土地使用税计算使利润最大化
以土地使用权作价的税收筹划
以⼟地使⽤权作价的税收筹划甲公司拟收购H地的⼄公司，⼄公司是⼀家⼯业企业，因经营不善⽽⾯临破产，⼄公司除⽣产⽤地外还拥有⼀宗185亩待建的⼯业⽤地，H地政府为⽀持企业战略重组和解决职⼯的安置问题，同意并购后企业将185亩的⼟地使⽤权由⼯业⽤地变为住宅⽤地⽤于房地产开发，但要根据国家政策规定交纳相应的⼟地出让⾦，该⼯业⽤地的最初取得成本为每亩22万元，H地的住宅⽤地每亩为35万～50万元，同类地段有每亩58万元的交易实例。
甲公司调查后认为，该地段每亩50万元作价达不到预期的投资收益率，准备放弃收购。
H地政府表⽰为解决职⼯安置问题，每亩⼟地使⽤权可在50万元的基础上再优惠1万～2万元。
甲表⽰只可接受每亩35万元的⼟地价格。
双⽅各不让步，谈判进⼊僵持状态。
实际上，如果考虑税收因素，每亩35万元的⼟地使⽤权作价⽅案并不⼀定⽐每亩48万元的⼟地使⽤权作价⽅案获得的净利润⾼，甲公司应结合并购后开发项⽬的净利润情况才能做出⽐较正确的决策。
甲公司对该⼟地的开发规划及预测为：该⼟地⽤于开发普通标准住宅，规划容积率为1.5(不考虑绿化和公建⾯积)，除楼⾯地价外每平⽅⽶的成本费⽤为11200元，期间费⽤为200元，每平⽅⽶房屋销售均价为21800元。
⽅案⼀：每亩35万元的⼟地使⽤权作价⽅案在⼟地使⽤权作价为每亩35万元的情况下，其涉及的各项税收及净利润计算1、计算销售额：总建筑⾯积=185亩×666.667m2/亩×1.5=1851000.0925m2≈18.5万m2;销售收⼊=18.5×21800=511800(万元)。
2、计算扣除项⽬：取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额=185×35=61475(万元);房地产开发成本=18.5×11200=221200(万元);房地产开发费⽤=(61475+221200)×10%=21867.5(万元)(H地规定的房地产开发费⽤按取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额和房地产开发成本之和的10%以内扣除);与转让房地产有关的税⾦：应缴营业税=511800×5%=21590(万元);应缴城建税=21590×7%=181.3(万元);应缴教育费附加=21590×3%=77.7(万元);加计20%的扣除=(61475⼗221200)×20%=51735(万元);扣除项⽬合计=21590+181.3+77.7+61475+221200+21867.5+51735=401126.5(万元)。
土地使用权巧作价可获更多净利润——企业收购土地的一个税收筹划案例
实 际 上 ． 果 考 虑 税 收 因 素 ， 亩 土 地 使 用 权 作 价 ３ 如 每 ５ 万 元 的 方 案 并 不 一 定 比每 亩 土 地 使 用 权 作 价 ４ ８万 元 的 方 案 获 得 的 净 利 润 高 ． 公 司 应 结 合 并 购 后 开 发 项 目 的 净 利 Ａ 润 情 况 才 能做 出 比较 正 确 的 决 策 。 方 案 一 ： 亩 土 地 使 用 权 每 亩 作 价 ３ 万 元 每 ５ 此 种 情 况 下 ． 公 司 应 缴 纳 的 各 项 税 收 和 获 得 的 净 利 Ａ
．
万 元） ６ ７ 一 ４ ５万元 一 ２ ０ ２ ２ ０万 元 一 ０ ２ ０元 ／ 方 米 ×１ ． 平 ８ ５万 平 方
米 一３ ０ ０ 万 元 ＝１ ０ ３ ９ 万 元 Ｓ ２．５ ３ ７ ．５
万元
２扣 除项 目 、
取 得 土 地 使 用 权 所 支 付 的 金 额 ＝１ ５亩 ×３ ８ ５万 元 ／ ＝ 亩
６７ ４ ５万 元
房 地 产 开 发 成 本 ：１ ． ８ ５万 平 方 米 × ２ ０元 ／ 方 米 ＝ １Ｏ 平
２２Ｈ万 元 ２ ００
房 地 产 开 发 费 用 ＝（４５ 万 元 ＋ ２Ｏ 万 元 ） １ ％＝ ６７ ２２ Ｏ ×０
１ ７６ ＜２０ ９． ％ ％
．
４ 净 利 润 、
利 润 总 额 ＝５ ８ ｏ 万 元 一（５ ０ 万 元 ＋１ ３ 万 元 ＋ ７ ７ １０ ２９ ８１ ７ ．
由 于 该 土 地 用 于 开发 普 通 标 准 住 宅 出 售 ．增 值 额 未超
过 扣 除 项 目的 ２ ％ ， 据 税 法规 定 免 征 土 地 增 值 税 ０ 根
润计算过程 如下 ： １ 总销 售 收 入 、 总 建 筑 面 积 ＝１ ５ 亩 × ６ ．６ 平 方 米／ × ． ８ ６ ６６ ７ 亩 １５：
土地使用费计算的优势
We are always too polite to strangers and too harsh to close ones.悉心整理助您一臂（页眉可删）土地使用费计算的优势对单位面积的计费标准，由相关部门制定计算办法，比如可以与住房空置率，当年新建住房销售状况等指标挂钩，通过一定的公式计算而得。
如果空置率过高，说明土地使用费偏低，可以提高土地使用费，即提高住房使用成本。
如果新建住房销售低迷，说明住房使用成本偏高，可以降低土地使用费。
我国实行生产资料公有制，相应的，在土地方面实行土地全民所有制，为了使民众意识到全民所有制的意义，更好的利用土地，实现利润最大化，实行土地使用收费制度。
但是，很多人，无法理清土地使用费计算的相关问题，以至于不知道自己该缴纳多少费用。
所以为您整理了以下土地使用费计算的相关问题。
如何把土地成本剥离出来，就是把土地出让金以土地使用费的形式，按年度缴纳。
由国家专门部门制定土地价格评估机制和征缴办法，并负责征缴。
这样，就可以把目前的土地转让制度，这种短期行为，转变为长期行为，更适应可持续发展的要求。
消费者在购房的时候，购买的仅仅是土地上的建筑，土地的使用权不是一次性买断70年，而是像暖气费和有线电视费一样，每年缴纳。
并且，土地使用费应该随土地利用状况视市场行情而浮动。
该办法的核心是计时计费，费用由占地面积乘以占地时间乘以单位面积计费标准计算得出。
土地开发期间的费用由开发商承担，住房转让之后，收费对象随之转移。
比如房屋空置，费用由房主承担，如果新建住房未售出，则费用由开发商承担。
优势土地使用费按年度缴纳，可大大降低现行房价，减轻购房者的压力。
特别有利于刚刚参加工作的年轻人，可以真正意义上实现住房的一步到位。
降低频繁换房和重复装修造成的浪费。
而且，把土地成本从房价中剥离后，可以基本消除地脚差异对房价的影响。
住房的成本仅仅由建筑及相关(设计，配套等)成本和相关税费构成。
使得全国各地的房价趋于统一，有利于房地产成本的透明，使得房地产开发的利润趋于理性，从而促进房地产产业的健康发展。
土地使用税如何计算
土地使用税如何计算按照土地面积税的计算方式，税收的计算是以土地的面积作为基础的。
通常情况下，政府会根据土地的分类（住宅用地、商业用地、工业用地、农业用地等）和具体的区域情况来确定不同的税率。
然后，通过对土地面积乘以相应的税率来计算税收。
以中国为例，中国的土地使用税是按照土地面积和土地价值来计算的。
具体的计算方式如下：首先，确定土地的分类和税率，然后，将土地的面积乘以税率得到税基。
接下来，根据税基的大小来确定具体的征税额度。
按照土地价值税的计算方式，税收的计算是以土地的市场价值作为基础的。
通常情况下，政府会通过评估和估价来确定土地的市场价值。
然后，通过将土地的市场价值乘以相应的税率来计算税收。
以美国为例，美国的土地使用税是按照土地的市场价值来计算的。
具体的计算方式如下：首先，政府会通过评估和估价来确定土地的市场价值。
然后，根据土地的市场价值和相应的税率来计算具体的征税额度。
无论是按照土地面积税还是按照土地价值税的计算方式，都需要政府和相关机构进行土地评估和估价，在确定税率和税收的过程中，还需要考虑到土地的分类、区域的特点以及市场的需求和供应等因素。
此外，应注意的是，土地使用税的计算方式和税率在各国和地区可能存在一定的差异。
有些国家和地区可能对土地的使用情况进行免税或减税，以鼓励合理的土地利用。
在进行土地使用权转让和土地开发等活动时，还可能存在其他税费如土地增值税等。
总之，土地使用税的计算方式和税率是由政府和相关机构根据具体情况来确定的，其目的是为了对土地的使用进行调节和监管，以及对土地的公平利用进行约束和激励。
在实际操作中，需要考虑到土地的分类、面积或市场价值等因素，并通过相关的评估和估价机构来确定具体的税率和征税额度。
这样才能够确保土地使用税的公正和有效。
土地使用权作价的税收筹划
土地使用权作价的税收筹划随着城市化进程的推进和经济的不断发展，土地使用权的规划和管理逐渐成为一个复杂而关键的问题。
在土地使用权的交易过程中，土地使用权的作价是一项重要的税收筹划工作。
通过合理的筹划，既可以满足政府税收收入的需要，又能促进土地市场的健康发展。
首先，为了实现税收筹划的目标，需要明确土地使用权的性质和纳税义务。
土地使用权是允许个人或组织在一定期限内独享土地利益的权益，但并不等同于土地所有权。
在土地使用权的交易中，根据土地的具体用途和地理位置等因素，需要确定适当的土地作价。
作为纳税人，土地使用权的持有者需要按照相关法律法规，履行相应的纳税义务，确保税收合规。
其次，税收筹划的关键在于确定合理的土地使用权的作价。
土地的作价直接影响到土地交易的成交价格和纳税金额。
为了避免过高或过低的税收负担，需要综合考虑市场需求、土地开发潜力、土地用途规划等多个因素，确定合适的作价水平。
合理的作价需要考虑土地的市场价值，避免价格虚高导致纳税人负担过大，同时也要避免价格过低导致国家税收损失。
税收筹划的目标是在保障税收收入的基础上，实现税负的合理化分配。
税收筹划还需要考虑税收的合规性和可行性。
在确定土地使用权的作价时，需要充分考虑相关税收法规的规定和要求，确保筹划方案的合法性。
同时，还需要考虑纳税人的实际情况和经济承受能力，避免过高的税收负担对经济发展产生不利影响。
税收筹划的实施还需要考虑到政府税收收入的稳定性和可预测性，确保土地交易活动的持续发展。
为了实现税收筹划的效果，政府可以通过制定相关政策和法规，引导土地使用权的作价。
政府可以设立专门的价格指导机构，对土地使用权的作价进行指导和管理，确保作价的合理性和公正性。
政府还可以通过优惠政策和税收减免等方式，鼓励土地交易活动的开展，有效提升税收收入。
此外，税收筹划还需要与土地资源管理和城市规划等方面的工作相配合。
政府可以加强土地的管理和监管，确保土地使用权的交易行为合法、透明和公正。
城镇土地使用税的计算方法
城镇土地使用税的计算方法
一、计税依据：
1.根据土地权属，计算纳税人所占用的土地面积。
这种方法适用于纳税人自己拥有土地所有权的情况，可以通过土地使用权证和土地合同等证明来计算面积。
2.根据租赁协议，计算纳税人租赁的土地面积。
对于租赁土地使用权的纳税人，可以根据租赁协议上的面积信息来计算。
3.根据土地登记信息，计算纳税人使用的土地面积。
地方政府可以通过土地登记系统来确定土地使用者和面积。
二、计税标准：
三、计税公式：
应纳税额=计税面积×计税单价
其中，计税面积是指根据前述计税依据计算得出的使用土地面积，计税单价是根据地方规定的计税标准确定的每平方米每年的价格。
四、优惠政策：
1.对于一些特定行业，比如农业、林业等，可能可以享受税收减免或退还的政策。
2.对于困难地区或者特殊情况下的纳税人，可能可以根据实际情况获得减免或者折扣。
3.对于大规模的城镇土地使用者，可以根据实际情况进行税收调整，以平衡土地资源的利用。
总体来说，城镇土地使用税的计算方法是根据纳税人使用的土地面积和地方确定的计税标准进行计算的。
具体计税依据、计税标准和优惠政策由地方政府根据实际情况而定，纳税人需要根据地方规定进行申报和缴纳税款。
房地产企业土地增值税与利润的计算技巧
一、房地产企业利润利润是计算企业所得税的计税基础，其计算公式为：房地产企业利润＝房地产企业销售收入－销售成本－销售税金及附加－管理费用－销售费用－财务费用。
这里，所说的销售税金及附加，包括营业税、印花税、城建税、教育费附加、土地增值税及其它视同税金处理的地方政府规定的按销售收入或面积计算的各种费用，目前，这些销售税金及附加，主要由地方税务局管理征收的，除土地增值税外，其它税费是按销售收入或销售面积计算，国税机关工作人员可确定，唯独土地增值额变化大，不确定因素多，难倒了多数国税工作人员。
可见，土地增值税成了国税工作人员开展房地产企业所得税结算最大的难点。
二、土地增值税根据《土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，土地增值税是企业所得税税前扣除项目之一，他的计算方法，既跟销售收入有一定的联系，又跟开发成本和土地出让金有密切的关系。
其计算公式：土地增值税＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值额＝销售收入－扣除项目金额扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本金额＋房地产开发费用＋转让房地产有关的税金＋其它扣除项目。
增值率＝增值额÷扣除项目金额＝（销售收入－扣除项目金额）÷扣除项目金额＝销售收入÷扣除项目金额－1。
土地增值税率是由土地增值率来确定的，而不像企业所得税一样的实行简单的比例税率。
土地增值税率和速算扣除系数随土地增值率变化而变化，如下表。
从上述公式可以知道，确定土地增值税的关键是确定扣除项目及金额。
三、扣除项目确定销售收入对国税机关工作人员来说，应该是不难的事。
在销售收入确定的情况下，确定土地增值额的关键所在，就是弄清楚扣除项目及金额。
扣除项目现根据《土地增值税暂行条例》及实施细则和《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）的规定，有以下五类组成：㈠取得土地使用权所支付的金额是指房地产企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。
土地使用税的会计处理、土地使用税应纳税额的计算方法
土地使用税的会计处理、土地使用税应纳税额的计算方法土地使用税的会计处理、土地使用税应纳税额的计算方法2010年07月14日 09:21一、土地使用税的计税依据按照规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。
土地面积是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。
尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。
二、土地使用税的单位税额土地使用税采用分级幅度固定税额。
按照税法规定，土地使用税每平方米年税额如下：（1）大城市5角至10元；（2）中等城市4角至8元；（3）小城市3角至6元；（4）县城、建制镇、工矿区2角至4元。
上述大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。
现行的划分标准是：市区及郊区非农业人口总计在50万以上的，为大城市；市区及郊区非农业人口总计在20至50万的，为中等城市；市区及郊区非农业人口总计在20万以下的，为小城市。
各省、自治区、直辖市人民政府，应在上述所列税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的土地使用税税额幅度。
各市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。
对经济落后地区土地使用税的适用税额，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以适当降低，但降低幅度不得超过上述规定最低税额的30％。
经济发达地区土地使用税的适用税额可以适当提高，但须报经财政部批准。
三、土地使用税应纳税额的计算方法土地使用税按纳税人实际占用的土地面积，依照规定的税额计算征收。
其计算公式为：年应纳土地使用税税额＝实际占用的土地面积×单位适用税额月应纳土地使用税税额＝年应纳土地使用税税额÷12同一土地的土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地面积的比例，分别计算其应缴纳的城镇土地使用税。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
哪种土地使用税计算方式可以使企业利润最大化
房地产企业取得开发用地的土地使用权，并从次月起开始缴纳土地使用税，但在商品房建成并销售后，对应的土地使用权并非直接发生转让，而是随着地面建筑物即商品房的销售相应转让给购房者，其城镇土地使用税纳税义务终止的时间和减少的税额该如何把握和计算呢？
终止纳税义务的时间应符合法定条件
城镇土地使用税暂行条例第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
其商品房对应的土地是否已经不再由房地产企业实际占用，应以以下两个文件为依据。
《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条“关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第（二）项明确，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
本着转让方纳税义务截止日应与受让方纳税义务起始日相衔接的原理，房地产企业销售商品房，应以房产、土地的实物或权利状态已发生转移或变化，作为终止土地使用税纳税义务的条件，在实务中，可以房屋交付购房者或购房者办理房屋产权登记的时间“孰先”原则来确定，停止计算
税款的时间为“次月”。
购房者从此时开始成为纳税人（个人非生产经营用房占地免征的除外），房地产企业则从此时开始终止纳税义务。
在此以前，无论是已签订商品房销售合同，还是已收售房款、已开具发票，或者虽已达到合同约定交房时间但未实际交房等，只要房屋未发生实质性转移或土地使用权属未发生法定变化，房地产企业就仍是该商品房用地的实际占用者即纳税义务人。
如此才能保持该块土地在纳税时间上的连续性，使得同一块土地的土地使用税的纳税义务得以实现无缝转移。
反之，如果以其他时点作为房地产企业的纳税义务终止时间，均会造成土地使用税纳税义务的中断。
计算税款方式不同，纳税不同
房地产企业因完成商品房的销售而终止土地使用税纳税义务，应缴税款随着已售房屋的交付而递减，这看似已很明确，但实务中让征纳双方感到困惑和难以把握的是如何具体计算减少的税款，不同的计算方式将得出不同的结果，影响到纳税人的利益。
例如，某公司2010年取得6万平方米的土地使用权，年税额每平方米20元，年应缴土地使用税120万元（6万平方米×20元）。
已建商品房可售面积30万平方米，2012年10月将首批已销售的9万平方米房屋交付购房者并办妥相关手续，已售房屋折算用地面积为1.8万平方米（9万平方米÷30万平方米×6万平方米）。
2012年土地使用税计算：
甲方式：本地区规定的纳税期限为每年的4月和10月，分别以3月31日和9月30日的累计售房面积为半年度终止纳税义务截止时间，其10
月交房对应的用地在当年不能减少税款，只能在次年上半年再计算减少的税款。
2012年应缴土地使用税：6万×20元＝120（万元）。
乙方式：本地区土地使用税以季度为纳税期，分别在3月、6月、9月、12月的15日前申报当季的税款，10月交房对应的用地在四季度终止纳税义务，按季计算减少的税款：1.8万平方米×20元÷4＝9（万元）；2012年应缴土地使用税111万元（120－9）。
丙方式：与乙地相同也是以季为纳税期，但税款分月计算、按季缴纳，10月交房对应的用地在当月终止纳税义务，从11月起不再缴纳税款，按月计算减少的税款为：1.8万平方米×20元÷12×2＝6（万元）；2012年应缴土地使用税114万元（120－6）。
相同的涉税情形，却因计算方式不同而计算出以上三种应缴税款，而缴纳税款的多少，直接影响到企业本年利润的增减，究竟以何种方式计算最佳呢？
土地使用税暂行条例第九条规定，征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税；财税〔2008〕152号文件规定，依法终止纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到当月末；国税发〔2003〕89号文件规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征土地使用税。
在这些法条中，均以“月”作为纳税义务的终止或起始“期”。
由此可见，甲方式显然加重了纳税人的税负，也不符合税法规定；乙方式虽然缴纳的税款最少，但在交房当月就不再纳税，违反了税款计算“截止到当月末”的规定；而丙方式，对已售房屋对应的用地从次月起依法终止纳税义务，分月计算减少的税款，按季汇总申报缴纳，既符合税法规定，
又减轻了纳税人的税负，且避免每月申报缴税的繁琐，最大限度地维护了纳税人的合法权益。