烂尾楼投资价值分析

“烂尾楼”投资价值分析项目部二零零四年七月廿三日目录“烂尾楼”投资价值分析一、“烂尾楼”的形成和特点（一）概念“烂尾楼”是指已办理用地、规划手续，项目开工建设后投资额已超过25%或已完成2/3工程量，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目，包括已经建成，但水、电、交通等配套设施不齐全的房地产项目。

“烂尾楼”的主体部分是楼、堂、馆、所，纯住宅“烂尾楼”项目较少，仅占10%左右。

（二）成因国内现有的“烂尾楼”大多数是上世纪90年代盲目投资房地产，因投资方资金链断裂，后续资金无法到位造成；其二是市场定位问题，如许多开发商在1997至1998年间盲目投资写字楼；其三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。

也有些“烂尾楼”是因为1997年的亚洲金融危机造成的。

“烂尾楼”一般地处城市要道或商业中心。

严重影响市容市貌；投资巨大，一般上千万甚至几亿资金，除严重影响开发商、建筑商和消费者外，银行也深受其害，“烂尾楼”是银行剥离的不良资产的主要内容之一。

（三）分类“烂尾楼”按形成原因主要分为三类：一是后期资金不到位，二是市场定位失误，三是陷入各种纠纷，如拆迁纠纷、联建纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。

其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。

（四）特点1、投资规模大、搁置时间长；2、债务关系错综复杂；3、地理位置优越；4、政府有一定优惠政策、复工手续简单；5、需调整营运方案，投入后续资金；6、折价出让；（五）处置方法每个“烂尾楼”项目都有其具体的不同特点，要针对特点采取不同的清理办法。

“烂尾楼”处置的主要方式：1、自行复工。

开发商资金实力较雄厚，项目无诉讼纠纷的停工工程，督促开发商定期自行复工。

2、协助业主进行转让。

业主已不打算自行建设的项目，可由业主自行转让。

但要规定转让期限，不能无限期拖延。

3、托管。

对存在诉讼和纠纷，但诉讼标的低于项目本身价值，且市场潜质较大，而现开发商又无力继续操作，则可以由政府指定中介机构进行处置。

4、强制拍卖。

对项目执行标的大于项目价值，又涉及到存在相关诉讼的项目，则限定拍卖条件，进行强制拍卖，让新投资方注资激活问题楼盘。

债权人通过法院拍卖收回资金。

5、强制拆除。

对于那些无力盘活，又无继续开发价值且严重影响城市景观的烂尾楼坚决予以拆除。

二、“烂尾楼”现状及处理案例（一）“烂尾楼”市场总体情况1、全国情况国内“烂尾楼”主要分布在海南、上海、北海、北京等地，其中北京最少，仅十几处。

据1998年的统计，海南停缓建工程总报建面积为1600万平方米，闲置土地近18618公顷。

上海，截至2002年12月，停建缓建楼盘项目累计达624个，涉及总金额近1000亿元。

北海有108个，直接沉淀资金200亿元。

其他各大型城市，一般都在几十个左右。

其中，住宅和商务楼的比例大概在1：9左右。

2、重庆市情况据“搜房网”提供的数据，截至2003年底，重庆市五城区和高新区范围内的停建工程总面积达100万平方米，有68处之多。

主要分布在机场高速、人民南路、人民北路。

其中90%以上“烂尾楼”定位为酒店、写字楼。

有30个“烂尾楼”正式对外公布并接受举报，包括爱舍尔花园、恒利大厦、四川省图书馆、明日大厦、西南高分子综合楼、四川省蔬菜副食品批发市场、金舟大厦、同源大厦、成都锻造厂科技大楼、江波华城、御峰苑、王府井大厦、京都大厦、九医院综合楼、创伤康复中心、广东商城、富临住宅、天一教育大厦、乐山大厦、国龙湖大厦、攀枝花大厦、锦源商住楼、白屋商住楼、汇通大厦、龙舟大厦、李家沱综合楼、青羊综合楼、双林综合楼、华昌酒店、国贸中心。

（二）“烂尾楼”现状2002年开始，民间资本逐渐瞄准了“烂尾楼”，到“烂尾楼”淘金的企业骤然增多。

“烂尾楼”突然变成“香饽饽”，成功案例不断涌现。

进入2004年，全国各大城市的“烂尾楼”市场均呈现升温趋势，更有2004年以“烂尾楼盘活年”载入中国房地产史的说法。

海南处置“烂尾楼”等停缓建工程有了突破性进展。

据统计，目前海南省共有四百四十四宗停缓建工程申报了处置方案，占总量的百分之八十三；已有二百一十四宗开始续建，占停缓建工程总量的百分之三十六点八，其中八十一点零四万平方米已竣工；批准现状竣工一百零五宗；批准改临时建筑十一宗；批准改为临时绿地十七宗；拆除十二宗。

被称为“城市疮疤”的烂尾楼正在上海迅速消失。

据不完全统计，目前上海已经复工的烂尾楼面积超过200万平方米。

从2001年1月至2002年5月，仅上海国拍一家拍卖行就拍卖成交了再建工程11个，成交面积约为22.962万平方米，成交金额约为2.8亿元。

上海中华企业股份有限公司已经瞄准了上海市中心10幢以上的“烂尾楼”，并为之准备了10亿元的收购资金，以1.3亿元拍下的“中诚大厦”很可能仅仅是该公司投资“烂尾楼”的开始。

据悉，瑞士的一家投资银行已瞄准了上海的4处“烂尾楼”。

在“烂尾楼”最多的静安区，2003年已有40多个停工3年以上的“烂尾楼”项目重新启动。

而徐汇区也正在筹集20亿元资金用于盘活位于徐家汇等繁华地带的“烂尾楼”项目。

上海“烂尾楼”有望在3年之内全部消除。

北海几年来已有19个“烂尾楼”陆续盘活。

2003年６月１８日，有“成都１号烂尾楼”之称的假日大厦以1.207亿元的高价被来自南京的欧瑞房地产开发公司和上海东度集团拍走。

成都万福桥头的攀枝花大厦、永丰立交桥侧的乐山大厦等停工多年的烂尾楼也已复工。

同时，京都大厦、恒利大厦、明日大厦、江波华城、王府井大厦、晚报新闻中心等楼盘也将在近期内复工建设。

成都公布近期“烂尾楼”手术时间表决意在五年内让烂尾楼变“黄金楼”。

目前，成都清理出的68个烂尾楼盘中，已有15个项目完全竣工，另有14个项目已经复工。

（三）“烂尾楼”处置成功案例1、海南.华亭公司投资“椰岛大厦”华亭公司是第一个在海南投资“烂尾楼”的企业。

公司续建了位于海口闹市区的“烂尾楼”椰岛大厦，大获成功，由此拉开海口市处置盘活“烂尾楼”序幕。

至今，该公司已收购续建七幢“烂尾楼”，建筑面积近二十万平方米，约占海口目前成功处置半拉子工程的二成。

与同行相比，华亭公司从寻找目标到出售成品房有两个“杀手锏”。

一是亲力亲为找目标，不从中介拍卖机构转购。

相中一幢“烂尾楼”，千万百计找到楼宇直接相关的债权债务人谈判购买，有效降低成本。

二是开发低价房，盯住工薪阶层大市场。

位于海口着名商业区的二十五层半拉子工程港澳大厦牵涉六家企业的账面买卖、抵债、托管、资产置换，及文本协议、口头协议等交易形式。

凭借法律知识和经济手段，六家关联企业错综复杂关系渐被理顺，最终他说服债权人盘活资产、转让大厦产权。

准确定位中低档市场，实行“无条件退房”等营销策略，华亭公司的楼盘从开盘至售罄平均三个月时间。

华亭公司的实践经验获得海口市政府及海南省处置积压房地产部门的重视，多次被邀请对拟出台的政府规章和人大法规建言献策。

华亭公司的赚钱效应带动更多房地产企业进入“烂尾楼”开发市场，有了规模效应，市场需求被充分激发。

尤其近年海南岛良好的人居环境及较低位的房产价格，使岛外消费者闻风而至，占海口商品房消费市场的一半。

海南处置“烂尾楼”的成效引起其它省市的关注。

重庆市政府前不久意欲邀请华亭公司前往参与重庆市“烂尾楼”的盘活建设。

2、上海. "骏豪国际"变身公寓在上海，位于黄金地段的"骏豪国际"是“烂尾楼”改造的典范。

这座原定建设为5A级写字楼的高楼被开发商改造为单位面积在50平方米左右的酒店式公寓，并在2003年5月推出，虽然每平方米单价高达近2万元，而且楼盘推出时间正值SARS肆虐期间，但全部的几百套楼盘仍在一天之内销售一空。

在上海，此类成功的案例还有由商场改造而成的"青年汇"单身公寓等。

方兴未艾的另一种改造模式是将“烂尾楼”变为小户型办公楼。

已经成功的例子有中山西路的虹桥银城、淮海路的中华大厦等。

目前正在进行招商的"中华BOSS"的开发商提出的口号是"小而精贵，杜绝面积的浪费，提升商务环境的质量。

"据不完全统计，由烂尾楼改造而来的上海小户型产权式办公楼的销售面积已经超过20万平方米。

3、成都.顶级商务楼“威斯顿联邦大厦”在成都，2001年怡和集团1.28亿元买下美领大厦，以“威斯顿联邦大厦”这个成都顶级写字楼的新身份面世，推向市场半年时间就取得七八成销售业绩。

三、“烂尾楼”投资价值分析投资“烂尾楼”利润很大，但风险也很大，在国外有专门的投资机构从事。

对接手“烂尾楼”的公司而言，资金问题是次要的，关键要看它是否具有投资价值。

衡量“烂尾楼”投资价值最关键的指标是市场匹配性。

也就是说这个项目经过重新包装和运作后，能否符合市场需求从而成为可流通的商品。

市场匹配性主要看户型、规划、商业模式有没有问题，关键是市场需求。

此外，清晰的产权关系，政府的优惠和配套政策，接手的价格，再投入的成本，管理的难度等也是考核的指标。

近年来“烂尾楼”升温的原因：房价和地价的上涨凸现“烂尾楼”的价值；能以低价接手大型楼盘，总投资少而利润空间大；政府下决心处理“烂尾楼”工程所提供的优惠和配套政策；房地产市场的细化为修改定位和重新策划提供了机会；避免了做报建、打地基等前期工作，运转周期比开发一个新项目可减少三分之二甚至更多时间；宏观调控使得新项目审批和获得贷款难度增加；参与“烂尾楼”工程是其他产业企业是进入房地产行业的捷径。

（一）市场需求海南华亭公司的高秀明在处置“烂尾楼”时盯住了工薪阶层大市场，上海则挖掘出酒店式公寓和小户型产权式办公楼，成都的“威斯顿联邦大厦”以成都顶级写字楼的新身份面世。

“烂尾楼”处置成功的背后都有准确的市场定位和良好的策划。

海南及上海等一些城市的“烂尾楼”经新的投资方接手后，大多定位为星级产权式度假酒店或产权式酒店公寓，并且绝大多数项目都采取了售后包租，返租返利的模式。

年限一般在5年至十几年，租金回报在6%-11%不等，而房价比周围同品质的物业贵50%至100%以上。

由于产权分割得比较小，单价虽然很高，但总价比较低，这种打中市场空档的产品销售得很好，而且价格还在不断飙升。

产权式酒店公寓在国外流行，但它是在比较完备的信用体系和成熟的市场环境下运行的，而国内尚未建立起相应的信用体系，而且买卖双方对这种产品的消费属性看得不够，把其投资属性几乎发挥到了极致，使投资变为了投机，从而使这种产品的存在很脆弱。

返租包租合同通常为5至10年，合同中的法律主体则非常重要，由于没有相应的规定，目前这类交易的合同中对后期经营者的法律主体不够明确，有的是开发商，有的是物业管理公司。

项目入住后，一旦发生纠纷，包租协议会因物业管理不到位而终止，但现行的《物业管理办法》很难保护这类产品投资者的利益。