土地一级开发基本流程及成本构成分析
土地一级开发成本的组成
土地一级开发成本的组成土地一级开发成本的构成主要包括两个部分：项目前期费用和征地、拆迁费用。
在项目前期，需要进行立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制，以及各种工程咨询费，包括委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用、工程勘察、测绘、定桩费用、环境影响评价分析费用、交通影响评价分析费用、地震影响评价分析费用、地价评估费用、工程设计费及施工图审查费、招标代理费、招标服务费、工程保险费等。
在征地、拆迁阶段，需要支付征地补偿费用和拆迁补偿费用。
征地补偿费用包括土地补偿费和安置补助费，以及青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位等因素确定，并应根据社会、经济发展水平适时调整。
拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域和属性进行计算。
此外，还需要支付房屋拆迁评估费、拆迁服务费和房屋拆迁管理费，费用不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.5%。
因此，土地一级开发成本的构成较为复杂，需要综合考虑多个因素。
房屋拆迁服务费不得超过房屋拆迁补偿安置费用的 1.5％。
拆除工程费用应根据实际需要估算拆除工程量，并考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。
古树保护及文物古建修护、还建费用应根据相关方案和估算指标或概算定额进行费用测算。
其它费用包括各种政府要求的费用，如耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等。
公共区域市政基础设施建设费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。
区域内公共环境景观建设费用包括绿化、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等，是土地一级开发成本中的重要组成部分。
这部分费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。
区域内公共配套设施建设费用包括市政管理用房建设费用、机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用以及规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。
土地一级开发项目成本费用组成
计算方法
1、投资估算额在相应区间内用 插 入法计算
2、估计工程量乘以工日费率计算
用地面积×计费单价
用地面积×计费单价
用地面积×计费单价
规划费的 30%-40% 规划费的 40%-80%
人口×计费单价
人口×计费单价
1、投资估算额在相应区间内用 插
入法计算 2、估计工程量乘以工日费率计算
可参照规划设计咨询的取费标准
耕地面积×单价 耕地面积×单价 菜地面积×单价 可转让面积×单价 新增建设面积×单价 根据项目复杂程度和实际， 1 至 4 项合计×一定比例
房屋拆迁补偿价＝宅基地区位 补偿价×宅基地面积＋被拆迁
房屋重置成新价
非住宅房屋拆迁补偿价=区位 价格×K1×K2×K3×建筑面
积+地上物补偿价
或按实际协议价格执行
按实际或经验计算 按实际或经验计算
补偿价款的 1-1.5%
根据项目复杂程度和实际， 1 至 5 项合计×一定比例
根据规划或设计图纸，参考
工程量×定额子目单价×综合费率计
算
根据规划或设计图纸，参考
相应定额或经验估算指标估算:
3
4
5
6
7
8
9
10 11
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14
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五
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
京政办发[2002]51 号 京政办发[2002]51 号 市政府[1999]30 号令 市政府[1994]21 号令 财综字[1999]117 号
根据项目实际情况酌定
集体土地： 市政府[2003]124 号令 京国土征[2003]606 号
土地一级开发成本的组成
土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3、工程勘察、测绘、定桩费用4、环境影响评价分析费用5、交通影响评价分析费用6、地震影响评价分析费用7、地价评估费用8、工程设计费及施工图审查费9、招标代理费、招标服务费10、工程保险费（二）征地、拆迁费用1、征地补偿费用根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。
本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。
征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。
涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
青苗是指尚未收获的农作物。
其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。
征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。
2、??拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。
(整理)土地一级开发项目成本费用组成.
土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。
（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。
2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。
例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。
四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。
土地一级开发前期流程
土地一级开发前期流程
一、项目选址
踏勘现场、确定项目范围
二、项目洽谈，签订战略合作协议
对拟开发项目的范围、合作事项、权利、义务等进行商议，达成一致意见后，签订战略合作协议。
三、项目调研
1、核实两个规划：该项目的城市规划（总规、控规）、土地利用总体规划；
2、政策调研：项目当地的征迁补偿、土地指标、土地出让等方面的政策；
四、项目研究分析
1、项目优劣势分析、市场需求、周边市场分析等；
2、根据拆迁、补偿政策、目前现有的规划，初步研究项目的定位，并初步测算该项目的可行性。
五、项目策划、定位、概念性设计
1、三家以上的策划机构提出初步策划方案及报价
2、招标确定策划机构
3、策划机构出具策划设计方案
六、项目规划设计
城市（城镇）总体规划、控制性详细规划
七、制定一级开发方案
1、确定委托土地一级开发方案的机构
2、初步沟通一级开发方案的结构及内容
3、收集整理一级开发方案所需材料
4、分析土地一级开发方案
八、可行性研究分析
根据项目的策划、定位、总规、控规、土地一级开发方案等，对项目进行可行性分析
九、签订开发合作协议。
土地一级开发详细详细流程
土地一级开发详细详细流程一、前期准备1.项目可行性研究：全面评估土地开发项目的可行性，包括市场需求、投资回报率、技术可行性等方面。
2.土地调查与取证：对待开发的土地进行调查，了解土地的基本状况、法律手续、使用权归属等情况，并取得相关的法律证明文件。
二、规划设计1.基础设施规划：确定土地开发项目的基础设施建设方案，包括道路、排水系统、供电网络等基础设施的规划。
2.总体规划设计：编制土地开发的总体规划设计方案，包括土地的用途分区、建筑物布局、公共设施布局等。
3.细部规划设计：按照总体规划设计方案，对土地的各个细部进行规划，包括建筑物的设计、景观设计等。
三、工程施工1.土地平整与开挖：对土地进行平整、开挖等工程，以便于后续的建设工作。
2.基础设施建设：按照规划设计方案，对道路、排水系统、供电网络等进行建设。
3.建筑物建设：按照设计方案，对各个建筑物进行施工，包括主体结构、装修、景观建设等。
4.绿化工程：对土地进行绿化，包括种植树木、花草、铺设草坪等。
四、验收与移交1.工程验收：对土地开发工程进行验收，包括基础设施建设的质量验收、建筑物的验收等。
2.功能齐全：确保土地开发项目的各项功能正常运行，包括供水、供电、道路交通等。
3.移交使用：将土地开发项目移交给使用单位或个人，并办理相关的土地使用证书等手续。
五、后期管理1.管理与维护：对土地开发项目进行后期管理与维护，确保各项设施和功能正常运行。
2.安全与环保：落实土地开发项目的安全生产责任，并加强环境保护工作，确保项目的可持续发展。
3.配套设施建设：根据实际需要，对土地开发项目进行配套设施的建设，如商业中心、公园等。
通过上述流程，土地一级开发可以将原本荒芜的土地，转变成一个宜居、宜商、宜工的现代化城市区域。
每个阶段的工作都需要专业的人员和资金，同时也需要注重环境保护和社会效益。
土地一级开发的流程
土地一级开发的流程一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
现如今房地产虽然有些式微，但依旧是很多商人看重的一块蛋糕。
而房地产就得有相关的土地开发，而土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)及土地储备开发计划。
小编下面就介绍一下土地一级开发的流程。
▲一、土地一级开发流程(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。
(二)北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
(四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、。
土地一级开发工作流程
土地一级开发工作流程1.规划设计阶段在土地一级开发之前，需要进行规划设计工作。
这一阶段的主要任务是确定土地开发的目标、方向和规模。
具体工作包括编制土地利用总体规划、确定土地使用方式和区域规模，确定市政基础设施的布局及其空间范围，以及其他相关规划设计工作。
2.土地征收阶段土地征收是指政府通过法律手段将农用地或未利用地从原有农民手中征用，并进行补偿和迁移。
土地征收的过程需要遵循相关的法律法规，并依法履行土地征收程序。
征收程序包括土地规划条件的审查、土地征收通知和征收决定的公告、协商补偿等环节。
3.土地平整阶段土地平整是指对土地进行整理和平坦处理，以适应后续开发的需要。
土地平整的工作包括打浆、填平、刨整、水平调整等工序，使土地表面平坦且具备良好的水土保持性。
同时，还需要在平整过程中进行水土保持设施的建设，保护土壤和水资源。
4.基础设施建设阶段基础设施建设是指对土地进行供水、供电、供气、供热、排水、道路等基础设施的建设。
基础设施建设可以根据规划设计阶段确定的要求进行，包括各类管网、道路、公园、绿化等设施的建设。
5.楼宇、房屋建设阶段楼宇、房屋建设是指对土地进行住宅、商业综合体、办公楼等建设工作。
这一阶段的工作包括施工图设计、招投标、施工等过程，需要遵循相关的建筑法律法规和建设标准。
6.园林绿化阶段园林绿化是对土地进行绿化设计和植被的种植等工作，使开发区域更具美观和生态价值。
园林绿化工作包括绿化带的布置、树木的选择和种植、草坪的种植、景观效果的设计等。
7.竣工验收阶段竣工验收阶段是对土地开发项目的各项工程进行验收和评估，确保开发项目符合规划设计要求和相关建设标准。
竣工验收的内容主要包括工程质量检查、项目功能及使用效果的评估、工程竣工验收合格证等相关文件的颁发。
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土地一级开发基本流程及成本构成分析
作者：严峻
来源：《今日财富》2017年第28期
房地产市场的高速发展，造成一二线城市用地紧张，为顺利拿到城市核心区域的优质土地，一些社会投资人积极参与到土地一级开发项目中，但由于对土地一级开发基本政策流程及成本构成认识的不足，许多土地一级开发项目开发周期过长，资金成本过重，导致最后项目停滞或转手。
本文将从四个方面对土地一级开发基本流程及成本构成做一个探讨。
首先了解一下昆明市城中村改造现状，2008年，昆明城中村改造“五年计划”横空出世：原计划要在五年之内也就是2013年年底完成382个城中村改造，然而计划却远远赶不上变化，自城中村改造启动至今近9年的时间，别说列入改造名录的382个城中村全部完成，即便是已启动的208个城中村改造，现如今仍处于步态蹒跚阶段，实际完成情况仍与初时规划的浩大工程相去甚远。
所以，不深入了解土地一级开发政策和资金实力不强的社会投资人，要谨慎介入城市的土地一级开发。
一、什么是土地一级开发
土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并依照批准的规划要求组织实施市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路、平整土地）、“五通一平” （通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一平” （通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程，一级开发后的熟地通过招牌挂形式公开上市。
生地是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。
熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。
毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。
土地一级开发整理坚持政府主导、市场化运作的原则，其本身是一个政府高度控制与主导的市场，而并非是一个完全市场化的活动，政府主导、市场化运做的原则决定了社会投资人参与土地一级开发活动必须认真研究政府的相关政策，充分理解和利用相关规定，以保证自身利益的最大化。
同时必须对今后房地产市场的发展趋势有所预判，毕竟社会投资人的身份只是一个协助实施者，并非是土地一级开发市场的实施主体。
二、社会投资人参与土地一级开发形式
社会投资人参与土地的一级开发形式分为两种：一种是受托管理，对于受托管理方式，政府土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、
征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择社会投资人土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%，以招标方式确定社会投资人后，土地储备机构应当与社会投资人签订土地一级开发管理委托协议。
该形式主要投入的是技术、管理等非物质成本。
另一种是受托实施。
对于受托实施以及开发的，由社会投资人负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
土地一级开发利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定社会投资人后，土地储备机构应当与中标社会投资人签订土地一级开发委托协议。
该形式包括技术、管理、资金等全部成本。
社会投资人可以根据自身的特点以及资金规模、资金运转情况选择不同的方式。
三、土地一级开发常用的操作程序
土地一级开发常用的操作程序有以下几种（1）做出开发区域项目的近期、中期和长期发展计划；（2）对开发区域范围内的土地进行土地勘测定界、土地权属调查等前期工作，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布；（3）制订开发区域发展的控制性规划和详细规划，并按程序组织报批；（4）拟订土地征收和拆迁安置补偿方案，并按程序报请人民政府主管部门批准执行；（5）拟订土地一级开发整理实施方案（包含：开发范围、面积、地上构建物状况、开发计划、成本预算、完成时限、实施方式等），并按程序报请委托机构审核批准执行；（6）按确定的优先顺序选择分布公告启动开发地块或区域，完成土地征收和拆迁补偿等工作；（7）进行现场土地开发工作，完成城市配套设施和基础设施的建设，达到相应的建设条件；（8）核算土地开发成本、厘定土地价格，进行熟地出让准备；（9）土地一级开发整理完成后，移交土地储备机构统一储备，并按照程序组织土地供应。
四、土地一级开发成本的一般构成
土地一级开发成本一般构成如下：（一）土地报批等各项税费，包括：新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、被征地农民社会保障基金、土地报批等相关税费；（二）征地补偿费，包括：土地补偿费、安置补偿费、地上附着物及青苗补偿费、以及生产生活预留安置用地的货币补偿费等费用；（三）拆迁安置补偿费，包括：房屋拆迁补偿费、地上地下管线改签费、被拆迁居民的回迁安置或货币补偿费、搬迁费、过渡费、以及搬迁奖励费等费用；（四）土地一级开发整理项目前期费用（包含规划编制、测绘、评估、图件资料制作等），（五）市政配套设施和基础设施建设有关费用以及土地临时看护管理发生的费用；（六）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（七）财务支出，包含土地储备机构和社会投资人参与土地一级开发整理所投入的资金利息、融资顾问费、资产管理费等费用；（八）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。
五、结语
综上所述，社会投资人参与土地一级开发，最终目的是获取二级土地开发权，土地一级开发行为是一个政府高度控制与主导的市场，而并非是一个完全市场化的活动，这也是政府意图控制土地一级市场，利用土地供应进行宏观经济调控、调节房地产市场甚至国民经济的具体表现，为确保二级土地开发权的获得，需对政府的土地一级开发政策和相关规定进行深入细致的研究，将一级开发和二级开发作为两个互相关联项目来进行对待。
所以在保证一级开发利润的基础上，为二级开发设置一较为有利的特定便利条件。
按照预期设置开发总成本来安排所有成本项目的内容、时间、支持方式、附加条件等，尽可能实现一级开发利润，同时也是保证了二级开发的取得。
否则，就会出现前期投入很大但二级开发很难取得，而一级开发可以实现的利益远远不能满足预期要求的尴尬境地。
合理设置分期开发的计划，属于分期开发项目的，可以考虑将前期部分的市政设施费用比较合理的向后期转移，完成一期可实现利润，同时提升二期的进入门槛，让其他社会投资人知难而退。
属于分期开发项目后期部分的，可以考虑在市政管线接用的时间、费用、条件、容量等方面进行有效的规划，以形成有利的、可控的竞争优势。
（作者单位为云南三联置业有限公司）。