营改增后房地产企业所得税、土增税、增值税税收实操大全

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“营改增”下的土地增值税清算工作

“营改增”下的土地增值税清算工作
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记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理

记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理

记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理什么是土地增值税土地增值税是工业会计中可能遇到的税种。

是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人,以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

如转入未开发土地使用权,厂房转让等产生的增值额都需要缴纳土地增值税。

01土地增值税的计算一、征收范围1、国家所有土地使用权转让的增值额。

(不包括集体所有制土地、耕地)2、土地使用权、地上建筑物及其附着物发生产权转让时的增值额,包括地下建筑及各种不能脱离土地单独存在的设置。

3、转让房产中的收入,包括现金部分与非现金部分。

4、合作建房、建房后自用不征收土地增值税,但转让自建房需要缴纳土地增值税。

5、房地产的出租、房地产的重新评估、房地产的代建房行为,不属于土地增值税的征税范围。

6、利用厂房抵押,因土地增值而多获得的贷款,不缴纳土地增值税。

但因贷款不能偿还,而抵押厂房所有权变更时需要缴纳土地增值税。

二、土地增值税的计算土地增值税纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数土地增值额=转让收入-扣除项目金额扣除项目金额包括:土地使用权的购入成本、附属建筑物建造或购入成本、购入过程中产生的税费。

详细如下:1、无附着物土地转让扣除项目①、购入此土地使用权时的购入成本。

②、购入此土地使用权时的相关税费、包括印花税、附加税、登记费、过户费等(不包含增值税)。

③、土地平整费。

④、拆迁补偿费、安置费。

2、新房转让扣除项目①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。

②、房产开发成本,包括三通一平、勘察、勘测、设计等成本。

③、建造房产所发生的成本。

④、因建造房产而发生的借款产生可资本化利息的支出。

⑤、因转让房产而产生的有关税金。

3、旧厂房转让扣除项目旧厂房转让分为可取得重置厂房评估价格与不可取得厂房评估价格两种情况:a、可取得评估价格①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。

(土地的取得成本)②、厂房重置评估价×新旧率,作为土地附着物扣除项。

营改增后房地产、建安业这样征税

营改增后房地产、建安业这样征税

营改增后房地产、建安业这样征税营改增后房地产、建安业这样征税本文分为四个部分:基本规定、房地产税收政策、建筑业税收政策、管理规定第一部分增值税纳税人的基本规定在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人,为增值税纳税人。

纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准(500万元)的纳税人为一般纳税人,未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税,应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。

小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税,应纳税额=销售额×征收率。

第二部分房地产相关的税收规定一、取得不动产的抵扣规定1. 所有增值税一般纳税人,20__年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者20__年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

取得不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产企业自行开发的房地产。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

二、销售不动产的征税范围销售不动产,是指转让不动产所有权的业务活动。

不动产,是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。

建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物,包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。

三、经营租赁不动产的征税范围经营租赁不动产,是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告,按照经营租赁服务缴纳增值税。

土增税清算实操流程

土增税清算实操流程

土增税清算实操流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成,希望大家下载以后,能够帮助大家解决实际的问题。

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财税实操知识-“营改增”后土地增值税清算,收入确认的5原则

财税实操知识-“营改增”后土地增值税清算,收入确认的5原则

财税实操知识-“营改增”后土地增值税清算,收入确认的5原则营改增以后你所在的房产企业是否又将要进行土地增值税的请算了呢?营业税时期的土地增值税清算和增值税时期的土地增值税清算又有不什么不一样呢?今天就来和你讲讲这“营改增后”土地增值税清算时的收入确认原则,希望能对你有所帮助。

一、不含税收入的确认原则确认原则:(一)纳税人选用增值税简易计税方法土地增值税预征、清算收入=含税销售收入/(1+5%)(二)纳税人选用增值税一般计税方法1、土地增值税预征收入=含税销售收入/(1+11%)2、土地增值税清算收入=(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/(1+11%)即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。

操作案例:诚丰房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。

企业预售一套房产,取得含税销售收入1110万,假设对应允许扣除的土地价款为400万。

则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/(1+11%)=1000万。

甲企业按照财税〔2016〕36号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+11%)×11%=70.36万, 则甲企业土地增值税清算收入为1110-70.36=(1110+400×11%) /(1+11%)=1039.64万。

政策依据:根据财税〔2016〕43号文第三条规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

二、全额开票的收入确认原则确认原则:已经全额开具商品房销售发票的,则按照发票所载金额确认收入,在不同的计算方法下,不含税收入金额是不一样的,原则参照本文第一条。

操作案例:诚丰公司销售了一套商品房,合同总金额180万元,发票开具也是180万元,那么在进行土地增值税清算时,就按照180万元确认为含税收入,根据不同的计算方法再确认不含税收入金额。

政策依据:根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)的解释,在进行土地增值税清算时,如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的,则按照发票所载金额确认收入。

“营改增”后新增不动产进项税额抵扣报税操作-最新资料

“营改增”后新增不动产进项税额抵扣报税操作-最新资料

“营改增”后新增不动产进项税额抵扣报税操作动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。

在财务上主要指的就是房屋、建筑物和构筑物等,以及依附建筑物上的不可分割单独使用的设备。

企业不动产的来源有直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式。

一般纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,属于不动产在建工程。

“营改增”前,作为一般纳税企业新增加的不动产,按取得的成本进行初始计量。

不动产的成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

这个成本中的“相关税费”包含了支付的营业税。

而企业新增加的不动产即使取得增值税专用发票,其进项税额也不准予从销项税额中抵扣,而是计入固定资产的成本。

“营改增”后,企业增加、减少不动产或者不动产使用权的让渡均属于增值税应税行为,适用税率为11%。

2016年3月23日,财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号),经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改增值税(以下简称“营改增”)试点,将不动产纳入了“营改增”范畴。

根据国家税务总局2016年3月31日发布的《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告2016年第15号)第二条规定,增值税一般纳税人(以下简称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入的不动产,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

“营改增”这一项结构性减税的重要措施,有助于帮助企业降低税负,降低改善生产经营及办公环境的成本。

营改增后房屋出租如何征税

营改增后房屋出租如何征税

营改增后房屋出租如何征税营改增指的是营业税改为增值税的一项措施。

在房屋出租方面,营改增对征税有一定的影响。

下面将从征税对象、计税方式、税率和纳税申报等方面进行详细探讨。

一、征税对象:房屋出租方为增值税纳税人,将缴纳增值税。

在营改增之前,房屋出租归纳税人纳税,征收的是营业税。

而在营改增之后,房屋出租方转为纳税人,需要缴纳增值税。

房屋出租方成为增值税纳税人后,享受相应的税收政策和纳税优惠。

二、计税方式:采用一般计税方法,即应税销售额减去适用税率后的金额为纳税基数。

增值税的计税方式主要有一般计税方法和简易计税方法两种。

对于房屋出租方来说,一般采用一般计税方法。

具体计算方式如下:增值税纳税=应税销售额×税率-抵扣税额其中,应税销售额指房屋出租的租金总额,税率根据不同情况而定(一般为3%、6%、11%等),抵扣税额即可抵扣的费用(如房屋租赁相关的税务、费用等)。

三、税率:房屋出租一般适用低税率,但具体税率根据不同情况而定。

增值税的税率根据不同的行业和商品有所不同,房屋出租作为一种服务性行业,一般适用较低的税率。

营改增之后,房屋出租按照不同的情况可以适用3%、6%、11%等税率。

具体税率根据当地税务部门的政策规定和实际情况而定。

一般来说,个人出租住房一般适用3%的税率,企业出租房屋一般适用6%的税率。

四、纳税申报:房屋出租方需要按照规定时限进行纳税申报。

房屋出租方作为增值税纳税人,需要按照规定的时限进行纳税申报。

通常情况下,增值税申报期限为每月的15日,即每月15号前需要向税务部门提供纳税申报表和相关纳税凭证。

需要注意的是,房屋出租方在纳税申报时需要保留相关的租赁合同、发票等证明文件,以备税务部门查验。

总结起来,营改增后房屋出租的征税主要是房屋出租方作为增值税纳税人,按照一般计税方法计算应缴纳的纳税金额。

具体纳税金额是根据应税销售额和税率相乘减去抵扣税额得出。

房屋出租的税率一般为3%、6%等低税率,具体税率根据当地税务部门的政策规定和实际情况而定。

房地产企业会计核算和税务处理大全

房地产企业会计核算和税务处理大全

房地产企业会计核算和税务处理大全如:会计分录,会计科目、会计报表、要缴纳哪些税,怎样少纳税。

内容好多,先发给您一部分吧:房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种:房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税:税率5%。

2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。

税率分别为7%(城区)、5%(郊区)、1%(农村)。

计算公式:应纳税额=营业税×税率。

3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。

4、印花税:(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同,适用税率为千分之一;(2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据,税率为万分之五;(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同,税率为万分之三;(4)借款合同,税率为万分之零点五;(5)对记录资金的帐薄,按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花;(6)营业帐薄、权利、许可证照,按件定额贴花五元。

5、个人所得税:工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式:应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税(1)所得税的征收方式有两种:查帐征收和核定征收。

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江西省南昌市2015-2016学年度第一学期期末试卷(江西师大附中使用)高三理科数学分析一、整体解读试卷紧扣教材和考试说明,从考生熟悉的基础知识入手,多角度、多层次地考查了学生的数学理性思维能力及对数学本质的理解能力,立足基础,先易后难,难易适中,强调应用,不偏不怪,达到了“考基础、考能力、考素质”的目标。

试卷所涉及的知识内容都在考试大纲的范围内,几乎覆盖了高中所学知识的全部重要内容,体现了“重点知识重点考查”的原则。

1.回归教材,注重基础试卷遵循了考查基础知识为主体的原则,尤其是考试说明中的大部分知识点均有涉及,其中应用题与抗战胜利70周年为背景,把爱国主义教育渗透到试题当中,使学生感受到了数学的育才价值,所有这些题目的设计都回归教材和中学教学实际,操作性强。

2.适当设置题目难度与区分度选择题第12题和填空题第16题以及解答题的第21题,都是综合性问题,难度较大,学生不仅要有较强的分析问题和解决问题的能力,以及扎实深厚的数学基本功,而且还要掌握必须的数学思想与方法,否则在有限的时间内,很难完成。

3.布局合理,考查全面,着重数学方法和数学思想的考察在选择题,填空题,解答题和三选一问题中,试卷均对高中数学中的重点内容进行了反复考查。

包括函数,三角函数,数列、立体几何、概率统计、解析几何、导数等几大版块问题。

这些问题都是以知识为载体,立意于能力,让数学思想方法和数学思维方式贯穿于整个试题的解答过程之中。

二、亮点试题分析1.【试卷原题】11.已知,,A B C 是单位圆上互不相同的三点,且满足AB AC →→=,则AB AC →→⋅的最小值为( )A .14-B .12-C .34-D .1-【考查方向】本题主要考查了平面向量的线性运算及向量的数量积等知识,是向量与三角的典型综合题。

解法较多,属于较难题,得分率较低。

【易错点】1.不能正确用OA ,OB ,OC 表示其它向量。

2.找不出OB 与OA 的夹角和OB 与OC 的夹角的倍数关系。

【解题思路】1.把向量用OA ,OB ,OC 表示出来。

2.把求最值问题转化为三角函数的最值求解。

【解析】设单位圆的圆心为O ,由AB AC →→=得,22()()OB OA OC OA -=-,因为1OA OB OC ===,所以有,OB OA OC OA ⋅=⋅则()()AB AC OB OA OC OA ⋅=-⋅-2OB OC OB OA OA OC OA =⋅-⋅-⋅+ 21OB OC OB OA =⋅-⋅+设OB 与OA 的夹角为α,则OB 与OC 的夹角为2α所以,cos 22cos 1AB AC αα⋅=-+2112(cos )22α=--即,AB AC ⋅的最小值为12-,故选B 。

【举一反三】【相似较难试题】【2015高考天津,理14】在等腰梯形ABCD 中,已知//,2,1,60AB DC AB BC ABC ==∠= ,动点E 和F 分别在线段BC 和DC 上,且,1,,9BE BC DF DC λλ==则AE AF ⋅的最小值为 .【试题分析】本题主要考查向量的几何运算、向量的数量积与基本不等式.运用向量的几何运算求,AE AF ,体现了数形结合的基本思想,再运用向量数量积的定义计算AE AF ⋅,体现了数学定义的运用,再利用基本不等式求最小值,体现了数学知识的综合应用能力.是思维能力与计算能力的综合体现. 【答案】2918【解析】因为1,9DF DC λ=12DC AB =,119199918CF DF DC DC DC DC AB λλλλλ--=-=-==, AE AB BE AB BC λ=+=+,19191818AF AB BC CF AB BC AB AB BC λλλλ-+=++=++=+,()221919191181818AE AF AB BC AB BC AB BC AB BCλλλλλλλλλ+++⎛⎫⎛⎫⋅=+⋅+=+++⋅⋅ ⎪ ⎪⎝⎭⎝⎭19199421cos1201818λλλλ++=⨯++⨯⨯⨯︒2117172992181818λλ=++≥+= 当且仅当2192λλ=即23λ=时AE AF ⋅的最小值为2918. 2.【试卷原题】20. (本小题满分12分)已知抛物线C 的焦点()1,0F ,其准线与x 轴的交点为K ,过点K 的直线l 与C 交于,A B 两点,点A 关于x 轴的对称点为D . (Ⅰ)证明:点F 在直线BD 上; (Ⅱ)设89FA FB →→⋅=,求BDK ∆内切圆M 的方程. 【考查方向】本题主要考查抛物线的标准方程和性质,直线与抛物线的位置关系,圆的标准方程,韦达定理,点到直线距离公式等知识,考查了解析几何设而不求和化归与转化的数学思想方法,是直线与圆锥曲线的综合问题,属于较难题。

【易错点】1.设直线l 的方程为(1)y m x =+,致使解法不严密。

2.不能正确运用韦达定理,设而不求,使得运算繁琐,最后得不到正确答案。

【解题思路】1.设出点的坐标,列出方程。

2.利用韦达定理,设而不求,简化运算过程。

3.根据圆的性质,巧用点到直线的距离公式求解。

【解析】(Ⅰ)由题可知()1,0K -,抛物线的方程为24y x =则可设直线l 的方程为1x my =-,()()()112211,,,,,A x y B x y D x y -,故214x my y x =-⎧⎨=⎩整理得2440y my -+=,故121244y y m y y +=⎧⎨=⎩则直线BD 的方程为()212221y y y y x x x x +-=--即2222144y y y x y y ⎛⎫-=- ⎪-⎝⎭令0y =,得1214y yx ==,所以()1,0F 在直线BD 上.(Ⅱ)由(Ⅰ)可知121244y y m y y +=⎧⎨=⎩,所以()()212121142x x my my m +=-+-=-,()()1211111x x my my =--= 又()111,FA x y →=-,()221,FB x y →=-故()()()21212121211584FA FB x x y y x x x x m →→⋅=--+=-++=-,则28484,93m m -=∴=±,故直线l 的方程为3430x y ++=或3430x y -+=213y y -===±,故直线BD 的方程330x -=或330x -=,又KF 为BKD ∠的平分线,故可设圆心()(),011M t t -<<,(),0M t 到直线l 及BD 的距离分别为3131,54t t +--------------10分 由313154t t +-=得19t =或9t =(舍去).故圆M 的半径为31253t r +== 所以圆M 的方程为221499x y ⎛⎫-+= ⎪⎝⎭【举一反三】【相似较难试题】【2014高考全国,22】 已知抛物线C :y 2=2px(p>0)的焦点为F ,直线y =4与y 轴的交点为P ,与C 的交点为Q ,且|QF|=54|PQ|.(1)求C 的方程;(2)过F 的直线l 与C 相交于A ,B 两点,若AB 的垂直平分线l′与C 相交于M ,N 两点,且A ,M ,B ,N 四点在同一圆上,求l 的方程.【试题分析】本题主要考查求抛物线的标准方程,直线和圆锥曲线的位置关系的应用,韦达定理,弦长公式的应用,解法及所涉及的知识和上题基本相同. 【答案】(1)y 2=4x. (2)x -y -1=0或x +y -1=0. 【解析】(1)设Q(x 0,4),代入y 2=2px ,得x 0=8p,所以|PQ|=8p ,|QF|=p 2+x 0=p 2+8p.由题设得p 2+8p =54×8p ,解得p =-2(舍去)或p =2,所以C 的方程为y 2=4x.(2)依题意知l 与坐标轴不垂直,故可设l 的方程为x =my +1(m≠0). 代入y 2=4x ,得y 2-4my -4=0. 设A(x 1,y 1),B(x 2,y 2), 则y 1+y 2=4m ,y 1y 2=-4.故线段的AB 的中点为D(2m 2+1,2m), |AB|=m 2+1|y 1-y 2|=4(m 2+1).又直线l ′的斜率为-m ,所以l ′的方程为x =-1m y +2m 2+3.将上式代入y 2=4x ,并整理得y 2+4m y -4(2m 2+3)=0.设M(x 3,y 3),N(x 4,y 4),则y 3+y 4=-4m,y 3y 4=-4(2m 2+3).故线段MN 的中点为E ⎝ ⎛⎭⎪⎫2m2+2m 2+3,-2m ,|MN|=1+1m 2|y 3-y 4|=4(m 2+1)2m 2+1m 2.由于线段MN 垂直平分线段AB ,故A ,M ,B ,N 四点在同一圆上等价于|AE|=|BE|=12|MN|,从而14|AB|2+|DE|2=14|MN|2,即 4(m 2+1)2+⎝ ⎛⎭⎪⎫2m +2m 2+⎝ ⎛⎭⎪⎫2m 2+22=4(m 2+1)2(2m 2+1)m 4,化简得m 2-1=0,解得m =1或m =-1, 故所求直线l 的方程为x -y -1=0或x +y -1=0.三、考卷比较本试卷新课标全国卷Ⅰ相比较,基本相似,具体表现在以下方面: 1. 对学生的考查要求上完全一致。

即在考查基础知识的同时,注重考查能力的原则,确立以能力立意命题的指导思想,将知识、能力和素质融为一体,全面检测考生的数学素养,既考查了考生对中学数学的基础知识、基本技能的掌握程度,又考查了对数学思想方法和数学本质的理解水平,符合考试大纲所提倡的“高考应有较高的信度、效度、必要的区分度和适当的难度”的原则. 2. 试题结构形式大体相同,即选择题12个,每题5分,填空题4 个,每题5分,解答题8个(必做题5个),其中第22,23,24题是三选一题。

题型分值完全一样。

选择题、填空题考查了复数、三角函数、简易逻辑、概率、解析几何、向量、框图、二项式定理、线性规划等知识点,大部分属于常规题型,是学生在平时训练中常见的类型.解答题中仍涵盖了数列,三角函数,立体何,解析几何,导数等重点内容。

3. 在考查范围上略有不同,如本试卷第3题,是一个积分题,尽管简单,但全国卷已经不考查了。

四、本考试卷考点分析表(考点/知识点,难易程度、分值、解题方式、易错点、是否区分度题)。

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