2018.5世联行-苏州保利国际公寓项目营销提报技术标

谨呈：保利集团有限公司壹本体：项目价值挖掘贰市场：市场竞争分析叁客户：目标客户研判肆策略：项目策略执行团队：项目团队配置伍壹市场背景政策市场苏州地区首套房利率趋势：从9折→95折→基准→上浮5%→上浮10%→上浮20%4月5日起，房贷利率从优惠9折上调至95折6月19日起，房贷利率从优惠95折上调至基准7月26日起，房贷利率从基准提升至最低上浮5%8月22日起，房贷利率从最低上浮5%提升至最低上浮10%10月份，部分银行房贷利率从最低上浮10%提升至最低上浮20%稳定市场预期：二线城市调控深化、继续向三四线城市扩围。

2017 年在“房子是用来住的，不是用来炒的”导向下，各地政府积极深化房地产调控，多城市楼市政策调整密集出台且不断升级。

三季度，二线调控城市继续深化、此前调控力度较弱的城市相应加码，中心城市周边三四线城市调控不断扩围、特别是三大传统城市群中的三四线城市接连加入调控行列。

截至 9 月底，有 74 个地级以上城市（约 180 项政策）和 32 个县市（约 43 项政策）出台调控政策，海南、河北从省级层面全面调控。

1.多城楼市调控深化，保障市场稳定运行2.加强控制信贷风险，房地产金融端口持续收紧3.深化住房制度改革，健全住房供应体系4.户籍、土地等房地产长效机制加快完善5.持续因城施策调控，推进长效机制完善，强化住房居住属性销售分析供大于求供不应求2012-2017年苏州公寓成交套数区域2012年2013年2014年2015年2016年2017年高新区2946094049301041741工业园区73141225792913531222姑苏区1004108452686313722902吴中区204832002907360255523485相城区66118521042191924831932 纵观苏州市场近6年的供应和成交数据，2012-2015年苏州公寓市场始终处于供大于求的状态。

至2015年，由于苏州房地产市场裂变，公寓再度被购房者关注，供求接近持平。

2016年至今，苏州的房价已经进入2.0时代，公寓项目因总价低成为了不少刚需群体留在苏州的最后一根稻草，因其不限购不限贷成为投资者转向的目标，近两年公寓市场热销。

市场库存库存套数库存面积（万方）去化周期高新区1925136052.2625 工业园区2312217172.616 姑苏区3159161910.5312 吴中区3774242764.2218 相城区3903221337.4626 15073979237.0718姑苏区公寓市场较好，其次是吴中区，成交均价11000元/㎡左右；目前相城区区公寓库存量最高，去化最好的是姑苏区，去化周期12个月，去化最慢的是相城区区，需26个月，市场不容乐观。

公寓排行苏州近一年50-70㎡面积公寓成交排行榜排名项目名称板块产品类型成交套数成交面积成交均价套均价月均库存去化周期1天虹品上中心相城区精装30317107.2810565 60 25418172悦东区园区湖东精装31616918.4712492 67 2619473星光耀广场新区毛坯28515447.558533 46 247034苏州城市生活广场姑苏区平江新城精装平层、复式24114051.4413260 77 20269135阳光天地商业广场吴中区精装loft挑高19611881.8813709 83 166146花样年喜年广场新区精装17710574.2218741 112 1511887丰隆城市中心园区湖东精装16910447.619949 123 146258绿地中央广场新区SOHO公寓毛坯1469666.888736 58 129889大运城吴中木渎挑高复式公寓1368524.358276 52 1181710绿景苏州公馆吴中越溪精装1307713.7311840 70 1121419竞争市场万达广场苏州城市生活广场苏州星健中心苏州公馆悦东区竞品存量　公寓总量　公寓去化　公寓存量汇总 面积套数面积套数面积套数星健中心67007.81125737739.5578329268.26474苏州城市生活广场83584.45138044735.6876938848.77611苏州公馆29872.854609929.7415719943.11303万达广场39289.7889725865.2959013424.49307悦东区56129.0186630283.8350625845.18360汇总275883.94860148554.092805127329.812055成交总价段划分　40-60万60-80万80-100万100-120万星健中心3783681027苏州城市生活广场8851612133苏州公馆130166万达广场46211792悦东区333724024汇总961150319692成交面积段划分30-40㎡（含40㎡）40-50㎡（含50㎡）50-60㎡（含60㎡）60-70㎡（含70㎡）70㎡以上星健中心7692104331苏州城市生活广场727849312114苏州公馆468427万达广场11836310252悦东区173762588汇总19711501027169262市场小结1 房住不炒，调控不松，全市维稳；收紧银根，利率走高，市场明显回落；2公寓市场整体处于供大于求的态势，吴中区存有大量库存，需要一年半时间去化，区域内公寓市场压力较大；3竞品产品成交面积段集中在40-50㎡、总价段60-80万产品；本案竞争策略以强化项目投资前景为重点；贰本体分析项目区位项目位于园区南尹山湖核心板块，政府重点打造的苏州市城区东南部门户景观形象。

紧独墅湖湖东南侧，拥独墅湖与尹山湖新双湖尹山湖生态商圈位于吴中区东部郭巷片区中心位置，东方大道西侧、吴中出口加工区北侧，北接苏州市区、东连苏州工业园区，与独墅湖连通，是苏州市总体规划确定的“重点发展区域”的核心区。

根据规划，尹山湖生态商圈功能定位为苏州市东南部以居住和休闲功能为主的滨水宜居新区、吴中区东部城市次中心，规划居住人口七万。

项目交通地铁+城市主干道+快速路构成立体式交通，出行便捷中环东线独墅湖金鸡湖独墅湖商圈湖东CBD观前商圈新区商圈吴中商圈4km 独墅湖大道东方大道中环西线南环高架8km湖西CBD 吴东快速路星湖街尹山湖娄江快速路东环高架Ｇ１５常台高速u 地铁2号线尹山湖站和独墅湖站零距离；u 本案距离东环5公里，车行8-10分钟u 距离独墅湖大道4公里；距离中环7公里；地铁２号线地铁１号线尹山湖站独墅湖南站５km项目配套通达各大商圈，3公里范围内商业配套齐全商业能级名称距离业态社区型商业叠翠峰邻里中心阳光天地200米500米餐饮、超市、影院、酒店等片区型商业月亮湾商务区星月坊商业广场尹山湖商业水街文星广场2-4公里餐饮、超市、酒店、办公市域型商业湖东商圈湖西商圈吴中商圈观前商圈6-8公里餐饮、购物、办公、酒店3公里内紧邻独墅湖商圈、尹山湖商圈，配套齐全，保障基本生活需求；大型商业依赖6公里外的湖东湖西商圈、金鸡湖商圈、吴中商圈、观前商圈。

尹山湖商业水街圆融时代广场久光百货金鸡湖大酒店星月坊商业广场凯宾斯基酒店文星广场世尊酒店诚品书店月光码头李公堤商业街新光天地印象城星海广场中茵皇冠酒店独墅湖湖体育中心凤凰广场天虹百货邻瑞广场万达广场丽丰购物中心新苏国际购物中心吴中文体中心阳光天地商业广场（在建）泰禾商业（待建）尹山湖商圈月亮湾商圈吴中商圈湖西CBD湖东CBD观前商圈时代广场印象城1.5km６.５km9.5km７km８km景观资源坐拥双湖景观，生态环境优越，生态宜居项目位于双湖板块中间，周边多个生态公园，自然景观资源丰富，生态环境优越独墅湖尹山湖独墅湖生态公园尹山湖运动公园白鹭园白鹭园独墅湖生态公园尹山湖实景尹山湖运动公园项目四至项目东面与阳光天地沿街商业相邻，南临游湖路，北临郭新东路，周边多个大体量住宅小区。

西面：东安路、保利悦玺南面：游湖路、保利悦都东面：丽湖路、阳光天地东北面：郭新东路、尹山湖韵西北面：郭新东路、御湖湾产品信息项目公寓产品共925套，精装修，可通燃气，总建筑面积1.6万方，面积以50㎡、70㎡为主，其中50㎡有724套，占比78%，70㎡户型195户，占比21%。

公寓公寓户型解读项目设计为4梯19户公寓产品，以50、70㎡为主，南北朝向，满足不同客户需求。

70 70707050 5050 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50505070㎡两房50㎡一房项目品牌全国百强实力房企，国家一级房地产开发资质企业，具备多品类物业综合开发实力。

本体小结【区位】地处苏州吴中尹山湖商住核心区域，板块价值优越；【交通】紧邻2号线地铁站点，出行便捷；【配套】自带上万方商业，周边配套完善，生活气息浓厚；【环境】地块位于尹山湖正北方，湖景资源优越；【产品】精装品质公寓，提升产品价值；【品牌】百强国企开放商，实力保障；叁客户研判竞品客户客群分类客户占比区域分布客户特征用途购买原因投资客50%园区高教区/吴中城区客户25%私营业主/企事业单位工作人员/企业中高端管理层/高知人群/保险行业/产品研发工程师前期出租赚取租金，后期出售地段、产品户型优势、投资性价比苏州外区域/5%周边城市20%自用客户18%吴中尹山湖板块/园区高教区客户12%公司白领/短期居住客户：以限购、外来工作者为代表，手上资金有限，作为过度居所过渡居住需求，后期改善后，可租赁或出售地段、社区环境、产品优势、周边配套苏州外区4%周边城市2%12%吴中城区/郭巷/园区双湖板块客户10%改善客户：周边客户为主，买给老人居住，但资金不足以买住宅老人居住社区配套、社区环境、产品优势苏州外区2%投资兼自住20%吴中城区/尹山湖/园区科教区客户16%前期以投资为主，后期考虑自住或养老居住投资或自住地段、周边配套环境、投资价值苏州外区4%周边城市6%齐先生38岁/豪宅设计公司首席设计师/投资齐先生，北京人，目前在苏州某豪宅设计公司任首席设计师，2007年在北京买了一套公寓，到2013卖掉时，公寓增值了数倍。

后来来到苏州，除了一套住宅自住外，还在金鸡湖边上的晋合买了两套公寓，没过几年，晋合公寓的价格翻倍，租金也相当可观。

此后，他更加热衷于对公寓的投资。

有一次来尹山湖办事，路过阳光天地，看过项目以后，以他多年公寓的投资经验，对阳光天地公寓价值点非常认可，当天就定了三套，后期又带同事朋友一起购买了阳光天地两层公寓产品。

樊先生35岁/园区高教区私营业主/自住+投资樊先生今年35岁，已婚，孩子5岁。

在园区高教区开了一个公司，租住在高教区，老婆孩子还在北京。

刚来苏州三四个月，手里资金充足，但是住宅没有购买资格。