浅谈投资性房地产公允价值的确认方法修订稿
浅议投资性房地产计量中公允价值的使用
浅议投资性房地产计量中公允价值的使用作者：王新荣马春英胡涛来源：《中国乡镇企业会计》 2011年第11期王新荣马春英胡涛一、公允价值的定义我国财政部2006年2月15日发布的新《企业会计准则——基本准则》中，对公允价值所下的定义是：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
”所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质、特征和用途，以及资产负债表日的市场情况适度熟悉。
“交易双方”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。
而“公平交易”是指在不存在特别或者特殊关系的当事人之间进行交易。
这种关系可是使得交易价格偏离市场上的正常价格。
这一交易假定是在非关联方之间进行的，各方独立的发生行为。
二、投资性房地产使用公允价值计量的问题（一）投资性房地产的定义房地产是土地和房屋以及其归属权的总称。
其中，土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物以及构筑物。
《企业会计准则——投资性房地产》对于投资性房地产的范围、确认、计量、转换和处置，以及相关信息的披露等内容都做了严格的规范，其中对投资性房地产的定义是指：“为了赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。
”投资性房地产是一种经营活动，主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，实质上这属于一种让渡资产使用权行为。
房地产租金就是让渡房地产使用权而取得的费用收入。
投资性房地产的另一种形式是，持有并准备增值后转让的土地使用权，其目的也是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为了完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动行程的经济利益总流入。
一般企业用于销售的存货、为生产商品提供劳动或经营管理而持有的自用房地产，均不属于投资性房地产。
投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营活动的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。
另外，已经出租的投资性房地产租赁期满，因暂时控制但继续用于出租的，扔作为投资性房地产。
浅谈公允价值模式下投资性房地产的会计处理
计 准则 第 ３号—— 投 资性 房 地 产 》 定 ， 资 性 房 地 产 应 规 投 当按 照成 本 进行 初 始计 量 。 因此 ， 采用 公 允价 值模 式 对 投
资 性 房地 产 进 行 初 始计 量 与采 用 成 本 模式 计 量 并 没 有 实 质 区 别 ． 同之 处 就是 在 “ 资 性 房 地 产 ” 目下 应 设 置 不 投 科 “ 成本 ” 公 允 价值 变动 ” 个 明细科 目。企业 以购入 或 自 和“ 两 建 方 式取 得 投 资 性 房地 产 时 ， 实 际 成 本借 记 “ 资性 房 按 投 地 产—— 成本 ” 目． 记 “ 行 存 款 ” “ 建 工 程 ” 相 科 贷 银 或 在 等
值 与账 面 价 值 的差 额 计 入 损 益 ， 借记 或贷 记 “ 允 价 值 变 公
动损 益 ” 目。 科 ２非投 资性 房地 产 转换 为公 允 价值 计量 的投资 性房 地 ． 产 的会计 处理 。作 为存 货 的房 地产 转换 为 以公 允价 值计 量
（ ） 资性 房地 产 后 续 计量 的会 计处 理 二 投
允 价 值 变动 损 益 ” 目 ； 投 资性 房 地 产 的公 允价 值 低 于 科 当
货 跌价 准备 ” 目 ， 科 按账 面余 额贷 记 “ 发产 品 ” 目。转换 开 科 日， 公允 价值 小 于账 面 价值 的 ， 其 差 额借 记 “ 按 公允 价 值 变 动损 益 ” 目， 科 若公 允 价 值大 于 账 面价 值 的 ， 其差 额 贷 记 按
关 科 目。
会 计处 理 。转 换 日， 投 资性房 地产 的公 允价 值借 记 “ 按 固定 资产 ” “ 形 资 产 ” 目， 投 资 性 房 地 产 的成 本 ” 目， 累 计 公 允 价值 变 动 ， 投 科 按 借
浅析投资性房地产公允价值评估的应用分析
消费市场
Ｃ ｏ ｎ ｓ ｕ ｍｅ ｒ Ｅ ｌ ｅ ｃ ｔ ｒ ｏ ｎ ｉ ｃ ｓ Ｍａ ｇ ａ ｚ ｉ ｎ ｅ ２ ０ １ ３年 １ １ 月 下
浅析投资 Ｉ 生 房地产公允价值评估的应用分析
宗声
（ 吉林工商 学院 ，长春 １ ３ ０ ０ ６ ２ ） 摘 要 ： 目前部 分上 市公 司投 资性房地 产后 续计量采 用 了公允价值 计量模式 ，那么怎样客观 、公 允地估计投 资 性房 地产的公允价值 ，是会 计行业及 资产评 估行业 同时面临的一个新课题 ，本 文对此提 出了完善 配套制度建设 ，建 立相应 的信 息服务 系统 ， 建立健 全公 允价值评 估体 系， 明确公允价值计量的前提 、 评估对 象， 加 强 中介机 构的独立性 ． 建立 高度 的诚信机 制 ，完善 房地产市场环境等对策。 关键 词 ：投资性房地产 ；公允价值 ；评估
中图分类号 ：Ｆ ２ ３ ３
文献标识码 ： Ａ
文章编号 ：１ ６ ７ ４ — ７ ７ １ ２ （ ２ ０ １ ３ ） ２ ２ ，了解其 会计核算 与财 务报 告披露 的具 体要求与建议 。对于投资性房 地产公允价值 的评 估 方法 ，应优先 采用市场法 与收益法 ，当这两种评估方 法不 适 用时才可 以采 用成本法等 其他方法 。当无法准确评估 公允 价 值时 ，也可 以提供公允价 值变动区 问等 价值分析 结论 。对 进行 计 量和 评 估，关 键 是怎 样确 定投 资 性房 地 产 的公允 价 于 市场法 的应用 ，应着重关注 参考交 易案 例的经营业态 、附 值 ？笔者认为应采取 以下对策 。 带租 约等差异 因素。对于收益法 的应用 ，应着 重需注意评估 完善 配套制度建设 ，保证公允价值计量客观有效 对象 资产范 围与 租金收入 内涵 的匹配 、租金 收入与成本项 目 从我 国 目前情 况看 ，中国资产评估协会 虽然制定 颁布 了 的匹配 、出租收益 口径与折现率 口径 的匹配 ；需关注租约 的 《 投资性 房地产评 估指导意 见 （ 试行 ）》和 《 以财务报 告为 详细条款及约定租金与市场租金 的差异等 。 目的 的评 估指南 （ 试 行 ）》 ，财政 部颁布 了 《 资产评估机 构 五、资产评估 中介机构应有 其相应独立性 ，并 建立高度 审批和监督管理办法》 （ 财政部令第 ６ ４号 ）等规定，规范 了 的 诚 信 机 制 企 业采用 公允价值计量 投资性房 地产的行为 和方法 ，规 定 了 评 估机 构 的独 立 性和 诚信 对评 估 结果 的可 信度 影 响重 资产评估机 构审批和监 督管理办 法，但从 目前情 况看仍缺 少 大 。资产评 估机构应 建立高度 的诚信 机制 ，评估从 业人员要 完 善配套 的相应制度 ，建议不 断完善相应 的规章 、办法 ，健 有实事 求是 的态度 ，严 格按照评估程 序，广泛搜集 国家有关 全配套 的相应制度、准则等 。 政策 、法律 、法规 、规章 制度，深入 实际搜集 资料 ，根据科 二 、 建 立 资 产 评 估 信 息 服 务 系统 ，服 务相 应 的 财 务 报 告 学 的方法 ，认真地进 行核实 、研 究、分析判断 ，最 终得 出经 目前 ，许 多资产评估 是在不存在 活跃市场 的情 况下进行 得起推敲 的评估结果 。独 立性是 资产 评估服务 的基 本特 征 。 的，很大程度上依赖于评估人 员的主观判断。因此 ，大量与评 评 估机 构和人员要恪守中立原则 ，坚持独立 自主地做 出决定 ， 估相关 的信息有助于评估人员做 出正确 的判断。所 以，利用现 公正执 业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。 代化的设备和科学 的方法 ，对信息进行加工整理 ，建立服务于 六 、完善房地产市场环境 ，构建公正透 明的估价平 台 财务报告 目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议有关部 要想取 得投资性房地 产的公允价值 ，需要一个 公平 、公 门建立行业 统一市场信息数据 网络和市场信息数据库 ，向评估 开、公正 的市场 环境 ，因此 构建透 明的、监 督机制完善 的房 机构和人员提供 高质量的信息咨询服务，企业可 以充分利用数 地 产市场对 公允价值计量模 式在投资性房 地产上 的推广 具有 据 网络 获取 地 区权 威 数 据 ，使 相 关 评 估人 员在 进 行 投 资 性房 地 重 大意义 。加速 市场化 的进 程需要政府 的大力推动 ，尽 快制 产公允价值评估 时， 更具有依据 ， 并能保证评估结果 的公允性 。 定 、完善相关法 律法规 ，为房 地产市场 限定规则 。中国证监 三、建立健全公 允价值评估体系，确保公允价值的真实性 会会计 部发布 的 ￣ ２ ０ ０ ９ 年上 市公司执行企业会计准 则监 管报 采 用新会计准 则 中的公允价值计量 属性对投 资性房地产 告 》显示 ，从投 资性房地产 公允价值 的确定方法看 ，有 １ ５家 价值进行计量和评估 ，笔者认为 ，首先，政府相关部 门应建立 上 市公 司采 用 了中介机 构提供 的房地产评 估价格 ，８家上 市 套严格的公允价值评估体系 ，加强对评估工作 的监督，禁止 公 司参照 同类房 地产 的市场 交 易价格确定 ，ｉ 家上 市公 司按 公 司 自 己出 具评 估 报 告 ，对 未 披 露 投 资性 房 地 产 公 允 价值 评 估 照 第 三 方 调 查 报 告 确 定 公 允 价 值 。 由此 可 见 ， 我 国上 市 公 司 方法的公司应给予处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构 在确 定投资性房 地产公允价值 时，多数均采用 了中介机构提 的评估 实行监督 的机制。 评估机构的评估价 ， 可通过信息公示、 供 的房 地产评估 价格 。因此 国家应逐步完善 公允价值审计制 独立机 构审计等方式接受投资者或专业机 构的监督 。其 次，由 度 ，加 强对公允价值 计量模式 的监督 ，比如企 业投资性房地 于投资性房地产公允价值评估是 以财务报 告为 目的，因此必然 产 的评 估与企财 务报 告 的审计 不能 由相 同的会 计师事务所来 会受到会计使用公允价值程度 的影响，受会计制度约束 。这就 完成 ，通过互相监 督，来保证 财务报告 的真 实可靠 ，以满足 要求评估师对会计准则有 比较透彻的研究，因为资产评估师 的 财 务 报 告 使 用 者 的需 要 。 职 业 素质 将 影 响 最 后 评估 结果 所 以，必 需 加 强 资 产评 估 师 的 参 考文献： 队伍建 设。最后 ，加 强资产评估机构的管理 ，有关部门应严格 ［ １ ］ 王 文芳 ． 浅析新形势下企业投资性房地产评估方法 ｌ Ｉ １ ． 对 评 估 公司 的资 质进 行 审查 ，并 对其 评 估 工 作 予 以监 督 ，对 公 财 税 纵 横 ， ２ ０ ０ ９ （ ３ ） ． 允价值确认依据进行严格检验 ，杜绝虚假评估等提供虚假信息 ［ ２ ］ 詹 二妹 ． 公 允价值在 投 资性房地 产 中的应 ［ Ｉ ］ ． 福 建金 的行为 ，确保公允价值 的真实性。 融 管 理 干 部 学院 学报 ， ２ ０ ０ ９ ． 四、明确投资性房地产采用公允价值计量前提，评估对象 明确投 资性房地产 评估方法 的针对性或适 用性 。评估 师 ［ 作者简 介 ］宗声 （ １ ９ ６ ３ 一 ），男 ，吉林人 ，学 士学位， 执行投 资性 房地产评估业务 ，必须理解 相关会计准则 的要求 ， 副教授，主要研究方 向：财务管理 。
浅谈投资性房地产公允价值模式及其对企业的影响
这种关系可使交易价格不具有市场状况 的特征 。这 一交 易 假 定 是 在非 关 联 方 之 间进 行 的 ， 方 独 立 地 发 生 行 为 。 各
此外 ， 投资性房地产 的公 允价值 应该 反映资产 负债表 日 的市场状 况。之所 以强调 资产负债 表 日， 因在于公 允 原 价值是指定 日期的特定 时点上 的价值 。由于市场状 况可
能发生变化 ， 因此在另外 一个 时点上估 计 的公 允价值 的 报告金额就可能不正确或不恰 当。另外 ， 实际上 ， 允价 公 值 的定义还假设了销售合 同的 交换 和完 成是 同步的 ， 没 有任何价格上 的变 化。如果交 换和完 成不是 同步 的， 则 熟悉情况 的、 自愿 的当事人 之间 的公平交 易 中就很 可能 出 现 价格 的变 化 。 投资性房地产 的公 允价值 计量 属于会计 技术难 题。
浅谈 投 资 性房 地产 公 允价 值 模 式 及 其 对 企 业 的 影 响
李彦 东
摘 要 ： 资性房地产作 为一项 带有投资性质的非金 融资产 ， 投 其确认 和计量是理论界 和实务界 关注的焦 点。新 企业会计准则首次将投 资性 房地产作 为一 项单独 的资产予 以确认 ， 并首次在对 非金融 资产计量 中引 入 了公 允价 值 。该 准 则 的 颁 布 实现 了我 国会 计 准 则与 国 际会 计 准 则 的接 轨 ， 而在 实 际应 用 中 ， 业 仍 需解 然 企 决 诸 多投 资性 房 地 产 确 认 与 计 量 的 相 关 技 术 难题 。 关键 词 ： 公允价值 模式 ； 投资性房地产 ；固定资产 ； 无形资产 中 图 分类 号 ： ３ ．９ ０５ 文献 标 识 码 ： Ａ 投资性房地产 是指 为赚 取租 金或资本 增值 ， 两者 或 兼有而持有的房地产 ， 并单独 以“ 资性房地产 ” 投 列示 在 资产负债表上。投资性房产是企业拥有并 已出租 的建筑 物 。投资性地产包括 已出租的土地使用权和持有并 准备 价值模式计量投资性 房地产 时 ， 首先要求 企业所 在地有 活跃 的房地产交易市场 ， 以具备选用市场 比较 法的条件 。 然而对市场 比较法合理有效的使用还离不开两个重要条 件： 其一 ， 具备充足 的市场交 易资料 ， 即要 求资料 数量充
浅议投资性房地产的公允价值计量方法的确认2
(二) 融资需求我国房地产市场持续繁荣，采用公允价值计量投资性房地产，期末按照公允价值调整会计报表，公允价值当年变动的部分计入损益，将会使企业账面价值、利润大幅度上升，从而美化企业的财务状况和经营情况，传递出更乐观的信息，投资者、债权人对企业的盈利能力和偿债能力信心更足，有利于企业融资。
（三）盈余管理的需要会计准则规定：企业从成本法变更为公允价值计量投资性房地产时，之间形成的差异第一年计入资本公积，以后年度公允价值变动的部分直接计入公允价值变动损益。
这就为企业提高盈余提供了可能。
四、投资性房地产公允价值计量方法的缺点现行的会计准则对公允价值准则附加了许多限制条件和其他相关要求，用来防范其成为操纵利润的利器，但是从实施情况来看，公允价值的应用中还存在一些制约因素。
（一）持有的目的不好判断，给监管带来难度投资性房地产的定义是为了赚取租金，或为增值后转让的土地使用权或房产。
这个持有目的主要取决于管理者的意图。
有些企业为了逃避房产税，对于一些准备长期持有的房产并未转入投资性房地产，而是转入开发产品中，长期挂帐不调入投资性房地产。
（二）公允价值的可靠性质疑首先由于公允价值主要是市场价格，在无法取得市场价格的情况下，要由会计主体来选择使用哪种方法确认公允价值，不同的方法得出的结果是不一样的，所以人的主管因素不可避免地影响价值的公允性。
其次公允价值是市场的产物，市场化程度的高低，决定着公允价值的公允性。
（三）公允价值选用的方法不一样，得出的结论也不一样我国对投资性房地产公允价值的确定方法主要有三种，一是专业评估；二是参考同类或类似房地产市场价格；三是对第三方调查报告的分析。
每种方法有其自身的优点和不足。
目前，从采用公允价值计量的上市公司披露的情况来看，大部分公司采用专业评估的方法，也有少量企业采用同类或类似房地产市场价格的方法或者第三方调查报告的方法。
（四）公允价值容易导致利润操纵有的公司为了调节利润，第一年从成本法转换为公允价值计量时，要求事务所评估的价格不要太高，这样就为以后年度的增值留下了余地。
浅谈公允价值在投资性房地产的运用及影响
润产生影响 。企业应 当以资产负债表 日投资性房地产 的公允价值
公允价值与原账面价值之间的差额计 入 以及 为生产商品 提供劳务或经营管理而持有的建筑物或土地使 为基础调整其账面价值 ．
用权 ，不属于投 资性房地产 ，应分别在存货 、固定资产和无形资 当 期 损 益 。
使得对房地产 的投资往往具有 高收益和高风 险并存的特点。在这
种情况下 将投资性房地产作为存货、一般 性固定资产或无形资
一
为保证会计信 息的可 比性 ， 企业对投资性房地产的计量模式
经确定 ．不得 随意变更。成本模式转为公允价值模式时 由于
产 无法在会计上真实反映其价值 ．导致投资 性房地产市场价值 与 两种模式下投资性房地产的入账价值 不同，因而公允价值与原账
采用公允价值作为计 量属 性是新会计准 则的一大亮点。公允 价值计量模式 ，是指 以市场价值 ．即熟悉情况的 当事人在公平交 性房地产 中的运用主要 涉及 以下几个方面 ： １投 资性房地产后续计量 式 ，存在确凿证据 表明其公允价值能够持续可靠取得的情况下 ．
模式 。
３ 投 资性房地产与其他资产的转换 ． 企业有确 凿证据表 明房地产用途发生 改变 ， 并且满足条件的 ，
将投资性房地产作为一项单独的资产予 以确认 ，并首次在非金融 整期初 留存收益 。在后续支出的确认与计量上 ，如果后续支 出使
资产计量 中引入公允价值 ，因此具有十分重要的意义。
一
可能流入企业 的未来经济利益超过 了原先的估计 ，应计入投资性
、
单独 列示投资性房地产
房地产 的账面价值 ．否则应计入当期损益 。日常核算过程 中对投
浅谈投资性房地产公允价值的确认方法修订稿
浅谈投资性房地产公允价值的确认方法修订稿投资性房地产公允价值的确认方法是指根据市场上可观察的定价信息，确定特定时间点的投资性房地产的合理市场价值。
投资性房地产的公允价值确认是会计科目设定和资产估值的重要环节，对于合理反映企业投资性房地产价值具有重要意义。
修订稿旨在进一步完善投资性房地产公允价值的确认方法，提高企业会计信息质量和透明度。
首先，修订稿应明确公允价值的概念和确认准则。
公允价值应定义为“在市场上买方和卖方进行正常交易，根据实际存在的交易就投资性房地产合理定价的金额”。
确认准则应明确基于市场观察、市场对买卖双方的预期利益和风险进行评估和测量。
其次，修订稿应规定投资性房地产公允价值确认的基本原则。
原则应包括：（1）公允价值的确认应基于市场实际交易和可观察市场数据，尽量减少主观性和估计误差。
（2）公允价值的确认应区分不同类型的投资性房地产，如住宅、商业、工业等，根据不同类型特点确定合适的估值方法。
（3）公允价值的确认应重视市场的短期和长期因素，兼顾供需关系和经济环境的变化。
第三，修订稿应明确投资性房地产公允价值确认的方法和过程。
方法应包括市场比较法、成本法和收益法。
市场比较法是通过比较类似投资性房地产的市场交易价格确定公允价值。
成本法是根据重建成本和折旧损耗确定公允价值。
收益法是通过估计投资性房地产未来现金流量来确定公允价值。
过程应包括市场调研、资料收集、数据分析、模型建立和估值报告编制等。
最后，修订稿应强调投资性房地产公允价值确认的披露要求和监管机制。
披露要求应包括公允价值确认方法和过程的说明，前期公允价值与后期公允价值的变动情况，对公允价值变动的原因进行解释等。
监管机制应加强对企业公允价值确认的监督和审计，确保投资性房地产公允价值确认的准确性和可靠性。
综上所述，修订稿应明确投资性房地产公允价值确认的概念、准则、基本原则、方法和过程，同时加强披露要求和监管机制，以提高企业的会计信息质量和透明度，保护投资者的合法权益。
浅谈投资性房地产的公允价值计量需引入房地产估价程序
浅谈投资性房地产的公允价值计量需引入房地产估价程序浅谈投资性房地产的公允价值计量需引入房地产估价程序浅谈投资性房地产的公允价值计量需引入房地产估价程序摘要：基于新会计准则的应用已有一段时间，而投资性房地产这一新增加的资产类型在计量上，除了实际成本计量，对于公允价值计量的应用存在一定的局限性，主要是对于公允价值计量的有效证据不足，因此需引入房地产估价程序。
关键词：投资性房地产公允价值房地产估价1 新企业会计准则对投资性房地产计量模式的规定新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
这意味着企业可以对两种计量模式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随意变更。
已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。
从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。
准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。
2 投资性房地产的计量引入房地产估价的原因1 新准则中投资性房地产提出的理由随着近几年我国经济的飞速发展，各地的房地产市场也逐步活跃起来，房地产的价格不但不会低于成本，反而大幅增值。
因此，将以投资为目的持有的房地产从固定资产和无形资产中分离出来，单独核算和列报是十分必要的。
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因为第三方调查报告不受利益方控制，具有相对独立性，所以其提供的公允价值更客观公正。采取第三方调查报告的方法确定公允价值更符合实际。但出具调查报告方需要高素质的专业人才，有时候其独立性会受到利益方的影响。
二、投资性房地产公允价值确认方法的比较分析
从上面的案例可以看出，投资性房地产公允价值的确定方法有其优缺点及适用范围，具体如表1。
中国银行始建于1912年，至今已有近百年的历史，在这漫长的发展过程中，中国银行已经成为一个中国国际化和多元化程度较高的银行。自2007年新会计准则率先在上市公司使用后，中国银行决定采取公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，公允价值的变动计入当期损益，并且中国银行采用专业评估方法确定公允价值，即由独立的评估师根据公开市场价格定期进行评估。2007年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值为99.86亿元，主要由中银香港控股子公司持有，所占比例达到中国银行集团所有投资性房地产的75.57%。2007年底是由第一太平戴维斯有限公司完成投资性房地产的公允价值确定。当年投资性房地产采取公允价值模式计量增加了20.7亿元的利润。截至2010年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值已达到138.39亿元，仍主要由第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司和莱坊测计师行有限公司根据公开市值计算而确定。
投资性房地产公允价值计量的核心问题是公允价值的确定。我国现在对于投资性房地产公允价值的确定方法主要有三种，一是专业评估；二是参考同类或类似房地产市场价格；三是对第三方调查报告的分析。每种确定方法有其自身的优点和不足。目前，从采用公允价值计量的上市公司披露的情况来看，大部分采用的是专业评估的方法，也有少数企业采用参考同类或类似房地产市场价格的方法或者第三方调查报告的方法。
中国银行是最早使用公允价值模式计量的公司之一，它对于投资性房地产公允价值确定的方法为专业评估方法。中国银行采取专业评估的方法，是因为其投资性房地产主要分布在香港地区，这里相应的市场比较活跃，评估机构较为发达，采取专业评估方法比较合适。
（二）参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值
参考同类房地产市场价格的方法是指公司董事会参照活跃市场上同类或类似房地产的市场价格、活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格以及其他相关的信息，对公司投资性房地产的公允价值作出合理判断。采用参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值的代表企业是山东胜利股份有限公司。
三、投资性房地产公允价值确认方法的改进建议
通过对我国投资性房地产目前主要采取的三种公允价值确定方法的分析，投资性房地产公允价值的确认方法应该做如下改进。
首先，建立完善的房地产评估机构，提高资产评估师的职业能力。通过对我国投资性房地产使用公允价值模式进行后续计量的现状分析可以看出，大部分的企业是通过聘请专业评估机构确定投资性房地产的公允价值。这样做可以便捷地得到准确的公允价值。所以建立完善的资产评估机构，提高资产评估师的能力就至关重要。我国目前还比较缺乏具有权威性的房地产评估机构和专业的评估人才。因此，有关部门应当加大力度建设房地产评估机构，加强对相关专业人员的专业知识和职业道德方面的培训，并制定相应的评估准则，使具体的评估行为有据可依，加强规范。
天津津滨发展有限公司成立于1998年，是天津滨海地区首家以募集方式创立的股份公司，并于1999年4月在深圳证券交易所挂牌上市，目前注册资本为1 617 272.22万元。津滨公司确立了以工业房地产为基础、以商业和民用房地产为重点的战略发展方向。津滨发展集团截至2010年12月31日，拥有投资性房地产的账面价值为757 129 292元，占非流动资产的67.5%。自2007年使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量以来，津滨发展确定公允价值的主要依据为采用第三方的调查报告。天津津滨发展有限公司所处的天津市有着活跃的房地产交易市场，并有独立成熟的市场经济公司。
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在企业实务操作中早已有所涉及，但我国企业很长时间内并没有对投资性房地产进行单独核算，而是与一般的固定资产和无形资产一样进行确认、计量和披露。随着市场经济的不断发展，投资性房地产的规模越来越大，财政部于2004年5月颁布了《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）》的通知，其中对房地产开发企业出租的开发产品进行了单独的解释。之后于2005年颁布了投资性房地产会计准则的征求意见稿。该征求意见稿是我国首次将公允价值引入到非金融资产，并于2006年正式颁布《会计准则第3号——投资性房地产》。准则规定，投资性房地产的后续计量在符合条件时可以采用公允价值模式进行计量。新准则于2007年1月1日率先在上市公司中开始实施。
总之，如果能够准确地确定投资性房地产的公允价值，投资性房地产公允价值计量模式就能客观地反映企业投资房地产的价值，企业就能为投资者提供更客观的会计信息。
其次，加强市场化建设。这三种确定方法中，采取同类或类似房地产的市场价格是最公允的，也是以后要大力加强的发展方向。公允价值的获取依赖公平、成熟的市场。所以，加强市场化建设有助于获取准确的公允价值，同时可以降低企业利用公允价值操纵利润的空间，使取得的公允价值更有保证。
最后，设立专门的房地产市场信息官方机构。国家设立专门的机构，收集并定期发布各地的房地产交易信息，让房地产公允价值信息的获取更容易、更直接、更公允。企业获取信息相对容易，采用公允价值计量的企业会随之增加，其提供的会计信息更为相关可靠。为会计信息的使用者作出正确的决策提供可靠的依据。
浅谈投资性房地产公允价值的确认方法
【摘 要】 公允价值计量模式无疑会在市场经济中发挥越来越重要的作用，但使用过程中公允价值的确定一直是个难点，也是人们关注的焦点。文章主要探讨投资性房地产公允价值的确认方法以及各种方法的优缺点和适用范围，并对投资性房地产公允价值的确定提出改进建议。
【关键词】 公允价值； 投资性房地产； 公允价值计量模式
自新会计准则颁布并开始实施后，截止到2010年末，我国沪深两市上市公司中，有投资性房地产的公司为六百多家，这些公司绝大部分对投资性房地产采用成本模式计量，而采取公允价值模式计量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考虑准则中规定的一旦采用公允价值计量模式，公允价值的变动会使企业的利润产生波动，而且不能再转为成本模式外，最重要的一点就是公允价值的确认存在一定的难度。
一、投资性房地产公允价值确认方法案例分析
众所周知，公允价值计量可以更客观地反映企业的资产价值，公允价值计量的范围已经从金融资产扩展到了非金融资产，公允价值计量能为会计报告的使用者提供更客观的信息，但我国上市公司中采用公允价值模式计量投资性房地产的情况还不是很普遍，对于不多的采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司，本文选取有代表性的企业，来分析其投资性房地产公允价值的确认方法。
虽然参考同类房地产市场价格的方法取得的公允价值相对来说更接近实际，而且容易取得，该方法要求所在地一定要存在活跃的房地产交易市场，但同时存在着弊端，例如同类或类似的房地产的公允价值又是如何确定的所确定的公允价值，是否就直接可以使用
（三）采取第三方调查报告的方法确定公允பைடு நூலகம்值
所谓第三方调查报告是指以独立的市场经纪公司定期向非特定对象以刊物的形式公开发布的各类房地产的市场调研价格或价格变动幅度作为确定公允价值的指导依据。这种方法比较客观，市场经济公司发布的数据不是特定面向一家公司，所以拥有投资性房地产的公司与确定公允价值的一方相互关联较少，从而提高公允价值确定的客观性。而这种确定依据的不足之处在于公允价值是完全由第三方调查得出的，使用者对于市场经纪公司是通过怎样的调查方法获取的公允价值并不清楚，所以难以确定公允价值是否准确。采取第三方调查报告的方法确定公允价值的代表企业是天津津滨发展有限公司。
通过对比分析不难看出，三种确定方法各有优势和劣势，但是有一个共同的特点都是需要有活跃的房地产交易市场，这与我国采取公允价值所持有的谨慎态度有关，只有符合这样的条件才可以使用公允价值模式计量。所以在我国目前的情况下，企业可以依据公司所在地的优势，采取不同的确定依据。例如，公司所在地有活跃的房地产交易市场，并在此基础上有独立完善的评估机构，评估获取的公允价值比较有保证，这种情况下采取专业评估确定依据获取的公允价值更加可靠。如果公司所在地有活跃的房地产交易市场，但没有成熟的房地产评估机构或市场经济机构，则采用参考同类或类似房地产市场价格确定公允价值比较合适。
（一）专业评估方法确定公允价值
所谓专业评估方法就是指企业聘请独立的评估机构确定投资性房地产的公允价值。采取专业评估的方法要点有两个，其一，存在活跃的市场。其二，有独立成熟的评估机构。由专业房地产估价机构进行评估，可以比较客观地反映出投资性房地产的市场价值。但是也为企业进行人为操纵利润提供了机会，如企业与评估机构相互勾结虚增资产等，比较容易发生恶意地会计职业判断情况。所以采取专业评估的方法，对于资产评估师的要求很高，评估师应该做到恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，根据自身的工作经验和能力，承担相应的审计任务等等。采用专业评估方法确定公允价值的代表企业是中国银行。