浅谈投资性房地产的核算与处理
浅谈投资性房地产的会计处理
浅谈投资性房地产的会计处理投资性房地产是指企业为出租、增值或者资本增值而持有的房地产，与自用性房地产相对。
投资性房地产在会计处理上与自用性房地产有很大的不同，本文将对投资性房地产的会计处理作一详细的介绍。
按照《企业会计准则》，投资性房地产在会计处理上需要进行分类。
按照《企业会计准则》第二十号：“投资性房地产的分类方法是将投资性房地产与其他种类的资产，如自用性房地产、生产性房地产及账面价值符合《企业会计准则》第二号第十五、十八、十九、二十一号规定的长期股权投资和其他长期股权投资。
投资性房地产可以按照章程预计的使用寿命不加以折旧。
”投资性房地产的会计处理在计量上有一些特殊之处。
《企业会计准则》第四十号规定：“在初始确认投资性房地产时，其成本包括：取得投资性房地产的价格、可能与取得房地产有关的直接成本（如经纪、律师和评估费）和与取得该资产并使其能够达到预定状态有关的一些其他开支。
短期借款的利息、折价和发行费用不是投资性房地产的成本。
企业在初始确认投资性房地产时发生的直接将资产置于可用状态的费用作为投资性房地产的构建成本列示并计入成本。
”在持有期间，投资性房地产的会计处理主要有两种方法，即成本模式和公允价值模式。
成本模式是指以成本减值为基础的资产减值测试方法。
而公允价值模式是指以公允价值减值为基础的资产减值测试方法。
《企业会计准则》第四十号规定：“企业无需选择使用成本模式或者公允价值模式，而可根据2013年度的第三十九号规定，可每期自由维护使用。
(a) 要确定是否取得对资产和负债持有以及相关的收入和费用估计的权重。
(b) 至少每年初次确认投资性房地产的成本应当计算其可变回报。
如果这种可商业回报减少至使投资性房地产的处置收益减少至低于成本的水平，则企业应将其账面价值下调至此等于可预期成本。
”投资性房地产还需要进行折旧和摊销。
《企业会计准则》第二十号规定：“投资性房地产，按销售产出的时期，不需要予以固定资产折旧或摊销费。
浅谈投资性房地产的会计处理
浅谈投资性房地产的会计处理1. 引言1.1 什么是投资性房地产投资性房地产是指企业或个人拥有以获取租金、资本增值或两者兼而有之为主要目的，而非为了自用或出售的房地产。
它通常是长期持有的，并且在投资决策中具有较大的风险和回报。
投资性房地产的特点包括投资性质、长期持有、以盈利为目的、生成现金流为主要收益来源等。
与商业用途的房地产相比，投资性房地产更注重长期增值和稳定现金流，而不是短期交易和自用需求。
1.2 投资性房地产的会计处理意义投资性房地产的会计处理意义非常重要，它可以帮助企业准确地记录和反映投资性房地产的价值变动情况。
通过会计处理，企业可以及时获取有关投资性房地产的财务信息，从而制定合理的经营决策。
投资性房地产通常是企业的长期投资，其价值的变动对企业的财务状况和经营业绩都会产生重要影响，正确的会计处理能够确保投资性房地产价值的准确反映，减少信息失真的风险。
投资性房地产作为企业重要的资产，其财务信息对外部投资者、债权人、政府监管部门等各方都具有重要的参考意义。
做好投资性房地产的会计处理工作不仅能够提高企业的财务透明度和可信度，还有助于建立企业良好的企业形象和声誉。
投资性房地产的会计处理意义重大，对企业的发展和经营具有重要的指导作用。
2. 正文2.1 投资性房地产的确认投资性房地产的确认是指企业确认其具有投资性质的房地产资产，并对其进行会计处理的过程。
为了确保投资性房地产能够准确反映其价值，企业需要严格按照会计准则进行确认过程。
在确认投资性房地产时，企业需要明确该资产的投资性质，即是否是用于赚取租金或资本增值，而不是用于自身使用或出售。
企业需要对投资性房地产进行实地考察和评估，确定其是否符合投资性质的要求，包括对其长期收益和增值潜力的评估。
确认投资性房地产还需要进行资产的登记和备案工作，确保资产登记资料的准确性和完整性。
企业需要进行相关文件和合同的审查，以确认投资性房地产的所有权和使用权归属清晰。
浅析投资性房地产的会计核算方法
后转 让的上地使 用权 以及 已出租的建筑物 。新会计 准则不仅
明确 了投资性房地产 的概 念 ，也规范 了投资性房地产 的核算
Hale Waihona Puke 方法 。和企业 的其他 资产相 比，投资性房地产 的核 算内容有
槲 同的地方 ，也有不 同之处 ，分为 四个部分 ：①投 资性房地
・ｌ Ｊ 挂 ， ｒ 经目．日 营与管理・
浅析投资 Ｉ房地产的会计核算方法 生
口 赵 素存
（ 登封 电厂集团有限公司 ，河南 郑州 【 摘 ４２７ ） ５４ ７
要 】新会计准则 引入 了投 资性房地产的新概念 ，并对投资性房地产的会 计核 算方法作 了系统规 范。文 中
结合准则 内容讨论投 资性房地产确认 、计 量等会计核算 处理方法 ，并通过分析 ，加 深对投 资性房 地产的 了解。
１ 前 言
量又包括两种情况 ：外购 或者 自建 。根据准则规定 ，可 归纳
困家财政部于 ２ ０ ０ ６年 ２月 １ 日出台了新 的会计准则 ５ 体 系，其巾 企业会计 准则第 ３号一 投 资胜房地产 引入 了投资性房地产作概念 。该 准则中指 出：投资性房地产 ，是 指为赚取租金或 资本增值 ，或两者兼有而持有 的房地产 。也 就足指企业为投资 目的、而不是为 自用 目的所持有 的土地和
建筑物 ，主要包括 ：已出租的土地使用权 、持有并 准备增值
总结如下 ：①外购的投资 陡房地 产的成本＝ 购买价款＋ 相关税 费＋ 可直接 归属 的其他支 出。 自 ② 行建造 的投 资性房地产的成
本＝ 到预 定可使用状态前所发生 的所有支 出， 达 但这必须是在 同时出租 的条件 前提 下。③以其他 方式取得 的投资性 房地 产 的成本 ，按照相关会 计准则的规 定确 定。 根据新准则 的规 定 ，投 资性房地产 的后继计量有成本模 式和公允价值模式两种 ：
投资性房地产的会计处理
投资性房地产的会计处理投资性房地产是指企业为赚取租金、增值或者两者兼而有之而持有的房地产，而非为自用或出售而持有的房地产。
在企业财务会计中，投资性房地产的会计处理相对复杂，需要遵循一定的会计准则和规定。
本文将从投资性房地产的确认、初始计量、后续计量以及处置等方面，介绍投资性房地产的会计处理方法。
一、投资性房地产的确认企业在决定将某项房地产确认为投资性房地产时，需要同时满足以下条件：首先，企业的管理层已经决定将该房地产作为投资性房地产持有；其次，该房地产的未来现金流主要来自租金、资本增值或两者的组合，而不是出售该房地产或者使用该房地产的变现；最后，该房地产的相关信息能够可靠地进行计量。
只有同时满足以上三个条件，企业才能确认某项房地产为投资性房地产。
二、投资性房地产的初始计量投资性房地产在确认后，需要以公允价值进行初始计量。
公允价值是指在买方和卖方交易时，在市场上可以获得的价格。
如果无法可靠地确定投资性房地产的公允价值，可以采用成本模型进行初始计量，即初始成本加上后续的累计折旧和减值准备。
三、投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量主要包括公允价值模型和成本模型两种方法。
在公允价值模型下，投资性房地产需要按照公允价值进行后续计量，并将公允价值变动计入当期损益。
在成本模型下，投资性房地产按照成本减少其累计折旧和减值准备后的账面价值进行后续计量，不计入公允价值变动。
四、投资性房地产的处置投资性房地产的处置包括出售、报废、转让等方式。
在处置投资性房地产时，需要根据实际情况确定处置产生的收益或损失，并在财务报表中进行相应的处理。
如果投资性房地产转为自用或者变现用途，需要按照相关规定进行重新分类，并按照新的用途进行会计处理。
综上所述，投资性房地产的会计处理涉及到确认、初始计量、后续计量和处置等多个环节，企业需要严格遵循会计准则和规定，确保投资性房地产的会计处理符合法律法规和会计准则的要求。
只有做好投资性房地产的会计处理工作，企业才能更好地管理和控制投资性房地产，实现经济效益的最大化。
【会计实操经验】投资性房地产如何进行会计核算和税务处理
【会计实操经验】投资性房地产如何进行会计核算和税务处理企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，财务核算与税务是怎么规定的，会计和税法是否存在差异?带着这种疑问去学习投资性房地产核算与税务处理：财务核算按照《企业会计准则-投资性房地产》计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：(一)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(二)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
如果按公允价值计量，未对房产计提折旧，那么税法是否可以调减投资性房地产公允价值计量的折旧呢?根据《企业所得税法》第二十一条规定：“在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。
”企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。
据此，企业按公允价值模式计量的投资性房地产(已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物)按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额，可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。
企业所得税法第十一条列举的“下列固定资产不得计算折旧扣除”中不包括投资性房地产，因此不禁止以公允价值模式计量的投资性房地产计提折旧;其次，税法中没有投资性房地产的概念，企业所得税法实施条例第五十七条规定，企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。
浅议投资性房地产两种模式的核算及影响
关键词 ： 投资性房地产 ； 公 允 价 值模 式 ； 成本模式 ； 核 算 计 量
中 图分 类 号 ： Ｆ ２ ３ ５ ． ９ ｌ 文献 标 识 码 ： Ａ 文章编号 ： １ ６ ７ ２ —２ ３ ８ ８ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ３— ０ ０ ９ ０—０ ５
Ａｃ ｃ ｏ ｕ ｎｔ ｉ ｎ ｇ ａ ｎ ｄ Ｉ ｍｐ ａ ｃ ｔ ａ ｂ ｏ ｕ ｔ Ｔｗｏ Ｍｏ ｄｅ ｓ ｏ ｆ Ｉ ｎｖ ｅ ｓ ｔ ｍｅ ｎｔ Ｒｅ ａ ｌ Ｅｓ ｔ ａ ｔ ｅ
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２ ０ １ ３年 第 ３期
ＮＯ ． ３ ． ２ Ｏ １ ３
湖 州 职 业 技 术 学 院 学 报
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浅谈成本模式计量投资性房地产
了我 国 会 计 准 则 与 国 际 会 计 准 则 的 接 轨 。 虽 然 准 则 中详 细 给 出 了 确 定 公 允 价 值 的 几 种 方 法 ，
后 转 让 的土 地 使 用权
企 业 已 交 纳 土 地 出让 金 或 接 受 其 他 单 位 转 让 的
无 但 考 虑 到 我 国 房 地 产 市 场 还 不 成 熟 ， 交 易 信 息 方 式 获得 的 土 地 使 用权 ， 通 常会 计 入 企 业 的 “ 形 资 产 ” 或 “ 货 拟 开 发 土 地 ”科 目； 待 开 发 建 设 开 存 公 开 程 度 不 高 ， 公 允 价 值 的 确 认 仍 然 是 个 难
房 地 产 ， 它 在 用 途 、状 态 、 目的 等 方 面 与企 业 定 义 的 资 产从 原 有 科 目中分 离 出 来 ， 列入 投 资 性 房 自 用 的 厂 房 、办 公 楼 等 作 为 生 产 经 营 场 所 的 房 地 产 科 目。 根 据 新 准 则 的规 定 ， 投 资 性 房 地 产 的具 已 地 产 和 房 地 产 开 发 企 业 用 于 销 售 的 房 地 产 是 不 体 范 围 限定 为 “ 出租 的土 地 使 用 权 、持 有 并 准 备 增 值 后 转让 的 土 地 使 用权 和 已 出租 的 建 筑 物 ” 。 企 同的。 业 可 以按 照 土地 使 用权 和 建 筑 物 两 个 类 别 ， 将 所 持 新 企 业 会 计 准 则 首 次 将 投 资 性 房 地 产 作 为 有 的投 资性 房 地 产分 离 出来 。 项 单 独 的 资 产 予 以确 认 ， 并 首 次 在 对 非 金 融 （ ） 已 出租 土 地 使 用 权 和 持 有 并 准 备 增 值 一 资 产 计 量 中 引 入 公 允 价 值 。 该 准 则 的 颁 布 实 现
投资性房地产会计核算问题与改进措施探讨
投资性房地产会计核算问题与改进措施探讨摘要：为规范投资性房地产行为，我国出台了《投资性房地产准则》，但是，在《投资性房地产准则》中却存在着一定的矛盾和问题。
文章首先介绍了投资性房地产的内涵及界定，然后针对投资性房地产会计核算问题与改进措施进行了深入而细致的探讨。
关键词：投资性房地产会计核算问题改进措施随着我国市场经济的不断发展以及房地产业的日益繁荣，投资房地产的企业越来越多。
其投资内容主要包括：长期持有且在土地增值后预备出让给其他房地产企业的土地使用权，已经出租给其他企业的土地使用权，已经出租的建筑物（不包含自用房地产、存货房地产）等。
很显然，这些房地产在状态、持有目的以及用途方面具有明显的投资性质，和企业固定资产中的自用房地产以及存货房地产存在着明显的不同。
作为投资性项目，投资性房地产需要单独地进行计量与出售，在计量过程中，常常进行成本模式的后续计量，当能够持续取得可靠的公允价值时，投资性房地产在进行后续计量时也可以按照公允计量模式进行。
本文就针对在公允价值模式的前提下投资性房地产会计核算中存在的问题进行认真地分析，并在此基础提出改进措施。
一、投资性房地产及界定（一）投资性房地产为规范企业投资性房地产的行为，我国财政部在2006年2月发布了《投资性房地产准则》，对投资性房地产的概念做了明确的界定。
投资性房地产就是指为了赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
主要包括房产和地产两方面的内容。
由于我国的土地所有权的拥有者是国家和集体，因此，企业所拥有的只是土地的使用权。
因此，在《投资性房地产准则》中的房地产主要包括“土地使用权”以及建设在这些拥有土地使用权土地上的建筑物，其内容主要包括：已经出租给其他企业或者个人的土地使用权，其出租是指经营性的租赁，而不包含融资租赁。
企业持有的闲置土地。
在投资性房地产过程中，企业常常持有大量的闲置土地，以便在土地增值后转让获取利润。
但是，由于企业只拥有土地的使用权，如果土地在一定时间内不进行开发，那么国家就要收回该公司对于该闲置土地的使用权。
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浅谈投资性房地产的核算与处理
【摘要】近几年来，随着房地产市场的日益活跃，越来越多的企业持有投资性房地产，因此对投资性房地产的核算和处理也显得尤为重要。
【关键字】投资性房地产《企业会计准则第3号—投资性房地产》
一、本文研究的背景
房地产行业作为此次“金融危机”爆发的元凶之一，引起了众多学者的研究与探讨。
“投资性房地产”作为房地产行业的一个重要经营领域，也值得我们对其进行思考和探讨。
二、投资性房地产的定义、范围及后续计量模式
1.投资性房地产的定义
指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
（注：房地产是土地和房屋及其权属的总称。
在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权，因此房地产中的土地是指土地使用权。
）
2. 投资性房地产的范围
1) 已出租的土地使用权
2) 已出租的建筑物
3) 持有并准备增值后转让的土地使用权
3. 投资性房地产的后续计量模式
1) 成本模式（通常情况下）
2) 公允价值模式（特定条件下）
三、对当前我国会计准则的核算和处理方法的思考
（一）《企业会计准则讲解（2008）》指出，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量
根据我国会计准则的相关规定，公允价值模式的运用受到了很大的限制，即只有一个企业所有的投资性房地产都满足公允价值模式计量条件的情况下，才可
能采用该模式。
当然这在一定程度上与我国目前有待进一步完善的房地产市场相关，主流上采用成本模式可以减少不确定因素对企业经营利润的影响。
但是，笔者认为，我国会计准则之所以要将公允价值模式引入到投资性房地产的核算中，就是为了更准确地反映资产负债表日企业的该项资产的现时价值。
随着市场体制的不断完善，对于企业投资性房地产中某些满足公允价值模式计量条件的项目可以单独采用公允价值模式，从而更好地反映资产的盈利能力。
（二）《企业会计准则第3号—投资性房地产》第十二条规定，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
笔者认为，虽然公允价值模式转为成本模式，在一定程度上会方便企业进行利润操纵。
但是，它同样也会优化企业管理当局的经营决策。
此次金融危机爆发前，各国的房地产产业过热，房价不断飙升，我国也不例外。
如果企业采用的是公允价值模式进行后续计量，那么随着房价的猛涨，计入“公允价值变动损益”的金额也不断上升，企业利润越来越大，其中的泡沫也越吹越大。
在这种情况下，企业管理当局可能已经意识到房价在未来会出现“低谷”，到那时，“公允价值价差”就会很大，企业利润会严重下滑，利润泡沫会顷刻间炸裂。
但由于受到我国会计准则的限制，企业只能“坐以待毙”或者放弃高额的租金收入将该投资性房地产转换为自用房地产，或者进行处置。
下面，将举例为大家说明：
注：公允价值模式转为成本模式的会计处理：
应以变更日投资性房地产的公允价值作为成本模式下投资性房地产的入账价值，当该投资性房地产发生减值迹象时，进行减值测试，并计提减值准备。
2006年，甲企业将自用一栋写字楼对外出租，采用公允价值模式进行后续计量。
2007年企业管理当局发现未来该投资性房地产的公允价值会严重下滑。
A. 2007年继续采用公允价值模式
（2006—2008年的会计处理略）
2009年
借：公允价值变动损益14 000 000
贷：投资性房地产—公允价值变动14 000 000
B. 2007年起采用成本模式（折旧年限5年，无净残值，平均年限法）
2009年
进行减值测试，计提减值准备（假设可收回金额=公允价值，投资性房地产的账面价值=1500-1500/5*2=900万元）
借：资产减值损失 3 000 000
贷：投资性房地产减值准备3 000 000
由此可看出，在2007年以后，如果继续采用公允价值模式，在2009年房价大跌时，企业的利润就会下跌1400万元；如果改用成本模式，企业2009年的利润仅下跌300万元，两者相差1100万元。
这样，同样的资产，同样的市场环境，仅仅因为采用的模式不同就可以使企业在低谷期减少亏损额，降低当期的经营压力，也可以在一定程度上遏制经济泡沫的膨胀。
在这种情况下，允许“公允价值模式转为成本模式”也未尝不是一种解决办法。
（三）《企业会计准则第3号—投资性房地产》第十六条规定，自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积）。
笔者认为，为了更加客观的反映企业的经营规模与能力，我们对于转换当日的公允价值大于原账面价值的差额应作如下处理：
由有相关资质的市场评估师估计该投资性房地产价值在未来几年内的相对稳定系数（如30%），然后将（差额*相对稳定系数）计入“资本公积—其它资本公积”，其余部分计入当期损益“公允价值变动损益”。
参考文献：
【1】中华人民共和国财政部制定《企业会计准则（2006）》
【2】财政部会计司编写组《企业会计准则讲解（2008）》
【3】龙静投资性房地产的会计准则比较及影响分析[J] 中国房地产2007年04。