日本、香港银行历史
【揭秘】五大行的前世今生
设计者:靳埭强
交通银行
前世：
始建于光绪三十四年（1908年），中国历史最悠久的银行之一，中国早期的发钞行，国民政府时期（中国早期）四大银行之一，也是香港中资金融股的七行五保（前称六行三保、五行三保）之一。
今生：
1987年4月1日，重新组建后的交通银行正式对外营业，成为中国第一家全国性的国有股份制商业银行，现为中国五大国有大型商业银行之一，简称交行。
在银行招考中，无论网申环节、笔试环节，还是面试环节，对银行背景知识的了解，都是必不可少的一项准备工作。
中国银行
前世：
成立于1912年2月5日的上海。
今生：
总部设在北京，是全球市值第三大的银行。
标志:
于1986年经中国银行总行批准正式使用。
中国银行是中国金融商界的代表，要求体现中国特色。设计者采用了中国古钱与“中”字为基本形，古钱图形是圆与形的框线设计，中间方孔，上下加垂直线，成为“中”字形状，寓意天方地圆，经济为本，给人的感觉是简洁、稳重、易识别，寓意深刻，颇具中国风格。
行徽标准色为绿色。绿色的心理特性是：自然、新鲜、平静、安逸、有保障、有安全感、信任、可靠、公平、理智、理想、纯朴，让人联想到自然、生命、生长；绿色是生命的本原色，象征生机、发展、永恒、稳健，表示农业银行诚信高效，寓意农业银行事业蓬勃发展。
建设银行前ຫໍສະໝຸດ ：成立于1979年8月，原名中国人民建设银行，是香港中资金融股的八行五保之一。
今生：
1996年3月26日，更为现名并启用现在的行徽，总部设在北京，国有五大商业银行之一，在中国五大国有商业银行中排名第二。简称建设银行或建行。
标志:
以古铜钱为基础的内方外圆图形，有着明确的银行属性，着重体现建设银行的“方圆”特性。方，代表着严格、规范、认真;圆，象征着饱满、亲和、融通。图形右上角的变化，形成重叠立体的效果，代表着“中国”与“建筑”英文缩写，即：两个C字母的重叠，寓意积累，象征建设银行在资金的积累过程中发展壮大，为中国经济建设提供服务。图形突破了封闭的圆形，象征古老文化与现代经营观念的融会贯通，寓意中国建设银行在全新的现代经济建设中，植根中国，面向世界。标准色为海蓝色，象征理性、包容、祥和、稳定，体现国有商业银行的大家风范，寓意中国建设银行像大海一样吸收容纳各方人才和资金。
揭秘中国各大银行
一、银行的发展历史银行一词，源于意大利语Banco，其原意是长凳、椅子，在英语中被转化为Bank，意为存钱的柜子。
最初的银行家均为祖居在意大利北部伦巴第的犹太人，他们为躲避战乱，迁移到英伦三岛，以兑换、保管贵重物品、汇兑等为业，在市场上人各一凳，据以经营货币兑换业务。
因此，早期的银行家被称为“坐长板凳的人”。
倘若有人资金周转不灵，无力支付债务时，就会招致债主们群起捣碎其长凳，兑换商的信用也即宣告破碎。
英文“破产”：“Bankruptcy”，即源于此。
世界上第一家银行究竟建立在哪一年，成立于何地，对于这个问题，史学界的看法一直不一致。
据大英百科全书记载，在公元前2000年以前，巴比伦的寺院已对外放款；公元前6世纪，古巴比伦王国就出现了 "里吉比" 银行。
在古希腊，寺院、团体、商号已开始从事货币兑换活动。
到了罗马帝国时期，银行业不仅经营货币兑换，还经营贷放、信托等业务，并且出现了明确的法律条文对银行进行监督管理。
近代的银行萌芽于文艺复兴时期的意大利。
1272年，巴尔迪银行（Bardi）在佛罗伦萨成立，1310年，佩鲁济银行（Peruzzi）成立。
佩鲁济和巴尔迪这两个由富贵家族为经商便利而设立的银行业遍布了整个西欧，一方面经营商业，另一方面从事兑换业务，在英格兰等欧洲主要城市都设有分支机构，欧洲的大部分贸易都掌握在他们手上。
英国法国的国王、教皇、贵族都是他们的客户，甚至委托他们代征税收、筹集军费。
14世纪早期，意大利金融一直掌控在佛罗伦萨的巴尔迪、佩鲁齐和阿奇艾乌奥利三大家族手中。
1337年，由于英法战争爆发，英国迫切需要更多放贷，而佩鲁济银行也变本加厉，要求控制羊毛贸易，英国的债台高筑最终葬送了巴尔迪和佩鲁济银行。
由于对苏格兰和法国的战争，英国无法偿还债务，还不得不寻求更多贷款。
1345年，两家银行要求清算账目，而爱德华三世拒绝偿还债务，这直接导致了双方关系的恶化，随即两家银行在英国的代理人遭到逮捕。
银行卡发展历史 (1)
中国银行卡发展轨迹截至2004年底，中国国内各金融机构累计发行银行卡7.6亿张，其中贷记卡1000多万张，准贷记卡2300万－2500万张，其余7亿多张均为借记卡。
1979年10月中国银行广东分行与香港东亚银行签订代理东美信用卡业务协议书，并开始办理此项业务。
信用卡在中国出现。
1982年7月－1983年5月中国银行先后与香港南洋商业银行、日本东海银行、日本三和银行、香港汇丰银行、美国运通公司和美国花旗银行签订代理MasterCard卡、Visa卡、发达卡、百万卡、JCB卡、大莱卡和运通卡的直接购货协议。
几大国际卡组织由此进入中国。
1985年6月中国第一张信用卡诞生，即中国银行珠海分行发行的“中银卡”。
1987年中国银行先后加入MasterCard、Visa，后发行人民币“长城MasterCard 卡”、“长城Visa卡”。
此后三年左右，中国交通银行、中国人民建设银行、中国工商银行、中国农业银行等国内大行分别加入Visa或MasterCard国际组织，并陆续发行银行卡。
1988年6月中国银行发行了“外汇长城MasterCard卡”，这是国内首张在境外通用的银行卡。
1991年9月中国银行西藏分行发行人民币长城卡，标志着银行卡在全国各省、市、自治区都介入流通领域。
1994年以银行卡跨行联网通用为基本目标的“金卡工程”正式启动，先后建立了18个城市(区域)银行卡交换中心，开通了当地银行卡跨行业务。
1995年3月广东发展银行发行了国内第一张真正实现免担保、先消费后还款功能的贷记卡——广发人民币Visa信用卡及广发美元Visa信用卡。
1996年6月中国工商银行在国内首发双币种国际信用卡，这是国内第一个获得专利的银行卡产品。
1997年金卡工程取得实质性进展，先后在上海、北京、天津、海南、厦门、大连、青岛、杭州、沈阳、广东、江苏、山东、深圳、昆明、福州、武汉、长沙、郑州建立了18个城市（区域）银行卡网络服务中心，并在北京建立了银行卡信息交换总中心，初步实现了城市（区域）内的银行卡跨行通用，各商业银行行内系统的建设和整合也在同步进行。
汇丰银行历史
发起成立香港上海汇丰银行由苏格兰人托玛斯·萨瑟兰德(或译苏石兰，Thomas Sutherland)于1864年在香港发起，资本500万港圆。
最初的担任发起委员会成员的包括宝顺洋行(Messrs Dent & Co.;委员会主席)、琼记洋行(Messrs Aug Heard & Co)、沙逊洋行(Messrs Sassoon Sons & Co)、大英轮船(The Peninsular & Oriental Steam)、禅臣(Messrs Siemssen & Co)、太平洋行(Gilman & Co)、顺章洋行（Messr P Cama Co)等十家洋行。
1865年3月3日正式在香港创立。
香港上海汇丰银行开业后的一个月，在上海的分行开始营业。
早期发展1865年7月，香港上海汇丰银行伦敦分行开业，并于旧金山开设代理机构，直到1875年成为提供全面服务的分行。
1866年，汇丰在日本横滨开设分行，成为日本政府的咨询顾问。
1888年，汇丰泰国分行成立，成为泰国第一间银行，并为泰国发行首批钞票。
香港上海汇丰银行最初是为在华的外国企业(以英资为主)提供金融服务，虽然在成立初期已经在全球建立分行以及代理行网络，但是主要业务依然是中国以及亚太其他地区。
香港上海汇丰银行原本的名称为香港上海汇理银行(Hong kong and Shanghai Banking Company Limited)，1866年英文名称改为The Hong kong and Shanghai Banking Corporation，1881年中文名称改为香港上海汇丰银行。
“汇丰”这两个字据说是由华人买办古应春于测算过笔划吉凶之后建议的，取其“汇款丰裕”之意。
香港上海汇丰银行早期商标至1900年，汇丰在远东其他地区，如印度、新加坡等地也设立了分行。
1911年后，汇丰取得中国关税、盐税的收存权。
50个银行冷知识
50个银行冷知识1. 世界上最古老的银行是意大利的蒙特·德·帕斯奎奥罗银行，成立于1472年。
2. 瑞典的斯科恩银行是世界上第一个发行纸币的银行，成立于1661年。
3. 第一个美国国家银行是美国国家银行（Bank of the United States），成立于1791年。
4. 在中国，最早的银行可以追溯到7世纪的唐朝。
5. 瑞士是全球最大的国际私人银行中心。
6. 世界上最大的银行是中国工商银行，根据资产规模计算。
7. 摩纳哥是全球最富有的国家之一，在该国有超过30个银行。
8. 香港是世界上最大的离岸金融中心之一，有许多国际银行在那里设有分支机构。
9. 瑞典国家银行是世界上最早的中央银行之一，成立于1668年。
10. 世界上最古老的股票交易所是荷兰阿姆斯特丹证券交易所，成立于1602年。
11. 据信，世界上第一个ATM（自动取款机）在1967年由巴克莱银行在伦敦安装。
12. 首个信用卡是1950年由纽约的Diners Club推出的。
13. 美国联邦储备系统是美国的中央银行，由12个地区储备银行组成。
14. 瑞士银行业的保密性闻名于世，这种保密性已在近年来受到一些限制。
15. 希腊是欧洲最早的银行业中心之一，最早的银行可以追溯到公元前6世纪。
16. 美国的FDIC（联邦存款保险公司）成立于1933年，为存款提供一定的保险保障。
17. 香港上市的汇丰银行是世界上最大的跨国银行之一。
18. 瑞士银行业的资产总额超过全球GDP的四分之一。
19. 中国的支付宝和微信支付是全球最大的移动支付平台之一。
20. 在瑞典，个人银行账户已经几乎被完全取代，人们现在更多地使用手机应用程序进行银行业务。
21. 美国的美联储（美国联邦储备系统）是世界上最大的中央银行之一，负责监管美国的货币政策。
22. 瑞士银行业的法定储备比率为0％，这意味着银行无需保留任何储备金。
23. 世界上最早的信贷机构可以追溯到古代巴比伦，大约是公元前2000年左右。
香港金融发展史
香港金融发展史一、早期发展（19世纪中叶 - 20世纪中叶）（一）开埠与贸易带动金融起步1. 开埠背景- 1841年，香港被英国占领并开始作为贸易港口。
随着贸易的发展，对金融服务的需求逐渐产生。
- 当时香港主要的贸易对象包括中国内地、英国以及其他亚洲国家和地区。
贸易的繁荣促使了货币兑换、钱庄等早期金融业务的出现。
2. 传统金融机构的兴起- 钱庄和银号成为早期香港金融的重要组成部分。
它们主要从事货币兑换、存款、放款等业务，为本地商人以及与内地贸易往来的商家提供金融支持。
- 这些传统金融机构的业务范围相对有限，主要依赖家族或本地资本运作，管理模式也较为简单。
（二）银行的建立与初步发展1. 外资银行的进入- 1845年，东方汇理银行（The Oriental Bank Corporation）在香港开设分行，这是香港第一家外资银行。
随后，渣打银行（Standard Chartered Bank）于1859年在香港设立分行。
- 外资银行的进入带来了现代银行的经营理念和业务模式，如外汇交易、国际贸易融资等。
它们主要为英国与亚洲之间的贸易提供金融服务，并且在香港的金融体系中逐渐占据主导地位。
2. 本地银行的萌芽- 在20世纪初，一些本地华人资本开始涉足银行业。
例如，1912年成立的广东银行，它主要服务于本地华人企业和居民，开展储蓄、贷款等业务。
虽然本地银行在规模和影响力上初期不及外资银行，但它们在满足本地金融需求方面发挥了重要作用。
二、战后发展（20世纪中叶 - 20世纪末）（一）经济转型与金融发展机遇1. 制造业带动金融服务需求增长- 二战后，香港开始从转口贸易为主向制造业转型。
纺织、塑胶等制造业蓬勃发展，企业的扩张需要大量的资金支持，包括固定资产投资、原材料采购等方面的融资需求。
- 银行等金融机构积极响应，为制造业企业提供贷款、信用证等金融服务，促进了制造业的快速发展，同时也推动了金融业务的多元化。
2. 金融市场基础设施建设起步- 20世纪50 - 60年代，香港证券交易所的发展逐渐规范化。
中国银行和国外银行的发展历史
中国银行和国外银行的发展历史中国银行的发展可以追溯到唐代，当时的经济按朔日收取的的方式进行交易，大量的钱被收取在唐朝的钱庄之中。
元代以前，在经济上，一种新的交易模式出现，即分项发放和收取款项。
这种交易方式持续到明清时期，这两个朝代出现了明显的金融体系，并开始发行货币和贷款，使金钱可以在各地流通和兑换。
从1811年到1847年，乾隆帝在北京建立了国泰宝源银行，主要实现邮政储存服务、贵金属存取服务和贷款担保服务三项主要业务，同时还负责兑换外国货币的工作。
清朝灭亡后，国泰宝源银行也随之终止运营。
1851年，湖北开封府节度司和辽宁锦州府节度司分别建设了新昌银行和辽宁银行，他们主要从事农村公积金、货币兑换和存款存取等业务。
1904年，在清朝已经衰落的后期，咸丰皇帝宣布了“中央银行制度”的诏令，要求将属蒙、赤、淮等蒙藏府的金钱实物移交中央银行，同时将邮储业务作为中央银行的一项附加功能。
1907年，就中央银行的制度，清政府又建立了太平天国银行，继续对邮政储蓄和货币兑换等金融服务开展活动；1917年，太平天国银行从北京迁至上海，改名为“中央政府银行”，并开始进行商业银行业务。
1923年，中央银行又重新改名为“中央人民银行”，开始正式执行银行管理业务。
1948年，中华人民共和国成立以后，政府又宣布设立新的中央人民银行，继续负责中央政府的货币政策、法定货币的发行等。
建国以后，中国逐渐进入全面的金融发展。
在1951年，政府依照计划经济的实践，将所有的商业银行及信用社联合为“国营商业银行”；1972年，政府又将全国的银行业联合为“中国银行”，目前，中国银行也同时承担着商业银行业务和中央银行管理功能。
一段时期以来，中国银行不断完善和深化其金融体制改革，深入推进国有商业银行产权分置和社会化。
1992年，中国银行出台了《中国银行发展战略规划纲要》，宣布将中国银行将分为三个独立的部门：中国银行总行（国营商业银行）、中国农业银行（公有制商业银行）、中国工商银行（私有制商业银行）。
汇丰发展历程概括
汇丰发展历程概括
汇丰是全球领先的国际商业银行之一，其发展历程可以概括如下：
1. 成立阶段：汇丰于1865年在香港成立，当时名为汇丰银行（The Hongkong and Shanghai Banking Corporation Limited）。
2. 扩大业务范围：在其创立初期，汇丰的主要业务集中在东亚地区。
然而，随着时间的推移，汇丰开始扩大其业务范围，向其他地区和国家延伸。
3. 全球化战略：20世纪70年代，汇丰银行开始实施全球化战略。
该战略的核心是通过收购和兼并来加强其全球网络，提高市场覆盖率和服务质量。
4. 品牌建设：汇丰银行注重品牌建设，通过全球广告和赞助活动提升品牌知名度和形象。
汇丰的“世界的银行”标语和插图广告形成了其独特的品牌形象。
5. 稳健发展：汇丰在金融市场的稳健发展赢得了市场的信任和业务增长。
该银行以其稳定的财务状况和对风险管理的专注而闻名。
6. 知名度提升：通过不断的创新和市场拓展，汇丰进一步提升了其在全球市场上的知名度。
它成为了许多国际企业和个人的首选银行之一。
总结而言，汇丰银行在过去一个多世纪里取得了令人瞩目的成就。
它不断扩大业务范围，实施全球化战略，注重品牌建设，并以稳健的发展和卓越的服务赢得了全球客户的信赖。
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1985年9月，日本签署了“广场协议”，日元大幅升值， "广场协议"签订后的10年间，日元汇率升值近3倍，日元币值每年平均上升5%以上。
这个时期，日本出现了大量的剩余资金。
日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，大量游资热钱不断流入股市和房地产市场，出现房地产商、建筑公司甚至一些中小企业，都利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨。
企业从银行贷款非常容易。
当时的情况是，借款方不考虑一旦利率升高，还不起本息怎么办，贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并且天真地认为，如果这些企业暂时资金困难只需将手中的房子出售，就可以解决问题。
在这双重收益的刺激下，国际游资大举进入日本的股市和楼市。
国际游资的流入，又促使日元进一步升值，股市和楼市泡沫的进一步膨胀，而这反过来又刺激国际游资进入日本进行投机。
周而复始，股市泡沫和楼市泡沫越吹越大。
1991年，历时6年的日本房地产泡沫从天堂步入地狱，日本股价和房地产价格同时开始暴跌。
日本国土交通省2005年3月23日发表的一组数据表明，12年前日本房地产泡沫破裂所撕裂的伤口，至今还在流血。
你可以想像，说到土地短缺，日本的人口密度是中国的300％。
日本的土地比中国更加短缺，更加寸土寸金，却也能一连12年狂跌不止。
与1991年相比，住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70％，为1974年以来的三十多年以来的最低水平，东京部分地区的商业和办公用房及其地价，平均跌去75％，只有房地产业鼎盛时期的1/4，住宅及其用地的价格也只有1990年的40％。
泡沫留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振。
至今未能恢复元气。
房地产价格的暴跌重创了日本金融业。
房地产价格的暴跌导致许多房地产商和建筑公司的投资血本无归，纷纷倒闭破产。
据统计，在十多年来日本的破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大。
仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业，就有6000多家公司破产，占当年全部破产企业的33.6％。
除房地产商和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，一些涉足房地产业较深的大企业因此纷纷倒闭。
2002年，日本有28家上市公司倒闭，创战后上市企业倒闭的最高记录，其中有1/3以上都涉足了房地产业。
房地产公司在向银行贷款时，虽然基本上都有房地产实物作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构的不良债权大幅增长。
从1995年以来，日本全国的金融机构虽然已经利用营业利润或者房地产、股票等资产处理了约50万亿日元的坏帐，但不良债权的余额不仅没有减少，反而越来越多。
据日本金融厅发表的统计数据，截至2002年３月底，日本全国金融机构的不良债权余额仍有52.4万亿日元，连续两年还在增加。
不良债权增加导致金融机构抗风险能力低下。
目前，日本13家大型银行的平均资本充足率已经降至8％，为国际清算银行规定的下限。
国际著名的企业信用评级机构不断降低日本金融机构的信用等级，导致其在国际金融市场的筹资难度加大，成本提高。
另一方面。
金融机构为了减少不良债权的发生，不得不提高贷款门槛，缩小了信贷规模，使得日本央行
放松银根的政策不能产生效果，许多企业因得不到生产所需资金被迫破产。
日本中央银行连续5次下调利率，利率水平由1985年的5%降至1987年3月以后的2.5%，在当时为日本历史上最低。
由于货款利率是如此之低，与投资收益相比简直可以忽略不计，人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。
于是，股价扶摇直上，地价暴涨。
在巨额虚拟资产的光环下，一个巨大的泡沫产生了。
银行卷入土地投机
在这一时期，日本的房地产业迅速增长，住宅开发、饭店、高尔夫球场、大型观光设施、度假旅游场所、娱乐场所、滑雪场等投资项目众多，资金需求旺盛。
于是，银行原苦于有钱贷不出，现在竟像疯子一般向房地产企业融资。
银行还很热心地劝告那些有存款的人进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。
如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。
”假如那个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，借给他相当于土地价格70%左右的资金，劝他再买别的土地，然后再以新的土地为担保，去买别的土地，如此循环反复。
由于随着土地价格的上涨，担保价格也会上升，所以贷款规模不断扩大。
就这样，为进行土地投机而发放的银行贷款数额急剧增大，到1992年3月末已达到150万亿日元，占当时银行总贷款额的三分之一以上。
土地投机者因为其所拥有的土地资产升值而变成了大富翁，银行的金融资产也因此膨胀起来。
日本银行业角色的转换：从“发动机”到“绊脚石”
长期以来，在日本政府全力庇护下发展起来的银行和政策性金融体系非常强大，他们在国民经济中占有举足轻重的地位。
日本在1955～1973年的高速增长时期，创造了GDP年均增长率14.4%的“经济奇迹”，其中银行业扮演着“发动机”的角色。
日本银行业的实力由此得到迅速提高。
20世纪80年代中后期，世界500家银行排序，前10家大银行几乎为日本所包揽。
20世纪80年代中期，美国汇率政策出现逆转，日元汇率一路走高。
日本被迫以扩大内需替代出口，银行把大量资金投入证券和房地产市场，由此酿成了以证券和房地产价格飙升为主要特征的泡沫经济。
进入90年代以后，股市和房地产价格暴跌，银行账面资产严重缩水，贷款无法收回，形成大量坏账。
这导致日本住宅金融专门会社（住专）等一批金融机构破产。
在亚洲金融危机爆发之前，日本政府对银行业不良债权问题一直采取任由银行自主处理的态度。
尽管自1992年起，银行业处理了不少不良债权，但因经济持续不振、破产企业增多，银行不良债权有增无减。
1993年日本金融厅公布的银行业沉积坏账近13万亿日元，而到1996年仅按银行法确定为“风险管理债权”的不良债权就达28.5万亿日元。
尽管日本人口仅1.2亿，但却拥有130余家银行。
这导致了激烈的竞争和过低的平均收益，因此海外业务成为日本银行收入的重要来源。
但是，自1995年大和银行丑闻发生后，日本银行业的信誉严重受损，国际金融界竞相对日本海外银行融资征收高达1%的保险费，经营成本增加，再加上大藏省对金融机构自有资本率的要求愈发严格，导致日本银行业纷纷从欧美金融市场撤回分支机构。
1997～1998年亚洲金融危机爆发后，日本银行业加快海外收缩，纷纷从其最后一个重要利润来源地——东亚撤离。
“9·11”事件后，全球经济恶化，外部需求停
滞，使得日本公司盈利和还贷压力加大，银行坏账节节上升。
日本银行往往通过重估其大量持有的股票价值来缓解账面压力，但“9·11”事件后，股票市场一度萎缩到只有泡沫经济时期的1/4，银行持有的股票严重缩水，这使得日本银行业雪上加霜。
据日本金融厅公布的数据，截至2001年3月，日本金融体系的不良贷款达150万亿日元，占贷款总额的22％，占GDP的1/3。
而美国高盛公司估计，日本银行业坏账高达237万亿日元，约占日本GDP的一半。
这使日本银行业成为全球金融体系中极为薄弱的一环，成为十年来日本经济持续十年难以复苏的最大“绊脚石”，其国际排名也急剧下滑，美国穆迪评级公司对日本银行业评定为E+（全部等级范围是从A到E），仅稍好于克罗地亚的银行体系。
从理论上来看，GDP增速下降与银行业不良率的上升存在很大的相关性，也就是说，经济下行一般都会导致银行业不良资产上升。
1997年开始至1998年，香港房地产价格一年内剧降，个人按揭不良率猛升。
1997年以来，香港GDP与房价走了一个W形状，即有二次下跌期，一次是1998年前后，一次是2003年前后。
而这两次下降期，渣打银行的不良率都有上升；汇丰银行在1998年不良率大幅增长，在1999年中期达到顶峰后，之后呈下降趋势，2006年不良率开始反弹。
香港房地产业发生了二次周期
第一轮周期：1978－1986
香港房地产在78年后一直处于上升期，市场气氛乐观，炒作现象普遍，81、8 2年新完工住宅空置率分别达到54%和58%。
本轮周期的复苏是香港开始实行联系汇率制度，保持了汇率的稳定。
并且84年9月中英公布联合声明，承认现行土地契约并对新界地区出让土地承诺无须补地价款，续期至2047年，增强了香港各界对地产的信心，行业在05年初开始逐步复苏。
86年后，港币随美元一同贬值，刺激了香港贸易和经济的恢复增长。
汇丰银行最优惠贷款利率也由84年底的11%最低下降至5.5%。
银行迫于竞争压力，放松了按揭贷款条件，将按揭贷款期限延长至20年，滋生了炒作风气，并且80年代中后期，大量国际资本进入香港，也增加了置业需求。
第二轮周期：1987－1996
香港地产业在85年后经历了近十年的上升期，主要原因是在实行联系汇率之后，利率受美国利率水平影响，虽然90年代初期国内通胀高企，但并不能加息，导致实际利率长期为负，助长了投机气氛。