房地产市场失灵与宏观调控措施研究

摘要：我国房地产市场正在步入由刚性需求向投机需求的关键时期，如何抑制投机，保障刚性需求，步入健康发展的轨道。

国务院从维护民生的战略高度，强化调整的意义和具体措施，地方财政已经过度依赖土地财政，房地产市场牵涉多方利益，楼市调控目标难以实现。

经济政策具有双重性，通过对房地产市场的分析、研究，从市场角度解析当前的矛盾、解决的措施、方法，对今后的健康发展的意义。

关键词：房地产市场失灵土地财政调控措施自1998年以来，随着城镇住房制度改革深入推进，住房制度改革的发展，住房商品化的新体制基本确立，住房才真正成为商品，具有了商品的属性。

随着城镇住房制度改革深入推进，住房商品化的新体制基本确立，以土地出让、土地开发、房地产投资、房地产建设、房地产销售与管理、二手房转让等为链条的房地产市场体系逐步完善，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，地方财政收入的主要来源。

我国正处于城市化快速发展期，从城市化水平指标看，近十年来增长迅速。

1996年全国城市化水平为28.7%，2010年增长为49.2%。

快速城市化为城市输送来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。

对于城市发展用地和房地产的巨大需求超出了人们的预测。

对房地产市场的研究能帮助对该行业的现状、发展及未来对老百姓生活的影响，经济的健康发展，国家调控政策，摆脱“一管就死，一放就乱”的政策影响，赋予房地产市场经济属性，步入健康发展的良性轨道。

一、我国房地产市场需求与供给现状我国房地产市场发展取得的成就是有目共睹的。

面对如此庞大的社会需求，用地和房地产的供给层面的调整却是比较谨慎而滞后的，一方面是由于房地产供给自身弹性较小和存在滞后的特点所决定的，另一方面也是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健的货币政策所产生的影响。

供给和需求的关系分析是市场现象最有力的方法。

在2003至2010年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，价格上涨的原因如果排除了非市场因素如房屋质量提高、建筑成本增加、周围设施环境改善等因素外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的矛盾所致。

（一）需求方面。

经济的发展，人均收入的提高，发展到一定阶段也会带来人们消费结构的相应变化。

根据马斯洛层次论，人们在收入水平较低的阶段，主要以满足生存需求为主，如食品，衣着等；随着收入的增加，生存需求逐步下降并趋于一个稳定值，一些阶段性需求。

（二）供给方面。

我国房地产市场的发展还存在着诸多严重的问题，如地区间严重的发展不平衡，需求膨胀与供给滞后的矛盾，房地产投资的高涨与住房保障不足同时并存等。

我国房地产业发展可以看作是市场化进程逐步推进的过程，从土地出让、住房供应、房地产金融监管到二级市场的运作，越来越贴近市场发展的实际需求。

“十一五”期间，房地产业带来了城乡面貌的巨变，房地产的利益分配机制、竞争格局、已经发生改变，“十二五”期间房地产行业将变得更规范、市场化程度会更高。

二、房地产市场失灵的具体表现房地产市场失灵主要表现在以下四个方面：1、竞争的不完全性。

房产、地产属于不动产，它的价格受地域、城市及周围环境的影响较大，由于房产、地产商品自身的固定性，在不同的地域之间难以形成统一的市场竞争，这使得房地产市场不可能是完全竞争的市场。

由于地理位置的独特性以及住房的质的差异性，使得房地产市场不可能和其他普通商品市场一样可以按照统一的规则进行竞争。

2、垄断性。

首先表现在由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的垄断性，使得房地产市场的土地供给在一定的地域和时间内数量有限，从而导致房地产市场的垄断性增强。

其次住房商品的价值高、生产周期长、投入资金量大等特点决定了房产商数量有限，少数房企占市场的较大份额，可以影响和控制市场价格，自由出入市场相对困难。

房企生产的住房不同品质，房企可以利用消费者对其产品的特殊偏好索取更高的价格，以便获取超额利润。

3、投机性。

住房作为一种耐用消费品，具有较好的保值增值功能。

近年来，为了刺激需求，我国一直实行低利率的货币政策，而物价水平上升很快，造成人们以银行存款形式持有的货币不能实现保值增值的预期。

加上中国股市长期不景气，股市、基金、债券三大主要投资方式的表现不尽如人意，住房作为一种保值增值的金融工具作用凸现。

首先，房地产具有投资和自用消费的双重属性。

对于家庭而言，投资房地产一方面可以使资产增值，另一方面可以满足家庭未来的住房需要。

其二，房地产具有良好的保值性，尽管有折旧存在，但是作为不动产，房地产的保值性能良好，使用价值不会降低。

其三，房地产有出租和出售两种投资模式可供选择，便于投资者在长期出租和短期出售之间调整投资策略，规避风险。

4、信息不对称性。

到目前为止，没有一个发布住房信息的公共平台，房企之间、消费者和房企之间掌握的信息具有不对称性。

在住房一级市场，市场的主体是房企和消费者，由于房地产商品本身具有显著的差别性、复杂性，消费者很难在短期内对房地产商品的性能、质量、建筑材料等做出准确判断，这就加大了消费者与房地产开发商之间的信息不对称性。

三、房地产市场的成长、繁荣与发展的相关措施研究从全球经济的角度来看，亚洲经济快速发展，中国是经济增速最快的亚洲国家，“金砖五国”的重要成员，对全球经济的稳定和繁荣起着越来越重要的作用。

过去三十年，中国经济以年均9.8%的增速连续发展。

世界银行高级副行长、首席经济学家林毅夫认为，这一发展速度谁都没有想到，也没有理论预测过，过去三十年，中国经济保持高速发展，创造了世界经济史上奇迹，如果中国能够居安思危，成功转变经济发展方式，未来二、三十年有望再次创造奇迹。

从2003年到2010年，除了2009年以外，中国经济年均增速超过10%。

在保持高增长的同时，通胀率相对较低。

这一方面反映了中国经济发展过程中，生产力水平提高，物质供应增加，另一方面表明中国政府对通胀比较警惕，能够根据经济发展实际情况，随时对宏观政策进行微调。

从发展的外部环境来看，目前世界经济已经从危机中复苏，但复苏根基不牢固，还有各种不确定性和风险存在。

发达国家产能过剩仍然严重，失业率高，经济增长慢，意味着全球经济增长会受到抑制，这也是全球经济面临的一大挑战。

随着中国综合国力的大大增强，中国经济正成为世界经济增长的重要驱动力之一。

2007年以来，美国发生的次贷危机表明，房地产业的泡沫一旦破灭，其影响和后果并不止于房地产业本身，房地产业与其他市场尤其是资本市场联系得越紧密，泡沫破裂后所波及的范围就越大。

前几年美国住房市场繁荣，次贷市场迅速发展。

在住房市场降温后，房价下跌和利率上升使很多借款人无法按期偿还借款，很多金融机构遭遇财务困难甚至破产，迪拜、希那、爱尔兰宽松的房贷政策造成房市虚假繁荣，人人投资房地产造成房价虚高不下，住房空置率高，通货膨胀严重，以房地产为支柱，泡沫破裂祸及国家经济，从金融资本市场向全球的实体经济市场蔓延。

为了宏观调控的需要和国家长远发展的需要，国土资源部实行最严格的土地管理制度，土地坚守18亿亩耕地的红线，不过，由于18亿亩耕地红线的存在，国土部强调，需要按照严格保护耕地的要求，从严安排新增建设占用耕地计划指标。

在国土部保障土地供应的多项措施中，除了前述“扩增量”外，还有“挤存量”，即采用诸如增加城乡建设用地增减挂钩指标等方式（今年国土部下放了30万亩，这些不占用耕地指标），加大利用闲置土地，从国土资源管理角度看，保障发展和保护资源的任务十分艰巨，部分地方扩大投资、争上项目势头强劲，增加建设用地指标的要求强烈，但由于地方配套资金跟不上，就可能出现新的闲置用地。

这些土地紧缩政策给市场带来的预期是，未来农用地转为房地产开发用地的空间已经非常有限，土地市场的供求关系将日趋紧张，土地市场的竞争将进入白热化状态，价格将不断攀升。

严控土地供应虽为了可持续发展，但土地供应紧张，加剧了供需的矛盾，从而刺激了房价上涨。

2011年在国家密集出台房地产调控政策影响下，北京、上海、广州等一线城市的房价控制目标是房价增长目标是10%。

四、宏观政策对房地产市场的影响从货币政策、财政政策、土地政策、税收政策等方面具体研究。

首先充分合理运用税收手段进行调控。

目前我国与房地产直接相关的税种多达14 种，占我国实际征收税种数量的一半。

但总体来看，我国房地产税收结构不合理，重流转、轻保有。

而且，已存在的税种也有许多不合理之处。

因此，政府可以通过制定更为科学的税收制度和优惠措施来调节房地产的供需结构。

其次从金融手段着手，国外的发展经验表明，金融业的参与对促进房地产业的健康发展起着重要作用。

因此，我国政府在房地产调控中应该充分发挥金融杠杆的作用，提高调控的有效性。

法律是很多发达国家进行房地产调控的主要手段。

法律手段具有严肃性、普遍适用性和稳定性的特点。

而我国目前的房地产宏观调控缺乏一套完善的法律制度作为保障，通常使用行政权威而不是法律制度来调控房地产市场。

因此，加强房地产业的法制建设，对于维护良好的市场秩序，发挥市场的资源配置作用极为必要。

房地产市场的发展与调控协调性策略，正确认识政府宏观调控在市场经济中所能起到的作用，要充分发挥房地产市场自身调节的功能。

市场失灵的存在，是政府干预经济活动的理由，但是政府干预应该适度，即政府在资源配置过程中不要包揽一切，不要去做本来应当由市场去做并且实践已经证明市场能够做好的事情。

一直以来，宏观调控部门主要关注的是投资增长速度指标，gdp的增幅，对房地产行业的调控也主要关注该行业对固定资产投资的影响。

几年间的调控手段一直强调控制“两个闸门”，即希望通过控制信贷和土地来控制投资的增长速度。

这种做法在计划经济时代是可行的，但是在社会主义市场经济体制下的房地产市场中，则无法直接改变个人的投资行为。

因此，市场调控必须以房价为中心。

当我们控制两个“闸门”时，市场会预期供给减少，于是房价上涨，而房价上涨又会刺激地产类公司的利润的大幅度增加。

在利润的驱动下，地产公司冲破重重阻力，扩大房地产建设规模。

结果是房地产投资增长速度无法得到遏制。

2007年房地产开发投资增速在连续两年低于固定资产投资增速后强进反弹，高达30.2%，国家统计局2011年1月17日上午发布《2010年全国房地产市场运行情况》报告，数据显示2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。

12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，依然属于快速增长，这个过程也正是市场力量战胜了行政力量的反映。

中国土地勘测规划院公布的今年一季度的全国主要城市地价监测分析简报显示，今年一季度，流动性过剩等因素不断冲高土地需求，支撑房地产投机炒作的非理性预期弱化，房地产市场出现观望气氛，地价涨幅略有回落。