收购烂尾楼(在建项目)再转让税收解析
收购“烂尾楼”（在建工程）继续开发土地增值税清算时加计扣除浅析
收购“烂尾楼”（在建工程）继续开发土地增值税清算时加计扣除浅析收购“烂尾楼”（在建工程）继续开发土地增值税清算时加计扣除浅析槿思成1、法规《细则》对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。
2、分析前后手背景对于前手出售烂尾楼（在建工程）进行土地增值税清算时，必然可以加计这部分实际成本（含地价）。
对于后手收购后继续开发，再次进行土增税清算时能否加计这部分购置成本，就成为了一个难以避免的问题。
3、不同的观点1）能加计对于后手而言，房地产开发项目过程中实际发生的成本是含购置成本，无论是自己开发的，还是别人开发部分后购入的部分，都属于开发土地和新建房及配套设施的成本。
重复加计的影响：土地增值税以项目为清算单位，对于不同纳税人，那么应该分别去适用土地增值税相关规则。
两个主体，两条平行线观点。
在合法的前提下，有利于纳税人。
税局代表观点：青岛、新疆等地方税务局早期观点（后期青岛更改为不能加计，新疆作废该条款）2）仅能部分加计①对于后手而言，因前手在清算时已加计了土地成本和开发成本；后手清算时，可以扣除购置成本部分，但仅能加计后手自开发的成本。
因同一事项，不得在两次清算中重复加计。
②同时考虑因后手系购入不动产，若不动产享受加计扣除20%的规定有扩大解释之嫌。
税局代表观点：浙江等地方税务局观点。
目前思成查询的法规结果来看，此观点已是较为主流观点。
特别是青岛税务局的口径改变尤为代表。
4、思成看法1）目前主流观点都是仅能部分加计，此观点思成也是赞同此观点，但会有一些特例问题，如购入烂尾楼，实质目的是为了购入土地，对后续重置费用也应当计入“拆迁补偿”，对整个项目的设计和规划进行了实质性的改变。
烂尾楼盘的财税账务处理
烂尾楼盘的财税账务处理在建项目收购有两种模式:一是通过收购其他公司股权获取该公司开发的在建项目。
该种方式的优点是操作简单，较少受到政策影响。
例如，《城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
对于不符合该条件的开发项目，可以通过股权转让的方式实现项目转让。
缺点是股权收购成本不能在计算土地增值税和企业所得税时扣除，造成税务成本较高。
二是土地或在建项目转让。
该种方式的优点是收购方支付的价款可在开发产品出售时扣除，未来税务成本较低。
缺点是前期投入较多，受政策影响较大。
通过股权收购获得开发项目，一般为非同一控制下的收购。
非同一控制下企业合并形成的长期股权投资按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》，对子公司投资应按购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值以及企业合并过程中发生的各项直接相关费用之和，作为其初始投资成本。
企业外购的房屋建筑物支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行分配，难以分配的，应当全部作为固定资产。
房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。
【例】A公司公司是某某房地产集团公司的全资子公司，注册资本4000万元。
该公司成立以来只运作了A公司名园项目，土地经过招拍购入价款2800万元，契税84万元，已发生土地开发费用500万元。
上述资金均为母公司投入。
由于集团公司资金紧张，欲将该项目转让。
某某房地产公司欲进行并购。
经协商拟采用的并购方式有两种:一是股权收购，转让价格5000万元；二是项目转让，转让价格5850万元。
第一种方案：某某地产公司在办理股权变更时，依据股权转让协议和付款凭证进行会计处理。
借：长期股权投资一一A公司公司50000000贷：银行存款50000000第二种方案：某某地产公司依据项目转让协议和付款凭证进行会计处理。
烂尾楼处置的税收筹划实例
烂尾楼处置的税收筹划实例烂尾楼是指由于建设方面的各种原因导致建设工程无法完成或停滞的建筑项目。
这些项目可能是因为资金链断裂、法律纠纷、土地问题或其他原因而停滞。
烂尾楼的存在给城市发展和环境带来很大的负面影响，因此烂尾楼的处置成为一个重要的社会问题。
在烂尾楼的处置过程中，税收筹划可以发挥重要的作用。
税收筹划是指在合法的范围内，通过合理利用税收政策、规避税收风险和拓宽税收收入渠道，从而达到合法减少税收负担的目的。
对于烂尾楼的处置者来说，通过税收筹划可以在处置过程中获得更多的利益，同时也可以在税收方面减少不必要的负担。
下面将通过一个税收筹划实例，为大家详细介绍在烂尾楼处置过程中如何合理利用税收筹划手段。
假设某城市的一座烂尾楼即将进行处置，拟出售给开发商进行重新建设。
基于现有的税收政策和法规，我们提出了以下税收筹划方案。
首先，对于购买该烂尾楼的开发商，可以考虑通过合理运用税法规定的税收优惠政策来减少税负。
比如，可以利用国家规定的企业所得税减免政策，将处置过程中产生的相关成本纳入减免范围，从而减少企业所得税的负担。
此外，可以结合相关法规对于研发费用、环保设备等进一步减税的政策，进一步降低企业的税负。
其次，对于烂尾楼的原建设方，可以考虑通过合理运用税务规避手段，减少税收的支付。
比如，可以通过合法的方式将与该项目相关的资金流向合理安排到其他项目上，从而减少烂尾楼处置所产生的所得税、土地增值税等税收的支付。
此外，可以考虑通过合法的跨境融资等方式，将烂尾楼的处置所产生的资金流出到海外，避免了相应的税收支付。
此外，对于政府部门来说，税收筹划可以帮助政府在烂尾楼处置过程中优化税收收入。
政府可以通过调整税收政策，降低烂尾楼的处置过程中的相关税负，从而吸引更多的开发商参与烂尾楼的处置。
此外，政府还可以利用税收筹划手段，如建立税收抵免机制，鼓励开发商在处置烂尾楼的同时进行其他相关项目的开发，进一步增加税收收入。
总结起来，烂尾楼处置是一个重要的社会问题，而税收筹划可以在处置过程中发挥重要的作用。
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析
房地产在建项目的转让方式主要有两种：整体转让和部分转让。
在进行涉税分析时，需要考虑以下几个方面：
1. 增值税方面：根据《中华人民共和国增值税法》规定，实施房地产开发经营活动的单位，销售自己所开发的房地产，应当就销售房地产取得的销售额缴纳增值税。
对于整体转让的房地产项目，转让价款即销售额，需要按照税法规定缴纳增值税。
而对于部分转让的房地产项目，则相应缴纳部分的增值税。
2. 营业税和个人所得税方面：对于房地产在建项目的转让，如果属于营业性转让，即纳入了企业的经营范围，那么在转让过程中需要缴纳相应的营业税。
根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，个人从房地产转让中取得的所得需要缴纳个人所得税。
如果转让方为个人或非营业性单位，则需要考虑个人所得税的缴纳情况。
3. 印花税方面：对于房地产的转让行为，根据《中华人民共和国印花税法》规定，需要缴纳相应的印花税。
具体的税率和计算方式根据地方规定而有所差异，一般是按照转让的价款或者市场价格的一定比例进行计算。
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析包括增值税、营业税、个人所得税、印花税和土地增值税等多个方面。
在具体操作中，需要根据具体的税法规定和地方政策进行计算和缴纳。
由于税法和政策的变化，建议及时了解最新的税法规定和地方政策，以便准确进行涉税分析。
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析房地产在建项目是指房地产开发企业在规划用地范围内，按照规划条件和要求，采用科学的设计、施工、装修手段，建造的、具有经济可行性的住宅、公私建筑等建筑物，其主体结构尚未建成或尚未取得不动产权证书的项目。
在建项目的转让方式有多种形式，包括转让土地使用权、整体转让房地产项目、转让房屋预售权等。
而不同的转让方式下涉税问题也各有不同，需要开发企业和购买方在转让时注意相应的税务规定。
一、转让土地使用权转让土地使用权是指开发企业在取得国有土地使用权证书后，将土地使用权转让给其他单位或个人的行为。
在用地取得后转让土地使用权，需要缴纳土地增值税和城市维护建设税。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《土地增值税法》，在取得土地使用权后，如果转让土地使用权所得不超过土地成本以及房屋建设成本和相关税费的，可以不收取土地增值税。
但如果土地使用权转让所得超过上述成本，需要按照土地增值税法规定缴纳土地增值税。
根据《中华人民共和国城市维护建设税法》规定，转让土地使用权的单位或个人应当按照土地转让所得额的5%交纳城市维护建设税。
因此在转让土地使用权的过程中，需要注意相关税费的计算和缴纳，以避免因税收问题而导致转让交易受阻。
二、整体转让房地产项目整体转让房地产项目是指开发企业将整个在建项目转让给其他单位或个人的行为。
在整体转让房地产项目时，需要缴纳的税费包括增值税、契税和土地增值税。
根据《中华人民共和国增值税法》规定，房地产项目的整体转让应当按照国家规定的增值税税率计算并缴纳增值税。
增值税法对房地产项目的整体转让有严格的规定，需要开发企业在转让时结合实际情况进行计算和缴纳增值税。
根据《中华人民共和国契税法》规定，购买房地产项目需要缴纳契税。
在整体转让房地产项目时，购买方需要根据合同约定的价格缴纳相应的契税。
在整体转让房地产项目时，如果转让项目所在的土地使用权不是通过竞买方式取得，而是政府划拨或者协议出让的，需要根据《中华人民共和国土地增值税法》规定缴纳土地增值税。
由一起“烂尾楼”拍卖引发的涉税问题思考
可见，对甲企业转让上述未完工在建项目是按 “转让无形资产”，还是按“销售不动产”确定营业税的计税依据，两者差别很大。甲企业认为，目前，国土部门办理产权变更登记手续只有两种情形，一是按土地使用权变更，二是按不动产产权变更，而未完工程项目是介于土地与不动产之间的一项资产，国土部门只按土地使用权变更，因此，自己属于转让土地使用权，应按差额征税。
本案启示
1.转让在建项目的计税依据有待进一步明确
由于对在建项目是属于“不动产”还是“无形资产”，没有具体明确的确认标准，对在建项目转让征收营业税计税依据的不同口径造成了同是转让烂尾楼却税负不均，有失税收中性原则。因此，从统一认识便于征管的角度出发，建议有关部门对在建项目的有关适用税目和计税依据进一步予以明确。
3.受让“烂尾楼”后的税收抵扣问题
如果乙企业在受让甲企业的在建项目后再转手卖出，按照16号文的规定，应按销售不动产征收转让环节的营业税，对于购进支付的价款可以在转让营业额中扣减，即按差额征税；如果乙企业在购进烂尾楼后，在原在建项目基础(假设甲企业原烂尾楼打好桩后地面只建了一层)上继续进行施工增添新的建筑物(假设加建到20层)，项目完工后，乙企业开始销售房产，此时乙企业在申报缴纳销售不动产环节营业税时，其从甲企业购入在建项目的支付价款，是否可以在销售额中扣减，即是按全额还是按差额征税？按照16号文的解释，纳税人销售其购置的不动产，可以按差额征税，而乙企业现有的20层楼只有1层楼是从甲企业受让的，其余19层楼均是自行建造的，因此，笔者认为，乙企业在销售自建的19层楼时不能按差额征税，即向甲企业支付的款项不能从销售额中扣减。
收购烂尾楼在建项目再转让税收解析知识讲解
收购烂尾楼（在建项目）再转让税收一、营业税问题1：购入烂尾楼再转让的行为，能否差额征收营业税?(财税[2003]16号)第(二十)条差额征税条款：销售或转让其受让的土地使用权销售或转让抵债所得的土地使用权销售或转让其购置的不动产销售或转让抵债的不动产税收风险：是否再投入实质性开发(财税[2003]16号)文件规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的．行为。
对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
解析：再投入施工，不可能差额征税问题2：转让过程中相关费用及税金，是否可以扣除?) 号16年第2014海南省地方税务局公告((二十)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
二、土地增值税税收风险：收购支出(支付的价款及税金)加计扣除A房地产开发公司出资2000万元，收购B 公司开发的烂尾楼建设改造并销售。
烂尾楼万元。
1000建设改造及配套设施的成本共计．收购B公司烂尾楼和改造成本均取得合法凭证。
办理土地增值税清算申报时，申报财政部规定的其它扣除项目(土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和，加计20%的扣除)600万元。
该公司的申报的土地增值税加计扣除合理吗?2000万元收购款允许收购方加计扣除实质上是重复加计扣除。
因为B公司转让烂尾楼计土增税已加计扣除。
问题3：购入烂尾楼后进行实质性改良或开发，再行转让，收购支出(支付的价款及税金)是否允许加计扣除?各地执行不一，有一定争议。
收购烂尾楼(在建项目)再转让税收解析知识讲解
收购烂尾楼（在建项目）再转让税收一、营业税问题1：购入烂尾楼再转让的行为，能否差额征收营业税?(财税[2003]16号)第(二十)条差额征税条款：销售或转让其受让的土地使用权销售或转让抵债所得的土地使用权销售或转让其购置的不动产销售或转让抵债的不动产税收风险：是否再投入实质性开发(财税[2003]16号)文件规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。
对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
解析：再投入施工，不可能差额征税问题2：转让过程中相关费用及税金，是否可以扣除?(海南省地方税务局公告2014年第16号)(二十)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
二、土地增值税税收风险：收购支出(支付的价款及税金)加计扣除A房地产开发公司出资2000万元，收购B 公司开发的烂尾楼建设改造并销售。
烂尾楼建设改造及配套设施的成本共计1000万元。
收购B公司烂尾楼和改造成本均取得合法凭证。
办理土地增值税清算申报时，申报财政部规定的其它扣除项目(土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和，加计20%的扣除)600万元。
该公司的申报的土地增值税加计扣除合理吗?2000万元收购款允许收购方加计扣除实质上是重复加计扣除。
因为B公司转让烂尾楼计土增税已加计扣除。
问题3：购入烂尾楼后进行实质性改良或开发，再行转让，收购支出(支付的价款及税金)是否允许加计扣除?各地执行不一，有一定争议。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2014 年济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知 十、关于企业购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让土地增值税的问 题 企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件 进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作 为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计 20%的扣除;后续建设支 出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条 例实施细则》第七条相关规定执行。 问题：“收购 B 公司烂尾楼”未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的是否 可以加计扣除? (国税发〔2007〕132 号)国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准 则》的通知 第三十八条国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容： (三)对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让 的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除 的情形。 根据上述政策文件：“收购 B 公司烂尾楼”未进行任何实质性的改良或开发即再 行转让的，则不允许加计扣除。 2014 年济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知 九、关于非房地产开发企业取得房产改造后再转让的扣除问题 经房地产主管部门批准，非房地产开发企业取得毛坯房及其它存量房，进行局 部改造、装修装饰后再转让的，计算扣除项目时，其取得该房产所支付的价款 及税金、改造过程中发生的开发成本以及与转让房地产有关的税金允许据实扣 除，但不得再按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财 税[2006]21 号)第二条的规定加计扣除。
办理土地增值税清算申报时，申报财政部规定的其它扣除项目(土地使用权所支 付的金额、房地产开发成本之和，加计 20%的扣除)600 万元。 该公司的申报的土地增值税加计扣除合理吗? 2000 万元收购款允许收购方加计扣除实质上是重复加计扣除。因为 B 公司转 让烂尾楼计土增税已加计扣除。 问题：购入烂尾楼后进行实质性改良或开发，再行转让，收购支出(支付的价款 及税金)是否允许加计扣除? 各地执行不一，有一定争议。 青地税函〔2009〕47 号：充许加计 20%的扣除 (青地税函〔2009〕47 号)青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增 值税清算有关业务问题问答》的通知 答：对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完 成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下： (一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用; (二)改良开发未竣工房地产的成本; (三)房地产开发费用; (四)转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加; (五)加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之 和的百分之二十。 根据上述政策文件：“收购 B 公司烂尾楼”是“纳税人房地产开发项目实际发生的 成本”，因此，应允许加计扣除。 2014 年 9 月 12 日浙江地税：不充许加计 20%的扣除 2014 年 9 月 12 日浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告 四、购买在建项目进行继续建设再转让的扣除 房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达 到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣 除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计 20%扣除以及房地产开发费用 按比例计算扣例》第六条及其实施细 则第七条相关规定执行。 2014 年济宁市地税：不充许加计 20%的扣除
收购烂尾楼（在建项目）再转让税收解析
一、营业税 问题：购入烂尾楼再转让的行为，能否差额征收营业税? (财税[2003]16 号)第(二十)条差额征税条款： 销售或转让其受让的土地使用权 销售或转让抵债所得的土地使用权 销售或转让其购置的不动产 销售或转让抵债的不动产 税收风险：是否再投入实质性开发 (财税[2003]16 号)文件规定： 单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续， 其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行 为应按以下办法征收营业税： 1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的 在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。 解析：再投入施工，不可能差额征税 问题：转让过程中相关费用及税金，是否可以扣除? (海南省地方税务局公告 2014 年第 16 号) (二十)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收 入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵 债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 二、土地增值税 税收风险：收购支出(支付的价款及税金)加计扣除 案例： A 房地产开发公司出资 2000 万元，收购 B 公司开发的烂尾楼建设改造并销 售。烂尾楼建设改造及配套设施的成本共计 1000 万元。收购 B 公司烂尾楼和 改造成本均取得合法凭证。