房地产企业所得税难点解析
房地产企业税收筹划的难点及对策
房地产企业税收筹划的难点及对策房地产企业税收筹划是指企业在遵守法律法规的前提下，通过合理合法的手段，对所得税、土地增值税等税种进行优化、规避或减少，从而降低企业税负的过程。
由于房地产企业的特殊性和复杂性，税收筹划存在一些难点。
本文将探讨房地产企业税收筹划的难点，并提出相应的对策。
投资项目多样化。
房地产企业往往不仅从事房地产开发和销售业务，还涉及到物业管理、广告策划、保险等多个行业，使得税收筹划的难度增加。
此时，企业可以通过建立合理的投资结构，并评估不同项目之间的税负差异，选择最优化的投资组合，减少税负。
土地转让税收筹划的复杂性。
土地增值税是房地产企业的重要税种之一，但其计算方式复杂，税负高。
为此，企业可以通过优化土地投资结构，选择合适的项目持有周期，合理安排土地转让的时间和方式，减少税负。
企业还可以积极利用土地增值税政策的优惠措施，如土地出让金税率的递进式计征等。
房地产开发周期长。
房地产项目通常需要较长的时间才能完成，这给税收筹划带来了一定的挑战。
企业可以通过合理选择会计核算政策，推迟项目营业收入和税金的确认时间，减少税负。
企业还可以采取合理的税务规划，将开发周期较长的项目与开发周期较短的项目相结合，平衡税负，并适时申请税收优惠。
政策法规的变化。
房地产行业受到政策和宏观经济环境的影响较大，相关税收政策经常变化，给税收筹划带来不确定性。
为此，企业应保持敏感性，及时关注政策法规的变化，合理调整税收筹划方案，以适应新的税收环境。
企业还可以积极参与税收政策的制定和修改，与政府沟通，争取合理的税收优惠政策。
房地产企业税收筹划面临诸多难题，但只要企业具备合法合规的经营理念，积极开展税收规划，可以通过建立合理的投资结构、优化土地转让、合理调整会计核算政策等方式，降低税负，实现税收筹划的目标。
企业还应加强对政策法规的了解，及时调整筹划方案，以适应新的税收环境。
房地产企业税收筹划的难点及对策
房地产企业税收筹划的难点及对策房地产企业作为重要的税收纳税主体，税收筹划一直是企业经营管理中不可忽视的重要环节。
房地产企业税收筹划的难点主要集中在税负高、监管严、政策频变等方面，针对这些难点，企业需要做好筹划工作，合理规避风险，确保纳税合规。
下面为大家详细分析房地产企业税收筹划的难点及对策。
一、税负高房地产行业在国民经济中的地位举足轻重，同时也是重要的税收来源。
房地产企业在税负方面面临着一定的挑战。
房地产项目的资金成本高，土地成本、建设成本、融资成本等都使得企业的经营成本大幅增加，税负也相应上升。
房地产项目的周期长，投资回报周期较长，使得企业长期处于盈利不乏现金流的状态，增加了税收筹划的复杂性。
对策：针对税负高的难点，房地产企业可以从多方面着手。
在项目开发前要精准评估成本，合理安排项目投资结构，降低成本的同时降低税负。
对于长期盈利不发放现金流的状况，可以通过财务管理策略规避税收风险，比如合理的资产配置、盈余积累等方式，有效降低税负。
二、监管严房地产行业是国家的重点监管对象，税收方面更是严格规范，一旦发现问题可能面临重罚甚至犯罪。
房地产企业税收筹划受到监管严的影响主要表现在两个方面：一是税务管理部门对企业的税收行为进行严格监管，对不合规的行为予以打击；二是税收政策频繁变动，企业需要时刻跟进并遵守，否则可能面临风险。
对策：要应对监管严的难点，房地产企业需要加强内部管理，加强企业文化建设，增强员工的税收合规意识，确保企业税务合规。
要注重企业与税收管理部门的沟通，及时响应监管部门的要求，遵守国家税收政策，及时调整筹划方案。
三、政策频变随着国家税收政策的不断调整，房地产企业税收筹划的难度也在增加。
政策频变导致企业需要不断调整税收筹划方案，增加了企业的财务成本和管理成本。
政策频变也可能导致企业面临规避税收风险的挑战，一不小心就可能触犯相关税收法规。
对策：政策频变的难点需要企业加强研究和咨询，以便及时获取最新的政策变化情况，制定应对方案。
房地产企业所得税征收管理存在的主要问题
房地产公司所得税征收管理存在旳重要问题近年来, 我区房地产市场发展势头强劲。
房地产业旳税收收入已成为国地税组织收入旳重要来源。
特别是“营改增”以来, 营业税这个大税源不在地税征收后, 强化房地产公司旳税收管理已成为地税系统旳重要工作之一。
从平常征管状况看, 目前房地产公司旳所得税管理还存在诸多问题, 需要上层去研究解决这些问题。
（一）有关政策尚不够具体明确。
如:有关规定对竣工旳概念解释旳很模糊,所谓竣工是指部分竣工,还是整体竣工,基层税务机关以何原则来界定其与否竣工;公司与否可以按照可以确认旳销售和成本按实际发生数计算未竣工工程旳当期应税所得等等,均未作出明确具体旳规定。
一是房地产公司开发项目分期开发, 公司却长期处在亏损或者微利旳状态。
公司后期项目旳成本费用被挤进前期, 导致旳后果是公司申报数据始终处在亏损或者微利状态。
公司旳开发项目一般都是分期进行, 一期项目（成本对象）尚未结束, 二期项目就接着上, 跟着尚有三期、四期。
只要工程项目不结算, 就无法归集成本项目旳收入及成本费用。
二是项目事实上已竣工, 甚至已交楼入伙, 但是久拖不进行项目清算。
公司所得税征管措施旳鲜明特点是按照“项目征税”。
相称部分公司开发项目已达到31号文规定旳竣工条件, 但是不及时进行项目清算, 不及时将实际利润与估计利润旳差额披露给税务机关, 不及时补缴税款。
据多方调查状况, 大多数开发公司都以“办理竣工决算备案手续”为结转收入旳时点。
通过延迟办理竣工决算手续, 就可以迟延收入结转旳时间。
也有部分开发公司以款项收齐或者开具正式发票为结转收入旳时点。
通过以上手法, 公司可以人为控制收入旳确认时间。
（二）当期应税所得申报局限性旳状况较为普遍。
从对房地产行业所得税实际征管状况来看,纳税人不列、少列收入、多列成本、挤占当期税款旳状况在相称限度上有所存在,其形式重要表目前如下几方面:一是不列收入。
部分公司以不理解有关规定为由,对获得旳预售收入未纳入当期应税所得申报纳税;二是少列收入。
房地产企业税收筹划的难点及对策
房地产企业税收筹划的难点及对策房地产作为重要的经济支柱，在我国经济中占有相当重要的地位。
然而，随着税收法规的不断完善与调整，房地产企业税收筹划也变得越来越复杂。
在这种情况下，房地产企业需要运用税收筹划，以达到降低成本、优化财务结构和提高盈利能力的目的。
本文将讨论房地产企业税收筹划的难点及对策。
难点一：增值税增值税是房地产开发企业最为关心的税种之一，也是其存在的最大挑战之一。
增值税的应税项目包括房地产销售、出租和房地产开发。
增值税税率较高，企业需要想办法降低税率或减免税款，以增加盈利。
对策一：选择合适的税收政策企业应根据自身经济状况，选择优化税负的税收政策。
例如，可以选择适用差额征税政策，即按照售价与购地价值的差额计算税款，并可申请退税。
此外，企业也可以选择适用一般计税方法，即按照全额计算增值税，但可以向税务部门申请抵扣税前成本、费用、税金和固定资产折旧等。
难点二：个人所得税个人所得税常常被忽视，但在房地产行业中它却具有一定的影响力。
房地产企业需要向个人发放薪酬，因此需要对个人所得税进行合理规划，降低税负，提高盈利能力。
企业可以选择提供多种薪酬形式，如奖金、福利、股权等，以减少个人所得税的征收。
此外，企业可以尝试向个人提供福利支出，如向员工发放可征税的福利，包括公司住房、宣传墙广告、免费餐饮等，可以降低企业的负担。
企业所得税是所有企业普遍面临的挑战。
房地产企业所得税的问题主要涉及税务有关部门的核算方法、税率、应税所得的调整和抵免等方面。
对策三：合理管理账务房地产企业应加强财务管理，建立合理的会计制度，控制成本，降低税负。
此外，企业应及时了解税务优惠政策，积极申请企业所得税抵免，以达到减少税负的目的。
难点四：房产税2019年1月1日，《房地产税法（修订草案）》正式提请立法，这标志着房地产税制在我国的设立进入了倒计时。
一旦实行房产税，房地产企业的税收情况将会发生巨大变化。
对策四：提前做好准备房地产企业应当密切关注有关部门发布的房产税法规，提前做好准备，制定相应的税收策略，以保证在新税法实施后能够更好地应对。
房地产企业税收筹划的难点及对策
房地产企业税收筹划的难点及对策房地产企业作为国民经济重要组成部分，一直受到社会和政府的广泛关注。
在房地产市场不断发展的背景下，税收筹划成为房地产企业面临的重要问题之一。
税收筹划是指通过合理的税收规划和管理，使企业在合法的前提下，最大程度地减少税负，增加投资回报率，实现企业持续、稳定、可持续发展的目标。
房地产企业税收筹划也存在一系列的难点，本文旨在分析房地产企业税收筹划的难点，并提出相应的对策。
1. 税收政策频繁变动房地产市场和相关税收政策经常受到国家宏观调控政策的影响，税收政策也随之频繁调整。
税收政策的频繁变动使得房地产企业难以制定长期和稳定的税收筹划方案，影响了企业的经营和发展。
2. 税收体制复杂我国税收体制复杂，税种繁多。
不同税种对房地产企业的税负影响不同，企业需要全面了解各种税种的政策规定，合理规划税收筹划方案，提高税收的管理水平。
3. 税收管理压力大房地产企业所面临的税收管理压力很大，包括税务机构的稽查、税收法规的变化、纳税义务的增加等，这都增加了企业进行税收筹划的难度。
一些房地产企业可能存在税收风险管理不力的问题，导致税务风险的增加。
4. 环境透明度不足房地产行业的税收管理存在环境透明度不足的问题，一些企业存在着违规操作，不符合税收政策的情况。
这也给企业税收筹划带来了一定的不确定性和风险。
二、房地产企业税收筹划对策1. 建立完善的内部控制机制房地产企业应建立完善的内部控制机制，健全财务管理制度、税务管理制度和内部审计制度，规范企业的财务和税务管理行为，提高税收合规性，降低税收风险。
2. 加强税收政策研究和分析房地产企业应加强税收政策的研究和分析，及时了解最新的税收政策变化，制定相应的应对措施，并在税收政策变化前进行充分的准备和调整。
房地产企业应加强税收风险的管理和控制，建立风险识别、评估、预防和应对的机制，及时发现并解决存在的税收风险，降低企业的税收风险。
4. 加强税收合规性管理房地产企业应加强税收合规性管理，遵守国家税收法律法规，严格依法申报纳税，确保企业的税收合规性，降低税收风险，维护企业的良好形象。
房地产企业税收筹划的难点及对策
房地产企业税收筹划的难点及对策房地产企业在税收筹划方面面临着诸多的难点，主要原因是该行业的税收政策相对较为复杂，涉及面广，而且税收政策在不断变化，纳税环境不断优化。
房地产企业又是一个资金密集的行业，要求其对税收的筹划和管理更加严格。
房地产企业需要充分理解税收政策规定，针对其特点和面临的挑战，制定相应的对策，以降低税收成本，提高盈利能力。
下面将就房地产企业税收筹划的难点及对策进行探讨。
一、难点分析1.税法复杂性房地产企业在税收筹划中首先面临的难点是税法的复杂性。
房地产企业的经营活动涉及到房地产开发、销售、租赁等多个环节，不同环节的税收政策和税收税率均不相同，而且税法法规也在不断变化。
企业需要充分掌握相关税法规定，不断更新知识，以便在纳税过程中避免犯错，降低税收风险。
2.多元化业务房地产企业通常不仅仅是进行房地产开发和销售业务，还可能涉足房地产租赁、物业管理等多个领域。
不同业务之间的税收政策和税收优惠政策也不尽相同，企业需要根据自身的业务特点，合理规划税收筹划，以便最大化地享受税收优惠。
3.地方政策差异由于地方政府对房地产市场的监管力度和政策导向不尽相同，影响了地方税收政策的制定和执行。
房地产企业在进行税收筹划时需要考虑当地税收政策的差异性，加强与地方税务部门的沟通和协调，确保自身的税收筹划符合当地政策的规定和要求。
二、对策建议1.深入了解税法政策房地产企业在进行税收筹划前，需要深入了解国家税法政策和各地方相关税收政策，掌握相关法规的最新变化，防患于未然。
企业还应该定期邀请专业税收顾问进行培训，提高企业内部税务人员的专业水平，确保其能够正确理解和适应税法政策。
2.合理规划业务结构房地产企业在税收筹划中应当合理规划自身的业务结构，避免因多元化业务导致的税收风险。
企业可以将业务进行分级管理，降低税负，同时利用跨境投资和关联企业等税收筹划方式，寻求税负最低的业务结构。
3.高效利用税收优惠政策房地产企业在税收筹划中应该积极寻求和高效利用税收优惠政策。
房地产企业税收筹划的难点及对策
房地产企业税收筹划的难点及对策房地产企业在税收筹划方面面临着一系列难点，这主要包括税收政策复杂、税收法规不断变化、涉及的税种繁多等问题。
为了应对这些难点，房地产企业需要制定相应的对策，这包括加强税务合规管理、积极应对税收政策变化、加强内部税收管理等。
下面我们将对这些难点及对策进行具体的探讨。
房地产企业在税收筹划中面临的难点之一是税收政策的复杂性。
随着我国税收政策的不断调整和完善，房地产企业需要不断学习和理解最新的税收政策，以及政策调整对企业经营的影响。
税收政策受到各种因素的影响，包括政策宏观调控、产业结构调整等，因此往往具有不确定性和复杂性。
对于房地产企业来说，要全面理解税收政策的内涵和规定，以便更好地开展税收筹划，减少税收成本。
针对税收政策复杂的难点，房地产企业可以采取以下对策：一是建立健全的税务合规管理制度，包括设立专门的税务管理部门或委托专业税务机构进行管理，建立税务风险评估和控制机制，严格遵守税收法规，提高税收合规水平。
二是及时了解和学习最新的税收政策和规定，建立信息收集和研究的渠道，加强与税务机关的沟通和协调，以便在政策变化下做好企业的经营调整和税收筹划。
三是建立健全的内部审计和风险控制机制，加强对税收风险的管理和控制，及时发现和纠正可能存在的问题。
税收法规的不断变化也是房地产企业在税收筹划中的难点之一。
随着我国税收体制的不断改革和税收法规的不断完善，税收法规也在不断调整和变化，对企业的税收筹划和管理提出了更高的要求。
企业需要及时了解和适应最新的税收法规，以避免因为法规变化而导致的税务风险和影响企业的经营活动。
房地产企业在税收筹划中面临着一系列的难点，但通过加强税务合规管理、积极应对税收政策变化、加强内部税收管理等对策，可以有效化解这些难点，提高企业的税收合规水平和经营管理水平，为企业的持续健康发展提供有力支撑。
希望未来我国房地产企业在税收筹划方面能取得更好的成绩，为我国经济的稳定和健康发展做出更大的贡献。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策房地产企业作为我国经济的重要组成部分，一直都扮演着关键的角色。
作为企业，房地产企业也需要履行相应的税务义务。
所得税作为企业的一项重要税种，对房地产企业的经营活动有着重要的影响。
在实际运作中，房地产企业常常面临着一系列关于所得税的问题，而如何合理应对这些问题成为了他们必须面对的挑战。
本文将就房地产企业所得税常见问题及相关对策进行具体分析。
一、利润转移与避税问题房地产企业在跨国运营中存在利润转移及避税问题。
为了便于解决这一问题，房地产企业应当加强企业管理和内部控制，确保企业的交易定价符合自愿性原则。
企业还可以通过控制成本、提高企业效率以及加强内部审计等方式，避免利润转移和避税行为的发生。
二、资产重组所得税问题房地产企业在资产重组过程中可能出现所得税问题。
要应对这一问题，企业应充分了解资产重组所得税的相关政策，合理规划资产重组方案，以减少所得税负担。
企业还应当加强与税务机关的沟通与合作，及时了解政策变化，确保在资产重组过程中不会触犯税法。
三、土地出让所得税问题房地产企业在进行土地出让时可能面临土地出让所得税问题。
针对这一问题，企业应当谨慎规划土地出让方案，确保符合相关税收政策。
企业应当充分了解土地出让所得税的计算方法和税率，并做好税务筹划工作，减少税负。
四、监管政策变化所带来的影响房地产企业存在政策风险。
为了应对政策变化带来的税务影响，房地产企业应当加强对监管政策的跟踪和研究，根据政策变化及时调整企业经营策略，以减少可能的税务风险。
五、资金汇回及分红所得税问题房地产企业在资金汇回和分红过程中可能面临所得税问题。
企业应当谨慎规划资金汇回和分红方案，了解所得税相关政策并合理安排时间及数额，以减少税务风险。
房地产企业在面对所得税问题时，需要加强企业管理和内部控制，合理规划税务筹划，增强与税务机关的沟通与合作，以及及时调整企业经营策略，降低税务风险。
企业还应当加强对税收政策的学习和研究，不断提高税务意识，以更好地应对所得税问题。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
3、房产销售阶段：房产销售阶段，开发商出售商 品房、回笼资金、实现利润。销售分为预售和现 房销售两个阶段。
预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建 设工程竣工之前进行销售。现房销售即开发商在 取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
收到首付款及按揭贷款时：
借：银行存款 30（或70）
贷：预收账款 30（或70）
所得税处理：应当按照预售收入进行所得税处 理，按照预计利润率计算预计利润，调整增加应 纳税所得额。（会计与税法有差异）
情形2：采用按揭方式销售现房。
会计处理：
签订售房合同，收到首付款时：
借Hale Waihona Puke 银行存款 30借：应收账款 70
房地产企业所得税 难点分析
主讲人：王占伟
中国税网特约研究员 中华会计网校答疑专员
2013年8月20日
主要授课内容
• 第一章 房地产开发企业所得税管理概述 • 第二章 房地产开发企业所得税收入管理 • 第三章 房地产开发企业所得税成本管理 • 第四章 房地产开发企业所得税费用管理
第一章 房地产开发企业所得 税管理概述
一、房地产开发的业务流程
房地产开发的业务流程主要包括前期准备、 建筑施工、房产销售三个阶段。
1、前期准备阶段：前期准备阶段主要包括 房地产项目的立项审批和规划审批、设计施 工、市场规划、土地出让或转让等。
前期准备阶段的重点是取得项目开工建设的 一系列许可证和取得建设用地的国有土地使 用权。
2、建筑施工阶段：在建筑施工阶段，开发商安 排所属建筑公司或委托其他建筑公司进行项目 的建设。该阶段是房地产开发的重要阶段。
一、预收房款的税务处理
国税发[2009]31号文件第九条：
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预
计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额， 计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业 应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实 际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计 毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其 他项目合并计算的应纳税所得额。
四、房地产开发企业所得税凭证管理
1、未取得合法有效凭证的成本费用不能在企 业所得税前扣除。
2、以后年度取得以前年度的扣除凭证，应当追 溯调整所属年度的应税所得。
3、成本费用的追溯调整，期限不能超过5年。
相关文件：国税发[2009]31号；2011公告第34号。 2012公告第15号。
第二章 房地产开发企业所得税收入管理
二、房地产开发企业的财务核算特点
房地产开发企业的财务核算，与其他行业企业 的显著区别是投入资金大，建设周期长，成本核 算复杂，销售方式多样，涉及税种众多。
房地产开发企业的经营业务主要包括以下几个 方面：（1）土地（建设场地）的开发经营；（2） 商品房的开发经营；（3）城市基础设施和配套设 施的开发和建设；（4）代建房屋和工程的建设； （5）经营房屋的出租和经营；（6）其他多种经 营业务。
预计利润=3000×15%=450万元
（2）预收款结转收入时： 会计处理： 确认收入： 借：预收账款 2000 贷：主营业务收入 2000 结转成本： 借：主营业务成本 1600 贷：开发产品 1600
企业所得税处理：
根据结转收入的预收款计算应当冲减的预计利 润，所得税申报时调整减少当期的应纳税所得额。
三、房地产开发企业的所得税管理
房地产开发企业的所得税管理主要包括以下几 个方面的内容：正确确定开发项目，实行项目管 理；按照销售方式确认企业所得税的应税收入； 正确区分计税成本和期间费用；计税成本在不同 开发项目、在完工开发产品和未完工开发产品间 的分配；期间费用各费用项目在企业所得税前的 扣除；房地产开发企业特殊业务的所得税处理； 房地产开发企业的凭证管理等。
应冲减的预计利润=2000×15%=300万元
企业当期申报的主营业务收入为2000万元，主营 业务成本为1600万元，实现的实际利润为400万元 （2000-1600=400）
（3）退回预收款时： 会计处理： 借：预收账款 100 贷：银行存款 100 企业所得税处理： 计算退回的预收款应当冲减的预计利润，所得
注意事项：
1、采取银行按揭方式销售开发产品，是 按照收付实现制确认收入的实现。
2、采取银行按揭方式销售开发产品，收 入的计量/合同约定的价款，确认收入的时 间/收到款项的日期。
例2-2：房地产开发企业采取按揭方式销售开发 产品一套，合同总价款100万元，首付款30万元， 银行按揭贷款70万元。
情形1：采用按揭方式销售期房。 会计处理：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发 产品市场销售价格确定；
贷：主营业务收入 100
所得税处理：首付款于实际收到日确认收入的 实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收 入的实现。（会计与税法在确认收入的时点上存 在差异）
三、以房抵债的所得税处理
国税发[2009]31号第七条：
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、
奖励、对外投资、分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的 非货币性资产等行为，应视同销售，于开 发产品所有权或使用权转移，或于实际取 得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 确认收入（或利润）的方法和顺序为：
例2-1：某房地产开发企业位于省会城市，2009年度预收房 款3000万元，当年将预收房款结转收入2000万元，销售成 本1600万元。当年退回房款100万元。
（1）预收房款时：
会计处理：
借：银行存款 3000
贷：预收账款 3000
企业所得税处理：
根据预收款和计税毛利率计算预计利润，所得税申报时 调整增加当年的应纳税所得额。
税申报时调整减少当期的应纳税所得额。 应冲减的预计利润=100×15%=15万元 注意事项：以上业务的土地增值税处理与营业
税处理基本相同。
二、银行按揭方式销售开发产品收入的确认 国税发[2009]31号文件第六条： 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售
合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应 于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭 贷款办理转账之日确认收入的实现。