房地产开发业务企业所得税政策及应用讲解
房地产开发企业所得税
房地产开发企业所得税1. 简介房地产开发企业所得税是指房地产开发企业根据国家税法规定和相关政策，就其所得利润应纳税的一种税收。
本文将从以下几个方面介绍房地产开发企业所得税的相关内容。
2. 税收政策根据国家税收政策，房地产开发企业的所得税主要包括企业所得税和城市维护建设税。
企业所得税是指企业根据其所得利润缴纳给国家的税款，税率根据企业所得利润不同而有所不同。
城市维护建设税是用于城市基础设施建设和维护的税款，税率通常为企业所得税的一定比例。
3. 纳税对象房地产开发企业作为纳税人，必须按照规定将应缴的所得税和城市维护建设税依法纳入国家税务部门。
纳税对象主要包括房地产开发企业及其分支机构、合资企业和外商投资企业等。
4. 税前应纳所得税计算房地产开发企业的应纳税所得额是指企业在一定纳税期内的总收入减去各项费用、成本以及加计扣除项目后的金额。
常见的费用包括房地产开发过程中的购地费用、建筑施工费用、人员薪酬、物资采购费用等。
加计扣除项目包括高新技术企业加计扣除、科技型小型企业加计扣除、研发费用加计扣除等。
5. 税收申报和缴纳房地产开发企业在纳税期限内，必须按照规定进行税收申报和缴纳。
通常，纳税人需要填写企业所得税纳税申报表，将企业所得利润、各项费用、加计扣除项目等相关信息报给税务机关，并按照税务机关的要求缴纳税款。
6. 税收优惠政策为鼓励房地产开发企业的发展，国家税务部门提供了一系列的税收优惠政策。
企业根据自身的情况，可以享受国家对于房地产开发企业所得税的一些减免、优惠政策。
如免征企业所得税政策、减半征收企业所得税政策等。
7. 税务风险和合规房地产开发企业在纳税过程中，必须遵守税法规定，按时申报和缴纳税款。
同时，应密切关注税收政策的变化，及时进行税收筹划和规避潜在税务风险。
8. 结语房地产开发企业所得税是房地产行业中一个重要的税收项目。
企业应严格按照国家税法规定进行申报和缴纳税款，同时合理利用税收优惠政策，降低税收负担，提高企业的经济效益。
房地产业企业所得税政策要点
目录
• 政策背景与概述 • 房地产业企业所得税政策要点解析 • 政策影响与实施效果 • 政策完善与建议 • 案例分析
政策背景与概述
01
政策背景
01
房地产业作为国民经济的重要支柱产业，对经济增长和就业具 有显著贡献。
02
过去几年，国家针对房地产市场过热和房价上涨过快的问题，
案例二：某房地产企业享受税收优惠政策案例
总结词：优惠政策
详细描述：某房地产企业根据国家税收优惠政策，成功申请并享受到了相应的减免和抵扣，有效降低了企业的税收负担，提 高了企业的市场竞争力。
案例三：某房地产企业所得税风险防范案例
总结词：风险控制
详细描述：某房地产企业通过建立完善的税务管理制度和风险防范机制，有效规避了企业所得税风险 ，确保了企业的稳定发展。具体措施包括加强税务审计、及时掌握税法变化等。
税前扣除项目
成本费用扣除
房地产业企业的成本费用可以在计算 应纳税所得额时进行扣除，如开发成 本、销售费用、管理费用等。
损失弥补
房地产业企业在经营过程中发生的亏 损，可以在一定期限内进行弥补，以 降低应纳税所得额。
政策影响与实施效果
03
对房地产业的影响
抑制房价上涨
通过增加企业所得税负担，降低房地产开发企业的利润空间，从 而抑制房价上涨。
出台了一系列调控政策，以稳定市场和促进健康发展。
企业所得税政策作为国家宏观调控的重要工具之一，对于引导
03
和规范房地产业发展具有重要意义。
政策概述
政策目标
通过调整企业所得税政策，引导房地产业健康发 展，稳定市场预期，促进经济增长和就业。
政策对象
房地产业内企业，包括房地产开发企业、房地产 中介服务企业等。
《房地产业企业所得税管理办法》( 国税发[2009]31号文件)
![《房地产业企业所得税管理办法》( 国税发[2009]31号文件)](https://img.taocdn.com/s3/m/3704f31efc4ffe473368ab75.png)
房地产企业企业所得税政策第一节《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件）一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。
第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。
二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。
第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。
三、收入实现的条件。
第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
（一）新旧政策的不同点：1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入；2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。
也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。
因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。
（二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。
房地产开发企业所得税合规手册
房地产开发企业所得税合规手册一、前言随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业作为行业的核心参与者，承担着重要的社会责任。
在这个过程中，合规经营是每个房地产开发企业都必须重视和遵守的法律法规要求之一。
本手册将为房地产开发企业提供关于所得税合规的指导和要求，帮助企业更好地遵守税收法规，推动行业的健康发展。
二、房地产开发企业所得税基本概念1. 所得税基本原理房地产开发企业作为纳税主体，需按照国家税收法规缴纳所得税。
所得税是纳税人从各种经济活动中获得的所得依法缴纳的一种税收。
2. 房地产开发企业所得税范围所得税是针对房地产开发企业的经营活动所得的一种税收。
其中包括售房收入、租金收入、利息收入等各类收入。
3. 所得税计算方法房地产开发企业的所得税计算采用应税所得额乘以税率的方式进行。
应税所得额是指企业在一个纳税年度内减去各项费用、损失以及享受各项优惠政策后的实际纳税所得额。
三、房地产开发企业所得税合规措施1. 准确把握法律法规房地产开发企业在进行经营活动时，应详细了解和准确把握涉及所得税的法律法规，确保合规经营。
及时学习新的税收政策，了解最新的法规变化，避免由于法规不熟悉而导致的税务风险。
2. 做好会计核算房地产开发企业应建立健全的会计制度，确保准确的财务核算，及时记录各类收入和支出，避免财务数据的不准确和不完整导致的税务问题。
3. 合理规划税收筹划房地产开发企业可以通过税收筹划来合理规划自身的税务负担。
例如，可以进行合理的资产配置，选择适当的税收政策，合理运用税收优惠等手段来减少企业的税务负担。
4. 提高税收合规意识房地产开发企业应该树立合规经营的意识，加强内部培训，提高员工对税收合规的认识和理解。
加强与税务机关的沟通与合作，确保税收事项的及时申报和缴纳。
5. 积极配合税务稽查房地产开发企业应积极配合税务机关的稽查工作，如实提供相关的会计凭证和票据，配合外部审计等工作，确保税务稽查的顺利进行。
四、房地产开发企业所得税风险防控1. 风险识别与评估房地产开发企业应对可能存在的税务风险进行识别与评估，建立风险防控机制，及时采取相应的措施进行风险控制。
房地产企业所得税政策讲解
房地产企业所得税政策讲解1. 引言房地产业在中国的经济中占据着重要的地位，对于房地产企业来说，纳税是不可避免的责任。
房地产企业所得税是指房地产企业依法缴纳的利润所得税，对房地产企业的经营状况和税负有着重要的影响。
本文将对房地产企业所得税的政策进行讲解，帮助企业了解和应对相关税收规定。
2. 房地产企业所得税的具体规定根据中国税法的规定，房地产企业所得税是依据企业的实际利润计算并缴纳的。
房地产企业所得税的具体规定主要包括以下几个方面：2.1 纳税人范围根据《中华人民共和国企业所得税法》，房地产企业是指以房地产经营、开发、销售为主要业务的企业。
这些企业包括开发商、房地产中介机构以及相关配套服务企业。
2.2 税率房地产企业所得税的税率根据企业的所在地不同而有所差异。
在一线城市，税率通常为25%，而在二线城市和其他地区，税率为20%。
此外，对于符合条件的小型微利企业，享受优惠税率也是可能的。
2.3 纳税期限和申报方式房地产企业应按照国家税务总局的规定，每年按季度申报纳税。
具体纳税期限和申报方式可以通过税务总局的官方网站查询或咨询当地税务机关。
2.4 税收优惠政策为鼓励房地产企业的发展，中国政府也提供了一些税收优惠政策。
例如，对于符合条件的保障性住房开发企业，可以享受一定的税收减免或者免征政策。
此外，对于符合条件的企业重组、重大技术改造等情况，也可以享受相应的税收优惠。
3. 关键问题和解决方案在实际操作中，房地产企业面临一些关键问题，特别是在税收申报和纳税义务履行方面。
下面列举一些常见的关键问题，并提供相应的解决方案。
3.1 房地产销售与利润核算的问题房地产企业往往面临销售与利润核算的难题，特别是在多个项目同时进行的情况下。
在这种情况下，企业需要建立完善的成本核算和利润分配体系，确保每一笔销售收入和成本都能得到准确的记录和核算。
3.2 税前扣除项目的合理利用房地产企业可以合理利用税前扣除项目，如折旧、摊销、税前捐赠等。
房地产开发企业所得税政策
房地产开发企业所得税政策1. 背景介绍房地产开发企业是指从事房地产开发经营活动的企业。
随着房地产市场的快速发展，各级政府纷纷出台相应的税收政策，以引导和管理房地产市场。
所得税作为重要的税种之一，对于房地产开发企业来说具有重要的意义。
2. 房地产开发企业所得税税率根据国家税收政策规定，房地产开发企业需要缴纳企业所得税。
房地产开发企业的所得税税率为25%。
在计算所得税时，房地产开发企业可以采用以下两种方法之一：•分季度计税：根据企业的经营状况，每季度进行一次税前利润核算，并按照当期利润的25%缴纳税款。
•年终汇算：在每年年底进行税前利润核算，然后缴纳当年全年利润的25%作为所得税。
3. 房地产开发企业所得税优惠政策为了鼓励和支持房地产开发企业的发展，政府还出台了一系列的所得税优惠政策。
常见的所得税优惠政策包括：•投资补贴：对于房地产开发企业的投资项目，政府可以给予一定的投资补贴，将其纳入进项税额的抵扣范围，并减少应缴纳的所得税额。
•长期资本收益免税：对于持有房地产开发企业股权且持有时间超过一定年限的投资者，其通过出售股权所得取得的长期资本收益可以免征所得税。
•技术转让收益免税：对于房地产开发企业通过技术转让取得的收益，可以在一定条件下免征所得税。
4. 减免和退还房地产开发企业所得税在特定情况下，房地产开发企业还可以享受减免和退还所得税的政策。
例如：•投资固定资产一次性扣除：对于购置新的固定资产的房地产开发企业，可以将购置固定资产的金额一次性扣除，并减少应缴纳的所得税额。
•投资特定区域免税：对于投资于特定区域的房地产开发企业，可以在一定期限内免征所得税。
5. 申报和纳税房地产开发企业在享受所得税优惠政策的同时，也需要按照国家的税收法规进行申报和纳税。
具体步骤包括：•填写所得税申报表：按照税务局要求，房地产开发企业需要按照特定格式填写所得税申报表，并携带相关财务文件和证明材料进行申报。
•缴纳所得税款：根据房地产开发企业实际的经营情况和利润额，计算应缴纳的所得税款，并在规定的时间内缴纳税款。
企业所得税处理之房地产企业所得税政策
（1）房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证.(未取 得销售资格的开发项目不存在土地增值税清算的问题) （2）预售合同、销售合同，作为衡量销售收入的依据。 （3）建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本 的终止日） （4）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表
产权审批
商品房交付使用后，由 业主（开发商代理）向 房管局报送购买房产的 资料，交纳契税，办理 房产证
（四）收入实现的条件
第六条：
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分 成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购 买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、 购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果 销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应 按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于 收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的 实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得 直接从销售收入中减除；
分为六章三十九条，并更名为《办法》较原 31号文《通知》更正式。
二、新31号文框架
第一章 总则 （共4条）
本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发 产品完工条件及核定征收的管理。
第二章 收入的税务处理 （共6条） 本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率
等进行规范。
第三章 成本费用扣除的税务处理（共14条） 本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规
（四）收入实现的条件
思考：第六条规定带来的影响？
（四）收入实现的条件
第六条：
1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于 实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确 认收入的实现。 2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合 同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款 方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析
房地产企业缴纳企业所得税实例解析1. 引言房地产行业是国民经济中重要的支柱产业之一，其涉及的企业往往需要面临复杂的税务政策和制度。
其中，企业所得税是房地产企业必须缴纳的一项重要税种。
本文将从理论和实操两个角度，以一个实例对房地产企业缴纳企业所得税的相关问题进行解析。
2. 实例背景某房地产开发企业于2023年成功开发了一条住宅项目，总销售额为1亿元。
在项目开发过程中，该企业产生了一系列的费用，如土地购置费、建设工程费、销售费用等。
现在，该企业需要对其企业所得税进行申报和缴纳。
3. 税法依据根据《企业所得税法》，企业所得税的计算基础为企业所得额。
企业所得额的计算公式为：企业所得额 = 销售额项目成本销售费用所得减免应纳税所得额。
具体的计算公式如下：销售额 = 1亿元项目成本 = 土地购置费 + 建设工程费销售费用 = 销售人员工资 + 广告费用 + 房地产中介费用 + 其他销售费用所得减免 = 开发或者产业园区研究与开发中心认定的所得减免应纳税所得额 = 企业所得额税率速算扣除数根据《企业所得税法》，税率为25%，速算扣除数为减半计征的5%。
4. 实例分析根据实例背景和税法依据，我们可以计算出各个费用的具体数值，进而进行企业所得税的计算。
假设土地购置费为2000万元，建设工程费为6000万元，销售人员工资为500万元，广告费用为200万元，房地产中介费用为300万元，其他销售费用为100万元，所得减免为500万元。
，根据计算公式，我们可以得到以下结果：项目成本 = 2000万元 + 6000万元 = 8000万元销售费用 = 500万元 + 200万元 + 300万元 + 100万元 = 1100万元应纳税所得额 = （销售额项目成本销售费用所得减免）税率速算扣除数= （1亿元 8000万元 1100万元 500万元） 25% 5%= 8000万元 25% 1000万元 1000万元 25% 5% = 1400万元 1000万元 250万元 5%= 1400万元 1250万元= 150万元所以，该房地产企业的应纳税所得额为150万元，即将缴纳150万元的企业所得税。
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讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的 实现。 采取分期付款方式销售开发产品的 ：应按销售合同或协 议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付 款的，在实际付款日确认收入的实现。 采取银行按揭方式销售开发产品的 ：应按销售合同或协 议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确 认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认 收入的实现。
视同销售行为
国税发［2009］31号文件规定：对内资房地产企业将开 发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、 对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事 业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发 产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收 入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市 场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允 价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本 利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
项目竣工备案时间； 向销售部门索取交付使用商品房清单，或到楼盘现场察看业 主是否入住、是否已开始装修； 到房产管理部门调阅产权登记情况，看该项目是否已有办理 产权的业主。 符合上述条件之一，即为该项目确认销售收入的起始时间。 在上述前提下，对照商品房认购书、买卖合同，区分哪些属 于预售收入、哪些属于销售收入，对照预收帐款及销售收入 明细账，看预售收入是否及时结转销售收入。将合同到款时 间与实际到款时间逐一核对，分月统计，看是否及时确认收 入。来自
销售收入金额检查的主要内容 1、企业有否收到银行拨付按揭款不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭 款项记入“短期借款”科目； 2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入； 3、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入； 4、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、不记收入； 5、有否将支付给动迁人的补偿费直接抵顶购房款，少报收入 6、以房换地、以地换房业务未按规定做销售处理。 7、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入； 8、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个 人； 9、采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入； 10、签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，少报收 入 11、将售房款挂在往来账上或直接冲减开发成本。
税法上认定的开发产品完工标准
注意：会计确认销售实现时间与纳税义务时间有差异 房地产企业会计制度规定：转让、销售土地和商品房， 应在土地和商品房已经移交，已将发票结算帐单提交 买主时，作为销售实现。
二、不同销售方式下销售收入的确认 （一）对已完工的开发产品，按下列原则确认收入
的实现：
采取一次性全额收款方式销售开发产品的 ，应于实际收
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发
产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企 业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合 同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的 价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实 现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中 减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计 算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属 于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定 取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销 合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现； 包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议 约定的价款和付款方式确认收入的实现。
采取委托方式销售开发产品的 ： （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按
销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产 品清单之日确认收入的实现。 发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受 托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销 售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售 合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销 开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情 况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及 属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买 断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日 确认收入的实现。
将开发产品先出租再出售的
1、 转作固定资产(投资性房地产) 视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按固定资产清理确认收入 准予计提折旧
投资性房地产 ◎定义:是指为赚取租金或资本增值,或者 两者兼而有之而持有的房地产 ◎下列房地产属于投资性房地产 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让土地使用权 已出租的建筑物
◎ 不转作固定资产（非投资性房地产）
无需视同销售
租赁期间取得的价款按租金确认收入
出售时按开发产品确认收入的实现 不准计提折旧
（二）销售收入范围
○销售开发产品取得的全部价款 现金 现金等价物 其他经济利益
○代收款项 以出具发票单位为标准进行判断
收入确认时间的检查方法 向企业索取项目竣工备案资料，或到建设主管部门调阅，看
房地产开发业务企业所得税政策 及其在检查中的应用
完工项目收入的确认
一、销售收入实现时点的确认 国税发［2009］31号文件规定：内资房地产企 业已销售的开发产品符合以下三个条件之一，企业 应将预售收入转为实际销售收入：
竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本
对象）； 已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。