房地产开发企业所得税实务总结
房地产业企业所得税培训班工作总结
房地产业企业所得税培训班工作总结房地产业企业所得税培训班工作总结20XX年10月9日至16日，XX地税系统43名房地产业税收业务人员在XX税校，参加了省XX局组织的房地产业企业所得税培训。
此次培训贴近实际，富有特色，收效颇丰。
培训常常有，特色各不同，此次培训具有鲜明的四个特色。
一是课程全流程设置。
不仅房地产业税收管理涉及的日常管理、纳税评估、税收检查各个流程均有翔实丰富的课程安排，而且对房地产开发取得土地、施工建筑、销售、物业管理各环节也都进行详细讲授。
识与实践经验二是师资力量文武兼备。
授课老师中既有拥有深厚理论功底的税校老师，也有具备丰富实践经验的税务人员，理论知一并传授。
三是处处体现朴素之风。
课程安排十分紧凑，8天时间只安排两个半天休息；课余时间学员自行参加气排球、跑步、散步、爬山等健康向上的运动，校方未安排本地考察活动；食堂只提供普通菜品，虽然品种不多但保证人体所需营养，学员按需自助取用，不多取无浪费。
以上种种，充分说明此次培训是洋溢着朴素之风的纯粹学习之旅。
四是学员自我管理水平较好。
此次培训人员较多，但市局未安排领队督阵，只是在学员中指派班委协助校方管理，充分体现了市局对学员的充分信任。
事实也证明，学员都能自觉遵守培训纪律，全身心投入学习之中，确保了培训的顺利进行。
学有所成，学有所获，才不枉方方面面为此次培训做出的努力，简单归纳一下，此次培训收获至少有三。
一是开阔了视野。
老师对房地产开发各环节的精细讲解，对评估关键指标的捕捉、比对，对税收检查着眼点、侧重点的介绍，让学员更深刻地体会到了跳出税收看税收、牵住牛鼻子做评估做检查等道理。
二是丰富了知识。
学员平常较难集中一段时间静下心来专门进行房地产税收知识的自学，此次系统地学习房地产业税收知识，理论知识与实际操作知识兼备，对填补、充实学员的知识盲点、薄弱点裨益颇多。
三是找到了差距。
通知学习，既看到了自己在知识掌握上的差距，更震撼的是精神上的差距，XX、XX这两位老前辈，年龄不小，却仍不懈求知，其敬业上进、勤学不倦的精神深深地激励了学员。
房地产开发纳税实务
房地产开发纳税实务房地产开发纳税实务前言房地产开发在开发经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点；同时税收政策复杂，纳税程序规范，是税务部门的重点管理对象。
因此，房地产开发商很有必要学习掌握开发过程涉及的所有税收政策，主动加强与税务部门的沟通，尽可能降低纳税风险，夯实企业的盈利能力和竞争实力，以实现企业价值最大化目标。
本文主要介绍房地产开发全过程涉及的税收政策，在税务征管方式下的各种税收计算方法，并利用税收优惠政策对房地产企业开发经营过程税收筹划实务进行分析。
第一部分:房地产开发过程涉税政策房地产开发主要涉及八大环节，包括立项规划环节、筹集资金环节、征地拆迁环节、工程建设环节、开盘预售环节、竣工交房环节、自用保有环节，项目清算环节。
开发经营整个过程税收无所不在，各环节涉及的税收政策如下：一、规划设计环节在立项规划环节直接涉及的税收很少，但是企业在做项目规划及向有关部门报批时，要能通盘考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
在立项规划环节可供选择的税收政策如下：1、房型设计：普通住宅增值额不超过20%免征土地增值税，超过20%全额征收。
普通住宅应同时满足三个条件：每套建筑面积不超过140平米、小区容积率在1.0以上、销售价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。
符合普通住宅标准的，同样可以享受税收优惠政策。
2、补偿方式：地面附着物的补偿有货币和还建两种方式，采用货币补偿的，其补偿金额有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实列入征地费用。
用还建方式的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费。
（国税函[2010]220号）二、筹集资金环节筹集资金环节涉及利息支出的税收政策，主要规定如下：企业所得税法规定，企业向非金融机构借款的利息支出不能超过金融机构的正规利率，超出规定标准的利息不得税前扣除。
房地产税务工作总结_企业税务工作总结
房地产税务工作总结_企业税务工作总结一、房地产税务政策变化1. 国家税务总局发布了《房地产税收政策指引》，对房地产税收政策进行了全面梳理和解读，为房地产税务工作提供了明确的指导。
2. 房地产税收政策进行了调整，对于不同类型的房地产项目进行了细化的税收政策制定，提高了税收政策的针对性和精准度。
3. 房地产税务政策的变化对企业的税务筹划和申报工作提出了新的挑战，需要及时了解并熟悉新的政策，确保税务工作的合规性和准确性。
二、房地产税务工作中存在的问题1. 房地产税收政策的复杂性和多变性给企业的税务工作带来了一定的压力，需要加强人员的培训和能力建设，提高税务工作的专业水平。
2. 房地产项目涉及的税收种类较多，企业在税务筹划和申报工作中容易遇到税收分类不清、申报错误等问题，需要加强内部的沟通协调和信息共享，确保税务工作的准确性和及时性。
3. 房地产税务工作中存在数据采集和审核不够完善的情况，需要建立健全税务数据管理和监控体系，加强数据的质量管理和风险控制。
三、房地产税务工作的主要经验和教训1. 加强对房地产税收政策的学习和研究，及时掌握政策的变化和影响，做好税务政策调整的准备和应对工作。
2. 建立健全税务合规和风险管理制度，加强内部控制和监督，确保税务工作的合规性和规范性。
3. 加强与税务部门的沟通和协调，及时了解税务部门的政策解读和要求，确保税收申报的准确性和及时性。
四、房地产税务工作的改进和完善措施3. 加强内部的沟通协调和信息共享，建立税务信息共享平台，实现税务数据的实时沟通和交流，提高税务工作的效率和准确性。
房地产税务工作是企业税务工作中的重要环节，随着房地产税收政策的调整和变化，税务工作面临了新的挑战和机遇。
企业需要加强人员的培训和能力建设，提高税务工作的专业水平，加强对税收政策的学习和研究，及时了解政策的变化和影响，做好税务筹划和申报工作。
还需要加强内部的沟通协调和信息共享，建立健全税务管理团队，加强税务数据管理和审核体系，确保税收申报的准确性和及时性。
房地产税务工作总结_企业税务工作总结
房地产税务工作总结_企业税务工作总结在过去的一年里，我作为公司的税务工作人员，参与了房地产税务工作的管理和执行。
通过对房地产税务工作的系统性学习和不断的实践，我取得了一定的成绩和经验，也发现了一些问题和不足之处。
下面是对我在房地产税务工作方面的总结。
我在房地产税务工作中注重了规范管理和流程优化。
我对公司的税收政策和相关法规进行了深入的研究，并建立了一套完整的税务管理制度。
我制定了一份房地产项目的税务审查流程，并确保各个环节的衔接和顺畅运行。
通过健全的管理制度和严格的执行，我有效地提高了税收工作的效率和准确性，大大降低了公司的税务风险。
我注重了税务筹划和优化。
在房地产税务方面，我积极与公司其他部门和领导进行沟通和协作，以了解和分析公司的经营状况和房地产项目的特点，进而制定合理的税务筹划方案。
我针对公司存在的税负过重问题，提出了合理的税务筹划方案，通过合法的手段减少了公司的税收负担，提高了公司的经济效益。
我注重了税务风险的防控。
在房地产税务工作中，我密切关注税收政策和法规的变化，及时调整和优化税务筹划方案，以避免公司存在的税务风险。
我积极参与税务审查和纳税申报工作，及时整理和提交相关的报表和资料，确保公司的纳税活动符合法律法规的要求。
我还与公司的税务顾问和律师合作，及时解决和应对突发的税务问题，保护了公司的合法权益。
我注重了个人的学习和提高。
在房地产税务工作中，我不断学习相关知识和法规，并参加了多个税务培训和研讨会。
通过这些学习和交流，我不仅提高了自己在房地产税务方面的专业水平，也拓展了自己的人际交往和沟通能力。
我还不断反思和总结自己的工作经验和不足之处，努力提高自己的工作能力和综合素质。
通过一年的房地产税务工作，我取得了一定的成绩和进步。
但我也发现了一些问题和不足之处，例如对税收政策和法规的理解还需进一步加强，沟通和协调能力还需提高等。
在今后的工作中，我将进一步加强学习和提高自己的专业水平，注重团队合作和沟通能力的培养，努力做好房地产税务工作，为公司的发展和经营成功贡献自己的力量。
房地产开发企业“视同销售”涉税环节处理及实务分析
房地产开发企业“视同销售”涉税环节处理及实务分析目录一、增值税视同销售处理方式二、企业所得税视同销售处理方式三、个人所得税视同销售处理方式四、土地增值税视同销售处理方式笔者按：营改增后，关于房地产开发企业“视同销售”争议逐步纳入业内探讨内容，由于税法和会计法范围上存在不同差异，“视同销售”存在不同概念，在会计处理上也有不同方式:增值税上的视同销售，本质为增值税“抵扣进项并产生销项”的链条终止，比如将货物用于非增值税项目，用于个人消费或者职工福利等，而会计上并没有做相应销售处理;企业所得税和个人所得税上的视同销售，代表货物的权属发生转移，而会计上没有做收入处理会计上的视同销售:是指没有产生收入但是视同产生收入了；土地增值税的视同销售，是指回迁安置房等销售收入及拆迁补偿款的确认，房地产开发企业若提供安置房给回迁户，安置房视同销售处理，土地返还款中明确约定用于安置房建设的部分，实质上是政府支付的购买安置房的购房款，应当确认为销售收入，同时确认为拆迁补偿费。
实际操作中，该部分返还款通常远远低于房屋的市场销售价格，因此在进行税务处理时，根据国税函[2010]220号文的相关规定，应按市场销售价格计算征收增值税及土地增值税等，市场销售价格也就是“视同销售”的价格；一般来讲税法上“视同销售”内容包括：①将货物交付他人代销;②销售代销货物;③设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送至其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外;④将自产、委托加工的货物用于非应税项目;⑤将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者;⑥将自产、委托加工或购买的货物用于分配给股东或投资者;⑦将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费;⑧将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。
一、增值税视同销售处理方式根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人视同销售货物、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外视同销售服务、无形资产或者不动产。
收藏：房企所得税实务处理及风险防范
收藏：房企所得税实务处理及风险防范企业所得税会计与税法的差异非常大，房企所得税与其他行业相比又有明显的特殊性：许可审批环节多，生产经营周期长，开发主体不稳定……加之该行业税收政策复杂难以掌握，在开发全程各阶段又有很大区别。
小编针对房企所得税销售收入、成本费用、实务难题、风险防范等进行了梳理，供大家参考学习！目录一、销售收入的税务处理1、收入确认2、视同销售3、计税毛利率4、实际毛利额二、成本费用的税务处理1、成本核算对象2、成本归集与分配3、预提费用4、视同销售成本5、借款费用6、佣金三、实务难题1、筹建期的实务处理2、完工时点界定及税务处理3、公共配套设施的税务处理4、土增清算当年所得税退税5、特定事项的税务处理6、纳税申报四、风险防范1、房地产所得税常见涉税风险点2、房企所得税常用政策一、销售收入的税务处理1、收入确认房地产开发企业的销售收入范围包括完工前预售取得的收入和完工后销售取得的收入企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开始，完工后还会继续，直至全部开发产品售完为止。
按照税法规定对于企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得的收入，无论会计核算时是作为预收账款，还是直接确认销售收入，均属于房地产开发企业取得的销售收入范围，应按照税法规定计算应纳税所得额。
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
房地产开发企业税收与会计实务大全
房地产开发企业在税收和会计实务方面涉及的内容非常广泛，涵盖了税收政策、资产负债表处理、成本核算、税务风险管理等多个方面。
本文将从深度和广度两个方面进行全面评估，探讨房地产开发企业税收与会计实务的相关内容。
一、税收政策对房地产开发企业的影响1. 房地产开发企业所得税政策分析2. 房地产开发企业增值税政策分析3. 房地产开发企业土地使用税政策分析4. 房地产开发企业契税政策分析二、资产负债表处理1. 房地产开发成本与资产负债表处理2. 房地产存货的特殊会计处理3. 房地产开发企业资产减值准备的会计处理4. 房地产开发企业投资性房地产会计处理三、成本核算1. 房地产开发成本的核算方法2. 房地产开发企业合同成本的核算3. 房地产开发企业在建工程的成本核算4. 房地产开发企业的加工费用核算四、税务风险管理1. 房地产开发企业税务筹划2. 房地产开发企业税务合规风险3. 房地产开发企业税务争议解决4. 房地产开发企业税务风险评估与防范总结与回顾在房地产开发企业税收与会计实务方面，税收政策对企业经营活动的影响至关重要。
在资产负债表处理方面，房地产开发企业需要特别关注存货的特殊会计处理和资产减值准备的核算。
成本核算是税务管理的重要组成部分，企业需要合理进行成本核算以提高盈利能力。
税务风险管理更是企业经营的头等大事，企业需要做好税务筹划和风险评估，及时应对税务风险，确保企业的稳健经营。
个人观点房地产开发企业税收与会计实务是一个复杂而又具有挑战性的领域。
企业需要时刻关注政策变化，不断优化公司财务管理和税务筹划，以应对不断变化的市场环境。
加强内部管理，健全财务管理制度，强化风险管理意识，也是企业在这个领域持续发展的关键。
希望本文的内容能够让您对房地产开发企业税收与会计实务有更深入的了解，也希望能为您的工作或学习带来帮助。
如果对本文内容有任何疑问或建议，欢迎随时与我交流讨论。
房地产开发企业税收与会计实务是一个复杂而又具有挑战性的领域，它涉及到政策法规的变化、资产负债表的处理、成本核算、税务风险管理等多个方面。
会计实务：房地产开发企业企业所得税及会计核算
房地产开发企业企业所得税及会计核算企业所得税以取得应税所得、实行独立经济核算的企业或者组织为纳税人。
房地产开发企业，不管是国有企业、集体企业、私营企业、联营企业还是股份制企业，都是企业所得税的纳税人。
按照税法规定，企业所得税的征税对象是企业的生产、经营所得和其它所得。
房地产开发企业从事房地产开发经营和其它经营活动取得的所得，是企业所得税的征税对象，同时还包括股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费以及营业外收益等所得。
企业按照章程规定解散或者破产，以及因其它原因宣布终止，其清算结束后的清算所得，也属于企业所得税的征税对象。
企业的生产、经营所得和其它所得，包括来源于中国境内、境外的所得。
纳税人应纳税所得额的确定，其计算公式为：应纳税所得额=收入总额－准予扣除项目金额按照税法规定，房地产企业的收入总额包括： 1、生产、经营收入。
房地产开发企业的生产经营收入主要是其对外转让、销售房地产的收入，出租房地产取得的收入、建设场地（土地）的销售收入、配套设施销售收入、商品房售后服务收入、以及代建房屋和工程取得的结算收入。
2、财产转让收入。
是指纳税人有偿转让其各类财产所取得的收入，包括转让固定资产、无形资产、有价证券、股权以及其他财产而取得的收入。
3、利息收入。
是指纳税人购买各种债券等有价证券的利息、外单位欠款而付给的利息以及其他利息收入。
4、租赁收入。
是指纳税人出租固定资产、包装物以及其它财产而取得的租金收入。
5、特许权使用费收入。
是指纳税人提供或者转让专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权而取得的收入。
6、股息收入。
是指纳税人对外投资入股分得的股息、红利收入。
7、其它收入。
是指除上述各项收入之外的一切收入，包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付的应付款项、物资及现金的溢余收入、教育附加费返还款、包装物押金收入、接受的捐赠收入等。
8、减免或返还流转税的税务处理。
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房地产开发企业所得税检查（评查、稽查）实务总结
一、文件依据
1、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税实施条例》，是房地产开发企业所得税的法律、法规依据。
2、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号），房地产开发经营业务企业所得税处理办法。
3、《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号），明确了何为“开发产品已开始投入使用”。
4、《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2014〕5号），取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。
5、《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号），将税务管理方式由事先备案改为事后报送专项报告，充实和完善了房地产开发企业成本对象管理。
二、基础数据比对
1、国有土地使用证：土地出让金。
2、房屋拆迁补偿协议：拆迁补偿费。
3、建设工程规划许可证：建设规模，容积率，成本对象。
4、建设工程施工许可证：施工单位、监理单位、工程概算、开工日期。
5、预售许可证：预售时间。
6、买卖合同：交房时间，房屋售价。
7、测绘报告：可售面积、公共配套面积、建筑面积。
8、工程竣工验收备案表：完工时间。
五、常见企业所得税问题
（一）完工产品未及时结转收入
项目已竣工备案或已入住，取得预售收入，会计帐记在预收帐款，未结转销售收入。
（二）虚开建安发票
异常表现：
1、低于当地当期同类开发项目单位平均建安成本。
2、已包含在总合同中的附属工程、水电工程、屋面防水工程等又单项签订虚假合同、虚假结算单。
3、虚构补充合同，增加工程款的补充合同。
4、工程付款的资金回流。
5、自购建材费用重复计算扣除。
6、建筑安装发票非项目所在地税务机关开具。
（三）多提预提费用
1、预提了不允许预提的配套设施建设费，如将园林绿化费做为公共配套设施预提;
2、多预提了允许预提的金额，如预提出包工程发票不足金额，超过了合同总金额的10% ;
3、已完工的配套设施不及时的进行清算;
4、虚设配套设施并预提相关建造费用。
（四）配套设施成本结转不准确
将自用、营利性的或产权不属于全体业主的配套设施计入公共配套设施分摊开发成本，应独立核算未独立核算；或虽单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。
（五）混淆项目，加大先期开发成本
人为调整建安成本在各个开发项目之间的分摊，将未完工的或打算自用的开发产品成本计入到已完工的开发产品成本，多转主营业务成本，人为调节利润，扩大税前扣除。
（六）车库、阁楼、地下室及精装房装修部分未申报收入。
（七）代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，已纳入开发产品价内或由开发企业开具发票，但不按规定确认为销售收入。
（八）以房产对外投资、低价卖给内部职工，售价偏低，未视同销售。
（九）以房换地或以房抵债未按照市场销售价确认收入。
（十）委托方式销售开发产品不确认或未按规定确认销售收入。
（十一）银行按揭贷款不及时确认收入或者隐瞒首付款收入。
（十二）预售收入不及时入帐。
如应计入预收帐款的定金、售房款计入其他应付款。
（十三）房产租赁收入未申报销售。
（十四）拆迁安置房未作销售或按协议价作收入，未视同销售。
（十五）对外投资减少，无转让收益。
（十六）政府返还未计入营业外收入，如土地出让金返还，拆迁补偿款返还。
（十七）收到政府奖励未计入营业外收入。
（十八）客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等收入未入帐。
（十九）拆迁补偿费虚列或未取得税法允许税前列支凭据。
（二十）虚假绿化费支出进开发成本。
（二十一）已出租的房产或周转房再销售时，结转成本不准确，未减去已提折旧或已摊销费用，造成多转成本。
（二十二）用假发票列支成本、费用。
（二十三）代付小区商住楼电费计入企业开发成本。
（二十四）分摊扣除的利息费用不符合统借统还政策规定。
（二十五）施工合同里明确注明了包工包料，材料由施工方全部负担，但在开发成本中列支了开给建设方的材料发票，重复列支成本。
（二十六）施工合同里注明了只包工不包料，材料由建设方提供，但是建安发票金额却包含了甲供材。
（二十七）套用高标准的工程定额，虚增开发成本
（二十八）产权属于开发商的物业用房做为公共配套设施。
（二十九）工程建设期间的借款费用计入财务费用，应资本化分摊到开发成本中。
（三十）管理费用中列支了会务费、业务费、考察费等支出凭证后面的附件实际是烟、酒、餐饮发票等。
（三十一）会务费后未附会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准等相关的其他凭证。
（三十二）样板房装修费直接计入销售费用，未计入开发成本。
单独建造、事后拆除的建造成本和装修费用，未作长期待摊费用处理。
售楼处租赁费一次性列支，未在租赁期摊销。
（三十三）管理费用中列支与经营无关的赞助支出。
（三十四）将不予列支的高利贷利息开成咨询费发票计入管理费用。
（三十五）公益性捐赠超限额或直接捐赠未纳税调整。
（三十六）未按规定列支广告费支出。
在取得预售许可证之前发生的广告支出（不含业务宣传费），属于非法支出，不允许申报扣除；建设年度发生的业务宣传费，如当年度没有对应的营业收入，则暂时不允许扣除，但未来年度允许按照规定申报扣除。
（三十七）未纳入职工福利费科目核算的职工福利性支出，福利费扣除限额已用完。
（三十八）福利费、教育经费、工会经费、业务招待费超过扣除限额未调整。
（三十九）在管理费用—办公费、劳保费、差旅费中列支属于业务招待费性质的购物卡、礼品、餐饮支出。
（四十）将工程专项借款用于与生产经营无关的项目。