烂尾楼收购主要考虑的问题
处理房地产烂尾项目法律问题思考
处理房地产烂尾项目法律问题思考【文档模板】处理房地产烂尾项目法律问题思考一、引言房地产烂尾项目是指由于多种原因导致建设无法继续，造成房屋建筑工程停止施工、棚升天等情况。
由于烂尾项目造成的损失巨大，涉及到的法律问题也非常复杂，所以需要对此进行合理的处理。
本文档旨在对房地产烂尾项目法律问题进行分析，并提出相应的解决办法，请有关人员仔细阅读，以便更好地处理房地产烂尾项目的法律问题。
二、烂尾项目法律问题房地产烂尾项目在法律上面临的问题包括但不限于以下几个方面：1、产权归属不清：由于烂尾项目涉及到多方利益关系，因此涉及到产权归属的争议。
烂尾项目的业主是否有权拥有该房产（包括已经完成的部分）或地产，争议多源。
2、协议履行缺陷：房地产开发商往往在与购房人签订房屋销售合同时，会将房地产烂尾项目作为承诺或约定事项加以规定。
而由于各种原因，无法完成项目或项目完工时间较长，会导致开发商违反开发协议或房屋销售合同，从而引发协议履行缺陷的问题。
3、土地使用权争议：烂尾项目涉及到土地使用权，而土地使用权纷繁复杂，需要进行逐一分析处理。
4、罚款和赔偿问题：烂尾项目可能违反相关法规，因而应付罚款，另外烂尾项目影响到购房人的利益，房地产开发商应承担相应的赔偿责任。
三、解决方案针对上述房地产烂尾项目法律问题，提出以下解决方案：1、归属问题：由于烂尾项目往往是由开发商或施工单位负责且相关利益关系混乱，所以需要对烂尾项目的产权进行调查或寻求专业机构第三方介入来解决归属问题。
2、协议履行缺陷问题：由于项目协议约定较为复杂，需要依据具体情况进行分析处理。
对于开发商无法履行的约定，购房人应该协调退房或寻求法律救济解决。
3、土地使用权争议处理：土地使用权涉及到的法规较为复杂，所以应该根据具体情况，寻找行业内专业机构对此进行优化处理。
4、罚款和赔偿问题：如果烂尾项目违反了相关法规，则需要向相关监管机构付款。
如果涉及到损害赔偿，则应寻找专业律师代表开发商或购房人进行维权。
烂尾楼收购存在的风险
第三节烂尾楼存在的风险经过我们对重庆烂尾楼市场的初步分析，我们认为投资者在收购烂尾楼项目时主要应该关注以下几个方面：1.商业方面(Business Aspect)投资者在收购烂尾楼项目之时要考虑诸多商业方面的因素，其中主要应该注意以下几个方面的问题：（1）市场定位(Marketing Position)：分析把握市场需求和定位是首要问题。
这一步走准了，全盘皆赢；走错了，全盘皆输，重蹈覆辙。
剩下的烂尾楼难啃，最大的难题、最大的风险就在这一步，因为市场在变化，有“看不见的手”在作用。
（2）设计缺陷(Design Flaws)：有的烂尾楼设计尚可，不须大动手术就可竣工；有的项目则需要对设计和配套作大“手术”，前者好办，后者风险不小，弄不好花钱成了“无底洞”，或者费力不讨好，淘神不见效。
比如由于年代的原因,烂尾楼都为点式住宅,所以其总体设计比较老旧，相应的配套设施不够齐全，在房型、采光、设备等方面都明显滞后等等，这都成为烂尾楼项目的痼疾。
（3）工程质量(Project Quality)：有的是生来就有点问题，有的是有点问题你先也不一定清楚，投资建设了或者使用起来才发现，这也是风险。
（4）投资预算(Investment Budget)：投资核算不准确，或者不量力而行，或市场发生变化，都有可能造成项目再次“烂尾”。
更有投机者，以楼炒楼若失算，这风险就更大了。
投资烂尾楼，一定要有雄厚的资金实力。
其次还有金融风险，投资者不能按时给银行兑现，或者竣工后贷给个人的购房按揭款等，对金融机构来说也存在风险。
2.法律方面(Legal Aspect)在我们的项目经验中，投资者除了应该关注的烂尾楼的商业前景以及发展规划之外，烂尾楼存在的法律问题也应该得到充分的考虑。
在烂尾楼项目中主要出现得法律问题主要包括以下几个方面：（1）原物权所有人是否已付清土地使用权的出让金(Land Grant Fee)问题。
由于在国内，有些地方常常是“先生孩子后取名”。
收购烂尾楼工程方案
收购烂尾楼工程方案一、前言随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，房地产行业逐渐成为经济的支柱产业之一。
在房地产开发过程中，烂尾楼的出现成为一个不可忽视的问题。
烂尾楼是指因开发商破产、资金链断裂等原因导致未能按时竣工并投入使用的建筑物。
这些烂尾楼给城市的发展和居民的生活带来了一系列问题和影响，需要通过合理的方案来解决。
本文将在充分调查烂尾楼的现状和原因的基础上，提出收购烂尾楼的工程方案。
该方案将关注烂尾楼的整体规划和设计，资金来源和运作模式等方面，旨在促进烂尾楼的合理开发和利用，同时为城市的发展和居民的生活质量做出贡献。
二、烂尾楼的现状和原因1. 烂尾楼的现状目前，我国各大城市都存在着不同程度的烂尾楼问题。
这些楼宇在不同的城市中呈现出不同的特点，但却有一个共同的特点——它们因为各种原因而未能按时竣工并投入使用。
这些烂尾楼给城市的景观和交通构成了一定的影响。
而且，一些烂尾楼还可能存在安全隐患，可能给周围的市民带来极大的安全风险。
2. 烂尾楼的原因烂尾楼的出现主要是由于开发商的破产、资金链断裂等原因导致的。
一方面，开发商在开发过程中可能会面临多种风险，导致其资金链断裂，无法完成相应的工程。
另一方面，一些开发商为了追求更高的利润，可能会忽视资金的安全性，导致资金链断裂。
另外，在一些地方，政府对房地产市场过度干预，导致市场供求关系失衡，从而也会导致一些烂尾楼的出现。
三、收购烂尾楼的工程方案1.整体规划和设计收购烂尾楼首先需要进行整体规划和设计。
在整体规划和设计过程中，需要考虑到烂尾楼的地理位置、周边环境等因素，以便为后续的开发和利用提供便利。
同时，也需要考虑到烂尾楼的结构和设计，以便在后续的开发和利用过程中进行相应的改造和装修。
2.资金来源和运作模式收购烂尾楼需要大量的资金支持。
在资金来源方面，可以考虑通过银行贷款、股权投资、政府支持等多种方式来筹集所需资金。
在运作模式方面，可以考虑引入房地产开发商进行合作开发，也可以考虑由政府引导企业参与开发和利用，以便更好地促进烂尾楼的合理开发和利用。
烂尾楼处置实施方案
烂尾楼处置实施方案背景烂尾楼是指建筑工程因为各种原因而无法正常建设完成的房屋，这种现象在我国的城市化进程中比较常见。
这些烂尾楼不仅浪费了大量的公共资源，同时也带来了不小的社会问题，如影响城市形象、危及行人和周边居民的安全等等。
为了解决这些问题，政府和企业都在积极探索处置烂尾楼的方式。
目的本文旨在探讨一种可行的烂尾楼处置实施方案，以便更好地促进社会和经济发展，同时满足人民民主利益。
实施方案阶段一：调查评估在实施方案前，需要对烂尾楼进行全面的调查评估。
这包括以下几个方面：•定位和识别烂尾楼：通过公开信息渠道、现场勘查等手段，确认哪些建筑物被认为是烂尾楼。
•收集所有权信息：建筑物所有者的身份和联系方式，以便下一步联系和协商。
•评估建筑物状况：对建筑物结构、安全、环境等多个方面进行评估和报告，并对可能存在的危险因素进行分析和应对。
阶段二：协商解决在了解了建筑物的现状和背景后，接下来应该尝试与所有者协商解决的方案。
这包括以下几个方面：•制定适当的处理教程建议：通过与所有者的沟通和讨论，调整处置方案，制定能够被所有者和政府双方认可的处理方案。
•给予一定的政策和财政支持：政府可以给予一些政策支持、财政支持，来抬升该处置方案的成功率。
阶段三：处置实施如果协商未能取得一致意见，则需要进行强制处置。
具体方法如下：•拍卖或出让：对于需要处置的建筑物，政府可以以拍卖或出售的方式出让。
最低出售价要考虑到政府的相关成本和损失。
•租赁：如果租赁方案是建设新楼，政府实施垃圾桶、卫生等基础设施建设，出售的应该是建成后的房产，以发挥建设的实际价值。
•强制拆除：对于已经构成安全隐患或其他严重问题的烂尾楼，政府可以通过强制拆除来保护公众安全。
阶段四：监督实施为了保证政策的完整性和实施效果，政府应该建立定期检查、监督和评估的体系，以确保处置方案的落实和成果。
结论随着城市化发展的不断深入，烂尾楼处置已经成为了当前和未来的必须要解决的问题，政府和社会各方需要不断探索创新的处置方式，以促进经济和社会的可持续发展。
收购烂尾楼可行性研究报告
收购烂尾楼可行性研究报告一、研究背景近年来，我国房地产市场风生水起，但同时也出现了一些烂尾楼问题。
烂尾楼是指由于各种原因导致工程停止施工的建筑物，这些烂尾楼占用了宝贵的土地资源，并给周边环境带来了不良影响。
因此，收购烂尾楼成为了当前房地产市场的热点话题之一。
二、研究目的本报告旨在探讨收购烂尾楼的可行性，帮助投资者深入了解此类项目的风险与收益，为其做出明智的决策。
三、研究方法本研究采用问卷调查、实地考察、数据分析等方法，通过对相关数据的收集和分析，综合评估收购烂尾楼的风险与机会。
四、市场分析1. 烂尾楼问题目前，我国烂尾楼数量众多，主要原因包括资金链断裂、政策变化等。
这些烂尾楼往往处于半成品状态，需要进行重新规划和改造才能完工。
2. 收购烂尾楼的机遇收购烂尾楼虽然存在一定风险，但也蕴含着巨大的商机。
通过重新规划和改造，可以打造出符合市场需求的优质房产，从而获得可观的利润。
五、风险分析1. 政策风险政府政策的变化可能对收购烂尾楼项目产生影响，投资者需要密切关注相关政策的变化。
2. 市场风险房地产市场行情的波动会直接影响收购烂尾楼项目的收益，投资者需谨慎评估市场风险。
3. 施工风险收购烂尾楼的改造施工存在诸多难点，可能会导致工程延期或超支。
六、收益预测通过对市场需求的调研和数据分析，我们预测收购烂尾楼项目的潜在收益较为可观，投资者可以在一定风险范围内获得丰厚的回报。
七、结论与建议综合分析可知，收购烂尾楼项目具有一定的风险和机会，投资者需谨慎选择合适的项目进行投资，同时可以借助专业团队进行规划和改造，以降低风险并提高收益。
综上所述，收购烂尾楼是一项既有挑战又有机遇的投资行为，需要投资者谨慎评估风险，做出明智的决策。
希望本报告对各位投资者有所帮助，祝好运！。
楼盘烂尾常见原因分析
楼盘烂尾常见原因分析楼盘烂尾是指在建设过程中由于各种原因未能按照原定计划完工的现象。
以下是楼盘烂尾常见原因的分析：1.资金链断裂：楼盘建设需要大量的资金投入，一旦开发商无法按时获得足够的资金支持，就可能导致楼盘烂尾。
资金链断裂的原因可能是由于大量投资者退款导致，或者开发商自身的资金运作问题。
2.土地使用权问题：楼盘建设往往需要购买土地使用权，如果开发商无法顺利取得土地使用权，就无法进行建设工作。
土地使用权问题可能是由于政府政策变化、法律纠纷等原因造成的。
3.市场需求不足：楼盘建设前期需要有足够的市场需求来支撑，如果销售情况不理想，开发商可能会选择暂停或终止建设。
市场需求不足的原因可能是由于经济不景气、供需失衡等因素造成的。
4.管理不善：楼盘建设需要统筹规划和管理，一旦开发商管理不善，无法有效控制工期、成本和质量等方面的问题，就可能导致工程烂尾。
管理不善的原因可能是由于开发商缺乏经验、人员不足等造成的。
5.政策变化：政府在楼盘建设过程中可能会有政策变化，例如调整规划指标、修改土地使用权约定等，这些变化可能导致开发商停滞建设或修改建设计划。
政策变化的原因可能是由于城市发展需要、法规调整等因素造成的。
6.施工困难：楼盘建设需要进行大规模的施工工作，如果遇到技术困难、材料不足等问题，就可能导致工程暂停或停滞。
施工困难的原因可能是由于工程设计不合理、施工队伍不稳定等造成的。
7.环保限制：近年来，环保要求越来越严格，如果楼盘建设不符合环保要求，可能会面临停工整改的风险。
环保限制的原因可能是由于环保政策加强、居民投诉等因素造成的。
8.自然灾害：自然灾害如地震、水灾、风灾等突发事件可能导致楼盘建设无法正常进行，甚至需要重新规划和设计。
自然灾害的原因是不可控的，但是合理的应对措施能够减少灾害对工程的影响。
尽管楼盘烂尾的原因各异，但可以看出，资金问题、政策问题和市场问题是主要原因之一。
为了避免楼盘烂尾现象的发生，开发商应该加强项目规划和管理，确保有稳定的资金支持、了解政策法规的变化、合理预估市场需求，并提前做出相应的应对措施。
烂尾楼涉税处置方案
烂尾楼涉税处置方案1. 背景在中国，烂尾楼（即未完成的房屋项目）是一种常见的现象。
由于各种原因，开发商无法按照原计划完成房屋建设，导致无数购房者面临巨大的经济损失。
其中涉及的诸多法律和经济问题，使得解决烂尾楼问题变得十分复杂。
烂尾楼的涉税问题更是让人头疼。
在烂尾楼处置过程中，税务部门会介入并参与其中，对涉及到的各方征收不同的税种。
因此，在制定烂尾楼处置方案时，必须考虑到涉税问题，以确保方案的合法性和公正性。
2. 涉税问题涉税问题主要包括以下几个方面：2.1 土地增值税烂尾楼所在的土地原本是由政府向开发商出让，开发商未按照规划建设完成项目后，需要将土地回归政府。
此时，涉及到土地增值税。
土地增值税是指当一块土地的市场价值高于购买时的价格，卖方为其应该缴纳的税款。
对于烂尾楼项目，由于未能如期建设，土地的市场价值会降低，因此土地增值税的征收可以根据实际情况进行减免。
2.2 企业所得税企业所得税是指企业经营活动中所得到的利润所应纳的税款。
对于未能完成建设的烂尾楼项目，开发商需要对原有的资金以及还需要耗费的费用作出明确的报销。
这些费用包括材料费、工人工资、建筑设备租金等。
开发商需要根据实际情况提交合规的报销材料，以便税务部门对企业所得税进行合理计算。
2.3 增值税针对已购房地产买方通行的消费税——增值税，这也是烂尾楼涉税处置的一项考虑因素。
当购房者收到开发商发出的售房发票时，必须对发票进行认证操作，在销售收入中征收增值税。
对于烂尾楼项目，涉及到的增值税金额会根据不同情况进行不同的征收。
2.4 个人所得税购房者自行出售已购买的烂尾楼，所得收入需要纳税。
在计算个人所得税的时候，需要考虑到购买的时间、价格和卖出的时间等因素。
同时，购房者需要保留相关的购买证明和销售证明等资料，以便税务部门进行审核。
3. 处置方案基于以上涉税问题，可以制定出以下方案：3.1 与开发商协商首先，政府可以与开发商展开协商，采取多种方式解决烂尾楼问题。
如何成功操作烂尾楼
MEMO呈：拟稿：日期：主题：签发：如何成功操作烂尾楼？自2003年以来，我司开始谋求在房地产行业中的长期发展。
为配合公司新的发展战略，我部在公司决策层的领导下，以收购烂尾楼为契机，先后参与了深圳金田广场、深圳中心区商业办公大楼、东海广场、南京东路155号等项目的调研、谈判，并在签订东海广场一、二期项目转让协议后参与了前期工作，逐渐积累了操作烂尾楼的一些经验，为公司今后的投资收购打下了较好的基础。
在此，我部对操作烂尾楼作一总结分析。
一、烂尾楼的界定及分类一般说来，烂尾楼是指需要用转让方式处置的房地产开发停建、缓建项目。
有的开发商虽缺乏资金，但尚有能力自行筹资恢复建设或尚在运营，属于项目缓建；有的开发商则无后续资金，已停止运营，无他人提供资金难以为继，属于项目停建。
烂尾楼项目，就其土地使用权取得方式，有以行政划拨方式和以出让方式取得二大类。
而以出让方式取得土地使用权，出让合同规定有政府收回土地使用权及其地上建筑物的条件和期限，政府处理这类项目时可收回土地后再转让。
这二种不同方式，在项目转让操作中，前者更复杂。
我部参与的烂尾楼项目基本都是以出让方式取得土地使用权。
从烂尾楼的运作阶段来看，除了项目已经建成，开发商为中、长期投资的整体销售而实施转让外，一般会处于土地开发阶段和施工阶段，这二个阶段的停建、缓建，从前期资金落实的不同程度，反映了房地产开发商在转让过程中的地位和实力。
在我部参与的一些烂尾楼项目中，深圳中心区商业办公大楼、南京东路155号处于土地开发阶段，深圳金田广场、东海广场处于施工阶段。
二、烂尾楼市场概述1．形成的时间及背景上海的烂尾楼大多是在1997年亚洲金融危机时形成的。
当时，大量资金进入上海房地产市场，由于东南亚金融风潮的影响，很多被迅速冻结，导致遍布全市的烂尾楼。
据相关部门的统计，截至2002年12月，上海共有烂尾楼工程624个，涉及总金额近1000亿元。
截至2003年4月底，在上海市中心城区10个区内共还有200多个，闲置土地占地面积约为100万平方米，其中商业和办公建设项目约占总数56%，商住办综合楼项目占总数22%，住宅项目占总数16%。
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相关问题
第一、项目公司的概况，如项目公司的股权结构、经营资质、人员情况、工商年检情况、纳税情况等。
第二、土地使用权出让金是否已付清问题。
有无拖欠政府税费？
第三、土地使用权及在建工程是否抵押问题。
土地证原件以及立项、规划报建、施工报建相关手续原件查验。
第四、本项目的已建部分有无抵押，抵押担保的范围是多少、还款期限有多长的问题。
如果存在抵押，抵押权人就具有处理的优先权。
另外还存在转让方以建筑本身为抵押向银行贷款所造成的利息变成的负债，以及向股东、其他社会组织的借款募资。
第五、提供制作明确的债权债务清单。
要求项目公司的原股东及管理层全力配合其进行项目公司的债权债务清查工作，并制作债权债务清单，以明确项目公司对外负债的总数额。
同时，为了防止项目公司还有其他对外负债，要求项目公司的原股东出具承诺书，以保证项目公司除债权债务清单中列明的负债之外再无其他负债。
第六、明确项目公司的担保情况。
由于项目公司的管理可能存在漏洞，因而有时会发生这样的情形，即项目公司有为其他第三方企业提供担保的行为，但该项担保作为公司的或有债务，并未在公司的财务帐册中列明，这样极有可能为并购后的公司增添潜在的负债，从而间接地影响到受让方的利益，严重地甚至有可能影响并购后公司的正常运营。
因而有必要在并购前通过各种途径详细了解项目公司对外提供担保的情况，包括担保的种类、数额和担保对象。
第七、明确项目公司的银行贷款和抵押情况。
本项目是否做项目融资抵押？需详细说明。
由于项目公司通常会有一定量的银行贷款，且相关银行贷款往往是用项目公司自有的土地使用权、房产等作为抵押，因此在清点项目公司的财产时，宜对土地使用权、房产的抵押情况作核查，并与银行贷款相对应。
第八、其他因建造而引发的诉讼问题，有无未决的重大诉讼、仲裁和行政处罚等。
如建筑质量的诉讼、预售的诉讼、逾期交房的诉讼、银行机构对逾期还款的诉讼等。
同时还有一些可能存在的潜在诉讼如：联建参建的问题。
第九、本项目的工程款支付情况。
涉及到施工单位、设计单位、监理公司及其他顾问公司工程款项的支付情况。
施工单位采取的是分包还是总包的形式，同时要审阅与承建方
的建筑工程施工合同，其中包括工程量的完工程度、根据完工程度决定应支付的工程款有无欠款行为等。
第十、规划变更问题。
项目的前期设计、规划是否取得政府有关部门的许可。
受让方也有可能需要变更规划，就存在建筑许可证和规划许可证上所载的内容和实际本项目的现状是否吻合的问题。
政府对本项目可能存在规划变更是否支持？
第十一、本项目的市政配套工程是否已经完成。
出入口申请、雨污水与市政接驳、水电增容等是否已经得到了有关政部门的许可。
第十二、本项目是否存在与购房者签订的商品房预售合同的情况；已及预售证办理情况？本项目实际建筑面积，已售面积、可售面积以及已售房产纳税情况。
第十三、本项目用地性质。
商业还是商住用地？公寓部分是否可以按住宅用地？这涉及公寓后期业主用水用电收费标准。
第十四、本项目可能重新包装及使用功能变更，重新开工后是否需要结构检测加固问题？项目施工时间跨度是否涉及设计及施工规范变更？政府部门是否协调办理规划及施工许可证件。
第十五、本项目主体及分项工程验收情况。
第十六、本项目的操作方法
第一种是开发项目转让。
此种方法一般适用于未成立项目公司的项目。
因项目停建、缓建而实施开发项目转让，其基本程序除转让方和受让方合意外，还必须按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续，适用的法律、法规，主要是房地产法、规划法和建筑法，其政府所收的各种规费，原则上按交易一次的规定收取。
因此，项目转让的成本高、手续繁琐。
第二种是项目公司股权转让。
此种转让一般适合于成立项目公司的开发项目。
这种转让是以转让公司或公司股份的方法进行房地产项目的投资人变更，其基本程序是变更公司投资结构或股东，适用的法律主要是公司法和工商行政管理法规，并不涉及项目本身的交易费用和政府规费，其转让成本低，手续简略。