物权编条文解读

物权编条文解读（一）在物权编中，通则这一分编由3章（第一章至第三章）组成，共35条（《民法典》第二百零五条至第二百三十九条）。

其中，绝大部分条文都是直接继受自《物权法》第一编总则，只有少量条文是《民法典》对《物权法》第一编总则相关规定加以修改的产物，还有1条是《民法典》作出的新规定。

一、《民法典》第二百零六条本条对应于《物权法》第三条，二者均从民法角度对社会主义基本经济制度与社会市场经济制度作了确认。

只不过，与后一条相比，本条改变了对社会主义基本经济制度的表述。

这背后是十九届四中全会对社会主义基本经济制度有了新表述。

全会明确指出：“公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度，既体现了社会主义制度优越性，又同我国社会主义初级阶段社会生产力发展水平相适应，是党和人民的伟大创造。

”而《物权法》第三条关于社会主义基本经济制度的表述是由十五大确立下来的。

本条第一款规定：“国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。

”，就体现了这种变化。

二、《民法典》第二百零七条本条对应于《物权法》第四条，二者都是关于物权平等保护原则的规定。

本条与后一条相比，变化有二。

一是，本条把后一条中的“单位和个人”修改为“组织或个人”。

二是，本条增加了“平等”一词。

后一个方面的变化，使说本条规定的是物权平等保护原则更加言之有据了。

更重要的是，它使中央完善产权保护制度的政策法律化。

十八届三中全会要求“完善产权保护制度”。

全会强调，“产权是所有制的核心。

健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度。

公有制经济财产权不可侵犯，非公有制经济财产权同样不可侵犯。

”“国家保护各种所有制经济产权和合法利益，保证各种所有制经济依法平等使用生产要素、公开公平公正参与市场竞争、同等受到法律保护，依法监管各种所有制经济。

”此后，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（2016年11月4日）进一步明确，对产权要“坚持平等保护。

健全以公平为核心原则的产权保护制度，毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，公有制经济财产权不可侵犯，非公有制经济财产权同样不可侵犯。

”这里的政策在《民法总则》制定时，就已经开始法律化。

《民法总则》第一百一十三条规定：“民事主体的财产权利受法律平等保护。

”本条增加“平等”，使前述政策再次法律化。

本条规定要平等保护国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权，不单单是对民法的要求，更是对整个法律体系的要求；不单单是对立法的要求，也是对司法与执行的要求。

三、《民法典》第二百一十九条《民法典》第二百一十九条利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。

本条是《民法典》增加的新规定，它是《物权法》所没有的。

它旨在为利害关系人使用其通过依法查询、复制所得的他人（即本条中的“权利人”）的不动产登记资料划定边界。

在现行法上和《民法典》中，利害关系人可以查询、复制他人的不动产登记资料。

《物权法》第十八条和《民法典》第二百一十八条规定：“利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。

”《不动产登记暂行条例》（2019年3月24日修订）第二十七条第一款规定：“利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

”《不动产登记暂行条例实施细则》（2019年7月16日修正）第九十七条第三款规定：“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。

”利害关系人查询不动产资料时，“应当向不动产登记机构说明查询目的”（《不动产登记暂行条例》第二十八条）。

在《民法典》第二百一十九条看来，这里的目的不包括向社会公开权利人的不动产登记资料。

利害关系人对自己不享有物权的不动产的登记资料去查询，如果只是为了公开权利人的不动产登记资料而去查询、复制，则可能会超出这里的查询目的的范围，不动产登记机构可能也不会向其提供不动产登记资料。

而对于查询目的符合要求的利害关系人来说，其通过查询、复制获得的不动产登记资料，也只能用于该查询目的。

《不动产登记暂行条例》第二十八条规定，“查询不动产登记资料的单位、个人”“不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的”。

《不动产登记资料查询暂行办法》（2019年7月16日修正）第二十五条要求不动产利害关系人及其委托代理人在向不动产登记机构申请查询时，“应当承诺不将查询获得的不动产登记资料、登记信息用于其他目的”。

不仅如此，《不动产登记暂行条例》第二十八条还要求利害关系人“未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

”在此基础上，《不动产登记资料查询暂行办法》第二十五条进一步规定，不动产利害关系人及其委托代理人在向不动产登记机构申请查询时，还应当承诺不泄露查询获得的不动产登记资料、登记信息。

这些规则都说明，利害关系人查询、复制他人不动产登记资料和利用因此而获得的资料，均须依法进行。

这些规则中对利害关系人利用其查询、复制到的他人不动产登记资料加以规制的部分，构成了《民法典》第二百一十九条的现行法基础。

因此，本条尽管是新规定，在现行法上却不是一项从无到有的全新规则。

在某种程度上，也可以说，本条只是提升了《不动产登记资料查询暂行办法》和《不动产登记资料查询暂行办法》相关规定的法律位阶，而没有作出更大的实质贡献。

利害关系人应当遵守本条的规定。

如果利害关系人违反本条，则应承相应的法律责任，尤其是侵权责任。

《不动产登记暂行条例》第三十二条规定，“......查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

”四、《民法典》第二百二十一条本条对应于《物权法》第二十条，都是关于预告登记的规定。

只不过，与后一条相比，本条把“签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”修改为“签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议”。

这样做，是为了使预告登记的适用情形名实相副，并避免产生误解。

按照《物权法》第二十条的表述，预告登记的适用情形有两种，分别是“签订买卖房屋的协议”与签订买卖“其他不动产物权的协议”。

这与预告登记适用的实际情况不相符。

依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第一款，预告登记适用于“商品房等不动产预售”“不动产买卖、抵押”“以预购商品房设定抵押权”等情形。

这里的不动产抵押、“以预购商品房设定抵押权”显然既不属于《物权法》第二十条中的“买卖房屋”，也与其中的买卖“其他不动产物权”无关。

这也容易使人们误认为《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第一款与《物权法》第二十条相抵触。

这些问题在《民法典》第二百二十一条对《物权法》第二十条在表述上作出上述调整之后，上述问题就得到了化解。

在本条中，“签订买卖房屋的协议”与“签订其他不动产物权的协议”，分别对应于《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第一款中的“商品房等不动产预售”、不动产买卖与不动产抵押、“以预购商品房设定抵押权”。

不过，经过此番调整后，本条在预告登记的适用情形上可能仍存在两个问题。

一是，本条中的“签订其他不动产物权的协议”，意义模糊。

在这里签订的协议是以设立其他不动产物权为目的，还是以变动其他不动产物权为目的，并不清楚。

二是，本条的调整并没有完全解决《物权法》第二十条和《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第一款存在的预告登记适用情形过窄的问题。

从这两处规定来看，预告登记似乎只适用于以取得不动产物权为目的的请求权，而且把这种请求权的产生原因限定为房屋买卖与不动产抵押合同。

相比之下，《民法典》第二百二十一条中“签订其他不动产物权的协议”的表述，把这种请求权的产生原因扩大到所有关于不动产物权的协议。

这在一定程度上解决了前述问题。

不过，以取得房屋所有权为目的的请求权的产生原因，不限于买卖合同，也不限于意定之债。

本条维持“签订买卖房屋的协议”的表述，仍然限制着预告登记的适用情形。

五、《民法典》第二百二十六条本条对应于《物权法》第二十五条，都是关于简易交付的规定。

不过，与后一条相比，本条扩大了简易交付的适用情形。

后一条对权利人在动产物权设立和转让前占有动产要“依法”的要求，通常被理解为权利人对动产是有权占有。

这不符合简易交付的目的。

简易交付旨在追求交易的便捷性。

因此，哪怕在动产物权设立和转让前，权利人对动产是无权占有，也可以进行简易交付。

本条删去“依法”二字，就是为贯彻简易交付的前述目的而做出的调整。

当然，从交易实践来看，在权利人在动产物权设立和转让前已经无权占有动产的情形，也许并不是简易交付的常态。

六、《民法典》第二百二十七条本条对应于《物权法》第二十六条，都是关于指示交付（返还请求权让与）的规定。

不过，与后一条相比，本条扩大了指示交付的适用情形。

后一条对第三人占有动产要“依法”的要求，通常被理解为第三人对动产是有权占有。

比如说，甲把机器转让给乙，而该机器现在由丙基于其与甲订立的租赁合同有权占有着，甲可以将对丙的租赁物返还请求权（《民法典》第七百三十三条和《合同法》第二百三十五条）转让给乙，以作为对向乙现实交付机器的替代。

然而，即便第三人对动产是无权占有，只要该动产的权利人可以基于侵权行为或不当得利有“请求第三人返还原物的权利”，也可以进行指示交付。

这同样符合指示交付的实现交易便捷的目的。

七、《民法典》第二百三十条本条对应于《物权法》第二十九条。

只不过，与后一条相比，本条把受遗赠排除在非基于法律行为的物权变动的原因之外，使基于受遗赠产生的物权变动回归基于法律行为的物权变动的“队伍”之中。

物权变动，按照法律事实的形态是否是法律行为，可以分为基于法律行为的物权变动与非基于法律行为的物权变动。

二者区分最大的意义是，各自的要件不同。

对基于法律行为的物权变动来说，物权变动只有法律行为，是不够的，还需要与物权变动的公示手段——不动产登记或动产交付——结合起来。

不经过公示，而对于非基于法律行为的物权变动来说，只要有非法律行为形态的法律事实出现，物权变动就发生效力，哪怕没有进行不动产登记或动产交付。

这样一种区分的意义，鲜明地体现在本分编第二章和《物权法》第二章中。

这两章均分为三节，即第一节第一节不动产登记、第二节动产交付和第三节其他规定。

前两节调整基于法律行为的物权变动，而第三节则是列举了非基于法律行为的物权变动的几种常见情形。

在《物权法》中，这里的第三节就包括第二十九条。