济南商埠区调研报告
济南自开商埠百年回眸
“自开商埠”百年回眸作者：王音（市委党史研究室）编者的话：在中国城市发展史上占有重要位置，1904年自开口岸，开创了近代中国陆大城市对外开放的先河。
今年5月是“自开商埠”100周年，百年开埠也由此成为今年以来人的热门话题。
其中一个重要原因，是因为在上个世纪的最初几年，自强新政走在了中国各省的前列，作为一个曾经以保守著称的陆古城，以领时代之先的“自开商埠”之举，吸纳域外经济文明，发展自我，使初步走出了以农耕经济消费为特征的圈子，而开始向现代城市转变，所以尤为世人瞩目。
回望历史，自开商埠既有挽回利权、自强爱国的强烈民族色彩，又有追求文明进步、推动社会发展的时代色彩，百年前的也因此一时走在了当时国城市发展的前列。
在改革开放进入21世纪的今天，回眸百年开埠的历史，自然更具有现实意义，同时也更为社会各界和媒体广泛关注。
与已发表的一些此类文章相比，本文所述更为准确与严谨，其观点及所叙史实也颇客观与翔实，对于今天的人们正确了解百年开埠具有相当的启示意义，因而特在此刊出，以供读者参考。
20世纪初的开埠，是乃至现代化进程中的一件大事。
它不但使从传统的政治中心“一跃而成了陆第一大商贸中心”，而且标志着整个陆市场经济的发端，成为“清末城市自我发展的一个典”。
百年后的今日，与开埠之初相比早已是霄壤之别，但如何充分利用外部环境促进经济发展，仍是当代人的一个重要话题。
回顾和审视100年前的开埠，或许会给我们一些新的启示。
“自开”和“陆路”是开埠的特点；开埠的“出发点”在于争自主之权；“三地同开”中国近代绝无仅有；“商埠”位于老城的西关外，分为福、禄、寿、喜四区，不划租界，取消土地永租制，外商与华商照章租地，既保持了城市特色，又拓展了经济空间；新旧城互补，一身二任，“遂不独为政治中心，更为工商业之要埠”开埠发轫于甲午战争后人们对抵制外来侵略、挽救民族危亡的思索中。
1903年9月，清廷外务部批转商约大臣吕海寰“倡议广开商埠”的奏请。
济南商圈演变(济南开埠至今)
长清文昌商业中心
商业等级：都市级商业中心--市级商业中心—副市级商业中心--区级商业中心--社 区级商业中心等五级结构 商业布局：1核2心4副多组团
பைடு நூலகம்
开埠后，济南呈现内城、商埠区的“子母城”商业结构； 内城商业中心以今泉城路、县东巷纵横两条主街组成并延伸至东门； 老商埠区范围：东起济南老城之西（今纬一路），西至北大槐树（今纬十路），南沿
赴长清大道（今经七路），北以胶济铁路为限（今经一路），计东西长约五里、南北约
二里的区域，用以商货转输、发展商业。
1926年，胶济铁路以北被规划为北商埠，至20世纪30年代后期，北商埠逐渐成为以大型轻工 业为主的工业区，成为北方纺织业和面粉业的中心。
商埠商业期商圈分布（1939年——1948年）
商贸中心 西市场
新市场
大观园
济南仍呈现东西双中心，但商业中心已经移至商埠区和古城区之间，即今经四路东 段——共青团路——纬二路一带，并分别沿经一路和泉城路朝东、西向扩展； 核心商业区为大观园市场和新市场周围，其商业的活跃程度已超过商贸中心、西市场 为代表的西部片区。
商埠区虽然还有当时较为著名的商业市场——西市场和万字巷商场，但随着计划经济体 制的建立，商埠区的商业地位及影响逐渐衰落，商埠区逐渐成为以市民居住和工厂生产为 主的城区。20世纪80年代以后，虽然有所复苏，但是其经济地位已经大不如从前。
传统商业期发展期（1980年——1995年）
济南一百 济南华联 大观园
现代 商业 成熟 期
2009
现代商业起步期（1996年——2002年）
现代商业起步期济南商业特点：
泉城路作为城市核心商圈的地位进一步的到巩固和提升；
消费力的提升促进少数高档百货出现； 消费观念的改变促使专业商场、专卖店及超市大量出现； 银座、贵和崛起，打破传统商业模式，以大润发为代表的各种超市大卖场 在济南遍地开花。
山东市场主要城市商圈商业调查分析报告
山东市场主要城市商圈商业调查分析报告一、引言商业调查分析报告旨在对山东市场主要城市的商圈进行全面调查与分析，以期为市场经营者、投资者以及相关机构提供参考意见和战略建议。
本报告将首先介绍调查目的和方法，然后对山东市场主要城市商圈的整体情况进行分析，接着对各商圈的特点、竞争格局、消费趋势、发展潜力等进行详细探讨，并最后给出结论和建议。
二、调查目的与方法本次商业调查以山东省主要城市的商圈为研究对象，旨在了解商圈的现状和未来发展趋势，探索商业机会和潜在风险。
调查方法包括实地考察、问卷调查和数据统计分析等。
三、山东市场主要城市商圈概况分析1. 商圈地理位置与规模山东省主要城市商圈分布广泛，地理位置优越。
商圈规模各异，其中济南市中心商圈、青岛市五四广场商圈、烟台市大悦城商圈等规模较大。
2. 商圈发展历史与定位商圈的发展历史悠久，形成了各自独特的定位。
如济南市中心商圈以高端购物为主，青岛市五四广场商圈以时尚潮流为特色。
3. 商圈竞争格局商圈间存在竞争与合作，并形成了不同的竞争格局。
各商圈的主要竞争对手和优势地位不同，例如济南市中心商圈的竞争对手主要为高端购物中心，而青岛市五四广场商圈则与周边步行街酒吧区存在竞争关系。
四、各商圈特点与消费趋势分析1. 济南市中心商圈特点：高端品牌聚集、购物环境舒适、消费水平较高。
消费趋势：品质消费升级、个性化消费需求增加。
2. 青岛市五四广场商圈特点：时尚潮流、年轻人聚集、多元化消费场所。
消费趋势：快时尚品牌占比增加、体验式消费受欢迎。
3. 烟台市大悦城商圈特点：购物中心聚集、娱乐设施完善、家庭消费为主。
消费趋势：亲子消费增加、休闲娱乐升级。
五、商圈发展潜力与投资建议1. 发展潜力山东市场主要城市商圈整体发展势头良好，消费需求稳定增长，特色商业街区规划建设也取得了积极进展。
2. 投资建议根据各商圈特点和消费趋势，投资者可根据不同商圈的发展方向进行适当调整，关注品牌调整和市场定位的变化，提升服务质量和顾客体验，合理规划商圈的业态结构。
济南老商埠作文
济南老商埠作文
济南，这座有着深厚历史的古城，如今已被开发成了一片繁华的商业街区。
但在这个城市的中心，却还残留着许多古朴的老房子，它们是济南过去繁华商业的见证。
今天我要给大家介绍一座古老的房屋——老商埠。
老商埠坐落在济南老城东北隅，南起四眼井大街，北至经四路。
它始建于清光绪二十年（1894年），原名“东明会馆”，后
改名“大东关”，又称“大东关会馆”。
它是当时济南的“八大会馆”之一，在整个北方地区也是罕见的。
老商埠由四条胡同组成：东新街、东大街、南新街和北新街。
我们现在看到的是北新街。
从这条胡同里，我们可以看到济南旧时繁华热闹的景象：有“大栅栏”、“日升昌”等著名商号；有绸缎、布匹、首饰等商品；还有金店、钱庄和许多叫不上名字的店铺。
它们在当时都是很有名的。
这些店铺不仅吸引了外来人口，还吸引了许多附近居民前来购物、游玩。
老商埠不仅有着悠久的历史和繁华的商业，还有着独特的文化氛围：它保留了许多古老的建筑：有照壁、牌楼、石牌坊等。
—— 1 —1 —。
2024年济南房地产市场调研报告
济南房地产市场调研报告一、引言本文旨在对济南市房地产市场进行调研和分析，以便了解当前市场状况和趋势。
通过对市场需求、供应情况、价格走势等方面的综合分析，帮助投资者做出明智决策。
二、市场概况1.市场规模：济南作为山东省的省会城市，房地产市场呈现较高的发展潜力。
2.供需状况：近年来，济南房地产市场供需基本平衡。
市中心地段的房屋供应紧张，而郊区供应较为充裕。
3.市场价格：济南市房价相对较稳定，总体呈现缓慢上涨的趋势。
三、市场需求分析1.市场受众：济南年轻人群体是主要购房群体，其中刚需购房需求较大。
2.购房动机：改善居住环境、资产配置、投资增值等是购房主要动机。
3.购房预算：绝大部分购房者的购房预算集中在80万-200万之间。
四、市场供应分析1.项目数量：济南房地产市场项目众多，涵盖商住两用、普通住宅和公寓等多个类型。
2.商圈布局：济南市中心地段商住两用项目相对较多，郊区以大型住宅小区为主。
3.新建项目：近年来，济南市新增了许多住宅项目，对市场供应有所改善。
五、市场竞争分析1.开发商竞争：济南市房地产市场开发商众多，市场竞争加剧。
开发商通过不同的营销手段吸引购房者。
2.产品差异化：开发商注重产品差异化，推出具有个性化特点的房源，以吸引购房者兴趣。
六、市场发展趋势1.绿色、智能房产：济南市房地产市场将逐渐向绿色、智能方向发展，满足购房者对环保和舒适性的需求。
2.二手房市场：随着购房需求的增加，济南二手房市场也将迎来发展机遇。
3.区域发展：济南市郊区房地产市场发展潜力大，是投资者值得关注的热点区域。
七、结论综上所述，济南房地产市场的发展呈现出供需基本平衡、价格逐渐上涨的趋势。
购房需求主要来自刚需购房人群，购房预算以80万-200万为主。
市场竞争激烈，开发商需要通过产品差异化吸引购房者。
未来，绿色、智能房产和二手房市场将成为市场的发展趋势。
投资者可以关注济南市郊区房地产市场的发展潜力。
济南市(含区县)商圈调研分析报告
经十西路（腊山河东路至二环西 路），华联购物广场世购店
核心 混合区 成熟
是
是
物中心、欧亚大观商都
山东 济南 槐荫 省市区
华联广 省会 友店商
圈
张 华庄 联路 超（ 市纬广十友二店路、至远二大环购西物路广）场，-
次级荫 省市区
百联海 省会 那城商
圈
美 百里 联路 海（ 那美城里东路至二环西路），-
纬三路，银座购物广场
山东 济南 历城 省市区
省会
洪楼商 圈
花园路（历山路至二环东路）， 银座洪楼店、印象城、大润发花 园店、银座奥莱东环店
华信路，银座华信店
山东 济南 历城 省市区
省会
世纪大 道商圈
世 首纪 创大 奥道 莱（唐冶东路至春晖路），科创路，百联奥莱高新店
山东 济南 历城 省市区
省会
万虹广 场商圈
次级 混合区 新生 是 是 次级 商业体 发展 是 是 三级 商业街 发展 否 是 三级 商业街 衰退 否 是
济南市商圈附表
省
市
区/县
街道 (镇)
行政 区划
商圈简 称
主路段/位置
辅路段/位置
商圈 划分
商圈形 态
商圈 发展
是否 适合 入驻
是否 已有 竞品
备注
山东 济南 历城 省市区
唐王 镇
乡镇
唐王镇 商圈
龙 嘉泉 禾路 购（ 物临广港场北路至唐王广场），-
三级 商业街 发展 否 是
山东 济南 历城 省市区
港沟 镇
乡镇
港沟镇 商圈
港九路（旅游路至港沟隧道口）
-
三级 商业街 衰退 否 是
山东 济南 历城 省市区
济南商埠区调研报告
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习俗变化
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服饰变化
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通讯变化
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三、商埠区的现状
同所有城市中心的发展轨迹一样，随着社会、经济、 文化、科技、体制等的发展，城市经济中心区不断地变 更。在城市结构的复合、性质的演替、功能的更新转变、 居民生活需求的转变、城市化等因素的影响下，商埠地 区的生存与发展面临着严峻的挑战，甚至走入了困境。
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商业商标
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工业发展
面粉场的制粉楼
鲁丰纱厂
山东机械局
济南电灯公司
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经济发展
股票
济南恒丰 泰银号汇票
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经济社会的全面发展
济南机车工人和“新中国号”机车
马达车床和龙门刨床
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2、市政交通
济南商埠区的街道规划是按照经纬来设计的，但与 地球仪上的经纬正好相反，东西向的道路称为经路，南北 向道路称为纬路，据说这起源于传统纺织业中所讲的经纬 线。因东西向的马路长而且宽，所以经一、经二路等便被 老百姓称为一大马路、二大马路。经路与纬路将商埠区切 割成大小不等的棋盘状街区，沿街可安排商业店铺，街区 里面则建设里弄或别墅。这种布局是西方近代商业城市常 用的一种规划手法，便于功能分区。
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被拆除的老建筑
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繁华商业的退化
随着经济的发展，高 楼林立的济南有着更多新 的产品和街区，旧事的建 筑由于没有保护，失去了 他的光辉和魅力，人群的 减少，对老商铺产生了很 大的冲击，繁华的商业开 始出现退化的迹象。
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交通拥挤，设施不全
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四、采取的解决措施
昔日济南的商埠区,是城市中一处浸透着浓郁的地 域文化色彩和外来文化风情的特殊地区,其发展历史记 载了外来文化与本土文化相融合的过程。就像北京的 天桥、上海的城隍庙那样,它在济南人的心目中留有不 能磨灭的印象,占据着不可替代的地位。在城市现代化 的过程中,如何让商埠区重新焕发生机,再度繁荣,使其 所蕴藏的经济和文化潜能得到最大程度地发挥,保持它 当年在城市中的重要地位,为济南的经济腾飞和社会进 步做出新的贡献,这无论从社会和经济发展的角度,还是 从弘扬文化特色的角度,都是一个刻不容缓的命题。
商埠区发展发展调研报告()
图为经一路的场景
图为经二纬二场景
济南开埠后，很快成为胶济线与津浦线交会点上的重要枢纽城市。济南开埠100多年了，城市有了很大的发展。但在城市的发展过程中，对有特点的老建筑保护做的很不够。
喧宾夺主的新济南站
4新时期商埠区发展面临的问题与挑战
同所有城市中心的发展轨迹一样，随着社会、经济、文化、科技、体制等的发展，城市经济中心区不断地变更。在城市结构的复合、性质的演替、功能的更新转变、居民生活需求的转变、城市化等因素的影响下，商埠地区的生存与发展面临着严峻的挑战，甚至走入了困境。
1.1商埠区形成的历史背景
自辟古城至开埠以前的千余年，济南的城市建设一直固守在府城城垣和圩墙内，规划布局因袭中国城郭传统形式，并巧借自然地形与山水，形成了“三山不见，四门不对”的格局，是一定历史时期的地区政治中心。鸦片战争以后，在国内外军事、政治等因素影响之下，中国开始开放门户。外国势力自沿海入侵后，逐渐将其影响延伸到济南等内陆地区，济南的城市性质也由封建封闭型向半封建半殖民地开放型转化。济南开埠起源于甲午战争后人们对抵制外来侵略、挽救民族危亡的思索。19世纪末20世纪初，清政府为摆脱内忧外患的局面，实行改革措施。其中包括自辟商埠、振兴商务与发展实业的措施，以抵制外人侵略，促进国内工商业的发展。1904年，德国修筑的胶济铁路修至济南并全线通车，使济南处于陆路、河路的枢纽位置，因此利用铁路交通的新优势，抓住机遇振兴民族实业的“自开商埠”便应运而生。1904年5月15日（清光绪三十四年四月初一日），清廷批准济南开辟商埠，并将潍县、周村一并开作商埠，作为济南分关。1906年1月1日举行了开埠典礼。
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四、采取的解决措施
昔日济南的商埠区,是城市中一处浸透着浓郁的地 域文化色彩和外来文化风情的特殊地区,其发展历史记 载了外来文化与本土文化相融合的过程。就像北京的 天桥、上海的城隍庙那样,它在济南人的心目中留有不 能磨灭的印象,占据着不可替代的地位。在城市现代化 的过程中,如何让商埠区重新焕发生机,再度繁荣,使其 所蕴藏的经济和文化潜能得到最大程度地发挥,保持它 当年在城市中的重要地位,为济南的经济腾飞和社会进 步做出新的贡献,这无论从社会和经济发展的角度,还是 从弘扬文化特色的角度,都是一个刻不容缓的命题。
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老建筑保护问题
近年来,济南的老建筑不少已 经彻底消失,像当年的八卦楼 等只能留存在老济南人的记 忆中,这也反映了城区开发和 古建筑保护的矛盾。而在老 商埠区的开发中,土地寸土寸 金,保存一座老建筑所花费的 精力和成本要远远高于重建, 这也造成了很多开发企业喜 欢将原有建筑一切推倒,重建 现代化的建筑。
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建筑风貌
中西合璧的建 筑风格
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新闻出版图书馆
ห้องสมุดไป่ตู้LOGO
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文艺体育公园
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教会医院
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新式教育
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4、社会百态
随着济南近现代工商业 的发展，各种新式教育的创 办，图书馆、公园的创建。 济南居民的生活模式发生了 明显的富有特征的变化，社 会生活呈现出新与旧，中与 西的冲突和融合的现象。一 种职业的兴衰、一个习俗的 变化、一款服饰打扮的流行， 无不从一个侧面折射出人们 所处时代的风情。
山东当局的官员
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二、开埠后的发展情形
济南商埠区是国内第一个自开商埠，是国人开始
睁眼看世界的媒介，也是内忧外患，国人穷则思变的
产物。它的发展和生长牵动着每一个国人的眼光。济
南开埠以后,山东当局一方面筹措巨额资金,对商埠区的
公共交通和通讯设施进行建设,为招商引资创造良好条
件,同时又迅速制定出一系列”通商惠工”政策,以鼓励
经济上引进新的有活力的项目
济南开埠历史已有百余年， 随着城市的发展，济南老商埠 区日渐淡出了人们的视线，济 南百项建设项目计划进行片区 地块开发，启动老商埠的保护 与改造。
老商埠保护与改造项目位置 为经一路、大纬二路、经四路 、小纬六路、经二路、纬五路 围合区域，占地76公顷，计划 修复改造近代历史建筑，建设 高档文化、商业、休闲设施， 整治提升周边环境。
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商业发展
瑞蚨祥绸布店
集中于西门大街的钱庄、银楼
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宏济堂药店
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商业商标
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工业发展
面粉场的制粉楼
鲁丰纱厂
Page 12 山东机械局
济南电灯公司
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经济发展
股票
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济南恒丰 泰银号汇票
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经济社会的全面发展
济南机车工人和“新中国号”机车
随着社会的进步经济的发展，商埠区慢慢的淡出了人们的视线， 作为这么重要的地段，我们更不应该对此置之不理。让商埠区从现魅 力，使我们的责任，也是我们对历史演进应尽的义务。
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谢谢观赏
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五、商埠区的近期发展
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小结
100多年前，济南自开商埠，创造了近代中国内陆城市对外开放的 先河，并极大促进当时济南的社会发展及城市化进程，成为清末城市 “自我发展”的一个典范，见证了济南百年沧桑沉浮。从自开商埠到 历史重塑，济南老商埠凝聚着太多商业、文化、老字号留下的历史记 号，见证了济南的城市发展和革新。
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被拆除的老建筑
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随着经济的发展，高 楼林立的济南有着更多新 的产品和街区，旧事的建 筑由于没有保护，失去了 他的光辉和魅力，人群的 减少，对老商铺产生了很 大的冲击，繁华的商业开 始出现退化的迹象。
繁华商业的退化
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交通拥挤，设施不全
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里面则建设里弄或别墅。这种布局是西方近代商业城市常
用的一种规划手法，便于功能分区。
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。
开埠前的济南街巷全图，面 积2.5平方公里，人口约为5 万。
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开埠后的济南街巷全图， 面积扩大到十公里，到 1911人口增至十几万.
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区域变化
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济南商埠区地域范围变迁图
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百年LO商GO 埠
袁世凯等人关于自开商 埠的奏章
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1904年5月25日外务部 关于济南三地自开商埠 的批复
济南开埠简图
百年LO商GO 埠
光绪三十一年正月（1905）山东 当局和济南商埠总局参照岳州等 地开埠章程反复斟酌制定了《济 南商埠开办章程》这是关于开埠 的总规划，之后山东当局又先后 制定了《济南商埠组建章程》 《济南商埠巡警章程》和《济南 商埠买地章程》共四个章程。
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老洋行改造
位于纬六路2 7号的“老洋行”建造于1 9 1 9年左右，是原来山东 丰大银行的旧址，总建筑面积约6 0 0平方米，主体建筑两层，为南
欧巴洛克建筑风格。据悉，是济南唯一一座巴洛克风格的建筑。
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9月28日，85岁高龄的老洋行坐地平移。整个建筑内部进行了装修 ，大部分保持了原来的风貌，有一部分进行了重新修复。在一楼大厅的 地板处，还特意保留了昔日平移时的一段施工轨道，顾客可以通过玻璃 罩直接看到。
济南五里沟开埠以后，创 建于1909年的阜成信棉花行。 经二路363号院，始建于上世 纪二十年代，具有典型的济南 老商埠区建筑特色，它曾经是 著名的阜成信棉花行的旧址， 对于济南市城市发展历史具有 见证意义。
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2008年底，槐荫区按照文 化产业园区的模式对该院落进 行改造。改造中，除对原有建 筑风格、语言进行保护之外， 对它的功能、空间进行了改善 ，同时增加了许多现代时尚元 素。2009年8月，经二路老棉 花行“阜成信”旧貌换新颜， 按照修旧如旧的手法，老建筑 斑驳的墙体不见了，上下通高 的一体式楼体一层被设计成了3 米多宽的“骑马廊”，房顶加 设了老虎窗，使这座老建筑更 具古朴风貌。
2008年5月6日，在位于经二 路的宏济堂整体平移现场，引 来上千群众围观。该建筑经过 加固和修缮，即将变身为宏济 堂中医药博物馆，成为山东省 首家集地道药材销售、传统中 医验方治疗、中医药知识普及 、中医药古籍文物展示为一体 的综合性博物馆。
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宏济堂改造
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经二路阜成信
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自开商埠
1904年，为了适应城市的发展，山东巡抚 报请朝廷要求自开通商口岸。在近代历史 上，西方国家为了打开中国的大门，不惜 通过战争的手段来强迫开放通商口岸。在 近代的条约中，几乎都有开放通商口岸的 内容。如，第一次鸦片战争后的《中英南 京条约》，首批开放的有广州、上海等五 个通商口岸。以后，随着侵略的深入，开 放的城市又逐渐延伸到内地。这些开放的 城市被称为“约开商埠”，是被迫开放的 。济南则不同了，没有人强迫是“自开” 的。这反映了城市管理者的心胸和眼光， 门既然已经打开，何不再开的大一些，因 为这时已经不是“闭关锁国”的时代了。
国人投资工商业,与外商竞争,有力地促进了商业资本的
涌入。数不清的银行、洋行、老字号及商场式市场的
设立,使济南工商业在国内城市中的地位扶摇直上,经过
十多年的发展,济南一跃成为山东内陆第一大流通商贸
中心。随着经济的发展，济南居民的文化和生活也发
生了很大的变化。
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1、工商经济
济南近代化历程始自 1904年的自开商埠。商 埠的设立主要是用来作为 济南发展商业和工业的中 心,实际是设立推动济南 乃至整个山东经济发展的 经济开发区,使济南由原 来的政治中心城市逐步发 展成为近代化的商贸中心 城市。
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交通发展
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3、多元文化
地理特征、风水意愿和地 域美饰倾向造就了典雅大方 的徽派建筑，清新明快的岭 南建筑。
对于商埠区而言，商埠区 的开埠文化，在发展历史中 展现出的开放与包容都是让 济南商埠区的建筑区别于其 他地域性建筑重要因素。随 着商埠的建设与发展、东西 文化的交融，济南商埠区呈 现出绚烂的多元文化。
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习俗变化
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服饰变化
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通讯变化
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三、商埠区的现状
同所有城市中心的发展轨迹一样，随着社会、经济、 文化、科技、体制等的发展，城市经济中心区不断地变 更。在城市结构的复合、性质的演替、功能的更新转变、 居民生活需求的转变、城市化等因素的影响下，商埠地 区的生存与发展面临着严峻的挑战，甚至走入了困境。
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铁路单身宿舍
商埠区遗留大量的近 代建筑，这些建筑在当 时是为满足某种商业需 求，而如今这些建筑不 再适合时代的需求，而 被纷纷改造。
图为铁路单身宿舍， 经改造后为济南铁路房 管所。
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对文化的传承和保护
创建商埠区文化博物馆，保留 和传承商埠区传统文化。