合作开发房地产,没有对外签订施工合同的合作方是否承担连带责任
广东省高级人民法院民一庭关于建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见
广东省高级人民法院民一庭关于建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见篇一：广东高院民一庭关于建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见广东高院民一庭关于建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见发表时间：20XX-7-613:01:00阅读次数:279所属分类：民商裁判由于受全球金融危机影响，发包人因资金周转困难拖欠工程款的现象十分普遍，从而引发发包人拖欠承包人工程款，承包人拖欠劳务分包人工程款、材料供应商材料款、施工设备企业设备租赁款等一系列纠纷。
此类案件涉及众多主体利益，关系到多个企业的生存发展，处理不当易引起连锁反应，引发群体事件，影响社会稳定。
审判实践中遇到的问题主要有：1、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条的适用问题其一是发包人对实际施工人承担责任的范围。
该条规定，发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任，因此，在审理实际施工人以转包人、违法分包人和发包人作为共同被告提起诉讼的案件中，必须查明发包人与转包人或违法分包人之间的工程款结算事实，如果他们之间的工程款尚未结算，或者对工程款数额有争议，那么法院必须先行解决发包人与转包人或违法分包人之间的结算问题。
这样一来，不仅案件审理周期长，不利于及时保护实际施工人的合法权益。
如果整个工程仍在施工中，尚未达到发包人与承包人约定的整体结算的条件，则无法认定发包人应对实际施工人承担的责任范围。
对此，我们认为，最高人民法院作出该条司法解释是为了保护实际施工人及广大农民工的经济利益，因此，从这一目的出发，建议在发包人与转包人或违法分包人的工程结算关系不明确或有争议的情况下，可以考虑由发包人对转包人或违法分包人拖欠实际施工人的工程款先行承担责任，然后将发包人向实际施工人支付的工程款作为其已向转包人或违法分包人支付的工程款，并在发包人与转包人或违法分包人的工程款结算关系中进行核算。
如此安排，可将各工程结算关系分开处理，避免在一个案件中先后处理多个工程结算关系，及时保护实际施工人的合法利益。
未签订施工合同进行施工
未签订施工合同进行施工是一种违法行为，不仅给当事人带来经济损失，还可能引发一系列法律纠纷。
本文将从以下几个方面阐述未签订施工合同进行施工的弊端，以提醒广大当事人务必签订正规合同，确保自身合法权益。
一、未签订施工合同进行施工的法律风险1. 合同无效：根据《中华人民共和国合同法》规定，未签订书面合同的，视为无效合同。
因此，未签订施工合同进行的施工，一旦发生纠纷，可能导致合同无效，使得当事人的权益无法得到法律保障。
2. 难以维权：在未签订合同的情况下，当事人难以证明双方之间的权利义务关系，一旦发生纠纷，维权难度较大。
即使通过法律途径解决，也需要付出更多的时间和精力。
3. 罚款和赔偿：未签订施工合同进行的施工，可能面临相关部门的处罚。
根据《建筑法》规定，未签订合同擅自施工的，责令停业整顿，没收违法所得，并处以罚款。
同时，若因施工质量问题造成损失，还需承担赔偿责任。
4. 工程质量无法保证：未签订合同的施工，施工方可能不具备相应的资质和能力，导致工程质量无法得到保障。
这将给当事人带来巨大的经济损失和安全隐患。
二、未签订施工合同进行施工的经济风险1. 价格不透明：未签订合同的施工，价格往往缺乏明确的标准和依据，容易引发价格纠纷。
当事人可能面临施工方恶意增项、提高报价等行为，导致经济损失。
2. 工程延期：未签订合同的施工，双方对工程进度和工期没有明确约定，容易导致工程延期。
这将严重影响当事人的正常生活和经营，也可能导致额外经济损失。
3. 支付风险：未签订合同的施工，当事人支付工程款缺乏依据，一旦施工方中途撤场，可能导致当事人无法追回已支付的款项。
三、如何防范未签订施工合同进行施工的风险1. 提高法律意识：当事人应提高法律意识，明确知道未签订施工合同进行的施工是违法行为，从而避免陷入法律风险。
2. 签订正规合同：当事人应与施工方签订正规的书面合同，明确双方的权利义务，确保施工质量和工期。
3. 查验资质：当事人应查验施工方的资质和证件，确保其具备相应的施工能力，避免因施工质量问题造成损失。
建设工程施工合同连带责任
建设工程施工合同中的连带责任是指，在合同履行过程中，当一方未能履行合同义务或者履行义务不符合约定时，除应当承担相应的违约责任外，还应当与合同相对方共同承担连带责任。
这种责任形式在建设工程施工合同中尤为常见，主要是由建设工程的特点和合同当事人的关系所决定的。
首先，建设工程施工合同的当事人往往具有特定的资质要求。
在我国，从事建设工程施工的企业必须具备相应的资质证书，才能承揽相应的工程。
因此，在合同履行过程中，如果承包人未能按照合同约定完成施工任务，或者施工质量不符合要求，不仅承包人应当承担违约责任，还应当与发包人共同承担连带责任，以保证工程的顺利进行和质量的保障。
其次，建设工程施工合同中的分包和转包关系也导致了连带责任的产生。
在实际施工过程中，总承包商往往会将部分工程分包给其他施工企业，或者将工程转包给其他承包商。
如果分包或转包的施工企业未能按照合同约定履行义务，或者施工质量存在问题，不仅分包或转包的企业应当承担违约责任，总承包商也应当与分包或转包的企业共同承担连带责任。
此外，建设工程施工合同中的连带责任还体现在保证合同的履行上。
在建设工程施工合同中，通常会约定保证人对其保证范围内的债务承担连带责任。
这意味着，如果债务人未能按照合同约定履行义务，保证人不仅要承担相应的违约责任，还要与债务人共同承担连带责任。
连带责任在建设工程施工合同中的运用，有利于保障合同的履行，维护当事人的合法权益。
一方面，连带责任可以促使合同当事人认真履行合同义务，提高工程质量和进度；另一方面，连带责任也有利于保护发包人的利益，确保工程项目的顺利完成。
然而，在实际操作中，连带责任的认定和履行也存在一定的难度。
例如，在分包和转包关系中，如何确定连带责任的范围和责任主体；在保证合同中，如何界定保证人的连带责任等。
这些问题需要根据具体情况和法律规定进行分析和判断。
总之，建设工程施工合同中的连带责任是一种重要的合同责任形式，对于保障合同的履行和维护当事人的合法权益具有重要意义。
未签定施工合同
未签订施工合同的现象在建筑行业中并不少见，这给双方带来了诸多困扰。
本文将从未签订施工合同的原因、风险以及应对措施等方面进行阐述，以期引起大家的关注。
一、未签订施工合同的原因1. 双方对合同的重视程度不够：在实际操作中，有些开发商和施工方对合同的重要性认识不足，认为双方已经达成了口头协议，就可以开始施工。
这种情况下，双方往往因为对合同内容的理解和把握不一致，导致后期出现纠纷。
2. 合同签订流程繁琐：建筑项目从立项到施工，需要经过多个部门审批。
在审批过程中，开发商和施工方可能因为种种原因，未能及时签订合同。
3. 双方谈判地位不平等：在建筑行业中，开发商往往具有强势地位，而施工方则处于弱势。
在谈判过程中，开发商可能会利用自身优势，要求施工方接受不平等的合同条款，导致施工方拒绝签订。
4. 合同条款不明确：合同条款是双方履行合同的依据。
如果合同条款不明确，容易导致双方在履行过程中产生分歧。
有些开发商和施工方因为缺乏专业知识和经验，无法制定明确的合同条款，从而导致合同无法签订。
二、未签订施工合同的风险1. 法律风险：未签订施工合同，双方在履行过程中容易出现纠纷。
一旦纠纷诉诸法律，双方需要承担相应的法律责任。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，未签订合同的一方应当承担无过错责任。
这意味着，即使施工方在施工过程中没有过错，也可能需要承担一定的法律责任。
2. 经济风险：未签订施工合同，双方在工程款支付、工期等方面容易产生分歧。
这可能导致施工方无法按时收到工程款，甚至出现工程烂尾等情况。
3. 信誉风险：未签订施工合同，对双方的信誉都会产生负面影响。
开发商可能会被认为不守信用，而施工方则可能被认为是缺乏专业素养。
这会影响双方在行业内的声誉，从而影响今后的发展。
4. 质量风险：未签订施工合同，施工方可能无法保证工程质量。
由于没有明确的责任和义务，施工方在施工过程中可能敷衍了事，导致工程质量出现问题。
三、应对未签订施工合同的措施1. 提高合同意识：开发商和施工方都应提高合同意识，认识到合同是保障双方权益的重要依据。
江苏省高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见
江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见（2008 年12月17日审判委员会第44次会议讨论通过）苏高法审委（2008）26号为统一全省法院审理建设工程施工合同纠纷案件的执法尺度，依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、行政法规及司法解释，结合我省实际情况，制定本意见。
第一条因承包人进行工程施工建设，发包人支付工程价款的建设工程施工合同纠纷案件适用本意见的规定。
劳务承包合同纠纷案件和家庭住宅装饰装修合同纠纷案件不适用本意见的规定。
第二条发包人与承包人协议约定以房屋直接充抵工程价款且发包人对房屋不再享有权利，因不履行该协议而引起的纠纷属于房屋买卖合同纠纷，不适用本意见的规定。
第三条具有下列情形之一，当事人要求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的；（四）承包单位将工程进行转包或者违法分包的；（五）中标合同约定的工程价款低于成本价的；（六）法律、行政法规规定的其他情形。
第四条有以下情形之一的，应当认定为没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义承揽建设工程（即通常所称的“挂靠”）：(一)不具有从事建筑活动主体资格的个人、合伙组织或企业以具备从事建筑活动资格的建筑企业的名义承揽工程；(二)资质等级低的建筑企业以资质等级高的建筑企业的名义承揽工程；(三)不具有工程总包资格的建筑企业以具有总包资格的建筑企业的名义承揽工程；（四）有资质的建筑企业通过其他违法方式允许他人以本企业的名义承揽工程的情形。
第五条承包人之间具有下列情形之一的，可以认定为本意见第四条规定的“挂靠”：（一）相互间无资产产权联系，即没有以股份等方式划转资产的；（二）无统一的财务管理，各自实行或者变相实行独立核算的；（三）无符合规定要求的人事任免、调动和聘用手续的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。
广东省高级人民法院印发《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》的通知
广东省高级人民法院印发《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》的通知文章属性•【制定机关】广东省高级人民法院•【公布日期】2017.09.12•【字号】粤高法〔2017〕199号•【施行日期】2017.09.12•【效力等级】地方司法文件•【时效性】失效•【主题分类】其他合同正文广东省高级人民法院印发《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》的通知全省各级人民法院：现将《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
对执行中遇到的问题，请及时报告我院民一庭。
特此通知。
广东省高级人民法院2017年9月12日广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引粤高法〔2017〕199号为正确审理建设用地使用权合同纠纷案件，统一裁判尺度，提高审判质量，根据有关法律和司法解释的规定，结合审判实践，制定本指引。
一、根据行政诉讼法第十二条第一款第十一项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政讼法>若干问题的解释》第十一条的规定，政府征收部门与被征收人签订的土地、房屋征收征用补偿协议属于行政协议。
一方当事人不履行补偿协议约定的义务，另一方当事人提起诉讼的，不属于民事案件受理范围。
集体经济组织或者房地产开发企业等其他主体与被征收人签订征收补偿协议的，依照《广东省高级人民法院关于明确土地、房屋征收征用补偿协议纠纷案件作为行政案件处理的通知》（粤高法〔2017〕148号）处理。
二、土地使用者未依照建设用地使用权出让合同约定的期限和条件开发、利用土地，土地管理部门依法给予警告、罚款、征缴土地闲置费或者无偿收回土地使用权的，属于行政机关的具体行政行为，由此产生的纠纷不属于民事案件受理范围。
出让方起诉请求受让方依照合同约定交纳土地出让金、违约金，或者受让方起诉请求出让方依照合同约定交付土地、办理土地使用权登记的，属于民事案件受理范围。
三、政府或者相关行政部门对外签订的招商引资合同，因合同约定的协助办理建设用地使用权出让手续、完成土地前期开发等民事权利义务内容产生的纠纷，属于民事案件受理范围。
建筑施工承担连带责任的情形
建筑施工承担连带责任的情形引言建筑行业是一个极具挑战性和复杂性的领域，其施工阶段涉及到众多的参与方和环节。
因此，建筑施工承担连带责任的情形也是非常常见的。
本文将通过探讨不同情形下的具体案例和相关法律条款，深入剖析建筑施工承担连带责任的问题。
施工合同关系导致的连带责任1. 施工方与业主之间的连带责任在建筑施工中，施工方与业主之间是直接的合同关系。
施工方承担了责任保证所提供的施工工程具有质量和安全性能。
然而，在实际操作中，如果施工方未能履行合同义务，导致施工工程出现质量问题或安全隐患，业主可以向施工方追究连带责任。
示例案例： - 业主在施工验收时发现墙体存在明显的开裂情况。
经过调查，发现是施工方在施工过程中存在使用劣质材料的问题。
根据合同条款，业主可以要求施工方承担连带责任，并要求其进行修复或赔偿。
- 业主在使用新建住宅时发现室内墙面漏水。
经过检查，发现是施工方在防水施工中存在施工不规范的问题。
根据合同约定，业主可以向施工方追究连带责任，并要求其承担修复费用。
2. 分包关系导致的连带责任在建筑施工过程中，常常存在主承包商与分包商之间的合作关系。
主承包商承包了整个建筑工程，而分包商则承包了某一特定的施工分项工程。
在这种情况下，如果分包商未能按照合同约定完成施工任务，导致整个工程质量问题或安全事故，主承包商可以和分包商一起被追究连带责任。
示例案例： - 主承包商委托分包商进行电气工程施工，但分包商在施工中使用了不符合国家标准的电缆，导致整个建筑电力系统发生故障。
业主在经过调查后，可以要求主承包商和分包商一起承担连带责任，并要求修复费用。
- 主承包商将建筑工程中的钢结构分包给了某家公司。
然而，分包商在施工过程中使用了未经审核的钢材，导致钢结构无法承受设计荷载。
在发生事故后，业主可以向主承包商和分包商追究连带责任，并要求赔偿相关损失。
法律规定和司法实践1. 建设工程质量管理条例根据《建设工程质量管理条例》，建筑领域的企业在施工过程中需按照国家的相关规定履行施工义务，确保施工工程的质量和安全。
最高院关于合资、合作开发房地产合同纠纷的裁判观点（上）
最高院关于合资、合作开发房地产合同纠纷的裁判观点（上）一、合同性质部分①【裁判观点】合作开发房地产合同，是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资，共享利润、共担风险。
合作开发房地产项目的合同。
土地使用权投入方将其土地使用权变更为合作各方共有或者归于项目公司名下,通常是这类合同的重要内容。
确认某合同是以土地使用权作价出资的合作开发房地产合同，还是单一的土地使用权转让合同。
应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。
【裁判理由】在一方以资金为投入，另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中，土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下，通常是合作开发房地产合同约定的重要内容，有的还要另行签订土地使用权转让合同。
其真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作，还是单一的土地使用权转让，合作各方是否共享利润、共担风险是主要的认定依据。
各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立，以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。
《房地产合作开发协议书》中合作各方关于房产的分配，并没有无论项目盈亏任何一方都不承担合作风险亦获取固定利益的约定。
合作各方均承担了实际的合作风险。
该协议的实质是华茂公司以土地使用权出资，与相对方合作开发。
因此，华茂公司与苏福伦、香港益群公司、陈培森之间通过《房地产合作开发协议书》及对该协议的实际履行行为形成合作关系。
【案例来源】（2005）民一终字第60号【2007年第8期公报案例】②【裁判观点】合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。
【裁判理由】奥康公司在与碧波公司联合开发过程中的主要义务是提供土地并办理相关手续，所分配的利益是18000平方米住房的包销款1980万元，不承担经营风险，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定。
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一、案情简介
A公司、B公司均系房地产公司，双方订立合作开发房地产合同，其中A公司提供土地、
B公司提供资金，对项目实施及盈余分配进
行了约定。
项目建设中，以A公司的名义对
外实施、由A公司负责项目的开发建设，并
负责订立各种合同。
A公司与C建筑公司订
立合同，将所开发项目的部分工程发包给C
公司施工，后工程竣工交付使用。
因A公司
拖欠C公司工程款1700万元，C公司将A、
B俩公司诉至法院，请求B公司对A公司欠
款承担连带清偿责任。
二、主要观点及理由
第一种观点认为，A公司、B公司系合作关系，应适用于合伙关系的规定，B公司应当承担
连带清偿责任。
第二种观点认为，按照合同相对性原则，B
公司不是合同当事人，合作关系是B公司与
A公司的内部关系，不应当承担连带责任。
A 公司承担责任后可根据合作合同的约定向B
公司主张权利。
我们认为第二种观点是正确的。
理由如下：
一、合同相对性为合同之诉的基本原则。
本案讼争的法律关系是施工合同纠纷，而不
是合作开发房地产合同纠纷。
施工合同只对
合同当事人产生约束力，对合同当事人以外
的人不发生法律效力。
债权属于相对权，相
对性是债权的基础。
债是特定当事人之间的
法律关系，债权人和债务人都是特定的。
债
权人只能向特定的债务人请求给付，债务人
只能对特定的债权人负有给付义务。
即使因
第三人的行为致使债权不能实现，债权人也
不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害，债权在性质上属于对人权。
《民法通则》第八十四条第一款规定：“债是
按照合同的约定或者依照法律的规定，在当
事人之间产生的特定的权利和义务关系。
”第
二款规定：“债权人有权要求债务人按照合同
的约定或者依照法律的规定履行义务”。
“特
定的”含义就是只有合同当事人才受合同权利
义务内容的约束。
债权人要求债务人履行义
务的基础是合同约定或法律规定。
因此，C
公司只能根据合同相对性向A公司主张工程
欠款。
二、没有法律规定也没有合同约定作为B公
司承担连带责任请求权基础。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用
权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14
条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、
资金等作为共同投资，共享利润、共担风险
合作开发房地产为基本内容的协议。
合作开
发合同各方是按照合同约定各自承担权利义务”。
“共同投资，共享利润、共担风险”是指
合作各方内部关系，而不是指对外关系。
《民法通则》第五十二条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。
依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。
”
第八十七条规定：“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。
”
合作开发房地产合同，既不属于个人合伙，也不是合伙企业，不应当适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙
人承担连带责任的规定。
因此，诉请B公司承担责任及没有法律规定也没有合同约定。
三、A公司的权益有救济途径，可根据与B 公司订立的合作开发合同的约定主张权利。
A公司向C公司偿还的工程欠款系合作开发建设中的成本支出，如偿还的款项超出了合作合同约定的A公司应当履行的义务，在与B公司进行盈余结算分配时，A公司有权将超出合作合同多付款项的本金、利息从盈余总额中扣除。