典型酒店式公寓造价及装修成本
工程施工合同
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典型酒店式公寓造价及装修成本
一、建安成本
酒店式公寓（11层左右）建安成本（不含电梯、智能系统、消防设备等设备系统），成本为2500元/平方米左右。如含设备系统，成本在3500元左右。
以上成本不包括公寓、公共部分的装修成本。
二、公寓内装修成本
酒店式公寓户内装修成本为： (一)40平方米户型
1、地面：地砖、瓷砖为主要材料，合计4500元左右。
2、墙面：墙纸，合计成本1500元左右。
3、吊顶：轻钢龙骨，石膏吊顶，合计成本4500元左右。
4、厨房＋卫生间（不含洁具、厨具）：合计成本为4800元左右。
5、洁具套件：2800元左右
6、户式中央空调：30000元左右
7、厨具（电磁炉、微波炉、热水器）：1500元左右
1－7项合计：49600元，每平方米装修成本为：1240元。（二）50平方米典型户型：
1、地面：地砖、瓷砖为主要材料，合计5500元左右。
2、墙面：墙纸，合计成本2000元左右。
3、吊顶：轻钢龙骨，石膏吊顶，合计成本6000元左右。
4、厨房＋卫生间＋阳台（不含洁具、厨具）：合计成本为6300元左右。
5、洁具套件：3500元左右
6、户式中央空调：30000元左右
7、厨具（电磁炉、热水器、微波炉）：1500元左右
1－7项合计：54800元，每平方米装修成本为：1096元。公寓内装修成本不含公寓内家具和所有软装饰的费用！
酒店式公寓装修成本主要集中在厨房、卫生间部分。如从成本考虑，可不使用户式中央空调，改为分体式空调（成本为5000元左右），可大幅度节省成本。
10000平方米，小高层，标准间：24平方米
财富中心酒店式公寓服务项目成本预算
一、人员工资、福利费用
总服务台（24H） 5人
商务中心（8H） 2人
洗衣店（8H） 2人
客房服务3人（视租赁合同定）
PA保洁（24H） 10人（负责公寓的保洁、清洗地毯、大堂石面保养等）合计：22人*2.5万/年=55万
二、配套机器设备、设施费用
复印机2台(行政商务中心) 6万
电脑7台(行政3，商务中心2,总台2) 6万
打印机2台(行政1，商务中心1,总台1) 1万
碎纸机1台(商务中心) 0.2万
洗衣设备 5万
前台接待系统应用软件 5万
地毯抽洗机 3万
单擦机(用于洗地\抛光) 3万
吸尘器4台 1.5万
其它工具类 1万合计:30万
以上机器设备按5年折旧,则每年成本为6万
三、清洁剂、物料消耗费用 4000元/月*12=4.8万
四、以上预算未计入餐饮类收入及成本
五、总体年成本
1、如不计物资折旧，维持公寓四星服务水准的固定费用约为59.8万/年。
2、如计入折旧成本，维持公寓四星服务水准的固定费用约为65.8万/年。
1、租金120万元（按杭州市旧厂房租赁均价250元/平米·年测算）
2、税金50万元
3、水电等能耗60万元（按收入7%测算）
4、员工工资70万元（按40人测算）
5、办公费30万元（按收入4%测算）
6、布草洗涤费用、维修费用20万元 8、折旧60万元（按10年计提） 9、物料消耗及其他费用170万元
10、财务费用30万元(投入资金均为银行贷款算)
物料消耗、维护：10000元/月×12= 12万元水电能耗（按收入7%）管理办公费用(按收入4%) 税收（按营业额5.55%）
2016造价工程师《案例分析》真题及参考答案(完整六题)
试题一： 某企业拟于某城市新建一个工业项目，该项目可行性研究相关基础数据如下: 1.拟建项目占地面积30亩，建筑面积11000㎡。其项目设计标准、规模与该企业2年前在另一城市修建的同类项目相同。已建同类项目的单位建筑工程费用为1600元/㎡。建筑工程的综合用工量为4.5工日/㎡，综合工日单价为80元/工日，建筑工程费用中的材料费占比为50%，机械使用费占比为8%，考虑地区和交易时间差异，拟建项目的综合工日单价为100元/工日，材料费修正系数为1.1，机械使用费的修正系数为1.05，人材机以外的其它费用修正系数为1.08. 根据市场询价，该拟建项目设备投资估算为2000万元，设备安装工程费用为设备投资的15%。项目土地相关费用按20万元/亩计算，除土地外的工程建设其他费用为项目建安工程费用的15%，项目的基本预备费率为5%，不考虑价差有办法。 2.项目建设期1年，运营期10年，建设投资全部形成固定资产，固定资产使用年限为10年，残值率为5%，直线法折旧。 3.项目运营期第1年投入自有资金200万元作为运营期的流动资金。 4.项目正常年份年销售收入为1560万元，营业税金及附加税率为6%，项目正常年份年经营成本为400万元，项目运营期第1年产量为设计产量的85%，运营期第2年及以后各年均达到设计产量。运营期第1年的销售收入、经营成本均为正常年份的85%，企业所得税税率为25%。 问题： 1.列式计算拟建项目的建设投资。 2.若该项目的建设投资为5500万元，建筑投资来源为自有资金和贷款，贷款为3000万元，贷款年利率为7.2%（按月计息），约定的还款方式为运营期前5年等额还本，利息照付方式。分期列式计算项目运营期第1年，第2年的总成本费用和净利润以及运营期第2年年末的项目累计盈余资金，（不考虑企业公积金，公益金提取及投资者股利分配） （计算结果保留两位小数） 试题二： 某隧洞工程，施工单位与项目业主签订了120000万元的施工总承包合同，合同约定：每延长（或缩短）1天工期，处罚（或奖励）金额3万元。 施工过程中发生了以下事件： 事件1：施工前，施工单位拟定了三种隧洞开挖施工方案，并测算了各方案的施工成本，见表2.1
租赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定
上海市消防局关于发布《租赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定》的通知 （沪消发【2003】257号） 各设计单位、机关各有关业务处、各式（县）防火监督处（科）：现将《租赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定》发给你们，请遵照执行。 二OO三年九月三日租赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定针对近年来租赁式公寓和公寓式办公楼消防设计中遇到的问题，根据国家有关消防技术规范的规定，本着确保消防安全和经济实用的原则，制订本规定。 一、定义 1、租赁式公寓（亦称酒店式公寓）：采用统一经营管理，每个单元设有独立卫生间的供人寄宿的居住建筑。其中供学生寄宿使用的，称之为学生公寓。 2、公寓式办公楼：每个单元的最大建筑面积不超过300㎡，且设有独立卫生间的办公建筑。 二、一般规定 1、单元之间应采用耐火极限不低于2.00h的不燃烧体隔墙分隔至楼板底部。 2、租赁式公寓、公寓式办公楼底部设置的商业场所，应采用防火墙和耐火极限不低于1.50h的楼板与公寓和办公用房完全分隔，且其安全出口应分开设置。当建筑符合下列要求时，公寓式办公用房可
与商业场所共用安全出口： （1）公共部位和室内各部位均设置自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统； （2）商业场所的疏散出口采用与火灾自动报警系统联动的电子门锁，火灾报警后，电子门锁能联动开启。 3、超高层公寓式办公楼应设置避难层，其设计应按照《高层民用建筑设计防火规范》和本市《关于超高层建筑工程消防设计若干问题的处理意见》的有关要求执行。 4、公寓式办公楼和统一装修的租赁式公寓的内装修设计应按《建筑内部装修设计防火规范》的办公建筑的要求执行。 5、租赁式公寓、公寓式办公楼设置歌舞娱乐游艺放映场所时，其消防设计应符合《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等国家消防技术规范的有关规定。 6、租赁式公寓、公寓式办公楼的消防车道、消防登高面和消防登高场地的设置可参照上海市工程建设规范《住宅设计标准》第3.3条执行。 三、安全疏散 1、租赁式公寓、公寓式办公楼的楼梯间的数量及其形式应按国家和本市消防技术规范中有关民用公共建筑楼梯间的要求设计。但符合下列之一要求的租赁式公寓可按住宅要求设计： （1）每层建筑面积不超过650㎡的；
造价案例真题及答案审批稿
造价案例真题及答案 YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】
2015年造价工程师考试《建设工程造价案例分析》试卷 试题一:（20分） 某拆建建设项目的基础数据如下: (1)项目建设期2年,运营期10年,建设投资3600万元,预计全部形成固定资产. (2)项目建设投资来源为自有资金和贷款，贷款总额为2000万元，贷款年利率6%（按年计息），贷款合同约定运营期1年按照项目的最大偿还能力还款，运营期第2~5年将未偿还款项等额本息偿还，自有资金和贷款在建设期内均衡投入。 (3)项目固定资产使用年限10年，残值率5%，直线法折扣。 (4)流动资金250万元由项目自有资金在运营期第1年投入（流动资金不用于项目建设期贷款的偿还）。 (5)运营期间正常年份的营业额收入为900万元，经验成本为280万元，产品营业税金及附加税率为6%，所得税为25%。 (6)运营期第一年达到设计产能的80%，该年的营业收入，经营成本均为正常年份的80%，以后各年均达到设计产能。 (7)在建设期贷款偿还完成之前，不计提盈余公积金，不分配投资者股利。 问题： 1．列式计算项目建设期的贷款利息。 2．列式计算项目运营期第1年偿还的贷款本金和利息。 3．列式计算项目运营期第2年应偿还的贷款本息额，并通过计算说明项目能否满足还款要求。 4．项目资本金现金流量表运营期第1年的净现金流量是多少？（计算结果保留两位小数） 答案：
1．列式计算项目建设期的贷款利息。 贷款均衡投入，每年投入2000/2=1000万元，第一年利息1000乘以%/2=30万， 第二年利息（1000+30+1000/2)乘以%=万元，建设期贷款利息30+=万元。 2．列式计算项目运营期第1年偿还的贷款本金和利息。 固定资产=建设期投资+建设期利息=3600+=万元。 年折旧=固定资产乘以（1-残值率）/使用年限=乘以（1-5%）/10=万元， 总成本=经营成本+利息+折旧=280*80%+*6%+=224++=万 利润总额=营业收入-营业税附加-总成本=900*80%*（1-6%）=万<0。 所得税＝0 EBITDA–Tax=900*80%*（1-6%）-280*80%-0=万元， 第一年偿还贷款本金利息总额为万元，其中利息万元，本金＝万元 3．列式计算项目运营期第2年应偿还的贷款本息额，并通过计算说明项目能否满足还款要求。 第二年年初贷款余额=万元 二至五年等额本息偿还 已知P求A, A=（A/P，6%，4）=万元 （本息和）
06397工程造价管理与案例分析(精华版)
第一章工程造价概论 建设程序是指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工、竣工验收到投入生产整个过程中的各项工作过程及其先后次序。 项目建议书是项目建设程序中最初阶段的工作，根据各部门的规划要求，结合自然资源、生产力布局状况和市场预测，向国家提出要求建设某一具体项目的建设文件。 项目建设书一般包括以下几个方面的内容：1提出项目建设的必要性、可行性及建设依据；2建设项目的用途、产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想；3项目所需资源情况、建设条件、协作关系的初步分析；4投资估算和资金筹措；5项目的进度安排并对建设期限进行估测；6经济效益、社会效益、环境效益的初步估算。 建设项目的可行性研究就是在投资决策前对新建、改建、扩建项目进行调查、预测、分析、研究`、评价等一系列工作，论证建设项目目的的必要性和技术上的先进性、经济上的合理性。 可行性研究的三方面：1可行性研究2可行性研究报告编制3可行性研究报告审批。 计划任务书是确定建设项目和建设方案的基本文件，是对可行性研究所得到的最佳方案的确认，是编制设计文件的依据，是可行性研究报告的深化和细化。必须报上级主管部门审核。 选择建设地点的地址时应考虑以下几个方面：1工程地质、水文地质等自然条件是否可靠；2建设所需水、电、运输条件是否落实；3是否满足环保要求；4投产后原材料、燃料等是否具备；5项目生产人员的生活条件、生产环境是否安全。 设计文件包括文字规划和整个工程的图纸设计，一般建设项目分初步设计和施工图设计两个阶段。如果初步设计提出的总概算超过可行性研究报告确定的总投资估算10%以上或其他主要指标需要更变时，要重新报批可行性研究报告。 项目在开工建设之前要做好各项准备工作，主要内容有：1组织图纸会审，协调解决图纸和技术资料的有关问题；2征地、拆迁和施工现场的场地平整，领取“建设施工许可证”；3完成施工用水、用电、用路等工程；4组织设备、材料订货；5编制项目建设计划和年度建设投资计划；6组织招投标，择优选定施工单位。 项目开工是指建设项目设计文件中规定的任何一项永久性工程第一次破土、正式打桩，建设工期则是从开工时算起。 施工阶段一般包括土建、装饰、给排水、采暖通风、电器照明、工业管道以及设备安装等工程项目。 竣工验收是全面考核建设成果、检验设计和工程质量的重要步骤，也是项目建设转入生产或使用的标志。建设项目后评价是指项目竣工投产运营一段时间后，再对项目的立项决策、设计、施工、竣工投产、生产运营等`全过程进行系统评价的一种技术经济`活动，是固定资产`投资管理的一项主要内容`，也是固定资产投资`管理的最后一个环节。 项目建设是指具有独立的行政组织机构并实行独立的经济核算，具有设计任务书，并按一个总体设计组织施工的一个或几个单项工程所组成的建设工程，建成后具有完整的系统，可以独立的形成生产能力或或使用价值的建设工程。 建设项目一般在行政上实行统一管理，在经济上实行统一核算。一个建设项目由若干个单项工程单位工程、分布工程、分项工程组成。 单项工程是指具有独立的设计文件，竣工后能独立发挥生产能力和效益的工程。单项工程一般包括建筑工程和安装工程。 单位工程是单项工程中具有独立的设计图纸和施工条件，可以独立组织施工，但完工后不能独立发挥生产能力和效益的工程。 分部工程是按照单位的不同部位`不同施工方式\不同材料和设备种类,从单位工程中划分出来的中间产品。 分项工程是指通过较为简单的施工过程就能产生出来的,并可以利用某种计量单位计算的基本的中间产品. 工程造价是指建设工程产品的建设价格,工程造价本质上属于价格范畴,在市场经济条件下,工程造价有两种含义,一是从投资者的角度来定义的,建设项目工程造价是指建设项目的建设成本,即预期开支或实际开支的项目的全部费用,包括建筑工程\安装工程设备及相关费用;二是指建设工程的承包价格,即工程价格,是在建设某项工程,预计或实际在土地市场\设备市场\技术劳务市场\承包市场等交易活动中,所形成的工程承包合同价和建设工程总造价. 工程造价的两种含义既是一个统一体又是相互区别的。主要区别在于需求主体和供给主体，在市场追求的利益不同。从管理性质看前者属于投资管理范畴，后者属于价格管理范畴。从管理目标看，作为项目投资费用，投资者在进行项目决策和项目实施中，首先追求的是决策的正确性。项目决策中投资数额大小`功能和成本价格比，使投资决策的最重要的依据。工程造价具有以下特点:1工程造价的大额性2个别性和差异性3动态性4广泛性和复杂性5阶段性 工程造价的特殊的职能：1预测职能2控制职能3评价职能4控制职能 工程造价的计价特点：1单体性计价2分部组合计价3多次性计价4方法多样性 工程造价管理的两种管理：1建设工程投资费用管理2工程价格管理。 工程投资费用管理属于投资管理范畴，是为了实现一定的预期目标，在拟订的规划、设计方案的条件下，预测、计算、确定和监控工程造价及其变动的系统活动。 工程造价管理特点1时效性2公正性3规范性4准确性 工程造价管理的基本内容就是合理确定和有效控制工程造价。 工程造价的控制途径1以设计阶段为重点的建设项 目全过程的造价控制2由被动控制转为主动控制3 技术与经济的结合。 国外工程造价管理的特点1政府的间接控制2有章可 循的计价依据3多渠道的工程造价信息4动态估价5 通用的合同文本6动态控制 造价工程师应具备的能力1了解所建项目的生产工 艺条件，了解工程和房屋建筑以及施工技术等了解各 分部工程所包括的具体内容，了解指定的设备和材料 性能并熟悉施工现场各工种的职能2能采用现代经 济分析方法，对拟建项目计算期内投入产出诸多经济 要素进行调查、预测、研究、计算和论证，从而选择、 推荐较优方案作为投资决策的重要依据3能够运用 价值工程等技术经济方法，组织评选技术方案，优化 设计，使设计在达到必要功能前提下，有效的控制投 资项目4具有根据图纸和现场情况计算工程量的能 力，能够对工程项目进行投资估算、设计概算、施工 图预算，能使估价的准确度控制在一定范围之内5 需要对合同协议、法律有确切的了解，当需要时能对 协议中的条款做出咨询，在可能引起争议的范围内要 有与承包商谈判的才能与技巧。 造价工程师的权利1有独立依法执行造价工程师岗 位业务并参与工程项目经济管理的权利2有在其经 办的工程造价成果文件上签字3有使用造价工程师 名称的权力4造价工程师对违反国家有关法律、法规 的行为，有权提出劝告、拒绝执行并有向上级或有关 部门报告的权利5有依法申请开办工程造价咨询单 位的权利。造价工程师的义务1熟悉并严格执行 国家有关工程造价的法律、法规2恪守执业道德和行 为规范，遵纪守法、秉公办事3对经办的工程造价文 件质量负有经济的和法律的责任4积累工程的新技 术、新材料、新工艺及已完工程造价资料，为工程造 价管理部门制定修订工程定额及数据库，提供资料并 进行资源共享5接受继续教育，更新知识，积极参加 职业培训，提高业务技术水平6保守在执业中得知的 技术和经济秘密7不得允许他人以本人名义执行业 务8造价工程师因工作失误造成的经济损失，由其所 在单位承担赔偿责任，所在单位有权向签字的造价工 程师追偿。 资金时间价值指资金在生产和流通的过程中随着时 间的推移而产生的增值。 第二章工程造价的构成 工程造价一般是指进行某项工程建设所花费（指预期 花费或实际花费）的全部费用，即该工程项目有计划 地进行固定资产再生产和形成相应的无形资产的一 次性费用的总和。 建设项目总投资：是指投资主体为获取预期收益，在 选定的建设项目上投入所需全部资金的经济行为。 固定资产投资包括：基本建设投资，更新改造投资， 房地产开发投资和其他固定资产投资。 静态投资：是以某一基准年、月的建设要素的价格为 依据所计算出来的建设项目投资的瞬时值。 动态投资：是指为完成一个工程项目的建设，预计投 资需要量的总和。 动态投资包括：静态投资，静态投资是动态投资最主 要的组成部分，也是动态投资的计算基础。 设备购置费：是指为工程建设项目的购置或自制达到 固定资产标准的设备、工器具及家具的费用。 固定资产的确定：使用年限在一年以上、单位价值在 1000元或1500元或2000元以上的资产。 设备购置费=设备原价+设备运杂费 共器具及生产家具购置费是指新建项目或扩建项目 初步设计规定所必须购置的不够固定资产标准的设 备、仪器工具、生产家具和备品备件等的费用。 工器具及生产家具购置费=设备购置费×工器具及生 产家具定额费率 成本计算估价法非标准设备原价=制造成本+利润+增 值税+设计费 扩大定额估价法非标准设备原价=材料费+加工费+其 他费+设计费 进口设备原价=货价+国际运费+运输保险费+银行财 务费+外贸手续费+关税+增值税+消费税+海关监管手 续费+车辆购置手续费 直接费指在工程施工过程中直接耗费的构成工程实 体或有助于工程形成的各种费用。 人工费指直接从事于建筑安装工程施工的生产工人 开支的各项费用。 材料费指为完成建筑安装工程所耗用的构成工程实 体的原材料、辅助材料、构配件、零件、成品、半成 品的费用和周转材料的摊销（或租赁）费用。 施工机械使用费指在建筑安装施工过程中，使用施工 机械作业所发生的一切费用。 确定直接费的方法有实物法和单价法。 其他直接费指除了直接费之外的，在施工工程中直接 发生的其他费用。其组成内容：冬季、雨季施工增加 费；夜间施工增加费；材料二次搬运费；仪器仪表使 用费；生产工具用具使用费；检验试验费；工程定位 复测、场地清理等费用；特殊工程培训费；特殊地区 施工增加费。 土建工程其他直接费=直接费×其他直接费费率 安装工程其他直接费=人工费×其他直接费费率 土建工程现场管理费=直接费×现场管理费费率 安装工程现场管理费=人工费×现场管理费费率 直接工程费=直接费+其他直接费+现场经费 间接费指虽不直接由施工的工艺过程所引起，但却与 工程的总体条件有关的，建筑安装企业为组织施工和 进行经营管理以及见解为建筑安装生产服务的各项 费用。 企业管理费指施工企业为组织施工生产经营活动所 发生的管理费用。 其他费用指包括按规定支付工程造价（定额）管理部 门的定额编制管理费和劳动定额管理部门的定额测 定费，以及按有权部门规定支付的上级管理费。 土建工程间接费=直接工程费×间接费费率 安装工程间接费=人工费×间接费费率 土建工程计划利润=（直接工程费+间接费）×计划利 润率 安装工程计划利润=人工费×计划利润率 税金指国家税法规定的应计入建筑安装工程费用的 营业税、城乡维护建设税及教育费附加。1）营业税= 营业额×3% 营业额指从事建筑、安装、修缮、装饰 及其他工程作业收取的全部收入，还包括建筑、修缮、 装饰工程所用原材料及其他物资和动力的价款。2） 城乡维护建设税指国家为了加强城乡的维护建设，稳 定和扩大城市、乡镇维护建设的资金来源，对有经营 收入的单位和个人征收的一种税额。应纳税额=应纳 营业税额×适用税率纳税人在市区的税率7%；在 县镇的税率5%；在农村的税率1%。3）教育费附加 应纳税额=应纳营业税额×3%。4）综合税率应纳 税额=不含税工程造价×综合税率 工程建设其他费用指从工程筹建起到工程竣工验收 交付使用止的整个建设期间内，除建筑安装工程费用 和设备及工器具购置费用以外的，为保证工程建设顺 利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各 项费用。分为：1.土地使用费 2.与工程建设有关的 其他费用3.与未来企业生产经营有关的其他费用。 土地使用费：指建设项目通过划拨或土地使用权出让 方式取得土地使用权，所需土地征用及迁移补偿费或 土地使用权出让金。 （一）土地征用及迁移补偿费：指建设项目通过划拨 方式取得无限期的土地使用权，依照《中华人民共和 国土地管理法》等规定多支付的费用。包括：1.土地 补偿费 2.青苗补偿费和被征用土地地上附着物赔偿 费3.安置补助费4.缴纳耕地占用税或城镇土地使用 税、土地登记费及征地管理费等5.征地动迁费6.水 利水电工程水库淹没处理补偿费 （二）土地使用权出让金：指建设项目通过土地使用 权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照《中华 人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例》规定，支付的土地使用权出让金。 建设单位管理费：指建设项目从立项、筹建、建设、 联合试运转、竣工验收交付使用和使用后评估等全过 程管理所需的费用。包括建设单位开办费，建设单位 经费。 建设单位开办费指新建项目为保证筹建和建设工作 正常进行所需办公设备、生活家具、用具、交通工具 等购置费用。 勘察设计费指委托勘察、设计单位为本建设项目进行 勘察、设计工作，提供勘察、设计工作的成果，按规 定支付的勘察、设计费用；为本项目进行可行性研究 和评价工作按规定支付的前期工作费用；在规定范围 以内由建设单位自行完成的勘察、设计工作所需要费 用。 研究实验费指为建设项目提供和验证设计参数、数 据、资料等所进行的必要的试验费用以及设计规定在 施工中必须进行试验、验证所需要费用。 建设单位临时设施费指项目建设期间，建设单位所需 临时设施的搭设、维修、摊销或租赁费用。 工程监理费指委托工程监理单位对工程实施监理工 作所需要的费用。 工程保险费指建设项目在建设期间根据需要实施工 程保险多需的费用。 工程承包费指具有总承包条件的工程公司，对工程建 设项目从开始建设至竣工投产全过程的总承包所需 的管理费用。 联合试运转费指新建企业或新增生产工艺过程的扩 建企业在竣工验收前，按照设计规定的工程质量标 准，进行整个车间的负荷或无负荷联合试运转发生的 费用支出大于试运转收入的亏损部分。 生产准备费指新建企业或新增生产能力的企业，为保 证竣工交付使用进行必要的生产准备所发生的费用。 办公和生活家具购置费指为保证新建、改建、扩建项 目初期正常生产、使用和管理所必须购置的办公和生 活家具、用具的费用。 预备费包括基本预备费和涨价预备费 基本预备费指在初步设计文件及概预算中难以事先 预料，而在建设期间可能发生的工程费用。 涨价预备费指建设项目在建设期间内由于价格等变 化引起工程造价变化的预测预留费用。 直接费用构成1.工资2.材料费3.施工机械费 暂定金额指包括在合同中，供工程任何部分的施工或 提供货物、材料、设备或服务、不可预料事件的费用 使用的一项金额，这项金额只有工程师批准后才能动 用，也称特定金额或备用金。 分包工程费指分包工程的直接费、管理费和利润，还 包括分包单位向总包单位缴纳的总包管理费、其他服 务费和利润。 第三章工程造价的确定方法 工程造价计价依据是计算工程造价的各类基础资料 的总称。 工程造价计价依据的内容包括1计算设备数量和工 程量的依据2计算分部分项工程人工，材料，机械台 班消耗量及费用的依据3计算建筑安装工程费的依 据4计算设备费的依据5建设工程量清单计价规范6 计算工程建设其他费用依据7计算造价相关的法规 和政策。 工程建设定额的特征1真实性和科学性2系统性和统 一性3稳定性和时效性 工程建设定额的分类：按定额反映的物质消耗内容分 类1劳动消耗定额2机械消耗定额3材料消耗定额 按定额的编制程序和用途分类：1施工定额2预算定 额3概算定额4概算指标5投资估算指标按投资 的费用性质分类：1建筑工程定额2设备安装工程定 4工器具定额5工程建设 其他费用定额按主编单位和管理权限分类：1全 国统一定额2行业统一定额3地区统一定额4企业定 额5补充定额 施工定额是指具有合理劳动组织的建筑安装工人或 小组在正常施工条件下，为完成单位合格工程建设产 品所需人工，机械台班，材料消耗的数量标准。 劳动定额是指在合理的劳动组织和正常的施工条件 下，生产单位质量合格产品所需消耗的工作时间，或 在一定的工作时间中产生的合格产品数量。 施工中工人工作时间消耗中必需的消耗时间包括有 效工作时间，休息时间和不可避免中断时间。损失时 间爱你包括多余和偶然工作时间，停工时间，违背劳 动纪律时间。 劳动定额的表示可用时间定额和产量定额表示 材料消耗定额是指在合理和节约使用材料的条件下， 生产单位合格产品所必需消耗的一定品种，规格的原 材料，燃料，半成品，配件和水，电，动力等资源的 数量标准。 材料消耗量=材料浄耗量+材料合理消耗量 损耗率=损耗量除以净耗量 损耗率是指周转性材料每使用一次后的损耗率。 周转次数是指周转性材料从第一次使用起可重复使 用的次数。 机械台班消耗定额是指在合理使用机械和合理施工 组织条件下，完成合格单位产品必需消耗的机械台 班数量的标准。 预算定额是指规定消耗在合格质量的单位工程基本 构造要素上的人工，材料和机械台班的数量标准。 预算定额是计算建筑安装工程造价的直接依据。 预算定额中人工消耗量指标应包括为完成该分项定 额单位所必需的用工数量，即应包括基本用工和其 他用工两部分。基本用工是指完成某一项合格分 项工程所必需消耗的技术工种用工。其他用工是指 辅助基本用工完成生产任务所消耗的人工。 人工幅度差是指预算定额与劳动定额由于定额水平 不同而引起的水平差。 实体性材料消耗指标包括主要材料净用量和材料损 耗量，其计算方法有观察法，实验法，统计法和理 论计算法。 预算定额中的机械台班消耗量指标一般按施工定额 中的机械台班产量，并考虑一定的机械幅度差进行 计算。 概算定额是指在正常的生产建设条件下，为完成一定 计算单位的扩大分项工程或扩大结构构件的生产任 务所需人工，材料和机械台班的消耗量标准。 概算指标是指以统计指标的形式反映工程建设过程 中生产单位合格工程建设产品所需资源消耗量水 平。 影响人工单价的因素：1政策因素2市场因素3管理 因素 人工单价费用的组成：1生产工人基本工资2生产工 人工资性补贴3生产工人辅助工资4职工福利费5 生产工人劳动保护费 影响机械单价的因素1施工机械的价格2机械设备的 采购方式3机械设备的使用年限4机械设备的性能 5折旧的方法6市场条件7管理水平及有关政策规 定 综合单价是指在具体的资源条件下，完成一个规定计 量单位项目所需的人工费，材料费，机械使用费， 管理费和利润以及考虑风险因素的费用之和，不包 括为了工程项目施工，发生于该工程施工前和施工 过程中技术，生活，安全等方面的非工程实体项目 费用和按政府规定应交的税费。 工程量清单计价的意义：1更好地规范建设市场秩序 2促进建设市场有序竞争3有利于我国工程造价管 理政府职能的转变4有利于提高国内建设各方主体 参与国际竞争的能力，有利于提高工程建设的管理 水平。 工程量清单计价法的特点1真实性2实用性3竞争性 4通用性 工程造价指数是反映一定时期由于价格变化对工程 造价影响程度的一种指标，是调整工程造价价差的 依据。 工程造价指数的分类：按照工程范围，类别，用途分 类：1单项价格指数2综合造价指数按造价资料期 限长短分类：1时点造价指数2月指数3季指数4 年指数按不同基期分类：定基指数2环比指数 第四章建设项目投资决策阶段工程造价的确定与控 制 可行性研究：是指对某工程项目在做出是否投资的决 策之前，先对与该项目有关的技术、经济、社会、环 境等所有方面进行调查研究，对项目各种可能的拟建 方案认真地进行技术经济分析论证，研究项目在技术 上的先进适用性，在经济上的合理性和建设上的可能 性，对项目建成投产后的经济效益、社会效益、环境 效益等经济科学的预测和评价，据此提出项目是否该 投产建设以及选定最佳投资建设方案等结论性意见， 为项目投资决策部门提供决策的依据。 可行性研究的作用：可行性研究是建设项目投资决策 款的依据;可行性研究是项目科研试验、机构设置、 职工培训、生产组织的依据；可行性研究是项目建设 的基础资料、可行性研究是项目考核的依据。 可行性研究的目的：避免错误的项目投资决策；减小 项目的风险；避免项目方案多变；保证项目不超支、 不延误；对项目因素的变化心中有数；达到投资的最 佳经济效果。 可行系研究的阶段划分：投资机会研究、初步可行性 研究、详细可行性研究 建设项目可行性研究是指与项目有关的各个方面分 析论证其可行性，包括建设项目在技术上、财务上、 经济上、管理上等方面的可行性。 建设项目可行性研究的内容：市场研究（是项目可行 性研究的前提和基础）；技术研究（是项目可行性研 究的技术基础）；效益研究（是项目可行性研究的核 心部分 一般工业建设项目可行性研究的内容：总论；市场需 求预测和拟建规模；资源、原材料、燃料、电及公用 实施条件；项目建设条件和项目位置选择；项目设计 方案；环境保护；生产组织管理、机构设置、劳动定 员、职工培训；项目的施工计划和进度要求；投资估 算和资金筹算；项目的经济评价；综合评价与结论、 建议。
酒店式公寓电气设计说明
电气设计说明 1.设计依据 1.1 建设单位设计任务书要求 1.2 各工种提供设计资料 1.3 JGJ/T 16-92 《民用建筑电气设计规范》 1.4 GB 50057-94（2000年版）《建筑物防雷设计规范》 1.5 GB 50343-2004 《建筑物电子信息系统防雷技术规范》 1.6 GB 50045-95（2005年版）《高层民用建筑设计防火规范》 1.7 GB 50034-2004 《建筑照明设计标准》 1.8 GB 50116-98 《火灾自动报警系统设计规范》 1.9 GB 50054-95 《低压配电设计规范》 1.10GB 50052-95 《供配电设计规范》 1.11GB50038-2005 《人民防空地下室设计规范》 1.12GB50098-98(2001年版)《人民防空工程设计防火规范》 1.13GB50067-97《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 2．强电设计说明： 2．1 供电电源： 本工程为住宅小区，由高层住宅、地下车库和高层办公楼等配套商业用房组成，根据规范，属一类高层建筑，供电设计为一级负荷，住宅供电电源为380/220V低压电源（由住宅公变引来），二级负荷采用双电源末端切换供电方式（二路电源取自公用变电所的二段低压母线，由二路10KV高压电源同时运行）。 2．2负荷估算及供配电系统： 用电负荷按照单位密度法估算, 高层住宅按50W/平方计算，商铺、办公楼按照100W/平方计算、车库按照10w/平方计算： 高层住宅： 2116KW 配套商铺： 761KW 公寓式办公楼：1860KW 地下车库： 98KW 住宅公变总安装容量为2877Kw，取需要系数、同时系数合计为0.65，补偿后功率因数0.9，则计算负荷为2078Kw。小区根据总图建筑分布分组团地下车库设2座公变（容量分别为2X800KVA、2x630KVA），变压器总装机容量为2860KVA，平均负载率为73%。公变按照电力部门要求应由其负责设计、施工和管理。 办公楼总设备安装容量为1860KVA，取需要系数、同时系数合计为0.7，补偿后功率因数0.9，则计算负荷为1446KVA。选用2台1000KVA变压器，负载率为72.3%。高压配电柜采用环网柜，变压器采用两台SC9-1000/10/0.4干式变压器。低压配电屏采用组合式开关柜，设无功功率自动补偿装置（补偿后高压侧功
工程造价案例分析标准答案
2001年造价工程师资格考试工程造价案例分析答案 试卷一：（20分）答案及评分标准： 问题1： （注：虚箭线画为实简明线者给分） 图1.2调整后网络进度计划 问题2： ①工作C与工作H之间机械闲置2个月，工作H与工作J之间机械不闲置，故机械共闲置2个月。（3分） ②如果工作C最早开始时间推迟2个月，则机械无闲置。（3分） 问题3： ①补偿要求合理。（1分） 因为是业主原因造成施工单位的损失，业主应承担费用的补偿。（1分） ②补偿要求不合理。（1分） 因为机上工作人员人工费已经包含在相应的机械停滞费用之中。（2分） ③窝工补偿要求合理。（1分） 因为是业主原因造成施工单位的损失。（1分） 问题4： 业主不应支付赶工费。（2分） 因为不需要赶工，也能按合同工期完工（或因不影响总工期，或拖延时间在总时差范围内）。（1分） 二、评分说明： 本试卷答案应标单位而未标的，每处少给0.5分，最多少给1分。 试卷二：（30分）答案及评分标准 问题1： 分）1第一年应计利息：（0+1/2×3100×60%×50%）×7% （． =32.55（万元）（0.5分） 第二年应计利息：（3100×60%×50%+32.55+1/2×3100×40%×50%）×70% （1分） =89.08（万元）（0.5分） 第三年应计利息：3100×60%×50%+3100×40%×50%×32.55+89.08或930+620+32.55 +89.08 （1分） =1671.63（万元）（0.5分） 问题2： 表2.1 某工程本还付息表位:万元 序年份 1 2 3 4 5 6 7
9 10 工程号962.55 1671.63 1393.02 1114.41 835.80 1 557.19 年初累计借款 278.58 2 930 本年新增借款 620 本年应计利息3 32.55 89.08 117.01 97.51 78.01 58.51 39.00 19.20 278.58 278.61 278.61 278.61 278.61 278.61 或本年应还本金 4 278.61 117.01 97.51 78.01 58.51 39.00 本年应还利息 19.50 5 问题3： 固定资产投资：3100+121.63（0.5分）=3221.63（万元） 残值：3221.63×5%（0.5分）=161.08（万元）（0.5分） 各年固定资产折旧：（3221.63-161.08）÷8（0.5分）=382.57（万元）（0.5分）或者：3221.63*（1-5%）÷8=382.57（万元） 注：按3100万元计算残值和折旧，计算方法正确的，各给0.5分。 计算期项序号目1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 5400现金流540054005861.08 4320 5400 1 3800 5400 入销售收5400 1.1 5400 5400 5400 5400 5400 4320 3800 入．
酒店式公寓顾客的需求和服务
酒店式公寓客人需求的服务整理 酒店式公寓主要为居家生活者提供酒店式服务，具有“酒店式服务、公寓式管理”，定位于服务高端市场住宅产品。要研究酒店式公寓的客人更多的需求，首先应该研究一下酒店式公寓的消费群体具体有哪些，才能做到真正满足客人的需求。 一、酒店式公寓宾客来源： 目前酒店公寓的消费群体有以下几类： 1、外资公司或国内知名企业工作者，外资公司的人员多数来自欧、美国家，为这些公司的行政管理人员（如：CEO、总经理、部门经理等）享受公司给予的丰厚的住房补贴，他们大多数选择比较高档的酒店式公寓，是酒店式公寓强势的消费群体； 2、“海派人士”他们回国只要是为了自己创业，由于多方面原因前期他们不会将资本用于购房，但是长期受到国外思想的影响，对生活品质相当重视，这部分人群大多数选择中档酒店式公寓； 3、处于金领与白领之间的高收入的年轻人，便利、自在让自己全身心地放松的心情都是他们选择酒店式公寓最充分的理由，他们往往会把目光放在性价比高的酒店式公寓。 4、全家出游的客人在旅行中住宿的时候想感受到家的温馨，不习惯快捷酒店那种千篇一律的感觉，也会选择性价比高的酒店式公寓。 二、根据定位的设计特点要求： 对于消费群体准确的定位后，针对这些对于酒店式公寓真正有需求的这部分群体，我们应该在一般的酒店服务上提出一些更具特色的服务，更贴合“公寓”二字的服务。 1、整体设计上，户型应满足长住商务客人的特点，要考虑儿童房（包括两个孩子的家庭）、保姆房（可在一套内，也可在隔壁）； 2、在面积上来说，酒店式公寓的房间面积应该大于酒店标准规定的星级酒店房间的面积； 3、在房间内部装潢上，可以区别于一般星级酒店在统一于整体酒店装潢风格下打造的暖色柔和的感觉，打造出明亮而又温馨的效果，让客人感觉在自己的
价值工程案例分析及习题
价值工程案例习题 一、造价工程师在某开发公司的某幢公寓建设工程中，采用价值工程的方法对该工程的设计方案和编制的施工方案进行了全面的技术经济评价，取得了良好的经济效益和社会效益。有四个设计方案A、B、C、D，经有关专家对上述方案根据评价指标F1~F5进行技术经济分析和论证，得出如下资料（见表1和表2）。 表1 功能重要性评分表 问题 （1）计算功能重要性系数。 （2）计算功能系数、成本系数、价值系数并选择最优设计方案。 二、根据业主的使用要求，某工程项目设计人员提出了三个设计方案。有关专家决定从五个方面（分别以F1～F5表示）对不同方案的功能进行评价，各项功能的重要性得分如下：F1相对于F2很重要，F3相对于F1较重要，F2和F5同样重要，F4和F3同样重要。各方案单位面积造价及专家对三个方案满足程度的评分结果见表20-1。
问题 （1）试用0～4评分法计算各功能的权重（填入表20-3）。 （2）用功能指数法选择最佳设计方案（要求列出计算式）。 （3）在确定某一设计方案后，设计人员按限额设计要求确定建筑安装工程目标成本额为14000万元。然后以主要分部工程为对象进一步开展价值工程分析，各分部工程评分值及目前成本见表20-2。试分析各功能项目的功能指数、目标成本（要求分别列出计算式）及应降低额，并确定功能改进顺序（填入表20-4）。 注：计算结果保留小数点后3位。 表2-3 功能权重计算表 表2-4 分部工程目标成本及功能改进顺序
建筑成本控制的几个精典案例 成本控制一直都是房地产行业规范化管理的一个难点。由于成本控制的不确定因素很多，且不同项目的实际情况不同、人员素质不同，想在不同的项目上应用同一种管理手段、方法进行成本管理是不可能的，也是不现实的。如何开展有效的成本控制，这对任何一个公司都是一个很重要的课题。只要不断的从工作实践中总结经验、抓大放小、规范运作、科学管理最终完成成本控制目标也并非难事。 案例一： 在我们的项目中，由于前期工程进展缓慢，第一批工程采用了费率招标模式，由合同双方核对确认预算价。这一合同模式在实际应用中出现了诸多不利因素。首先，在预算核对时，由于双方立场的严重对立，对定额规定较模糊的项目争议很大，造成预算核对工作量大的惊人，给以后的工作开展带来了很不利的影响；其次，在施工过程中，施工单位发现在预算中存在少算、漏算的情况，由于预算价是双方核对确认，施工单位要求据实调整，给我单位的日常管理工作带来了很大的负面影响；再次在开工日期拖的较久的工程，施工单位又以招标时约定的建筑材料涨价为由，要求调整材料价格。 费率招标是一个极不科学的作法，对促进工程进度不一定有利（甚而有可能因双方在造价上达不成一致意见，而使工程搁浅），但肯定会牺牲成本。我们要在施工招标前期做出积极的准备，确定在合理的施工期间内可能出现的价格波动因素，明确合同双方应承担的价格风险范围。在一期二批工程招标中，我方在招标文件中明确指明中标价一次包死，同时只提供了甲供材及外包工程的价格，其余的材料要求施工单位自主调查市场价格并承担风险；增列了单项金额小于1000元的签证不予结算的条款，有力地促进了现场管理工作的顺利进行。 案例二： 最近，我和工程部A某对临街营业房地弹门及大玻璃窗制作安装工程进行了招标。由于前期准备工作做的很充分，对地弹门主材（10厚钢化玻璃、地弹簧、拉手、玻璃门夹）进行了市场综合调查。在调查中发现地弹门五金价格差距很大，其中：地弹簧的价格范围在60-800元/个之间，拉手的价格范围在40-160元/套之间。为了确保各投标单位报价的可比性，在招标时我方根据产品的性能，指定了合理的配置和价位（采用GMT818系列地弹簧240元/个、金浪斯600拉手60元/套）。由于各施工单位报价的标准一致，竞争很激烈，最终中标价格比前期预测价格低很多，大玻窗为120元/平方米（前期已经招标的合同价为200元/平方米），地弹门为260元/平方米，确保了公司制定的中高档配置、中低价位目标的实现，节约成本约3万元。 施工招投标是决定实际成本的一个很重要的环节。某项目公司把招投标工作确立为投资控制中的关键环节。在招标之前对工程所用的主要材料先进行实际市场价调查，政府发布的指导价仅仅只能作为一个参考。招标时各项监督机制进行了完善，让各投标单位明确我方对招标的有效监督，确保招标工作阳光透明，调动各投标单位参标的积极性。 案例三： 我项目公司售楼中心的室内精装修工程总造价约为150万元。售楼中心在项目销售结束后需作为商业对外销售，但目前的装修风格根本不适合任何项目的经营，业主在购买后需全部拆除。装修方案在确定时应按功能分区进行设计，同时要考虑售后的使用问题，全面的装饰设计只会增加成本，对销售工作不会有任何积极的影响。而小区的主入口两侧的装饰设计风格又过于单调，在后期景观设计时很难满足要求。 成本控制不只是一个审算哪么简单，要做到从经营的高度做成本控制是很难的。需要各专业人员的通力配合，同时一些技术层面的决策要完全下放到专业的技术层面去解决，这样
06397工程造价管理与案例分析
06397工程造价管理与案例分析习题 【案例一】 题 1.某隧道洞内喷锚支护劳动定额，采用观察测时法测定的基础资料为：现场有业主代表1名，监理人员1名，现场技术管理人员1名，混凝土班组工人7名，混凝土喷射机操作手1名，符合正常的施工条件；整个设计喷锚支护的混凝土工程数量为25m3，回弹率为20%；基本工作时间600min，因停水耽误时间18min,辅助工作时间为基本工作时间的1.5%，准备与结束时间为15min,不可避免中断时间测时为28min,休息时间占定额时间的15%，工人上班迟到时间6min,下班早退时间3min。 问题：根据上述资料计算隧道喷锚支护的时间定额和产量定额。（计算结果取三位小数） 答案： 1.必需消耗时间＝基本工作时间＋辅助工作时间＋不可避免中断时间＋准备与结束工作时间＋休息时间 设定额时间为X，则有 X =600+600×1.5%+15+28+X×15% X=767.059（min） 2.混凝土数量计算： 25×（1+20%）=30（m3） 3.时间定额计算： 767.059×7÷60÷7÷30=0.426（工日/m3） 4.产量定额计算： 1/0.426=2.347（m3/工日） 题2.某项毛石护坡砌筑工程，定额测定资料如下： 1. 完成每立方米毛石砌体的基本工作时间为7.9h； 2. 辅助工作时间、准备与结束时间、不可避免中断时间和休息时间等，分别占毛石砌体的工作延续时间3％、2％、2％和16％； 3. 每10m3毛石砌体需要M5水泥砂浆3.93m3，毛石11.22m3，水0.79m3； 4. 每10m3毛石砌体需要200L砂浆搅拌机0.66台班； 5. 该地区有关资源的现行价格如下：人工工日单价为：50元/工日；M5水泥砂浆单价为：120元/m3；毛石单价为：58元/m3；水单价：4元/m3；200L砂浆搅拌机台班单价为：88.50元/台班。 6.人工幅度差10%，机械幅度差50%。 问题：
酒店式公寓文案
见证 正面： ◆SLOGAN：精装修酒店公寓××首席 ◆板块一： 典藏，100樽珍品传世生活 名宅有心，千千结；名宅有主，代代传。 邂逅，莫名的冲动，总是伴以无华的咫望。在魄心皈依的××，在风姿绰约的世纪**，都市艺术生活风范绽放。 感谢××人民一直以来的关心和厚爱，首批房源07年上半年交房在即，世纪**将迎来首批尊贵业主。 25万平方米的弘大气势，100位首批业主的光荣入住，流芳百世，非凡夙愿； 厚德以载物，名宅寄心境。 ××，从来都是用来珍藏的。 ◆板块二： 荣耀，一个人的王朝 世纪××始终站在城市的高度，引领未来人居生活潮流。在全面考察北京、上海、广州之后，不惜巨资联袂打造××首座产权式酒店公寓—-- 都市公寓。 现在开始，在××，您也可以拥有属于自己的酒店式公寓，有朋自远方来随即便可享受来自酒店般的悉心呵护，轻松感受双面佳人的别样风华。 稍微对生活有点要求的人都知道，应该有个属于自己的私享空间，或办公，或出租，或投资。 ◆板块三： 黄金尺度白金生活 都市公寓均为小户房型，面积在40-70平方之间。颇为讲究的精装修风格，使每套房子都蕴含不同韵味。设有独体厨房、卫生间，双气入户，人性化阳台设计充分考虑您的品位需求 。 都市公寓占尽优越，天生别致。拥据成熟繁华××路区域，坐享城市超前一流配套，图书馆、体育场、体育馆、实验中学、餐饮、购物一应俱全，标准5分钟生活圈，仿佛看见窗内 的我，看见我眼里浅浅的优越。 千万不要羡慕，因为你也可以。 ◆板块四： 放心物管，天天都住星级酒店 买东西最重要的是买售后服务，酒店式公寓更是这样。 在世纪××都市公寓，满意只是您随意可捕捉的微笑。