世联-营销策略与销售准备
世联-淡市营销对策分析
8000
9000
11500 7000
9500
7000
3000 7500
6000
5000
5500
9.28 -38.3%
5000
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-51.2%
3500
9.28
1000
2000 1500
4000
07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.1007.1107.12 08.1
2008预测
市场走势——未来政策不明晰主导下 的市场波动
[主导因素]
金融政策
[动量因素]
供应放量 观望心理 低价竞争
08年长沙市场压力不容乐观，价格上升空间有限，市场动 波仍将持续。
世联观点
2008大势下，“走量&回现”是最大 的主题
走量——高度保持市场敏感，把握/主动创造小阳春，快速出货 回现——看短不看长，降低不确定性风险影响，现金为王
2600
0
2400
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
住宅销售量（万）
住宅均价（元/M2）
在售楼盘暗降措施： 1、加州阳光，送2008美金。 2、普瑞斯堡，折扣多，优惠活动频繁。 新开盘楼盘保守定价： 1、万科西街庭院，5700元/平米（带800元装修），一次性付款9.6折。 3月底4月初开盘项目，暗降措施： 1、共和世家：3月15日起，存入诚意金1万元，每天增值666元。 2、汇一·紫东郡：5000元诚意金抵10000元房款。
淡市营销
积极心态的力量
2008 大势判断：看清环境，谨慎把握方向
观察
金融政策延续
提高首付 利率上调 严审贷款 交易税 ……
世联防城港东兴市和德城市广场营销战略及策略报告课件
兴至防城港高速公路和东兴至防城铁路建设。
1
同时进一步加快谭吉港建设，形成多泊位的
千吨级码头，成为对接东南亚中小吨位船只
的港口。
充分抓住机遇， 打造特色东兴， 提升国门形象！
3
4
5
打造商贸物流平台——加强
江平工业园区建设，加快推进进 出口加工区、跨境经济合作区建 设，构建贸工互动发展、打造商 贸物流平台。
国外 城市
①泛北部湾经济 合作区；
②南宁—Байду номын сангаас加坡 经济走廊；
③中越“两廊一 圈”
④东兴—芒街跨 境经济合作；
东兴贸易 关联方
国内 城市
①泛珠三角 ②广西北部湾经济区 ③西南经济协作区
本报告是严格保密的。
重点开发开放试验区
沿边开放桥头堡
北部湾经济区位于华南经济 圈、西南经济圈和东盟经济 圈的结合部，是最便捷的西 南出海通道，是中国对外开 放的重要门户和前沿，在中 国与东盟、泛北部湾、泛珠 三角、西南六省区协作等国 内外区域合作中具有不可替 代的战略地位与作用。
本报告是严格保密的。
1# 3#
2#
4#
2#/3#面积配比
户型
面积区间
套数
三房两厅一卫 90.22-116.75 48
三房两厅两卫 114.43-125.14 71
四房两厅三卫 160.22
土地鉴赏上规模、上档次、上水平
的商贸物流园区，积极搭建商贸物
流平台。
2
构建商品大市场——根据东盟各国
及我国的需求，发展特色商品市场，逐 步形成以乡镇为基础、以口岸为支撑、 以东兴为中心，以会展为平台，布局合 理、规模适度，辐射东南亚的多层次类 型商品市场体系。
世联-2012和德城市广场营销战略及策略报告
25000 20000 15000 10000 5000 0 人均可支配收入 人均收入增长 2006年 10184 10.01% 2007年 13908 36.57% 2008年 17086 22.90% 2009年 18984 11.11% 2010年 21068 10.98%
40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
本报告是严格保密的。
9
项目产品——住宅户型设计纯粹，以73-91平米的两房和88125平米的三房为主力户型，比市场同类户型面积较小
经济技术指标——
占地：15833㎡
总建面：9.8万㎡ 住宅：7.3万㎡ 商业：9515 ㎡ 容积率：5.34 绿化率：35% 建筑密度：29.7% 总户数：874 停车位：271
8
项目规划——整体设计以半围合式布局打造核心中央景观园林， 简欧风格的外立面设计凸显项目的档次
建筑设计 简欧风格外立 面，凸显项目 的档次； “风车式”户 型设计，保证 每户居住的舒 适性； 户型内部功能 布局合理。
核心景观园林 阶梯式入口广 场，凸显居住 的尊贵与私密； 核心水景园林， 保证户户景观， 将景观价值最 大化；
本报告是严格保密的。
战略地位提升 更大、更快发展
6
东兴城市定位——创建集口岸、加工业、商贸、旅游为一体的 全国一流边境口岸城市
扩大和完善口岸基础设施建 设——加快推进中越北仑河二桥建
设，建立新的通关口岸。在此基础 上，围绕二桥的建设，划出2000亩 土地鉴赏上规模、上档次、上水平 的商贸物流园区，积极搭建商贸物 流平台。
东兴市经济发展轨迹
从经济总量看，实现年均增 长率33.7%，城市经济健康 发展； 从居民财富看，人均可支配 收入从06年的10184元增长 到21068元，年增长率为 21.37%； 从固定资产投资看，最高达 到56%的增长率，截止到 2010年，固定资产投资总 额达到157.68亿元； 从居民消费水平看，全社会 消费品零售总额在2010年 超10亿元，同比增长近20%
世联营销策略与销售准备
•营销组合——从目标市场寻求营销目标的一整套营销工具
•4Ps
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•产品 •产品种 类 •质量 •设计 •性能 •品牌名 称 •服务 •保证 •退货
•目标市场
•价格 •目录价格 •折扣
•促销 •销售促进 •广告
•地点 •渠道 •覆盖区 域 •位置
•折让
•人员推销
•付款期限
附•件F：AFBAB理运用论在米兰寓所项目的运用
• •
u F（Features / fact）：
产品本身的特性/属性
u A（Advantages）：
相对于竞争对手产品的优
势
u B（Benefit / value）：
产品带给用户的利益/价值
本 项 目
应 用 于
F（Features / fact）： 产品的舒居度
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世联营销策略与销售准备
•营 销 价 值 点 选 择 标 准
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推广——卖点整合，确定项目价值点
VIPS思考模式（可见、识别、承诺、简明）
单一诉 求
？
•必须单一： •因为客户的记忆是单一的，而每一个卖点的宣传都是需要钱的
世联营销策略与销售准备
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推广——形象诉求
u命名、概念、主打广告语（形象定位） 例： 星河国际；CBD国际生活领域；王座；让你的生活 成为别人的旗帜 城市主场；My free box；我的城市，我的主场 财富广场；国际STUIO/后工业时代建筑综合体；开 启财富大门
世联营销策略与销售准备
形象推导过程：确定项目的FAB确定比较 优势
•比较优势确定方法： ►人无我有，凸现项 目优势； ►人有我优，优势深 层挖掘；创造比较优 势
世联地产岗位职责
世联地产岗位职责一、岗位背景世联地产是一家知名的房地产开发商和建筑服务提供商，业务范围涵盖住宅、商业和工业地产。
为了保证公司运营的高效性和顺利推进各项项目，世联地产设立了多个岗位并明确了各个岗位的职责。
二、岗位职责1. 项目经理作为世联地产的项目经理，主要负责规划、组织和控制公司的开发项目。
具体职责包括：- 确定项目目标和时间表，拟定项目计划- 管理项目预算和资源分配- 策划开发项目的实施策略，并监督实施过程- 协调各个部门的工作和合作- 定期向公司高层汇报项目进展情况和问题- 解决项目执行中的问题和风险2. 市场营销经理作为世联地产的市场营销经理，主要负责推广公司的房地产项目，提升公司的知名度和品牌影响力。
具体职责包括：- 制定市场营销策略和计划- 策划和组织各种促销活动，吸引客户- 管理广告宣传和公关活动- 分析市场竞争情况和趋势，并针对性地调整营销策略- 监测市场反馈和客户需求，及时做出改进和调整3. 设计师作为世联地产的设计师，主要负责参与房地产项目的规划和设计工作。
具体职责包括：- 制定项目规划和建筑设计方案- 进行设计评审，并与项目经理和市场营销经理等协商调整- 监督设计的实施过程，确保符合规定和标准- 协助解决施工过程中的设计问题和调整4. 销售经理作为世联地产的销售经理，主要负责协调和管理公司的销售团队，推动销售业绩的达成。
具体职责包括：- 制定销售策略和目标，拟定销售计划- 带领团队进行销售和谈判，推动销售进程- 开发和维护与合作伙伴的关系- 监控销售情况，分析销售数据和趋势- 提供培训和指导，提高销售团队的绩效5. 施工经理作为世联地产的施工经理，主要负责管理和监督项目的施工过程。
具体职责包括：- 制定施工计划和施工方案- 管理施工现场和施工队伍- 负责安全措施的执行和监督- 协调各工程专业和供应商，确保施工进度和质量- 解决施工过程中的问题和纠纷三、总结世联地产设立的这些岗位和明确的职责分工，保证了公司在房地产领域的高效运营。
世联策划方案
世联策划方案1. 引言在现代社会，各种规模的活动和事件都需要经过精心的策划来确保其成功举办，并有效地传达活动的目的和价值。
世联策划公司作为专业的活动策划公司，致力于为客户提供全方位的活动策划服务。
本文将详细介绍世联策划方案的基本架构和具体实施内容。
2. 背景2.1 公司简介世联策划公司成立于2010年, 总部位于上海，是一家综合性的活动策划公司。
公司拥有一支经验丰富、专业素质过硬的团队，具备从活动策划到现场执行的全流程服务能力。
世联策划公司致力于为客户提供高效、创意、专业的活动策划方案，以满足不同客户的需求。
2.2 策划目标世联策划公司的策划目标主要包括以下几点：•提供创新的活动策划方案，突出不同活动的特色和独特性。
•有效地传达活动的目的和价值，吸引目标受众的参与和关注。
•提供全方位的服务，从策划到执行，确保活动的成功举办。
•积极引导行业的发展，提升活动策划行业的整体水平。
3. 策划方案3.1 活动策划概述世联策划方案主要包括以下几个方面的内容：•活动策划方案的制定和执行。
•活动主题的确定和宣传。
•活动场地的选择和布置。
•活动时间的安排和控制。
•活动人员的组织和指导。
•活动后续的跟踪和总结。
3.2 活动策划流程世联策划公司在活动策划过程中，采用以下六个步骤来确保活动的顺利进行：1.策划准备：明确活动的目标和需求，制定详细的策划方案和执行计划。
2.活动策划：确定活动的主题、内容、形式和规模，制定相应的宣传方案，确保活动的成功举办。
3.活动预备：选择合适的场地和时间，布置活动场地，准备所需设备和物资。
4.活动执行：按照策划方案和执行计划进行现场组织和指导，确保活动的顺利进行。
5.活动总结：对活动的整体效果进行评估和总结，提出改进意见和建议。
6.活动跟踪：与客户保持密切的沟通和合作，为客户提供后续服务和支持。
3.3 核心竞争力世联策划公司的核心竞争力主要包括以下几个方面：•专业团队：公司拥有一支经验丰富、专业素质过硬的团队，能够提供全流程的活动策划和执行服务。
世联地产策划推广销售策略
1.4区域市场及本项目周边市场调研地理位置及产业结构：后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。
（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。
规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。
）确立21世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢；交通条件一般，目前仅706路公交车经过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。
销售状况：销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。
销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高，户型分析：供应的户型主要以三房、二房、复式为主主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层价格分析：对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛”客户群分析：主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区30-40岁年龄段人群为消费主体。
城市规划后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。
后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。
（武汉居住区中最好的）控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的）规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。
开发规模后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势，1.5片区竞争格局汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。
世联地产沿海国际中心营销战略及销售执行
C
客户语录
“来大连没去其它地儿，直接就到星海湾广场这边来了，因为名气大，环境好，有 “来大连没去其它地儿，直接就到星海湾广场这边来了，因为名气大，环境好，有 海。来大连不就是为了买个海景房么，在星海湾广场周围买了，说出去也有面子。” 海。来大连不就是为了买个海景房么，在星海湾广场周围买了，说出去也有面子。” —— 沈阳客户 林先生 —— 沈阳客户 林先生 “朋友在这里买了一套，所以也来看看。毕竟大连这地方比较宜居，有好的也就买一套 “朋友在这里买了一套，所以也来看看。毕竟大连这地方比较宜居，有好的也就买一套 有时间可以和家人过来住住。最好是在海边或者能够看到海的，这海边的房子少，买了一 有时间可以和家人过来住住。最好是在海边或者能够看到海的，这海边的房子少，买了一 套就少一套。” 套就少一套。” —— 异地客户 李女士 —— 异地客户 李女士 “我自己有房子，可是大连的房子不一样，在星海湾旁边买了，说出去谁都知道。” “我自己有房子，可是大连的房子不一样，在星海湾旁边买了，说出去谁都知道。” —— 异地客户 刘先生 —— 异地客户 刘先生 “星海湾这儿的房子有时候会和朋友来玩的时候过来住一下，不常住。几个朋友都知道我在 “星海湾这儿的房子有时候会和朋友来玩的时候过来住一下，不常住。几个朋友都知道我在 这儿有套房子，出去到哪玩也都方便。” 这儿有套房子，出去到哪玩也都方便。” —— 客 户 刘先生 —— 客 户 刘先生
星海区域分布图
百年汇
开盘时间０６年１０月，总建面１２．７万，目前销售９０％，剩 余户型１０９㎡以上，０８年３月份均价１３０００元／㎡。
金海花园： 本项目：
预计０８下半年开盘，最小面积426平 米，报价20000元/平米。
东方星海：
高层，08年 4月26日入 市，以60、150、250㎡左 右户型为主，均价16000 元/㎡。