蛇口工业八路南源工业区更新单元改造
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素2022年7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》（下称《深圳市“十四五”规划》），规划年限为2021-2025年。
作为深圳市及深圳各区更新整备的纲领性文件，市级规划在过去一年指引着深圳各区更新整备的整体方向，亦是深圳各区制定区级更新整备“十四五”规划的重要依据。
近期，除大鹏新区外，深圳各区更新整备“十四五”规划陆续出台，从更新整备目标、更新整备规模、更新整备空间范围划定、更新整备的重心及方向等方面为“十四五”期间各区更新整备项目提供了具体指引。
本文从市级及区级“十四五”规划（大鹏新区除外）释放的政策信号出发，解析2021-2025年深圳更新整备项目发展的八大核心要素。
要素一、强化规划统筹深圳市城市更新强调规划统筹的政策信号早于《深圳市城市更新“十三五”规划》出台之际即已显现，即明确了“十三五”期间全市城市更新的总体目标和发展策略，确定了全市及各区的更新计划规模、供应用地规模等关键指标。
此后，深圳市人民政府办公厅出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步强调“坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展。
”去年发布的《深圳市“十四五”规划》明确提出“加强更新整备的规划统筹”，要求以国土空间规划标准单元为抓手，统筹城市更新和土地整备等存量规划。
标准单元对上落实上层次规划刚性管控指标，横向对接法定图则在存量地区关于开发功能、建筑总量、配套设施等详细规划要求，对下指导标准单元内城市更新和土地整备等各类存量规划编制，包括指引划定项目边界、确定地块划分、明确地块功能、建筑规模和配套设施等。
深圳各区则进一步将“政府统筹”“规划引领”“规划统筹”等原则设定为“十四五”规划遵循的基本原则之一，部分区域（如：光明区、宝安区、南山区）更是从二次开发规划策略研究、国土空间规划与二次开发实施衔接、片区项目统筹等宏观、中观、微观层面，强化政府统筹与规划引领作用，推动更新整备项目实现从“项目要更新整备”到“城市需要引领更新整备”，以及从“项目等空间”到“空间等项目”的转变。
2012年深圳更新项目1-5批更新计划
10
宝安
新安街道
安华工业区东区更 深圳市新柯成实业有限公 新单元 司
24923
11
龙岗
平湖街道
新木新村片区更新 深圳市新木新村股份合作 单元 公司
29634
12
龙岗
龙岗街道
南约积谷田更新单 深圳市云龙投资发展有限 元（范围增补） 公司
73893
13
龙岗
横岗街道
四联社区茂盛片区 深圳市横岗四联股份合作 更新单元 公司
批次
编号
辖区
街道
1
福田
沙头街道
《2012年深圳市城市更新单元计划》一览表 拟拆除重 建用地面 单元名称 申报主体 积 （平方 米） 车公庙工业区 深圳市大汉王置业有限公 17793 B107-0009地块更新 司 单元 中康生活区更新单 深圳市福田区城中村（旧 元 村）改造办公室 29517
2
福田
梅林街道
59015 200009 16271
第三批
8
龙岗
龙岗街道
350244
9 10 11 12 1
龙华 龙华 龙华 光明 福田
观澜街道 龙华街道 龙华街道 公明街道 莲花街道
110679 52474 20530 52193 63200
2
南山
桃源街道
41645
第四批
3
南山
粤海街道
后海（南油）更新 深圳市南山区城中村（旧 单元 村）改造办公室 深业世纪山谷更新 深圳市沙河实业（集团） 单元 有限公司 芙蓉工业区更新单 深圳市沙井蚝四股份合作 元 公司
173337
第一批
7
宝安
沙井街道
27338
8
光明
蛇口工业区
蛇口，探索中“敢为天下先”来源：蛇口消息报时间：2012-03-20蛇口最重要的精神之一就是“敢为天下先”。
先行先试，不断探索创新，始终引领着蛇口的发展。
作为中国第一个对外开放的园区，蛇口工业区在开发与建设过程中，进行了大胆的改革探索和试验，冲破旧有的价值观念、时间观念、人才观念，提出“时间就是金钱，效率就是生命”、“空谈误国，实干兴邦”等口号，并在劳动用工制度、干部聘用制度、薪酬分配制度、住房制度、社会保险制度、工程招投标制度及实行企业股份制等方面进行了多项改革和创新。
在蛇口诞生培育了以招商银行、中国平安、中集集团、招商地产等为代表的知名企业以及以华为技术、金蝶软件、开发科技、TCL、南玻、安科、奥尊等为代表的科技创新型企业。
蛇口因此被视作中国的“希望之窗”、改革的“试管”、开放的“模式”，在国内外产生了广泛而深远的影响。
在“再造新蛇口”，产业升级和城市更新项目过程中，蛇口人没有沉睡在历史的功劳簿上，而是积极思索，不断创新，继续着新的探索。
先行先试打造传世之作探索体现在超前的行动上。
早在2002年，蛇口就先行先试，着手启动太子湾片区的规划研究，并于2006年形成初步规划方案。
旨在打造高端商务平台、滨海休闲岸线、国际邮轮母港、交通中转枢纽四大功能体系，在总用地面积约72公顷的区域，形成能容纳22万吨级大型国际邮轮停靠的母港，集客运枢纽、会议展览、商务办公、文化休闲、餐饮娱乐为一体的现代化滨海国际商务区。
为此，蛇口工业区已启动与多家国际著名商业机构和设计机构的合作，正不断对规划方案进行修改完善，力争把太子湾项目打造成深圳特区的传世之作。
探索体现在项目的实施上。
早在2006年，招商局蛇口工业区统一部署，将位于海上世界片区，建于上世纪80年代初、曾先后有上百家劳动密集型企业入驻的三洋厂区的6栋工业厂房，改造为深圳创意产业园二期基地，命名为“南海意库”。
在对老建筑的改造过程中，大胆保留了老建筑原有的风貌、又融合现代设计手法和因素，还创意地实施了外墙绿化。
深圳城市更新典型案例
深圳城市更新典型案例深圳作为中国改革开放的前沿城市，城市更新是其发展的重要部分。
下面列举了深圳城市更新的十个典型案例。
1. 深圳市福田区的CBD改造：深圳市福田区的CBD改造是深圳城市更新的典型案例之一。
福田区CBD改造项目通过拆除老旧建筑，建设高层写字楼、商业综合体和公共设施，提升了该区的商业和办公环境，吸引了大量国内外企业入驻。
2. 深圳湾科技生态园：深圳湾科技生态园是深圳城市更新中的一项重要项目。
该园区利用深圳湾的地理优势和科技资源，建设了一批高科技企业总部，形成了集科研、孵化、创新和产业化为一体的创新生态圈。
3. 深圳市龙岗区的老旧小区改造：深圳市龙岗区的老旧小区改造是深圳城市更新的重要任务之一。
通过拆除老旧建筑，建设新的住宅楼和公共设施，提升了居民的居住环境和生活品质。
4. 深圳市南山区的文化创意园区：深圳市南山区的文化创意园区是深圳城市更新中的一项重要项目。
该园区利用区内的旧厂房和废弃工业用地，打造了一批文化创意企业聚集的园区，促进了文化创意产业的发展。
5. 深圳市罗湖区的城中村改造：深圳市罗湖区的城中村改造是深圳城市更新的一项重要任务。
通过拆除老旧建筑，修建新的住宅楼和公共设施，改善了城中村居民的居住条件和生活环境。
6. 深圳市宝安区的交通枢纽建设：深圳市宝安区的交通枢纽建设是深圳城市更新的一项重要任务。
通过修建地铁站和交通枢纽，提升了该区的交通便利性，促进了区域的经济发展。
7. 深圳市盐田区的滨海旅游开发：深圳市盐田区的滨海旅游开发是深圳城市更新的一项重要任务。
通过开发滨海旅游资源，建设旅游景点和配套设施，提升了该区的旅游产业发展水平，增加了就业机会。
8. 深圳市龙华区的新农村建设：深圳市龙华区的新农村建设是深圳城市更新的一项重要任务。
通过改善农村基础设施，提升农民生活水平，推动农村产业发展，实现城乡一体化发展。
9. 深圳市光明区的生态城建设：深圳市光明区的生态城建设是深圳城市更新的一项重要任务。
深圳市蛇口工业区更新
工学硕士学位论文深圳市蛇口片区旧工业地段更新策略研究何姝哈尔滨工业大学2009年12月国内图书分类号：TU984 学校代码：10213 国际图书分类号：711 密级：公开工学硕士学位论文深圳市蛇口片区旧工业地段更新策略研究硕士研究生：何姝导师：宋聚生副教授申请学位：工学硕士学科、专业：城市规划与设计所在单位：深圳研究生院答辩日期：2009年12月授予学位单位：哈尔滨工业大学Classified Index: TU984U.D.C: 711Dissertation for the Master Degree in EngineeringRESEARCH ON RENEWAL POLICY OFSHEKOU OLD INDUSTRIAL AREA INSHENZHENCandidate: He ShuSupervisor: Associate Prof. Song Jusheng Academic Degree Applied for: Master of Engineering Specialty: City Planning & Design Affiliation: Shenzhen Graduate School Date of Defence:December, 2009Degree-Conferring-Institution:Harbin Institute of Technology哈尔滨工业大学工学硕士学位论文摘要深圳的快速城市化进程世界瞩目，但随之而来的“旧城问题”尤其是特区内的“旧工业区”对城市发展产生了严重的负面影响，对今后的城市发展起到了阻碍作用。
蛇口片区作为典型的城市旧工业区，对其进行更新具有深远的意义。
本文利用文献研究、实地调研以及系统研究的方法对蛇口片区旧工业地段更新的理论依据、现状特征以及动力机制进行了系统的分析。
并最终根据其自身工业用地所占比重大、工业生产对环境影响很大、工业生产消耗大量资源以及企业自身发展受限等现存问题总结并归纳了规划更新策略、旧工业建筑再利用以及更新实施策略。
工业园区交通改造规划研究——以蛇口谷网交通规划为例
深圳工改案例
深圳工改案例深圳作为中国改革开放的窗口城市，经历了从一个小渔村到一个现代化大都市的快速转变。
在这个过程中，深圳进行了一系列的工业改革，以适应经济发展和城市建设的需要。
下面是一些深圳工改案例的具体内容。
1. 深圳前海自贸区：作为深圳经济特区的一部分，前海自贸区是深圳工改的一个重要举措。
自贸区的建立，为深圳引入了更多的外资和先进技术，推动了经济的快速发展。
2. 深圳蛇口工业园：蛇口工业园是深圳工改的一个典型案例。
该园区利用原有的港口资源，建设了现代化的工业园区，吸引了大量的企业和投资，推动了当地经济的发展。
3. 深圳高新技术产业园区：深圳高新技术产业园区是深圳工改的又一个成功案例。
该园区聚集了大量的高科技企业和创新人才，为深圳的经济发展注入了新的活力。
4. 深圳制造业转型升级：随着中国经济的转型升级，深圳的制造业也在进行着相应的改革。
深圳制造业从低端代工转向高端制造和自主创新，提升了产品质量和附加值。
5. 深圳绿色工厂建设：深圳注重环境保护和可持续发展，在工业改革中也推动了绿色工厂的建设。
这些绿色工厂采用了先进的环保技术和设备，减少了对环境的污染。
6. 深圳智能制造：深圳工改中的另一个重要举措是推动智能制造的发展。
深圳鼓励企业引入先进的制造技术和设备，提高生产效率和产品质量。
7. 深圳创客空间：为了培养创新创业人才，深圳建设了一批创客空间。
这些空间提供了创业者所需的办公场地、设备和资金支持，帮助他们实现创业梦想。
8. 深圳九龙坡工业园：九龙坡工业园是深圳工改的一个重要项目。
该工业园通过整合资源，推动了当地工业的发展，提高了经济效益和就业率。
9. 深圳虚拟现实产业园：虚拟现实技术是未来产业发展的重要方向，深圳也积极推动虚拟现实产业的发展。
虚拟现实产业园为企业提供了良好的发展环境和支持，促进了产业的快速成长。
10. 深圳文创产业园：文化创意产业是深圳工改的重点领域之一。
深圳建设了一批文创产业园，为文化创意企业提供了场地和支持，推动了文化创意产业的发展。
蛇口南海意库
蛇口南海意库3#厂房改造项目“三洋厂房片区”位于深圳市南山区蛇口太子路，由六栋四层工业厂房构成，占地面积44125平米，总建筑面积95815平米，每栋建筑面积15969平米。
厂区建于上个世纪八十年代初期，是改革开放最早的“三来一补”的厂房之一，二十多年来先后有近百家不同性质的劳动密集性企业入驻，其中时间最长、最著名的就是日本的三洋株式会社，因此，人们习惯上都通称此厂区为“三洋厂区”。
三洋厂区的历程见证了蛇口作为中国改革开放发源地的传奇历史。
随着深圳工业发展的快速转型和升级换代，三洋厂区面临着“厂房改造、产业置换”的问题，如何处理留下的厂房，已经成为一个现实和迫切的问题。
三洋厂区六栋厂房的使用年限仅为设计使用期的一半。
这些因搬迁而腾空的厂房留下了大量棘手的问题：土地使用年限未到期，土地使用权转让费如何核准退还、未到期的建筑物如何处置、土地使用性质依据什么原则进行改变等。
拆除这些厂房将用地性质改变无疑可以为企业带来更为丰厚的经济利益，但有限的社会资源将在拆除与重建的双重消耗中不公正的再分配。
我们决定保留旧厂房并对其进行功能改造使其重新焕发新时代建筑的活力，当年的三洋厂房已更名为蛇口南海意库，我们期望它成为代表新世纪创意产业的科技园区，其中的3号厂房作为该园区最先启动的示范项目采用了大量的绿色建筑技术，在节能、节材、节水、保护环境等方面做了许多尝试。
3#厂房改造属于整个三洋厂区改造的示范性项目，也是启动的首个改造项目。
项目位于深圳市蛇口海上世界太子路与工业三路交汇处。
北隔太子路与市政公园相邻，西临工业三路。
临近海上世界滨海区域，交通便捷，周边市政配套设施完备。
3＃厂房为框架结构的4层建筑，层高4m，总建筑面积：16000平方米，无地下室，临太子路侧有原三洋公司加建的电梯井。
改造后的建筑功能、设计理念和原则改造后功能及技术指标：改造后用途：创意产业园，供500人使用。
改造后总建筑面积：16000平方米(增减控制在5%以内)停车位：150-200辆绿地率：30%设计理念：尊重历史及现状，在不改变现有建筑结构体系的前提下，用新的建筑材料和语言对立面与空间进行新的创造。
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蛇口工业八路南源工业区更新单元改造
深圳区位
总部的最大聚集地、深圳乃至国内最具影响力和竞争力的“蛇口网谷”创新产业发展基地。该 更新项目位于蛇口工业区，蛇口工业区作为全国最早对外开放的工业区，在过去的三十年中， 承载了历史赋予的伟大使命，发挥了开拓创新、先行实践的重要作用。随着深圳及珠三角地区 经济结构调整和发展模式的转型，蛇口工业区也迎来产业转型升级和城市功能提升的关键时期。 蛇口沿山片区正逐步向融合高科技与文化产业的互联网及电子商务产业基地转型，将建设成为 成为中国南方互联网最发达的地区、中国互联网知名企业南方
项目要点
本项目虽有诸多优势但均不突出， 必须要从区域内未来的多个城市 更新项目中脱颖而出
1.项目用地临近南海大道，但沿街展示面窄。
2.本案临近大南山，可眺望大南山优美风光，但可能会被后续改造项目遮挡视野。
3.临近地铁，但10号线的四海站并不是换乘大站，周边也没有重要公共建筑、旅游 景点、商圈等。人流较为有限。
立面图
剖面图
分析图
车行流线分析
分析图
人行流线分析
分析图
景观分析
分析图
消防流线分析
日照分析图
塔楼剖面节点
公寓剖面示意图
塔楼剖面节点
公寓剖面示意图
结构说明
标准层下部结构平面
标准层上部结构平面
塔楼剖面节点
公寓剖面示意图
计算软件 楼层自由度
SATWE 刚性楼板假定 T1=3.4366s T2=3.2687s T3=1.5404s 层间位移角 X风 1/1055 1/2065 1/2287 1/3341 1.05 1.05 位移比
景观意向
具有动感的景观沿着人流方向蜿蜒迂回于场地与主要体量之间，将场地 串成一个整体。绿地系统沿曲线布置，形成具有韵律感的地面景观，在 一些可供人停留的开阔区域形成绿岛，作为人们休息以及活动的场所。
流线设计
主要流线分为商业、 办公、居住、车行 及后勤，相对外向 的位置设置商业以 及办公入口，将住 宅入口设置在相对 内向安静的位置， 使其与嘈杂的商业 流线分离，车行出 入口以及服务性入 口则设置在场地内 部支路上，各流线 相对独立，互不干 扰。
造型设计
自然景观与城市界面在塔 楼形态上完美融合。
造型设计
功能布局
两栋回迁房布置 在项目西侧。商 品房布置与用地 中心，提高居住 品质。介此形成 了本案的整体布 局。
功能布局
办公和公寓结合，形成主塔楼。沿工业八路以及兴工路设置商业及三栋 住宅塔楼，侧面向南山且朝向最好的一栋作为商品房。北侧为置幼儿园。
4.作为写字楼，本案周边较为缺少与之相呼应的、成规模的办公商圈，作为住宅 又缺乏组织大面积小区景观的用地。
解决策略
最关键的需要将零散的优 势整合成突出的亮点
1.将主塔楼布置在南海大道一侧，让出广场空间。主要商业界面临西及南侧，让出 西南角广场，同时地下与地铁站及对面商业相连。服务型界面置于基地北侧支路， 解决行车及服务流线。
区位优势
任务书拆解
基地现状
南海大道： 南海大道两侧包括道路绿化在内的人行及非机动 车道宽度约7米，人行道上无障碍设计、盲道设置 齐全，纵向步行条件良好。具有良好的步行体验。 同时，在地块东北侧设有一座人行天桥连接南海 大道对面的花园城中心。 工业八路： 工业八路包括道路绿化在内的两侧人行及非机动 车道宽度约3米，人行道较窄，缺乏无障碍设计、 盲道设置，人行道步行体验较差，作为周边慢行 系统的一部分，需要改善其步行环境，以获得良 好的步行体验。
项目区位
蛇口沿山片区以南海大道为中轴，从东滨路为北侧起点一直延展到蛇口港，东面一路 和四海公园、海上世界接壤，西面则到大南山山麓。 该片区发展目标为：蛇口未来将集成面向区域的创新科技服务、技术研发、信息资讯、 高端商务、文化休闲、国际教育和医疗等综合职能，实现城区、产业发展的双升级。 在区域建设“高端服务业综合产业园区和国际化魅力城区”的总发展目标下，蛇口沿 山片区城市发展单元的发展目标为:国际化、创智型产业综合城区、粤港都市圈产业 转型升级示范区。
兴工路： 兴工路包括道路绿化在内的两侧人行及非机动 车道宽度约3米，人行道非常狭窄，缺乏绿化 设施，同时人行道上缺乏无障碍设计、盲道设 置，纵向步行条件较差。需要拓宽以及改善步 行环境。 北侧： 基地北侧为住宅以及花样年办公区，现与基地 之间有围墙相隔。这个界面相对比较封闭和内 向，可以作为主要的服务界面，可设置车行出 入口及服务性出入口。
住宅平面图
2、3#楼标准层平面图 1:200
住宅平面图
4#楼标准层平面图 1:200
办公平面图
办公组合1标准层平面图 1:300
办公平面图
办公组合1标准层平面图面积计算 1:300
办公平面图
办公组合2标准层平面图 1:300
办公平面图
办公组合2标准层平面图面积计算 1:300
办公平面图
2.远期周边楼盘开发多为100m以下高层，我们将主塔楼高度加至200m，可尽享大南 间，将地铁人流更多的引入。
4.在中庭打造具有吸引力，并可将周边人流吸引进入的商业空间。吸引商业人 流、激活城市。
设计理念
我们建议打造该区域最独特的城市节点聚集人气提升物业价值 具体可从
结构自振周期
最大层间位移 角
Y风 X地震 Y地震
整体计算模型
竖向交通分析
竖向交通策略
竖向交通分析
竖向交通--办公
竖向交通分析
竖向交通--公寓
竖向交通分析
竖向交通—消防后勤
竖向交通分析
竖向交通—消防后勤
END THANKS
总平面图
-3层平面图
负三层平面图 1:1000 停车位427辆
负二层平面图
负二层夹层平面图 1:1000 停车位152辆
负三层平面图 1:1000 停车位423辆
负一层平面图
负一层平面图 1:1000 建筑面积：10532平方米
首层平面图
二层平面图
二层平面图 1:1000
三层平面图
三层平面图 1:1000
设计理念-动
连续的商业界面 不同的空间体验
设计理念-动
流动的景观
设计理念-动
活力空间-不同的空 间体验 行走漫步过程 中不同的空间体验
设计理念-静
我们强调建筑在视觉上的优雅和高品质， 细腻的设计令人可以驻步欣赏，百看不厌。
塔楼意向
扭转
收分
绿化阳台
造型设计
主塔的独特形体来自功能的差异。
底部正方形的办公平面进深较大，方正实用并可 容纳较大的核心筒，上部随着核心筒的缩小平面 渐变为南北向板楼。
远近 动静
和
两个维度来寻找突破口
设计理念-远
标志性
项目最重要的是突出的天际线，建议将公寓与办公塔楼合并可主 塔楼顶部高度提高至200米，并以独特的造型形成该片区最卓尔 不群的地标。
设计理念-远
设计理念-远
设计理念-近
我们的开放式商业街将活力释放到外部公共空间，激活了城市也 成就了自身，使项目成为片区的活力引擎。
设计理念-近
地面-近人尺度的建筑体量及宜人的商业空
设计理念-近
下沉广场-制造活动
设计理念-近
连续界面-流畅的商业
设计理念-动
我们强调人们穿越建筑时所感到的空间节奏：明暗相间，开合相继，起伏不定…..， 建筑空间成为时间中展开的诗篇，我们刻画了富于律动的建筑线条，引导人们进入 旋转往复的空间之旅。归纳起来，我们的核心手段就是标志性造型与富于动感体验 的商业空间的结合。
办公组合3标准层平面图 1:300
办公平面图
办公组合3标准层平面图面积计算 1:300
公寓平面图
底部公寓标准层平面图 1:300
公寓平面图
底部公寓标准层平面图面积计算 1:300
公寓平面图
顶部公寓标准层平面图 1:300
公寓平面图
顶部公寓标准层平面图面积计算 1:300
立面图
立面图
立面图
底部正方形的办公平面进深较大，方正实用 并可容纳较大的核心筒，上部随着核心筒的 缩小平面渐变为南北向板楼。
塔楼造型也呼应东西两侧城市风貌：东侧呼 应南海大道的城市界面，造型平整庄重，西 侧呼应为大南山自然景观，设置观景阳台和 绿植空间，两侧之间阳台柔和过度形成塔楼 协调律动的外观。
通过扭转塔楼本身，使自然景观与城市 界面在塔楼形态上完美融合。
基地所在区域主要依靠南海 大道和东滨路组织对外交通 联系，现状南海大道服务水 平趋于饱和，交通压力较大， 南海大道和工业八路交叉口 高峰期拥堵状况较严重，而 基地周边的工业八路以及兴 工路交通压力较小，服务水 平稍高。 因此在车行组织上尽量避免 基地内车行出入口对南海大 道造成压力，尽量利用周边 压力较小道路以及内部支路 组织交通，将车行出入口设 置在内部支路上，减小对南 海大道的压力。