房地产纳税筹划的问题研究

房地产企业纳税筹划问题研究
一、引言
近几年来，国家对房地产行业严厉的宏观调控政策相继出台，再加上市场竞争愈演愈烈，房价上涨空间受到严格的限制，房地产企业利润空间被挤压, 对资金链本身就比较紧张的房地产企业来说这无疑是一个沉重的打击。

但是房地产企业对土地成本、建造成本、期间费用等成本影响因素的控制效果却收效甚微。

税收成本在房地产企业总投资额中所占比例较大，其涉及的税种较多，主要包括土地增值税、所得税、营业税、房产税，具有较大的税收筹划空间，因此逐渐引起关注，房地产企业希望通过合法有效的税收筹划降低成本实现其收益最大化。

税收筹划是指以生产经营活动为基础，根据现行的法律、法规，通过设计并实施合理的纳税方案来降低纳税成本并防范纳税风险，从而实现纳税人的收益最大化，是一项重要财务管理活动和维权行为。

税收筹划以规范纳税为核心，最终目标是既不多缴税，也不少缴税。

房地产企业普遍投资大、周期长、经营风险高，科学的税收筹划可以提高企业竞争力，对促进房地产企业甚至整个房地产业的健康发展都有着重要的作用。

二、房地产企业税收筹划存在的问题
(一)房地产企业法律意识不强、税收筹划意识薄弱
制定并实施税法是政府加强宏观调控的一种手段，依法纳税是企业的法定义务，但是目前一些房地产企业对税法及政策的了解却很少，往往只对部分税种的规定进行掌握，对税收上的一些特殊规定与政策的掌握不足，导致企业无法对自身的税收进行有效管理与筹划，产生没有足额缴纳税款或是重复缴税的现象，有的甚至采用违法手段来逃避税收。

除了法律意识不强，另一个重要原因是企业税收筹划的意识也较薄弱。

税收筹划在我国起步较晚，税收筹划的理论体系尚不完善，没有形成健全的机制，在实践中发展较落后。

很多企业对税收筹划的认识不足，将税收筹划和偷税、漏税联系起来，将税收筹划的目的误认为是令纳税人逃避纳税义务，因此加以误用、滥用。

偷逃税不但要面临法律风险，更要承担因偷逃税对企业带来的经营风险，这造成的负面影响很可能将企业拖垮。

房地产企业偷漏税现象十分严重，河南省审计厅发布的《河南省100家房地产开发企业2010年度税费征管情况审计调查》结果显示，其中有15家
接受抽查的房地产企业通过采取隐瞒收入、预收房款和价外费用挂账、售房款抵欠工程款等方式，不如实申报纳税，共少缴税费887.02万元。

随着税法在我国市场经济中的地位不断提高，应纳税款也越来越受到房地产企业重视，企业完全可以通过提高税法意识，提高税收筹划能力来绕开非法逃避税的陷阱，走上税收筹划的康庄大道。

(二)房地产企业缺乏完善的纳税管理体系
目前，很多房地产企业认为税收筹划应该由财务部门会计进行处理，企业内部没有形成完善的纳税管理体系，缺乏企业决策人及财务部门和业务部门间的相互配合。

由于应纳税款由财务部门进行缴纳，领导也多将多缴税或税务机关的处罚归咎于财务部门的失职，却无法提出更好的改进意见。

这明显是对税收筹划观念的一种误用。

财务人员在交税时会与税务机关发生联系，但是只是将企业生产经营中涉及的税款缴纳至税务机关，并没有涉及房地产企业经营过程中相关的税收决策。

房地产企业每一个项目的合同主要是由企业决策人、销售部门、策划部门负责，而不是财务部门。

房地产企业所涉及的土地转让、房产开发、销售等环节的税收结果，主要还是依赖房地产企业主要决策人的税收筹划工作。

房地产企业将税收筹划工作僵硬的抛给财务部门，让财务部门仅仅通过简单的账面处理实现税收筹划，这明显是不合理、不科学也不可取的。

企业经营过程中，每一个流程都存在税收问题。

而财务只是对生产经营成果进行核算与反映，很多具体的业务并不能由财务部门进行操作。

例如，青岛政建投资集团有限公司在税务管理没有设置独立的税务机构或税务人员，由财务人员兼任税务工作，税务核算与申报等工作都由财务人员独立完成，缺乏跨部门的沟通，导致税务风险高，多次被税务机关处罚。

(三)房地产企业缺乏税收筹划事前管理
房地产企业没有重视税收筹划导致企业决策人缺乏正确的税收筹划观念，通常都是在事后税负很重时才通过财务部门进行账务处理的手段解决税收问题，这也正是房地产企业税收经常出现弊端被税务机关惩处的关键原因。

企业的税收一旦产生，再通过财务部门账务处理的手段去解决已经亡羊补牢为时已晚，更不存在税收筹划。

纳税筹划的重点应该在事前筹划，而不是事后补救。

事前税收筹划对决策人、业务部门和财务部门的税收筹划能力要求也较高，如果对房地产相关税种的优惠政策掌握不足，仍然会导致税收筹划失败。

三、房地产企业税收筹划对策
(一)房地产企业应提高税收筹划意识
房地产企业要做好税收筹划工作，首先必须转变旧观念，树立正确的税收筹划意识，正确认识并重视税收筹划。

不能将税收筹划工作推给财务部门，而应该将重点放在如何建立完善的税收筹划机制，如何令企业决策人、业务部门和财务部门进行更好的配合、如何提高决策人税收筹划的能力上，令企业在业务开始处理前就做好税收筹划。

企业的决策人要将筹划工作摆到日常议程上，督促各部门相互配合，完善税收筹划管理体系。

房地产企业要激励税收筹划相关人员加强税收政策学习，全面了解国家税收政策，加强法律意识，在此基础上再不断提高纳税成本节约意识，增强税收筹划的主动性，减轻纳税负担。

提高税收筹划意识是提高税收筹划能力的基础和动力，喜马拉雅房地产幵发有限公司的员工由于高级管理层没有税收筹划的意识，习惯于传统的工作任务。

大多数员工缺乏主动学习的积极性，只局限于单一的日常工作任务，导致他们根本没有税收筹划的能力。

只有高级决策者真正重视税收筹划才能顺利地开展税收筹划工作。

(二)房地产企业应提高税收筹划能力
税收筹划负责人的税务水平影响税收筹划的效果，房地产企业在招聘时应偏向有税法专业知识的人员，同时也要采取各种方式激励财务人员加强税收法律、法规、政策的学习，及时更新、掌握税务相关新知识，提升对税法应用能力，从而提高税收筹划的能力，设计好各项经营过程，为防范和降低企业税务风险打下良好基础。

企业还应加强与税务机关的联系和沟通，加深对税务机关工作程序的了解，在一些模糊和新生的概念上的处理最好得到税务机关的认可。

对于一些企业内部员工无法胜任的项目、工作，应主动聘请税收筹划专家，如注册税务师、理财规划师等进行指导或直接操作，以此来提高税收筹划的权威性和规范性，同时也可以减少税收筹划的风险。

政建公司在2010年共节税2455. 76万元，税收筹划经济效果明显正是因为政建公司重视税务管理工作，建立起税收筹划的精英团队，才能令税收筹划与企业整体管理结合，共同促进整体管理水平的提升。

(三)房地产企业应做好事前筹划
房地产企业应将税收筹划的重点放在事前筹划。

增强税收筹划方案的灵活性对事前筹划至关重要。

国家相关税收法律法规与政策一直在不断调整和
改进，要做好事前筹划，税收筹划人员必须用发展的眼光看待市场和法规的变化，预测政策调整的方向与内容，增强税收筹划方案的适应性和灵活性，减少以后的障碍。

对政策的预测有一定的局限和难度，税收筹划决策者应该与业务部门、财务人员进行商讨，加强部门间的配合，以制定全面的方案，若自身能力不足，也可以聘请外部专家进行指导。

(四)充分认识税收筹划风险
房地产企业面临动态的市场环境，交易行为日益复杂，税收政策的变化速度也越来越快，导致房地产企业面临的纳税风险不断升级。

房地产企业税收筹划风险主要来源与政策选择和变化风险、操作风险、经营风险、执法风险、收益小于成本风险、信誉风险、核算风险等。

房地产企业税收筹划的目的不仅是节税，同时要降低企业涉税风险，从而促进企业的长期稳定发展。

税收筹划操作不当不但不能达到合理减税的目的，反而会受到处罚和制裁，给房地产企业造成更大的损失。

因此，房地产企业进行税收筹划不但要认识可能的收益，更要对可能面临的风险有清醒的认识，做好风险评估。

房地产企业纳税涉及各种关系，税收筹划决策者和执行者都要有风险防范意识，充分认识其中的风险及可能的后果。

企业要不断提高方案设计人员的素质和能力，关注税收政策的变化、有效降低税收筹划风险。

房地产企业应考虑成本效益原则，结合自身情况，不断改善税收筹划方案，并建立有效的风险预警系统，对潜在风险进行监控与预警。

由于税务机关在执法上有较大自由裁量权，因此企业更要及时与税务机关沟通协调，确定政策模糊部分。

只有如此，税收筹划方案才能有效实现，增强企业核心竞争力。

四、结论
税收筹划是一种新型的企业管理理念，要求企业决策者在规划各项经营活动时，将税收因素作为前置成本因素进行考虑，并要求企业充分认识并防范税收筹划可能导致的风险。

在激烈的市场中，房地产企业通过税收筹划可以合法、合理及有效的减轻纳税压力，从而降低成本，增加收益，提高企业市场竞争力，实现自身价值最大化。

税收筹划将有助于推动房地产企业甚至房地产行业的良性发展。

为了实现这一发展，最关键的还是要培养一批税收筹划能力的人才，并建立合理的机制进行管理和监督。