售后回租模式合同无效的风险防范(仅供参考)
售后返租风险防范
售后返租的风险及防范房地产市场蓬勃发展，商业地产的开发销售也迅速升温。
随着住宅价格的攀升，住宅投资的收益减少、风险增大；而商业房产则显现出一派蓬勃气象，让不少投资者趋之若鹜。
从底商，到商业街、再到MALL，短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。
在商业地产运作模式中，比较典型的和广泛的是采用“售后包租”的方式，然而，这种模式各个地方都出现了各种不同的法律纠纷，售后包租是陷阱还是馅饼？笔者现从法律角度分析。
一、商铺售后包租的概念及历史沿革售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报。
售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中，售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家购买，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。
二、商铺售后包租过程中存在的法律关系商铺售后包租的运作过程中，主要形成了以下几种法律关系：1、房屋买卖法律关系即开发商将商铺出售（预售）给投资者的房屋买卖法律关系。
2、房屋租赁法律关系投资者与开发商或其他经营管理公司签订商铺租赁合同，将商铺返租给开发商或出租给管理公司，由开发商或管理公司经营商铺，投资者收取租金或采取利润共享、包底分成的等形式分享商铺的经营收入，该收入可以用于冲抵购房款。
虽然上述投资者和开发商或管理公司的合同有时候也以委托经营、承包经营、联营等名义出现，但就其合同实质内容而言，投资者都不参与商铺的经营管理、不承担商铺的经营风险，而只是收取固定收益，投资者出让的是商铺的占有权、使用权，这些均符合租赁合同关系的法律特征。
因此，上述各种名义的合同就其实质而言都是租赁合同。
售后租回风险及规避
售后租回风险及规避作者：罗奕昕来源：《商情》2015年第32期【摘要】售后租回是融资租赁的主要方式之一，因其能纾解企业资金紧张问题，同时为出租人提供盈利机会而被广泛运用。
与其他融资方式相比，售后租回也存在一些风险，企业在使用售后租回时应当采取措施规避相关风险，以免遭受损失。
【关键词】售后租回风险风险规避一、售后租回简介售后租回是一种集销售和融资为一体的特殊形式，是企业筹集资金的新型方法，通常指企业将现有的资产出售给其他企业后，又随即租回的融资方式，它是常用的筹资方式之一。
在售后租回交易中，承租人与出租人都具有双重身份，进行双重交易，形成资产价值和使用价值的离散现象。
在融资困难的情况下，企业通过售后回租的方式，可以盘活资产，能够缓解企业在技术改革中所面对的资金紧张问题。
它使设备制造企业或资产所有人（承租人）在保留资产使用权的前提下获得所需的资金，同时又为出租人提供有利可图的投资机会。
二、风险（一）物权风险首先，售后回租的标的物有可能存在权利瑕疵，例如，标的物不属于融资企业所有，包括所有权保留之物、融资企业借用、租用之物等；售后回租的标的物也可能存在权利负担，例如，标的物已经设定了抵押等。
在此种情况下，如果售后回租出租人对标的物不能按照物权法善意取得的规定取得所有权，则售后回租合同属于非所有权人处分他人之物，或者违反担保法、物权法的规定，应当属于无效合同。
无效合同的后果，一是不能达到合同订立的目的，使经营成果得不到实现；二是因无效合同而导致出租方并不能取得标的物的所有权，从而使出租方的资金面临极大风险；三是为保证合同履行而订立的担保合同亦因为主合同的无效而无效；四是出租方有可能因违反法律、行政法规的强制性规定而面临行政、刑事处罚。
其次，售后回租业务出租人对标的物未明确权属的。
售后回租业务一个最显著的特征是，出租人对售后回租业务的标的物享有所有权，所有权作为对世权，是出租人资产安全的最大保障。
但在实践中，因为售后回租合同的标的物完全在承租人的控制之下，且标的物外在的公示方式容易使人认为标的物属承租人所有，所以一旦承租人恶意处置标的物，例如出卖、抵押、隐匿、转移标的物，有可能导致标的物无法取回、变现，无法保障出租人的资金安全。
售后包租利弊谈
“售后包租”存在潜在的风险及防范所谓“售后包租”，就是开发商售房给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商或中介机构签订包租协议，或以包租期间的租金冲抵部分房款，或收取一定租金回报。
我国房地产市场现处于起步阶段，在制度不健全的情况下，操作运行尚不规范。
再加上投资者（业主）在所谓高额回报率鼓动下存在非理性投资行为，常使投资者面临极大的法律风险。
而且在国家有关部门采取非市场经济手段加以禁止又不能奏效的情况下，投资者树立良好的风险意识和防范意识，规避法律风险就显得尤为重要。
一、五种潜在风险目前比较普遍的模式是以中介公司或租赁公司作为承租人或受托包租人的售后包租模式，其风险主要在于：其一、售价虚高，回报落空。
开发商在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，但一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现，投资者预期租金收益很难保证，可能蒙受重大经济损失。
其二、资金挪用。
一般由于开发商资金紧张，才采用包租套现开发模式，一旦融资成功，可能并不真正用到开发的房产上，而是挪做他用。
作为投资人，将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房，甚至造成烂尾工程，甚或是卷款而去的法律风险。
其三、经营风险。
众所周知，“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中，住宅可以转手卖掉，但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。
一旦经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将会留给商业地产的产权人承担。
其四、市场、政策风险。
当包租房过多，超出市场需求时，势必导致收益减少；政府政策变化也会带来风险，如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。
其五、合同风险。
中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险，这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，使其违约成本太低造成的。
二、风险防范三招从市场经济的角度讲，任何的市场行为都有相应的市场风险，这是一条亘古不变的法则。
售后租回风险及规避
（ 一） 物 权 风 险
出租人税负大 幅增加 ，使国内融资租赁行业遭受到近 几年来最大 的冲击， 好在 国家税 务总局 ２ ０ １ ３年 １ ２月 １ ３日发布 《 营业 税改征 增值税试 点有关事项 的规定》 ， 替代了原“ ３ ７ 号文 ” 的相关规定 ， 售 后 回租 又 重 回 快速 发 展 轨 道 。
售后租 回风 险及规避
◆罗 奕 昕
（ 华南师范大学经济与管理学院 广 东 广州
５ １ ０ ０ ０赁的主要 方式之一 ， 因其能纾 解企 业资 过低 ， 不利于 出租方。
金 紧张 问题 ， 同时 为 出租 人 提 供 盈 利机 会 而被 广泛 运 用 。与其 他 融 （ 三） 法律 和 政 策 风 险 资方式相 比， 售后租 回也存在一些风险 ， 企业在使 用售后租回时应 税收政策的变化几乎左 右售后租 回业 务的发展进程 ， ２ ０ １ ０年 当采 取措 施 规 避 相 关风 险 ， 以免 遭 受损 失 。 国家 税 务 总局 发 布 《 关 于 融 资性 售 后 租 回业 务 中承 租 方 出售 资 产 【 关键词 】 售后租 回 风险 风 险规避 行 为 有 关 税 收 问题 的 公 告》（ １ ３号文 ） 规定 ， 售 后 回租 业 务 中承 租
方 出售资产的行为不属于增值税和营业税征 收范 围。１ ３号文发布
后， 售后 回租 业 务 迅速 发 展 壮 大 。但 随着 ２ ０ １ ３年 ８月财 政 部和 国 家 税 务 总 局发 布 《 关 于 在 全 国 开展 交 通 运 输 业 和 部 分现 代 服 务 业 售后租 回是一种集销售 和融资为一体的特殊形式，是企业 筹 营 业 税 改 征 增 值 税 试 点 税 收 政策 的通 知》 （ ３ ７号 文） 规定 ， “ 不 管 新 集资金的新型方法 ， 通 常指企业将现有的资产 出售给其他企业后， 老合 同， 售 后 回 租 业 务 的本 金 和 租 息均 须全 额 征 收 增 值 税 ” ， 导 致
“售后包租法律风险提示
“售后包租”法律风险提示一、售后包租的含义售后包租，是一种集销售与融资的特殊模式，是房地产开发商筹集资金的一种重要方法。
他的商业模式一般是签两个主要合同，一个是开发商同业主签订《商品房（商铺）买卖合同》，另一个是开发商同业主签订《委托经营管理协议》（实为租赁协议），约定业主再把房子出租给开发商，但此时开发商一般不会以开发商名义同业主签订《委托经营管理协议》，一般会单独找一个管理公司作为合同相对方，往往两个公司之间具有很强的关联性。
二、售后包租蕴藏的法律风险1、开发商将商铺虚拟分割为3-6平方米的“小格子”，分割出售，且未能取得政府许可（甚至被许多地方政府明令禁止），导致不能办理房产证，且容易出现开发商将分割后的“小格子”重复出售，一房多卖。
2、开发商同业主在合同中约定出租期限届满后即几年后办理产权证，或者向业主许以更高的回报约定租期届满后回购，此种情况下，一旦开发商或者管理公司跑路（破产），既不能交付投资者购买的房屋并办理房产证，也不能兑现包租、返本销售等承诺，投资者可能血本无归。
3、开发商在项目未取得商品房预售许可证前，有的甚至是项目还没进行开发建设时，便以内部认购等形式变相进行销售融资。
4、开发商资金用途未受到有效监管，将客户资金挪作他用，或者经营不善，导致资金链断裂、楼盘烂尾。
5、由于开发商一般会单独找一个管理公司作为《委托经营管理协议》的相对方，不管该管理公司与开发商之间是否具有某种关联关系，向业主支付租金及高利润回报的义务已经转移给了该管理公司，该管理公司的是否有能力履行上述义务存疑，如果该管理公司跑路或者破产，将导致业主难以向开发商主张合同权利，维护自身的合法权益。
三、《商品房（商铺）买卖合同》、《委托经营管理协议》效力如何认定司法实践中对《商品房（商铺）买卖合同》、《委托经营管理协议》的效力持有以下三种观点（假定合同双方均具备相应资质，民事行为能力）：1、合同无效，原因是住建部早在2001年颁布的《商品房销售管理办法》第十一条明确规定了“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。
售后服务的法律风险与防范措施
售后服务的法律风险与防范措施在现代商业社会中，售后服务是企业与消费者之间重要的衔接环节。
良好的售后服务不仅是企业形象的体现，也是消费者获得满意购物体验的必要条件。
然而，售后服务过程中存在着一些法律风险，需要企业采取一系列的防范措施来保护双方的权益。
本文将探讨售后服务的法律风险，并提出相应的防范措施。
一、法律风险概述1. 法律责任风险：在售后服务过程中，如果企业未能履行合同约定的服务内容，或者提供的售后服务存在质量问题，企业可能面临合同违约的法律责任。
例如，消费者购买的商品在售后服务期内出现问题，但企业不予维修或退换货，这将构成违约行为，消费者有权要求赔偿。
2. 消费者权益保护风险：售后服务过程中，如果企业未能提供及时、有效的售后服务，消费者的合法权益可能受到侵害，从而导致消费者投诉、维权甚至起诉的风险。
比如，消费者购买的商品出现问题，但企业长时间未能提供维修或退换货的服务，消费者可能会感到被忽视或不公平对待，从而对企业产生不满情绪。
3. 不实宣传风险：售后服务过程中，如果企业在宣传中夸大其售后服务的质量或效果，从而引诱消费者购买商品，却未能提供相应的售后服务，企业将面临虚假宣传的法律风险。
如企业承诺商品售后服务终身免费，但实际上却要求消费者支付一定费用，这将涉嫌虚假宣传。
二、防范措施1. 合同条款明确：企业在销售商品时，应明确约定售后服务的内容、期限、条件等重要条款，以保障消费者的权益。
合同条款应简明扼要、易于理解，并遵循相关法律法规的要求。
合同中还应注明消费者的违约责任与补偿金额，以维护企业的合法权益。
2. 建立健全的售后服务制度：企业应建立完善的售后服务制度，明确各部门的职责和工作流程，以确保售后服务的及时性和专业性。
同时，企业应加强对售后人员的培训，提高其服务意识和专业水平，以提升消费者对售后服务的满意度。
3. 诚信经营：企业在宣传和销售过程中应遵守法律法规，坚持诚实守信的原则。
不得夸大其售后服务的能力和质量，同时要避免误导性的宣传手法，避免虚假宣传引发的法律纠纷。
浅析售后返租的法律风险
浅析售后返租的法律风险当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。
在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。
本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。
【关键词】售后返租售后包租售后回租非法集资2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。
杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。
销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。
类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。
2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。
同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。
2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。
2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。
新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。
在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。
此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。
在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究随着商业地产市场的不断发展和变化，售后返租模式在商业地产中的应用也越来越受到关注。
售后返租模式，顾名思义就是在购买商业地产后，原业主和购买方签订返租协议，将原业主作为租户继续使用该商业地产，以此来获取持续的租金收益。
这种模式在商业地产市场中的应用既可以为原业主提供临时的资金流动性支持，也可以为购买方提供长期稳定的租金收益。
售后返租模式也存在着一定的风险，需要进行有效的风险防范研究。
一、售后返租模式的应用1.1 优势售后返租模式的应用在商业地产市场中具有一定的优势:对于原业主来说，售后返租模式可以为其提供临时的资金流动性支持。
在一些特殊情况下，比如原业主急需资金用于其他投资或者生活支出时，售后返租模式可以帮助原业主获得一笔临时的租金收入，缓解资金压力。
对于购买方来说，售后返租模式可以为其提供长期稳定的租金收益。
通过售后返租模式，购买方可以在短期内获得商业地产的所有权，并且在返租期间持续获得租金收益，为其投资带来稳定的现金流。
对于市场来说，售后返租模式可以促进商业地产市场的流动性和转让。
原业主可以通过售后返租模式暂时获得资金支持，同时购买方也可以通过此模式获得稳定的租金收益，使得商业地产的交易更加灵活和多样化。
1.2 应用案例售后返租模式的应用案例在商业地产市场中并不少见。
以办公楼为例，一家企业在持有一栋办公楼很长一段时间后，为了扩大资金规模，可以将办公楼出售给其他投资者，并与购买方签订返租协议，继续作为租户使用该办公楼，以此获得持续的租金收益。
零售店铺、饭店等商业地产也可以采用售后返租模式，在获得资金支持的继续作为租户在原址继续经营。
2.1 法律风险售后返租模式存在着一定的法律风险。
在进行售后返租交易时，双方需要签订返租协议，以明确各自的权利和义务。
由于法律环境复杂多变，存在着一些法律漏洞，可能导致双方权益的不确定性。
为了防范法律风险，一方面需要严格制定和执行返租协议，确保合同内容的清晰明了，双方权益的平等保障。
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售后回租模式合同无效的风险防范（仅供参考）
一、售后回租合同无效的法律后果——易被认定无效，不利于出租人
有别于普通融资租赁涉及出卖人、出租人、承租人三方，采用售后回租方式开展的融资租赁业务只涉及出租人和承租人两方（承租人同时作为出卖人），同时，由于售后回租兼具企业借贷融资的特性，导致售后回租与企业间拆借的边界十分模糊。
因此，若在项目操作中稍有不慎，售后回租模式极有可能被认定为是企业间的拆借，从而被法院认为合同无效。
根据《合同法》的相关规定，一旦售后回租合同被认定为无效，出租人向承租人收取租金和相关费用的合同依据不复存在，出租人将无法根据融资租赁合同收取租金和费用，也无法取得预期的收益，甚至还可能亏损本金。
此外，一旦售后回租合同被认定为无效，相关的一系列保证合同也将无效，出租人同时也丧失了向保证人追究责任的权利。
所以，如何确保合同的有效性，是开展售后回租业务的重要考量因素之一。
二、售后回租合同无效的判断标准——四大判断标准
根据星瀚律师事务所办理售后回租案件的经验，以及结合相关的法律规定，法院在区分售后回租法律关系和无效企业拆借法律关系之间，主要的判断标准有如下几点：
1.是否具有明确的租赁标的物；
2. 在售后回租之前，承租人是否具有对标的物绝对的所有权；
3. 在售后回租过程中，标的物所有权是否完全转移至出租人；
4. 售后回租的融资金额与租赁标的物客观价值是否差距过大。
在司法审判实践中，如果售后回租模式中存在上述情形之一的，则极有可能被法院认定为存在以售后回租的合法形式掩盖企业拆借的非法目的，从而导致售后回租合同被认定为无效，给出租人造成重大的损失。
三、售后回租合同无效风险防范
在综合整理和分析法院对于售后回租合同效力的判断标准后，星瀚律师事务所认为，企业在开展售后回租业务过程中，应当有针对性地对于上述风险点加以控制，确保售后回租合同的效力。
（一）明确具体租赁标的物
在开展售后回租的过程中，虽然设备的出卖方和实际使用人均是承租人，设备的实际功能、作用、型号等对于出租人而言并非，但是出租人仍然应当对于租赁标的物有充分的了解。
此外，出租人应尽可能在售后回租项下的《买卖合同》、《租赁合同》等相关合同中，表明具体的标的物名称、型号、数量、规格等，以明确标的物的具体指向。
（二）审核出卖人对于标的物的所有权情况
在向出卖人购买标的物时，出租人需要对于标的物的所有权进行审核，确保出卖人对于相关标的物具有绝对的所有权和控制权。
同时需要确保租赁标的物上不存在抵押、扣押、查封等可能导致权利瑕疵的情形。
通常，出租人可以通过以下方法审核出卖人对于标的物的所
有权情况：
1. 审核标的物原始购买的相关合同；
2. 审核标的物原始购买的发票或相关收据；
3.要求出卖人出具承诺书；
（三）确保租赁标的物的所有权转移至出租人
售后回租和企业拆借最本质的区别在于，以售后回租模式开展的融资租赁，涉及租赁标的物的所有权转移，即出卖人将租赁标的物出售给出租人，出租人因此取得了租赁标的物完整的所有权。
而在企业拆借中，不存在具体物品或设备的所有权转移。
因此，融资租赁公司在采取售后回租开展业务过程中，应当从多个方面确保租赁标的物的所有权已经完全转让至出租人的名下，以免所有权转让不明，而导致售后回租合同无效。
出租人和承租人之间签订所有权转让的证明书，以及出租人在租赁设备上添加印有出租人名称的铭牌等方式，均可以被认定为是一种对于所有权转让的约定证明。
（四）租赁标的物购买价格应与客观价值相近
在售后回租模式中，承租人往往希望通过出售自有的设备获取尽可能多的融资金额，而融资租赁公司也会希望多向企业提供融资以便获取更高的利润。
但在此提示，实际的融资金额应当与租赁标的物的客观价格相近，两者差距过大的售后回租项目，可能被认定为无效。
融资租赁公司除要求承租人提供购买设备的原始合同、票据以外，可以要求承租人出具租赁标的物的价值保证，融资租赁公司还可
以进一步对租赁标的物进行评估并与承租人共同确认评估结果。
租赁合同和买卖合同作为构成售后回租的重要依据，无论是出租人亦或是承租人都需要予以充分重视，在项目操作的过程中把控各个法律风险要点，避免合同无效带来的损失。