青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告
青岛购房契税
青岛购房契税青岛市购房契税是指在买卖商品房、二手房时需要缴纳的一种税费，是属于不动产的一种税收。
该税收从2011年起施行，是针对购房人的一种税收。
该税收具有非常重要的意义，它不仅能够为政府提供财政支持，还能够有效地规范房地产市场，从而促进房价的稳定和发展，有利于实现城市经济的健康发展。
青岛市购房契税的税收标准在青岛市购房时，需要缴纳买卖双方约定的交易金额的3%作为契税。
也就是说，如果房屋成交金额为100万元，那么需要缴纳30000元作为契税。
这个数字对于购房者来说可能有些吓人，但是实际上考虑到房地产市场的需求和供给这个比例并不算高，同时这个比例也是可以根据市场供需变动进行调整的。
青岛市购房契税的缴纳方式青岛市购房契税的缴纳分为两种方式，一种是一次性缴纳，另一种是贷款方式缴纳，这两种方式都可以根据购房人的实际情况来选择。
1.一次性缴纳一次性缴纳指的是在买房时一次性把契税款缴清，这是一种比较保险的方式，购房者不必担心由于契税未缴纳而导致交易失败或者造成不必要的麻烦。
2.贷款方式缴纳贷款方式缴纳，一般是指购房者利用银行的房贷，将契税款分期支付。
这种方式购房者可以根据实际情况，选择按揭数、还款期等方案，便于发挥自身的财务优势，同时也可以减轻购房人的资金压力。
需要特别提醒的是，购房者需要提前规划好自己的资金，在购房前把契税的支付方式确定下来，避免造成不必要的麻烦。
青岛市购房契税的减免在一些特殊情况下，购房者还可根据国家的政策享受到一定程度的减免。
具体如下：1.首套房优惠根据国家的优惠政策，首次购买自住房的购房者，也就是购房者第一次购买自住房，只需缴纳房价的1%作为契税。
2.二手房降低税率相比购买全新商品房需要缴纳3%的契税，购买二手房的契税率为1%。
因此比较节省开支，适合价格较高的房子买卖。
3.特殊群体优惠一些特殊群体，如残疾人购买自住住房、计划生育特殊家庭以及低保家庭购买住房等，都可以享受到一定程度的税费减免或免征。
青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告
青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告青岛市地方税务局公告〔2015〕2号全文有效成文日期：2015-05-05根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等规定，为进一步规范我市房地产开发项目土地增值税和国有土地使用权出让契税的征收管理，现将有关政策明确如下：一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：（一）土地成本土地成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项“取得土地使用权所支付的金额”和第（二）项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。
土地成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。
如果开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的占地面积占开发项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。
开发项目中既包含多层、高层建筑又包含的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。
（二）其他房地产开发成本其他房地产开发成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（二）项房地产开发成本中除“土地征用及拆迁补偿费”以外的成本。
凡受益对象单一、会计核算准确且能够提供独立合同、独立结算资料的成本，应直接计入普通住宅和非普通住宅扣除项目中；否则，按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。
园林、绿化等共同成本应按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。
国家税务总局山东省税务局山东省财政厅山东省自然资源厅山东省住房和城乡建设厅国家税务总局青岛市税务局关
国家税务总局山东省税务局山东省财政厅山东省自然资源厅山东省住房和城乡建设厅国家税务总局青岛市税务局关于明确契税征收管理有关事项的公告为贯彻落实《中华人民共和国契税法》《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税详细适用税率和免征或者减征方法的打算》《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(2023年第23号)，现将我省契税征收管理有关事项公告如下：一、土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，契税优待政策适用对象为被征收、征用土地、房屋的使用权人、全部权人。
二、纳税人土地、房屋被征收、征用，重新承受土地、房屋权属申报享受契税优待政策的，应当供应县级以上人民政府发布征收、征用公告后(含公告当日)签订的购置协议、补偿或安置协议。
享受契税优待政策的补偿标准，以补偿或安置协议为准。
税务机关在办理征收、征用契税优待时，应当在征收、征用补偿或安置协议原件上注明当次业务纳税人承受的土地、房屋坐落、享受优待的抵扣金额、办理日期并加盖税收业务专用章。
三、不动产登记机构出具的住房查询信息与征收补偿协议、安置协议中被征收住房的基本信息全都的，不计入计征契税的住房套数。
四、纳税人因不行抗力灭失住房，重新承受住房权属申报享受契税优待政策的，应当供应住房和城乡建设部门、不动产登记机构或县级以上人民政府托付的其他部门、单位出具的住房灭失相关材料及重新承受住房的合同(协议)。
税务机关根据纳税人重新承受的住房价值及契税适用税率计算减免税金额。
税务机关在办理不行抗力契税优待时，应当在住房灭失相关材料原件上注明该次业务办理日期并加盖税收业务专用章。
五、税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作协作机制。
税务机关应当准时将契税完税、减免税凭证或者有关信息传递给不动产登记机构。
相关部门应当准时将有关信息传递给税务机关，详细包括：财政部门的与土地契税相关的非税收入信息；自然资源部门的土地出让、转让、征收补偿、不动产权属登记、规划及规划用途转变等相关信息；住房和城乡建设部门的国有土地上房屋征收与补偿等相关信息；城市基础设施配套费执收部门的城市基础设施配套费征收信息。
整体转让未竣工房地产项目的土地增值税问题分析
整体转让未竣工房地产项目的土地增值税问题分析●宋燕王家国【摘要】整体转让未竣工房地产项目各环节如何进行土地增值税加计扣除,除部分地方针对取得整体未竣工项目后再开发有明确规定外,国家层面的政策法规未有明确规定。
本文对业界不同观点进行梳理分析,并根据购买方后续对于未竣工项目的不同处理,阐述不同环节、不同情况下土地增值税加计扣除的问题,提出亟须明确不同环节不同情况下土地增值税加计扣除基数的税收政策建议。
【关键词】转让未竣工房地产土地增值税加计扣除一、引言房地产项目开发周期长,销售模式多样,多个项目滚动开发,成本核算复杂,涉及税种多,其中土地增值税作为房地产开发企业重要的税种,对征纳双方而言都是很重要的。
1993年12月13日国务院发布了《土地增值税暂行条例》,自1994年1月1日起施行。
土地增值税征管及计算都比较复杂,成本扣除项目多,尤其是从事房地产开发企业加计扣除的规定在实际工作中仍存在有待明确的地方。
随着国地税合并推进,部分原地方税务局对于先前制定的地方性税收政策进行废止或者条款作废,关于土地增值税政策比较有代表性的是《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》(鄂地税发〔2010〕176号)及《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》(青地税函〔2009〕47号),这两个文件中对未竣工项目转让后进行后续开发再销售时土地增值税加计扣除基数进行了明确规定。
但随着文件的废止,在实际工作中该如何操作,很多房地产企业及税务中介在业务处理上与税务机关存在一定分歧。
在税企沟通中,不同的税务机关针对此问题予以不同的回答,有部分税务机关认为根据有利纳税人的原则,加计扣除属于税收优惠政策,其目的在于支持行业发展,减轻企业负担,尤其房地产行业关系到社会的各个神经系统,应该放宽土地增值税加计扣除基数;有部分税务机关认为如果放宽土地增值税加计扣除基数,有些房地产开发企业会通过多次转让房地产未竣工项目,增大每次扣除基数,如此操作会造成税基侵蚀、国家税收流失。
财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知
财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】1999.07.29•【文号】财税字[1999]210号•【施行日期】1999.08.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】其他税种正文*注：本篇法规已被：财政部关于公布废止和失效的财政规章和规范性文件目录(第十一批)的决定（发布日期：2011年2月21日，实施日期：2011年2月21日）宣布失效*注：本篇法规中第一条有关契税的规定已被：财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（发布日期：2010年9月29日，实施日期：2010年10月1日）废止关于调整房地产市场若干税收政策的通知（一九九九年七月二十九日财政部、国家税务总局财税字〔１９９９〕２１０号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、新疆生产建设兵团：为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，经国务院批准，现对房地产市场有关税收政策问题通知如下：一、关于营业税和契税的政策问题为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买燕居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。
二、关于空置商品住房税收政策问题为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时缴纳的营业税、契税在２０００年底前予以免税优惠。
空置商品住房屋限于１９９８年６月３０日以前建成尚未售出的商品住房。
青岛市地方税务局《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》的解读
青岛市地方税务局《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》的解读文章属性•【公布机关】青岛市其他机关•【公布日期】2015.05.25•【分类】地方政府规章解读正文青岛市地方税务局《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》的解读为了加强土地增值税、契税征收管理，进一步明确房地产项目土地增值税和国有土地使用权出让契税相关政策，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的有关规定，结合我市实际，制定并发布《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》（2015年第2号，以下简称《公告》）。
一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊在计算土地增值税时，普通住宅和非普通住宅需要分别计算增值率，由此产生成本费用的分摊问题。
根据《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》（财法字〔1995〕第6号）第九条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，本条明确土地成本和其他房地产开发成本在普通住宅和非普通住宅之间的分摊方法。
第一条第一款中，将“土地征用及拆迁补偿费”归集为“土地成本”。
因为土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当采用与“取得土地使用权所支付的金额”同样的归集方法。
“别墅区”是指包含项目内所有别墅且占地相对独立，有道路、围墙等明显分隔标志的区域。
“联排别墅”是指并联的类别墅建筑，“合院式别墅”是指由联排别墅围合而成的类别墅建筑。
第一条第二款中，明确其同时符合四项特殊条件的成本应该直接计入受益对象的成本中核算，比如装修成本等。
不符合特殊条件的成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积的比例计算分摊。
但在清算审核中，一旦发现直接归集的成本有一条不符合直接归集条件的情况，比如合同中包含共同工程、存在虚假发票等，则其他房地产开发成本整体按照建筑面积法分摊。
国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知-国税发[2004]137号
![国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知-国税发[2004]137号](https://img.taocdn.com/s3/m/3f9081dd2dc58bd63186bceb19e8b8f67d1cef43.png)
国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知制定机关国家税务总局公布日期2004.10.18施行日期2004.10.18文号国税发[2004]137号主题类别契税效力等级部门规范性文件时效性失效正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知（国税发[2004]137号）各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、地方税务局：自1997年《中华人民共和国契税暂行条例》实施以来，各级征收机关在国土部门、房管部门的协作配合下，积极探索契税征收方式，不断加强征收管理，促进了契税收入的持续快速增长。
契税已经成为地方税收的重要税种。
7年来的征管实践证明，征收机关直接征收契税，是掌握税源情况、制定税收政策的基础，是强化税收管理、严格执行政策的抓手，也是保障契税收入持续快速增长的必要措施。
征收机关直接征收契税比委托其他单位代征契税效率高。
为此，国家税务总局决定，各级征收机关要在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契税。
现将有关要求通知如下：一、要建立健全直接征收的管理制度。
各地征收机关应按照方便纳税人的原则，结合本地实际设置申报窗口，根据国家税务总局有关规定，制定、完善征管工作规程，建立、健全征收岗位责任制度。
二、要及时终止委托代征。
现委托其他单位代征契税的征收机关，应根据本地实际确定停止代征的日期并通知代征单位，及时办理票款结报手续，收回委托代征证书。
2005年1月1日之后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。
三、要规范减免管理程序。
征收机关应按照总局制定的关于《耕地占用税契税减免管理办法》（国税发〔2004〕99号），统筹考虑征收管理和减免管理问题，规范契税减免申报程序，做好契税减免管理工作。
国家税务总局关于印发《进一步加强税收征管若干具体措施》的通知-国税发[2009]114号
![国家税务总局关于印发《进一步加强税收征管若干具体措施》的通知-国税发[2009]114号](https://img.taocdn.com/s3/m/7fb6d02e11661ed9ad51f01dc281e53a580251e1.png)
国家税务总局关于印发《进一步加强税收征管若干具体措施》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于印发《进一步加强税收征管若干具体措施》的通知（国税发[2009]114号）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为进一步做好加强征管、堵漏增收工作，确保完成今年税收收入增长预期目标，税务总局制定了《进一步加强税收征管若干具体措施》，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
各级税务机关要进一步统一思想，坚定信心。
既要看到完成全年税收收入增长预期目标的严峻形势，也要看到国民经济运行持续企稳向好，完成今年收入任务具备的有利条件。
要始终坚持依法治税和优化服务，越是收入形势严峻，越要坚决贯彻组织收入原则，越要优化纳税服务，越要公平、公正、文明、规范执法。
要在认真落实结构性减税政策的同时，积极采取措施堵塞收入流失的漏洞，努力做到应收尽收。
要切实加强领导，对税务总局加强征管、堵漏增收相关文件落实情况抓紧进行自查，税务总局将适时组织督查。
国家税务总局二00九年七月二十七日进一步加强税收征管若干具体措施一、开展管户清查。
利用工商、质检等部门提供的企业信息、组织机构代码信息和国税局、地税局交换的税务登记信息，认真开展管户清查，重点对街道、车站、商场内租赁柜台、市场内租赁业户、写字楼和住宅楼内经营业户、房屋出租等薄弱环节进行清理；对假注销、假停业、假失踪纳税人进行清查，防止漏征漏管。
二、加强专业市场和个体工商户的税收管理。
结合实际，重点对大型专业市场中“前店后厂”型纳税人加强行业税负分析，掌握行业经营特点，加大纳税评估和稽查力度；加强对装饰、建材、钢材、家具、服装、餐饮、娱乐、美容等行业个体工商户定额核定，对定额偏低的，依法核定和调整定额；对经营规模较大、达到建账标准的，实行查账征收。
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青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告【标 签】土地增值税征收管理,国有土地使用权出让契税
【颁布单位】青岛市地方税务局
【文 号】青岛市地方税务局公告2015年第2号
【发文日期】2015-05-05
【实施时间】2015-06-05
【 有效性 】全文有效
【税 种】契税
根据《》及其实施细则、《
中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例
》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关》(国税发[2006]187号)等规定，为进一步规范我市房地产开发项目土地增值税问题的通知
和国有土地使用权出让契税的征收管理，现将有关政策明确如下：
一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊
开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：
(一)土地成本
中华人民共和国土地增值税暂行条例
土地成本，即《实施细则》第七条第(一)项“取得土地使用权所支付的金额”和第(二)项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。
土地成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。
如果开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的占地面积占开发项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。
开发项目中既包含多层、高层建筑又包含的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。
(二)其他房地产开发成本
中华人民共和国土地增值税暂行条例
其他房地产开发成本，即《实施细则》第七条第(二)项房地产开发成本中除“土地征用及拆迁补偿费”以外的成本。
凡受益对象单一、会计核算准确且能够提供独立合同、独立结算资料的成本，应直接计入普通住宅和非普通住宅扣除项目中；否则，按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。
园林、绿化等共同成本应按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算
分摊。
二、关于国有土地使用权出让契税计税依据的组成
国有土地使用权出让契税计税依据，为取得该土地使用权而应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、城市基础设施配套费(市政建设配套费)等。
减免的各项费用不得抵减契税的计税依据。
城市基础设施配套费，是指按照政府部门规定的征收标准和规划部门批准的建筑面积计算出的应缴费金额。
规划部门批准的建筑面积发生变化的，应重新计算应缴费金额。
三、关于相关拆迁补偿和工程支出的处理
纳税人为取得国有土地使用权，凡按照区(市)级以上政府部门要求，在项目建设用地边界线外建设公共服务设施、安置房项目发生的拆迁补偿和工程支出，应计入取得国有土地使用权的契税计税依据，在计算土地增值税时应计入土地成本。
四、关于签订土地出让补充协议的契税纳税义务发生时间与税款缴纳期限
国有土地使用权承受人签订补充协议，需要补缴土地出让金、城市基础设施配套费等费用的，契税纳税义务发生时间为原出让合同签订的当天，税款缴纳期限为签订补充协议之日起90日内。
五、关于工业、物流地产等项目土地增值税的预征率
纳税人取得工业、物流仓储用地用途的国有土地使用权后，开发建设工业厂房、物流仓储建筑、科技园区等并对外销售的，取得新房预售收入按2%的预征率预缴土地增值税。
但对于匡算税负率明显偏高的项目，可参照匡算结果确定预征率。
待符合清算申报条件时，比照房地产开发项目计算缴纳土地增值税。
六、本公告自2015年6月5日起施行，有效期至2019年12月31日
税务机关受理纳税人土地增值税清算申报时间在2015年6月5日以后的，按本公告执行。
已进入清算审核程序但尚未发出清算书面审核结论的清算项目，可适用本公告。
公告实施之前已出具清算书面审核结论的，不再追溯调整。
预售收入取得时间在2015年6月5日以后的土地增值税预征申报，按本公告第五条执行。
特此公告。
关联知识：
1.国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知。