项目完工决算与土增税清算ppt
合集下载
土地增值税税收政策及清算申报表讲解57页PPT
➢ 六、拆迁安置费的扣除 国税函[2010]220号第五条规定： （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，
安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187
号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开 发项目的拆迁补偿费。
• 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可 视为有正当理由：
• 1、法院判定或裁定的转让价格； • 2、以公开拍卖方式转让房地产的价格； • 3、政府物价部门确定的转让价格； • 4、经主管税务机关认定的其他合理情形。 （苏地税规
〔2012〕1号）
• 此处的称“正当理由”主要包括两方面因 素：一是开发产品本身存瑕疵；二是市场 供求关系发生变化。其他因素（如销售给 关联方，销售给企业股东和管理人员的亲 朋好友等）一般不得认定为存在正当理由 。
• 一、土地增值税预征率的规定
➢ 二、土地增值税的清算条件 1、纳税人符合下列条件之一的，应进
行土地增值税的清算（三大条件）
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售
的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项 目的；
（3）直接转让土地使用权的。
➢ 2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算（四大条件） （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85% 以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的；
• 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是 否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转 让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人 办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要 土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土 地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益， 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定 缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
土地增值税清算PPT资料21页
（六）开发企业房屋价格明显偏低又无正当理由的，
以及视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确 认：
（1）按本企业清算项目当月或最近月份同类 开发产品市场销售的平均价格确认。
（2）按本企业在同一地区，同一年度销售的 同类开发产品市场销售的平均价格确认。
（3）由主管税务机关参照当地、当年同类开 发产品市场售价或评估价格确认。
例题
1、房屋转让收入500万元，扣除项目金额400万元，计算土 地增值税税额？
答:增值额=500-400=100 增值率=100/400=25%<50%
土地增值税税额=100*30%=30 2、房屋转让收入500万元，扣除项目金额200万元，计算土
地增值税税额？ 答:增值额=500-200=300
（三）应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算 征收。
可以用查表法。查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例， 直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增 值税税额。
第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额 第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣 除项目金额 第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去 扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： (一)增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额 = 增值额×30％ (二)增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额 = 增值额×40％-扣除项目金额×5％ (三)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额 = 增值额×50％-扣除项目金额×15％ (四)增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额 = 增值额×60％-扣除项目金额×35％ 公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
土地增值税清算鉴33页PPT
（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、 有效且一贯遵守；
（二）获取或编制扣除项目明细表，并与会计资料 核对；
（三）取得相关合同和项目概（预）算资料，并审核其 执行情况和成本、费用支出情况；
（四）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清 算项目所发生的开发成本和费用；
（五）必要时，利用专家的工作对扣除项目进行审核。
建筑安装工程费的鉴证包括：
（一）是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、 工程施工合同记载的内容相符；
（二）自购建材费用是否重复扣除； （三）单位定额成本是否存在异常；
（四）自行施工建设有无虚列、多列施工人工费、材料 费、机械使用费等情况；
（五）是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发 票。
清算鉴证业务实施 扣除
公共配套设施费的鉴证，应当关注： （一）公共配套设施的界定是否准确、产
权是否明确、是否真实发生、有无预提情 况； （二）是否将房地产开发销售费用、管理 费用、财务费用记入公共配套设施费； （三）多个（或分期）项目共同发生的公 共配套设施费，是否按项目合理分摊； （四）是否含有其他企业的费用。
（四）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据 关联性，以核实应计入增值额的收入；
（五）查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定 以及不同税种在收入确认上的差异；
清算鉴证业务实施 收入
（六）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据 的准确性；
（七）必要时，利用专家的工作对销售价格进行评估， 判断有无价格明显偏低情况；
扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设 施费、开发间接费用。
（二）获取或编制扣除项目明细表，并与会计资料 核对；
（三）取得相关合同和项目概（预）算资料，并审核其 执行情况和成本、费用支出情况；
（四）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清 算项目所发生的开发成本和费用；
（五）必要时，利用专家的工作对扣除项目进行审核。
建筑安装工程费的鉴证包括：
（一）是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、 工程施工合同记载的内容相符；
（二）自购建材费用是否重复扣除； （三）单位定额成本是否存在异常；
（四）自行施工建设有无虚列、多列施工人工费、材料 费、机械使用费等情况；
（五）是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发 票。
清算鉴证业务实施 扣除
公共配套设施费的鉴证，应当关注： （一）公共配套设施的界定是否准确、产
权是否明确、是否真实发生、有无预提情 况； （二）是否将房地产开发销售费用、管理 费用、财务费用记入公共配套设施费； （三）多个（或分期）项目共同发生的公 共配套设施费，是否按项目合理分摊； （四）是否含有其他企业的费用。
（四）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据 关联性，以核实应计入增值额的收入；
（五）查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定 以及不同税种在收入确认上的差异；
清算鉴证业务实施 收入
（六）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据 的准确性；
（七）必要时，利用专家的工作对销售价格进行评估， 判断有无价格明显偏低情况；
扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设 施费、开发间接费用。
土地增值税清算95PPT课件
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u 政策理解：举例土地增值税纳税鉴定表.xls
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u （五）清算资料的报送 u 凡符合土地增值税清算条件的纳税人，
应当依照有关税收政策规定在90日内自行 清算完毕，然后及时向主管税务机关报送 清算的相关资料。主管税务机关对土地增 值税清算情况进行审核和评估，据实征收。 (湘地税发[2010]25号)
u 1、纳税人符合下列情形之一的，应进行土 地增值税的清算。
u （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售 的；
u （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目 的；
u （3）直接转让土地使用权的。
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u 2、对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要 求纳税人进行土地增值税税款清算。
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u （4）单纯转让土地使用权5%； u （5）对房地产开发公司既开发建造普通标
准住宅，又开发建造其他类型商品房的， 其销售收入应分别核算，否则一律从高计 税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政 策。
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
第一部分土地增值税清算相关概念
u 3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的 地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷 款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品 房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等 与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资 料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳 税人还应提供记账凭证复印件；
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u 政策理解：举例土地增值税纳税鉴定表.xls
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u （五）清算资料的报送 u 凡符合土地增值税清算条件的纳税人，
应当依照有关税收政策规定在90日内自行 清算完毕，然后及时向主管税务机关报送 清算的相关资料。主管税务机关对土地增 值税清算情况进行审核和评估，据实征收。 (湘地税发[2010]25号)
u 1、纳税人符合下列情形之一的，应进行土 地增值税的清算。
u （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售 的；
u （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目 的；
u （3）直接转让土地使用权的。
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u 2、对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要 求纳税人进行土地增值税税款清算。
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u （4）单纯转让土地使用权5%； u （5）对房地产开发公司既开发建造普通标
准住宅，又开发建造其他类型商品房的， 其销售收入应分别核算，否则一律从高计 税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政 策。
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
第一部分土地增值税清算相关概念
u 3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的 地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷 款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品 房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等 与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资 料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳 税人还应提供记账凭证复印件；
最新土地增值税清算要点PPT课件
对于符合通知清算条件，税务机关可要 求纳税人进行土地增值税清算的项目， 由主管税务机关确定是否进行清算；对 于确定需要进行清算的项目，由主管税 务机关下达清算通知，纳税人应当在主 管税务机关限定的期限内办理清算手续 。
清算流程
一、符合主动清算条件的开发企业，应 当在九十日内进行土地增值税税款清算， 并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 符合通知清算条件的开发企业，主管税 务机关通知其清算时应出具《税务事项 通知书》，开发企业应按税务机关规定 的期限，进行土地增值税税款清算，并 向主管税务机关申报缴纳应补税款。 （首先要判断是否符合清算条件）
假发票是否允许扣除
187号文规定：扣除项目金额须提供合法有效凭证；不 能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （假票假业务、假票真业务、真票假业务）
未取得发票的不允许扣除
国税发[2006] 187号文 国税函[2010]220号 质保金的规定
异地发票是否允许扣除
1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条 第一款“纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发 生地主管税务机关申报纳税”
清算单位
国税发[2006]187号 第一条 土地增值税以国家有关部门审批的房地
产开发项目为单位进行清算，对于分期 开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通 住宅的，应分别计算增值额。
清算期限
对于符合主动清算条件，应进行土地增 值税清算的项目，纳税人应当在满足条 件之日起90日内到主管税务机关办理清 算手续。
第二十六条 任何单位和个人未经批准，不得跨 规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。 禁止携带、邮寄或者运输空白发票出入境。
借用发票是否允许扣除
– 经查询发票由甲建筑公司领用，盖着乙建筑 公司章
清算流程
一、符合主动清算条件的开发企业，应 当在九十日内进行土地增值税税款清算， 并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 符合通知清算条件的开发企业，主管税 务机关通知其清算时应出具《税务事项 通知书》，开发企业应按税务机关规定 的期限，进行土地增值税税款清算，并 向主管税务机关申报缴纳应补税款。 （首先要判断是否符合清算条件）
假发票是否允许扣除
187号文规定：扣除项目金额须提供合法有效凭证；不 能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （假票假业务、假票真业务、真票假业务）
未取得发票的不允许扣除
国税发[2006] 187号文 国税函[2010]220号 质保金的规定
异地发票是否允许扣除
1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条 第一款“纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发 生地主管税务机关申报纳税”
清算单位
国税发[2006]187号 第一条 土地增值税以国家有关部门审批的房地
产开发项目为单位进行清算，对于分期 开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通 住宅的，应分别计算增值额。
清算期限
对于符合主动清算条件，应进行土地增 值税清算的项目，纳税人应当在满足条 件之日起90日内到主管税务机关办理清 算手续。
第二十六条 任何单位和个人未经批准，不得跨 规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。 禁止携带、邮寄或者运输空白发票出入境。
借用发票是否允许扣除
– 经查询发票由甲建筑公司领用，盖着乙建筑 公司章
房地产开发企业土地增值税清算 ppt课件
房地产开发企业土地增值税清算
（二）核定征收的条件 1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账
簿的； 2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭
证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除 项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期 限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期 仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
个人包括个体经营者。
房地产开发企业土地增值税清算
转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和 个人，应当缴纳土地增值税。
房地产开发企业土地增值税清算
1、只对转让国有土地使用权及其地 上建筑物和附着物的行为征收土地 增值税，对于转让非国有土地使用 权的行为不征税。转让的土地 ，其 所有权是否为国家所有，是判定是 否属于土地增值税征税范围的第一 个标准。
房地产开发企业土地增值税清算
三是 存量房地产的买卖。
这种情况是指已经建成并已投入使用的 房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使 用权一并转让给其他单位和个人。这种行为 按照国家有关的房地产法律和法规，应当到 有关部门办理房产产权和土地使用权的转移 变更手续，原土地使用权属于无偿划拨的， 还应到土地管理部门补交土地使用权出让金 。这种情况既发生了产权的转让又取得了收 入，应纳入土地增值税的征税范围。
房地产开发企业土地增值税清算
4、房地产的抵押。 房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取
得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人 向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移 转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、 土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变 更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房 地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房 地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待 抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产 权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。
土地增值税清算ppt课件
加强宣传和培训
加大对土地增值税政策的宣传力度，提高纳税人的知晓率和遵从度； 同时加强对税务人员的培训，提高其业务水平和服务质量。
THANKS
谢谢
拓展思考：如何优化土地增值税清算流程
加强信息化建设
通过建设电子税务局等线上平台，实现土地增值税清算流程的信息化 、数字化，提高办税效率。
简化办税程序
在保证税收安全的前提下，简化土地增值税的办税程序，减少不必要 的环节和资料要求，降低纳税人办税成本。
强化部门协作
加强税务部门与其他相关部门的协作配合，实现信息共享和互联互通 ，提高土地增值税清算工作的整体效率。
土地增值税清算包括申报、审核、评估、 征收等环节，要求纳税人提供完整的资料 并按照规定的程序进行。
学员心得体会分享
1 2 3
加深了对土地增值税的理解
通过课程学习，学员们对土地增值税的基本概念 、纳税人义务、征税范围等有了更深入的理解。
掌握了清算流程及要求
学员们表示通过课程学习，熟悉了土地增值税的 清算流程及要求，为今后的实际工作打下了基础 。
清算结果
经过清算，该项目实际缴纳土地增值 税8000万元，符合税法规定。
工业用地项目清算案例
01
案例背景
某工业用地项目位于工业园区内，总用地面积100亩，总 投资2亿元。
02 03
清算过程
工业用地项目的销售额和扣除项目金额主要包括土地出让 金、基础设施建设费用、厂房建设费用等。经过核算，该 项目销售额为2.5亿元，扣除项目金额为2亿元，增值额为 5000万元，应缴纳土地增值税1000万元。
实际发生
扣除项目金额必须是实际发生的 ，与取得收入有关的、合理的支
出。
扣除顺序
按照规定的顺序进行扣除，如先 扣除土地成本、再扣除开发成本
加大对土地增值税政策的宣传力度，提高纳税人的知晓率和遵从度； 同时加强对税务人员的培训，提高其业务水平和服务质量。
THANKS
谢谢
拓展思考：如何优化土地增值税清算流程
加强信息化建设
通过建设电子税务局等线上平台，实现土地增值税清算流程的信息化 、数字化，提高办税效率。
简化办税程序
在保证税收安全的前提下，简化土地增值税的办税程序，减少不必要 的环节和资料要求，降低纳税人办税成本。
强化部门协作
加强税务部门与其他相关部门的协作配合，实现信息共享和互联互通 ，提高土地增值税清算工作的整体效率。
土地增值税清算包括申报、审核、评估、 征收等环节，要求纳税人提供完整的资料 并按照规定的程序进行。
学员心得体会分享
1 2 3
加深了对土地增值税的理解
通过课程学习，学员们对土地增值税的基本概念 、纳税人义务、征税范围等有了更深入的理解。
掌握了清算流程及要求
学员们表示通过课程学习，熟悉了土地增值税的 清算流程及要求，为今后的实际工作打下了基础 。
清算结果
经过清算，该项目实际缴纳土地增值 税8000万元，符合税法规定。
工业用地项目清算案例
01
案例背景
某工业用地项目位于工业园区内，总用地面积100亩，总 投资2亿元。
02 03
清算过程
工业用地项目的销售额和扣除项目金额主要包括土地出让 金、基础设施建设费用、厂房建设费用等。经过核算，该 项目销售额为2.5亿元，扣除项目金额为2亿元，增值额为 5000万元，应缴纳土地增值税1000万元。
实际发生
扣除项目金额必须是实际发生的 ，与取得收入有关的、合理的支
出。
扣除顺序
按照规定的顺序进行扣除，如先 扣除土地成本、再扣除开发成本
土地增值税清算政策解读(ppt92张)
15
转让房地产收入审核其他内容： 代收费用的处理
对于县级及县级以上人民政府要求房地产 开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费 用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转 让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计 入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不 作为转上房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计 算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为 加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让 房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣 除代收费用。
（《实施细则》）
13
转让房地产收入审核其他内容： 票据的开具
房地产开发企业在销售开发产品时，必须 按规定开具相关票据。具体为，房地产开发企业 收取的开发产品预售收入(包括定金)应当使用地 方税务局监制的“销售不动产统一发票”，注明 预售定金、预收购房款；待产品完工后，必须向 购买方开具“销售不动产统一发票”，注明购房 款。审核过程中，对应当开具而未开具的，税务 机关应当责令其开具。
29
房地产开发成本相关政策规定 扣除凭证
房地产开发企业办理土地增值税清算时， 扣除房地产开发成本，须提供合法有效凭 证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知》）
（苏地税发[2009]72号《关于印发〈土地增值税 清算管理规程〉的通知》）
6
土地增值税的清算单位
土地增值税的清算单位为国家有关部门审 批的房地产开发项目为单位进行清算。 对于分期开发的项目，以分期项目为单位 清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住 宅的，应分别计算增值额。
（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知》