物业专项维修资金管理系统
专项维修资金管理系统需求书
专项维修资金管理系统需求书天津市房屋维修资金管理中心承担全市房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的归集、管理工作。
为了向广大业主、物业服务企业提供高效、便捷、规范的服务，实现专项维修资金使用监管的标准化、网络化，需采购“专项维修资金管理系统” 一套，本系统主要满足市、区级专项维修资金管理部门工作人员进行专项维修资金的业务办理和使用监管，同时实现全市建立专项维修资金小区的物业服务企业、业主、业主委员会等用户登陆系统，进行身份注册、信息管理、资金使用申报等功能操作。
—、总体需求本系统要以专项维修资金使用监管为核心，以银行归集系统的数据为基础，实现内联天津银行、下联全市物业服务企业、业主委员会，横向连接19个区级专项维修资金管理部门，提供专项维修资金信息管理、使用监管、退款审核、账户管理及查询统计等功能。
系统采用数据集中、实时共享的管理模式，实现区县专项维修资金管理部门网上办理专项维修资金使用申请要件初审，确保信息实时流转至市专项维修资金管理部门，同时要求本系统与银行归集系统保持数据的同步处理。
二、功能需求（一）基础数据迁移专项维修资金管理系统数据与银行归集系统数据实现同步。
一是需要具备批量导入移植数据的功能，按规定的格式将银行归集系统数据转换到本系统中。
二是保障本系统与银行归集系统日常发生的数据变动实现同步更新。
（二）基础信息管理1、房屋基础信息管理具备对每套房屋基本信息的变更、维护功能，同时具备对因未出售等原因没有进入系统的分户数据，提供信息补录、开立账户、资金分摊等功能。
2、公共设施设备基础信息管理根据全市公共设施设备的现状情况，建立设施设备基础信息档案，要求系统能够动态维护管理。
设施设备基础信息由专项维修资金管理部门统一定义，各小区物业服务企业可自主管理本小区信息，信息录入权限可由管理部门监控。
系统提供设施设备运行状态的报告功能，并能记录、查询及统计设备的历史运行状态。
（三）组织机构注册管理具备专项维修资金管理系统中所涉及的各类组织机构（包括物业服务企业、业主大会及其它相关单位）的信息注册、审核、变更、物业管理范围分配等业务功能。
合肥市物业专项维修资金业主委员会管理信息系统
合肥市物业专项维修资金业主委员会管理信息系统登陆及业主委员会开户相关功能图文说明功能概述：为了保障物业专项维修资金管理工作规范透明，真实、动态地反映物业管理区域的状况，业主委员会或其委托的物业服务企业在业主委员会开设维修资金核算账户后登陆系统：首先，核实其物业管理区域基本信息；其次，录入未开设维修资金核算账户业主的相关信息，上报市物业专项维修资金管理中心，为维修资金的使用提供准确的基础信息；第三，录入小区共用部位、共用设施设备，明确共用部位、共用设施设备受益对象和维修费用分摊范围。
操作步骤：一、网路连接方式（VPN）只有建立与市物业专项维修资金管理中心联网，才能够下载、上传数据。
维修资金业主委员会管理信息系统采用VPN连接方式进行连接，具体操作步骤如下：1.打开“Internet Explore浏览器”，在地址栏输入，http://61.191.18.132后回车，弹出安装USBKEY(加密狗)驱动程序界面（见图1）。
图12.点击图1同，需要等待一定的时间，会出现ActiveX提示信息（仅在初次使用时需要等待），见图2。
图23、系统跳出图2提示后，单击图3红圈处“安装ActiveX控件”。
图34.在弹出的安全警告窗中（见图4），单击“安装”按钮。
图45.安装完成后，会在用户桌面创建快捷方式图标。
特别提示：6.点击图1界面右上角“使用说明”，弹出图5界面，选择“UKEY 驱动程序下载”，弹出图6界面。
图5图67.单击图6按钮，弹出的安全警告窗（见图7）。
选择图78. 在弹出的安全警告窗（见图7）8界面。
图89.单击图89界面。
图910. 单击图9UKEY驱动程序安装。
11．点击桌面上图标，弹出VPN登陆界面(见图10)，先将USBKEY（加密狗）插入电脑，如弹出提示框，应选择“自动安装软件”，点击“仍然继续”、“完成”等按钮后，再输入用户名和密按钮。
图1012．系统登录成功后，会有“HT-VPN”资源信息窗口弹出（见图11），并显示己授权的可用资源，连接成功后，右击桌面右下角任务栏的图标可以修改密码。
专项维修资金物业管理方案
专项维修资金物业管理方案资金管理资金来源专项维修资金主要来源于业主的缴费。
物业公司应定期向业主发放专项维修资金收支明细报告，保障资金来源的透明度和准确性。
资金使用专项维修资金主要用于小区公共设施和房屋常规维护保养等方面。
在资金使用前，物业公司应该制定详细的专项维修资金使用计划，并提交给业主委员会审批。
资金监管物业公司应该建立专项维修资金监管制度，确保资金的使用与管理规范。
同时，物业公司应定期公布专项维修资金的使用情况，接受业主监督。
维修管理维修计划物业公司应按照专项维修资金使用计划，制定具体的维修计划。
维修计划应当包括以下内容：维修项目、维修期限、维修预算等。
维修计划应在业主委员会审批后实施。
维修工作维修工作的实施应当按照维修计划进行。
物业公司应选取信誉良好的维修服务商，确保维修质量和维修期限。
维修过程中，物业公司应定期进行检查和督促，以确保维修工作按照要求完成。
维修验收维修工作完成后，物业公司应组织业主委员会对维修工作进行验收。
验收应按照规定标准进行，物业公司应根据验收结果支付维修款项。
维修保养维修工作完成后，物业公司应建立维修保养档案，并根据要求进行定期保养工作。
维修保养工作包括但不限于清洁保养、设施检查等。
故障处理物业公司应建立快速故障处理机制。
业主可以通过电话、在线平台等方式报告故障问题，物业公司应尽快派出相关人员处理。
对于无法在短时间内解决的故障，物业公司应及时和业主委员会沟通，共同商定解决方案。
物业服务物业公司应全面提升物业服务水平，切实为业主提供优质、高效、便捷的服务。
物业公司应加强与业主的沟通，建立业主服务中心，负责接待业主来访、收集业主的意见和建议、维修工作安排等。
收费标准专项维修资金收费标准应当公开透明，应由物业公司与业主委员会共同商定。
物业公司应按照规定标准进行收费，严格审计收支情况，并向业主公开相关信息。
总结专项维修资金是物业管理的重要组成部分。
物业公司应加强资金管理，确保资金使用和管理规范。
专项维修资金物业管理方案
专项维修资金物业管理方案一、专项维修资金的收入和使用1.1 专项维修资金的收入专项维修资金主要通过业主缴纳的物业费来筹集。
物业费是指业主按照小区管理规定，每月向物业公司缴纳的费用，一般用于小区的日常维护和管理。
在物业费的基础上，如果小区需要进行大型维修项目，需要额外征收专项维修资金。
专项维修资金的征收一般需要经过业主大会或者业主委员会的决定，并且需要向所有业主进行公示和征求意见。
1.2 专项维修资金的使用专项维修资金主要用于小区公共部分的维修和改造。
公共部分包括小区的基础设施、绿化景观、门禁系统、消防设施、电梯等。
在使用专项维修资金时，物业公司需要严格按照业主大会或者业主委员会的决定，结合专项维修资金的实际情况，制定专项维修资金使用方案，并向所有业主进行公示和报备。
专项维修资金的使用需要符合相关法律法规，严格控制成本，确保维修项目的质量和效果。
二、专项维修资金的管理规定2.1 专项维修资金管理的责任主体小区专项维修资金的管理主体为物业公司。
物业公司需要建立专项维修资金管理制度，明确管理责任，细化管理流程，保证专项维修资金的安全和有效使用。
在管理专项维修资金时，物业公司应当严格按照相关规定和程序，开展专项维修资金的征收、使用、管理和结余等工作。
2.2 专项维修资金的管理制度物业公司需要建立健全的专项维修资金管理制度，明确专项维修资金的管理权限和程序。
制定专项维修资金使用的具体规定，包括专项维修资金的使用范围、使用程序、使用标准、使用监督等。
建立专项维修资金的台账和档案，做好专项维修资金的会计核算和监督管理工作。
2.3 专项维修资金的监督和检查物业公司需要设置专门的监督检查机构，对专项维修资金的使用情况进行监督和检查。
监督检查机构可以由业主委员会、监事会或者独立的监督机构组成，拥有监督专项维修资金使用的权力和义务。
监督检查机构可以定期对专项维修资金的使用进行检查，要求物业公司提供相关的账目和资料，并向业主公布专项维修资金的使用情况。
住宅专项维修资金管理系统介绍
系统设置-群组设置
住宅专项维修资金管理系统介绍
系统设置-群组设置
住宅专项维修资金管理系统介绍
系统设置-会计科目
住宅专项维修资金管理系统介绍
系统设置-制表设置
住宅专项维修资金管理系统介绍
基础资料-开发单位
住宅专项维修资金管理系统介绍
基础资料-售房单位
住宅专项维修资金管理系统介绍
住宅专项维修资金管理系统介绍
第三部分：产品功能
功能清单
住宅专项维修资金管理系统
缴存资金
个人缴存 单位缴存 缴存入账 入账凭证 凭证记录 预缴处理 导入缴存
管理资金
使用申报 使用审批 使用划拨 利息结转 退伙申报 退伙审批 资金纠错 纠错审批
综合查询
小区帐面 楼栋帐面 个人帐面 退伙记录 过户记录
住宅专项维修资金管理系统介绍
缴存资金- 入账凭证
选择缴交类型，以及待会计 制作凭证的项目
住宅专项维修资金管理系统介绍
缴存资金- 凭证记录
通过条件可搜索出相关的凭 证
点此查看 凭证
住宅专项维修资金管理系统介绍
缴存资金- 预缴处理
通过条件检索出相应的 开发单位,并选中
住宅专项维修资金管理系统介绍
缴存资金- 预缴处理- 缴交
房屋资料
小区资料 楼栋资料 房屋资料 过户申请 过户申批
基础资料
开发单位 售房单位 业委会 物管单位 区域路村 街办设置
系统设置
用户管理 群组管理 利率设置 会计科目 制表设置
住宅专项维修资金管理系统介绍
简洁界面-首页
主功能菜单
住宅专项维修资金管理系统介绍
简洁界面-首页
二级菜单
深圳市物业专项维修资金管理系统
深圳市物业专项维修资金管理系统操作手册(建设单位）目录1维修资金统管1.1首期缴交申请用户点击【维修资金统管】—【首期缴交申请】，进入到首期缴交列表页面，如下图所示。
1.1.1查询用户可根据“物业区域名称”、“申请编号”对首期缴交申请记录进行查询，如下图所示。
1.1.2新增点击按钮，进入到首期缴交申请指南页面，用户阅读后点击按钮，进入到新增页面，如下图所示。
点击物业区域后的下拉列表。
选择物业区域后项目栋信息列表中会显示出该物业区域下的所有项目栋。
点击按钮，新增项目栋，可选择具体哪种新增项目栋方法。
点击完全新增后，弹出新增项目栋信息页面，如下图所示。
用户正确的添加相关信息后点击“保存”按钮，新添加的项目栋显示在项目栋信息列表里。
用户需先选择一条项目栋数据，然后再点击复制新增按钮，弹出新增项目栋信息页面，且页面中的数据（除项目栋名称外）都与所选项目栋信息一样，用户只需修改与该项目栋不一样的数据即可。
注：同一物业区域下项目栋名称不可重复。
点击重新载入后，会显示出该物业区域下的所有项目栋。
用户可点击按钮，弹出新增物业区域页面，如下图所示。
点击按钮可保存已添加的数据。
点击，进入到公共设施设备信息列表页面点击按钮可下载设备清单模板填写好信息后点击按钮把填写好的模板导入进去，如下图所示。
用户点击按钮，弹出新增页面，如下图所示。
点击“设施设备分类”的下拉列表，选择设施设备分类。
所有信息填写好后点击保存按钮。
用户选中需要修改的设施设备（只能选择一条数据），再点击按钮，弹出编辑页面，并显示新增时的数据，修改和新增设施设备一致，修改成功后点击，信息修改成功。
选中所要删除的设施设备，可选择多个设施设备，再点击按钮，弹出提示，如下图所示，点击按钮，所选中的设施设备被成功删除。
设施设备添加完成后，点击按钮，跳转到项目申请信息页面，如下图所示。
如果需要增加新的申请单位，可以点击页面中部的按钮，弹出新增申请单位信息页面，如下图所示，选择后（可选择多条）点击按钮。
深圳市物业专项维修资金管理系统操作手册(业(居)委会)
深圳市物业专项维修资金管理系统操作手册（业（居）委会）目录1. 维修资金统管 (3)1.1. 日常金交存申请 (3)1.2. 本体金移交申请 (7)1.3. 专项使用申请 (11)1.4. 强制使用申请 (21)1.5. 备用金拨款申请 (27)1.6. 仅备用金核销 (41)2. 基础数据管理 (53)2.1. 业委会管理 (53)3. 决策分析 (56)3.1. 物业区域信息查询 (56)3.2. 项目栋信息查询 (56)4. 微信决策管理 (58)4.1. 电子决策管理 (58)4.2线下认证 (62)1.维修资金统管1.1.日常金交存申请用户点击“维修资金统管”—“日常金交存申请”，进入到日常金交存申请列表页面，如下图所示：1.1.1.查询用户可以在页面的右上角文本框中输入申请编号、物业区域名称等关键字，点击文本框后的按钮，即可查出该物业区域。
如下图所示。
1.1.2.查看详情当办理进度为“待收文、办理、待交款、已完结”时，该条记录可以进行查看，选中需要查看的物业区域记录，点击按钮，按步骤下一步查看申请的所有信息。
具体如下图所示。
1.1.2.1日常金缴存申请1.1.2.2交存明细1.1.2.3申请表格1.1.2.4物业详情1.1.2.5材料清册1.1.2.6附件上传1.1.3.打印系统提供每一条申请记录的打印功能，选中需要打印的物业区域记录，点击按钮，根据需要选择对应的功能进行打印。
具体如下图所示。
1.2.本体金移交申请用户点击“维修资金统管”—“本体金移交申请”，进入到本体金移交申请列表页面，如下图所示。
1.2.1.查询用户可以在页面的右上角文本框中输入申请编号、物业区域名称等关键字，点击文本框后的按钮，即可查出该物业区域。
如下图所示。
1.2.2.查看详情当办理进度为“待收文、办理、待交款、办结”时，该条记录可以进行查看，选中需要查看的物业区域记录，点击按钮，按步骤下一步步查看申请的所有信息。
物业专项维修资金信息管理系统操作流程
物业专项维修资金信息管理系统操作流程――日常收取部分*系统用户名及密码本系统共享市住建局物业监管处所开发物业管理信息系统的用户名和密码，故有资质的物业服务企业用户无须在本系统再行注册，其密码修改只能在物业管理信息系统中进行。
无物管资质的物业服务企业则需通过本系统首页（）的“物管企业注册”先行注册，再由区维修金管理机构人员审核其注册信息，并为审核通过者创建用户名。
小区管理处作为物业服务企业的分支机构，由物业服务企业登录本系统后通过“基础信息管理”－“小区管理处信息管理”页面的（“新建”、“删除”、“修改”、“查看”）菜单的“新建”按钮新增所辖小区管理处。
新增的小区管理处信息无需审核，即可生效使用，并可由区维修金管理机构人员为其创建用户名。
业委会用户首先通过系统首页的“业委会注册”按钮注册，再由区维修金管理机构人员审核其注册信息，并为审核通过者创建用户名。
以上三类用户的用户名可通过系统首页的“用户名查询”按钮查知，其用户初始密码为１，操作员登录系统后应尽快通过“系统管理”－“用户管理”－“密码修改”菜单修改该密码。
注：为以上三类用户创建系统操作员时最好授权至具体人员，以助于区分责任，消除多用户混杂使用同一用户名可能存在的安全隐患。
例如：和谐花园业委会注册并经审核后，尽量不创建hxhyywh （该业委会拼音的首字母组合）这样单位级别的用户名，而联系获知其业委会主要经办人员姓名为王建国、李建党后，为该2名经办人员创建用户所属机构为“和谐花园业委会”的用户名wangjg和lijd。
实施流程：1、业委会/无资质的物管企业/小区管理处注册对于未成立业委会的社区，可注册类型为“业委会”，属性为“临时”的××业委会筹备组。
业委会正式成立后，申请区中心经办人员变更其注册信息即可（需变更信息包括：名称、属性、本届业委会起始截至时间等）。
针对业委会注册需要首先选择的物业区域选项，存在以下几种特殊情况，请参照以下（1）～（3）的不同情况分别加以实施：（1）物业区域在系统中不存在，无法注册。
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1.网络设备运行是否正常
行情况检查
1.系统数据库备份是否正常
2.系统ngix服务是否正常
3.系统redis服务是否正常
4.系统project服务是否正常
5.系统登录用户密码是否定期更换
五、系统硬件情况检查
1.服务器机箱是否除尘
2.显示器显示是否清晰，功能是否正常
3.连接系统的办公电脑是否正常工作
4.系统交换机是否正常
物业专项维修资金管理系统
日常维护检查表（季度）
检查人员：日期年月日
项目
检查内容
检查是否正常
处理结果
一、供电情况检查
1.线路连接状态是否正常；
2.电源设备输入输出电压，UPS蓄电池工作状态
二、终端安全工作检查
1.终端管控软件运行是否正常
2.防病毒软件是否正常
B口使用是否正常
4.办公计算机存储，传输敏感数据是否正常