄断所形成的土地相对价格的升高增加了农村建设用地地权流转的潜在需求，地方政府和农村集体组织主导下的农村建设用地流转在很多土地需求旺盛的区域内自发进行了。
[9]根据对京、津、冀、鲁、豫、粤、苏、吉八省市同区位国有土地和农民集体土地市场交易价格的随机抽样所获得的微观数据样本，发现集体建设用地流转价格和国有产权土地的价格之间存在着显著差异。
以农村建设用地流转价格作为被解释变量进行计量分析发现，体制外的相关制度因素对农村建设用地流转价格的影响十分显著。
通过对微观数据进行计量分析，从模型设定的拟合效果（R2）看，模型的线性关系通过了检验。
而根据各解释变量参数估计值，可得出如下结论：1.地方政府对农村集体建设用地的管制程度是最大的影响因子，影响着农村建设用地流转的市场价格。
如果地方政府作为中央政府的代理人，严格执行城乡二元的土地管制制度，则农村建设用地就会缺乏流动性并且流转价格会显著低于均衡价格。
如果地方政府的效用函数中主要以地方利益为目标，为了获得充足的建设用地指标，则会容忍农村建设用地流转，结果会导致农村建设用地流转价格接近均衡价格。
2.国有土地的批租价格（P）会对农村建设用地的价格产生影响。
国有土地的批租价格越高，则当代财经2010年第5期总第306期6当代财经Contemporary Finance＆Economics当代财经Contemporary Finance ＆Economics 农村建设用地的出租价位也越高。
其原因主要是由于国有土地的批租价格决定于土地的市场需求及需求弹性，农村建设用地在一定程度上可以替代国有土地，因此会产生正相关的关系。
3.农村集体建设用地的交易量越大，则土地出租的价格就会越高。
这是市场环境变化给价格带来的影响。
作为农村地权市场发育程度重要指标的农村建设用地年度市场交易量对农村建设用地流转价格的影响已经超过传统供求因素对价格所施加的反向影响。
这表明土地作为一项不动产，区域市场的发育状况作为外在环境对资产的有效定价将产生影响。
其次，地方经济越发达即GDP 总量越高的地区，农村建设用地的流转价格也较高。
这主要是经济发达地区由于区域产业和要素的聚集使资产价格相对较高。
因此，沿海和南方经济发达地区农村建设用地的出租价格要高于欠发达地区。
4.农村基层组织的腐败频率对农村建设用地出租价格的影响也是十分显著的。
腐败频率高的区域，由于所支付的交易费用较高，因此导致土地流转的外部价格就相对较低。
土地增值收益从地方政府转移到农村基层组织内部后，少数人控制或内部人控制成为集体建设用地的增值收益的主要分配模式，集体所有权的不确定导致的财富分布的多元化和不确定性，[10]从而导致与当年国有企业改革所面临的相同问题。
有些村镇的集体土地资产收益已达到十几个亿，并成立了投资公司和资产管理公司。
但土地资产的迅速膨胀和资产分配的不确定性这一矛盾已经凸显。
农村集体建设用地流转所形成的巨额收益有些集中在乡镇集体一级，有些集中在村集体一级，而有些集中在村民小组一级。
这种财富分布的不确定性直接导致了集体内部利益分配的巨大差异。
毋庸置疑，集体建设用地流转和区域分割的产业发展模式是缺乏效率的。
地方政府为了加速地方固定资本投资和税收总量，通过和集体组织进行合谋，即以联营、合营、入股、股份合作、出租等打擦边球的模式引导农村建设用地入市流转，提升地区经济总量。
甚至用“以租代征”等违法手段对农地进行违规转用。
这种以地方政府为本位的区位利益最大化的经济发展模式，诱发了粗放型的经济增长。
粗放型增长的结果常常是国家土地宏观调控制度的失灵和经济发展的不可持续。
三、地票交易：体制内城乡建设用地结构调整下的产业聚集模式（一）地票交易：制度框架下集体建设用地实物资产向证券化资产的转换农村建设用地流转这种体制外的制度变迁，短期内实现了土地的增值、要素配置效率的提高、藏富于民和农村居民收入的增长。
但集约化和规模化的经济发展模式却很难实现。
地方基层组织盲目发展经济，短线投资、生产力布局混乱、产业间缺乏协同和关联效应，导致要素浪费、环境污染等问题。
这些问题和20世纪80年代乡镇企业的大发展产生的问题相似。
因此，农村建设用地流转对于大中城市周边地区具有显著的制度创新功能，而对于远离城市的村镇这种一般意义上的区位特征，“地解释变量模型1模型2模型3模型4①常数项C 105.85（50.19）891.33（17.35）325.7（72.83）434.14（16.67）②集体土地管制松紧程度R i 181.24**（30.98）③本地区国有土地价格P i 13.56***（30.98）④集体土地市场交易量M i 7.90***（15.72）⑤基层组织的腐败程度Ci -52.42**（21.64）⑥本区域的GDP 总量Qi 3.24**（30.98） 4.01***（32.10） 1.24***（64.08）13.27***（108.11）R 20.7060.7010.8270.82注：*表示10%显著性水平；**表示5%显著性水平；***表示1%显著性水平。