目前我国推行房产税改革的必要性及问题对策研究

目前我国推行房产税改革的必要性及问题对策研究
作者：李晓红
来源：《中国经贸导刊》2012年第18期
摘要：本文从我国推行房产税的目的和必要性入手，分析了我国目前房产税改革面临的主要问题，并提出了推进房产税改革相关的对策。

关键词：房产税贫富差距对策
我国的房产税试行自从2011年1月28日在上海、重庆试点至今已满“一周年”了，在此有必要对我国实施房产税相关问题进行探析。

一、我国推行房产税的必要性
（一）征收房产税可以支持地方财政、完善我国税制
我国自从实施分税制以来，地方财政的主要来源是土地使用权出让，造成地方财政收入过于依赖卖地。

从国际上征收房产税国家的实践看，地方财政收入的传统主要支柱就是房产税，如英国房产税占地方财政构成的比例达到100%、美国各州在50—80%之间、法国69%、加拿大85%、南非57%、日本32%①。

可见，房产税是许多国家地方财政的主要构成部分，这使地方财政有了长期的稳定来源，进而促使地方政府的行政实现从短期行为向长期可持续行为的转变。

我国全面推行房产税后，由于税收基数较大，可以长期成为地方政府财政收入的重要来源，使其摆脱“土地财政”，实现地方的可持续发展。

（二）征收房产税可以缩小我国目前偏大的贫富差距
有些人寄希望于通过房产税改革来打压房价，其实这是对房产税主要功能的误解。

这是
因为决定房价的根本因素是住房的供求关系，我国目前房价居高不下的主要原因是需求大于供给；另外，参看国际经验，征收房产税的目的主要是调节居民贫富差距和地方税收，而不是调控房价。

以韩国为例，在2003—2007年卢武铉政府时期，为了抑制房价的高速攀升而开征高额的房产税，实际效果却是不仅没能控制住房价，还使普通民众负担加重，民怨沸腾。

可见靠房产税来调控房价的作用是很有限的。

房产税的主要功能之一是调节一国的贫富差距，即通过适当的针对高端的、多套的个人住房征收房产税，可以使“富人”多交房产税、“穷人”少交或不交房产税，以缩小贫富差距，调节收入分配。

我国的基尼系数②从2000年开始就超过了国际上0.4的警戒线，近年来更是居高不下，贫富差距已经过大，这将是社会安定团结的隐患，必须着力调节。

而目前我国80%以上
的居民住房已经实现了私有化，住房作为家庭财富存量的最重要组成部分已成为衡量贫富的重要指标。

房产税的征收可以通过累进税率等手段让拥有住房量越多的人缴税越多，使得居民的贫富差距缩小。

（三）征收房产税可以遏制我国目前较为严重的投机性购房
造成我国目前房价居高不下，二次房产调控效果不够理想的一个重要原因就是投机性购房现象——买房，等待升值，再卖房。

这个利润循环吸引了大量资金进入房产投资市场：（1）国内企业、个人的闲置资金进入楼市；（2）由于近几年欧美发达国际采取的宽松货币政策，大量国际热钱流入我国房地产市场。

这些资金推动了过热的畸形房产投资，使楼市成为我国资金的第一大蓄水池，超过了传统的股市资金容量。

征收房产税可以有效地降低房产的投机价值。

这是因为投机者购房后要面对直接的确定税负，而房产市场在我国政府的重拳出击下面临不确定的未来，使得房地产的投机属性大为削弱。

进而引导资金重新进入制造生产领域和高科技领域，实现产业结构的调整，促进国民经济的可持续发展。

二、我国推行房产税面临的主要问题
（一）如何确定房产税税率和征税用途
我国央行货币委员会的李稻葵提出，试点地区的房产税税率如重庆按1%征收就太高了。

这是有一定道理的，参照国际上其他国家的做法，房产税税率普遍在5—8‰，而且国外的房产税类似于“超级”物业费，因为政府在征收了房产税后，会提供免费的相关公共服务，如修剪树枝、清扫街道等，我国在房产税征收后的具体使用方向规定的不够明确。

（二）如何确定征税范围和认定征税对象
征收房产税的一个主要目的是遏制投机性购房需求，而不是增加普通刚性购房者的负担。

这就需要合理确定征税范围：包括纳税主体是家庭还是个人；不同种类、不同年限房屋的税基、税率怎么定，是仅对增量住房征收还是“一刀切”对存量、增量房产一并征收；确定从第几套房开始征收房产税等等。

现实中，由于一套房产的价值可能会比多套房产还高，单纯按照套数确定征税对象也会导致不公平的现象。

另外，对于免税范围的确定也是尤为重要的问题，即对特定弱势群体和卫星城区等特定地区如何免征房产税或给予优惠。

（三）如何完整房产信息登记体系
针对我国现在试行的不同房产税“版本”，无论是对第几套房开征房产税、是以家庭还是个人为计算对象，都需要银行、房地产管理部门、税务等部门相互沟通，建立统一的数据信息系统，使房产税不流于形式。

近年来我国房地产市场发展迅速，而相关的房产市场信息化建设却明显滞后，各地房产信息割据化、地域性过强，尚未建立全国共享的房地产信息系统。

以郑州市为例，郑州市房管局的信息网中只有城区的房屋交易信息，也就是说在郑州所辖的郊县区如巩义、上街区买了房子，再到郑州市区买房，仍按首套房对待；银行认定二套房的标准是全国银行征信系统，尚未和房产系统实现联网，若要以家庭为单位确定二套房，则还要确定几套房屋所有权者不同的房产是否同属于一个家庭，这就涉及到公安机关的户籍系统，但我国目前各方的信息和数据尚未实现共享。

三、政策建议
（一）确定征税范围和对象
为了达到遏制投机性购房、保护刚需购房的目的，建议以家庭为单位对首套住房免征房产税，对新增二套以上住房征收房产税；同时对市场价格高的存量豪华住房征收高比例房产税，以缩小我国居民的贫富差距。

目前我国城市化过程加速，解决“超大城市综合症”的国际常用做法是建立卫星城，为了有效促进人口流向卫星城，可对北京、上海等大城市的远城区、卫星城减免房产税，促进城市均衡发展。

另外，对特定的弱势群体在房产税征收上也可以酌情减免。

（二）规定合理的税率和税收用途
房产税适合按照所有权人拥有住房的套数和面积递增采取累进税率，即居民拥有的房屋套数越多，适用税率越高，房屋的使用面积越大，适用的税率越高，增加居民持有房产的成本，以达到缩小贫富差距的目的。

另外，为有效遏制房产投机，提高住房使用率，对长期空置房还可以规定高额房产税。

为了提高居民缴纳房产税的积极性，各地方政府在征税前要公告征税用途，专款专用。

如用于道路改造、居民社区运动设施改进、改善教育环境等，做到取之于民、用之于民，定期公开专项税务资金的财务信息，就能获得老百姓的支持，顺利推进房产税改革。

（三）完善房产登记信息统计系统
为了真实、客观地确定居民是否属于房产税的征税范围，建议增加技术和资金的投入，指定一个职能部门牵头，多个相关部门参与，合理打通房管部门、税务机关、银行及公安机关的信息平台，建立完整的全国性房产信息数据统计系统，并且多部门配合同步及时更新。

这对系统的安全、稳定等技术要求很高，需要投入专门的研发技术团队，协调部门关系，简化程序，提高征收管理效率，降低成本。

另外，要顺利推进我国的房产税改革，需要有完善的税收征管体制，提高我国现在的征管水平。

通过对国外征收房产税的经验总结，大多数国家采取在房产的持有环节征收房产税，以免交易环节税费过多，且以房屋的评估价值作为计税依据。

注：
①数据来源：EPS区域经济数据库
②基尼系数，是20世纪初意大利经济学家基尼根据劳伦茨曲线所定义的判断收入分配公平程度的指标。

是比例数值，在0和1之间，是国际上用来综合考察居民内部收入分配差异状况的一个重要分析指标。

参考文献：
①吴腾. 浅谈我国房地产市场税制改革——基于税负转嫁与税负合理分配的分析[J]. 新疆财经，2010，（04）
②杜东华. 试论开征物业税的难点及对策[J]. 中国总会计师，2009，（05）
③王锦秀. 浅析物业税改革对房地产行业的影响[J]. 金融经济，2010，（14）
④倪维栋. 谈物业税的开征对房地产价格的影响[J]. 商场现代化，2010，（23）
⑤安体富，杨金亮．厘清开征物业税的若干理论问题[J]．铜陵学院学报，2010，（03）
⑥张健华，熊鸳．对我国开征物业税问题的思考[J]. 金融发展评论，2010，（04）
⑦周莉，张超．物业税对抑制房价上涨的效应分析[J]．新疆财经，2010，（03）。