房地产“限购令”案例分析
限购政策导致购房合同无效
限购政策导致购房合同无效
标题：
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近日，一起因限购政策导致购房合同无效的案例引起了广泛关注。
在该案例中，购房者与开发商签订了购房合同，但在交付定金后，政府出台了新的限购政策，导致购房者无法继续履行合同。
在这种情况下，购房者要求退还定金并解除合同，但遭到了开发商的拒绝。
我们需要了解限购政策的相关规定。
根据相关政策文件，限购政策通常针对特定区域或特定人群实施，限制其在一定时间内购买一定数量的房产。
这些政策旨在遏制炒房行为，稳定房地产市场价格。
我们需要分析购房者的情况。
在本案中，购房者在限购政策出台前与开发商签订了购房合同，并支付了定金。
由于限购政策的实施，购房者无法满足购房条件，因此无法继续履行合同。
我们需要探讨合同无效的条件。
根据《中华人民共和国民法典》的规定，合同无效的情形包括违反法律、行政法规强制性规定等。
在本案中，由于限购政策属于行政法规强制性规定，因此购房者无法履行合同并不构成违约行为。
同时，开发商在签订合同时未告知购房者相关限购政策，也存在一定的过错。
我们需要明确合同无效的后果。
根据《中华人民共和国民法典》的规定，合同无效后，双方应当恢复原状，退还已收取的财产。
在本案中，购房者有权要求开发商退还定金并解除合同。
同时，开发商也应当承担相应的责任。
房地产“限购令”问题分析
房地产“限购令”问题分析发表时间：2016-08-25T09:38:11.913Z 来源：《低碳地产》2015年第5期作者：赵柏然[导读] 本文针对房地产限购令对于房地产市场的影响进行了分析，并从理性的角度分析了限购令。
昆明赛伦房地产有限公司云南省昆明市 650000【摘要】通过行政命令对投资投资型消费者购入房地产进行强行限制，使得有效需求在短期内降低，迫使房地产开发商因供大于求而降低房价是房地产限购令的基本原理。
限购令的出台对于我国房价产生了很大的影响，但限购令的出现也存在着很多问题。
本文针对房地产限购令对于房地产市场的影响进行了分析，并从理性的角度分析了限购令。
【关键词】房地产；限购令；分析一、房地产“限购令”的分析（一）房地产限购令违背了市场经济的原理现阶段市场经济秩序在我国已经逐步确立，政府不应过多干预市场的运行。
房地产限购令的实施不仅没让市场经济得到发展，还是得市场经济发生了的倒退。
价格信号作用没有得到限购令的重视，价格机制被政府命令的产品分配所代替。
房地产限购令使得房地产市场经济作用失效，政府的行政干预手段会引发一刀切的现象，对于一部分消费者是不公平的[1]。
（二）房地产市场调控的关键不在于限购提供有效地房屋供应是解决房地产问题的关键，而不是通过政策规定限制需求。
政府的调控政策不会减少民众的合理需求，随着限购时间的延长，民众的需求矛盾会越来越尖锐，当废除限购令后，房价会因积累的大量需求而发生报复性上涨。
政府出台限购令的目的在于抑制市场中的泡沫，但即使需要对泡沫进行抑制，也不是采取限购就能够解决的，增加投机的持有成本才是抑制泡沫的关键。
房地产限购令对房价的影响是通过对购房资格进行线之后的一系列传到产生的，而不是增加市场投机者和开发商的资金压力。
市场中的开发商和投机者具有完善的筹资求道和充足的自由资金，在这种情况下，限购令难以发挥作用。
由此可见，当前房地产调控最应关注的政策现实是增加投机分子和开发商的持有成本，而不是限制购房资格[2]。
【成功案例】购房遭遇“限购令”合同解除及违约责任的认定
作者：上海君澜律师事务所张涛律师案情2011年1月5日，经居间人上海某房地产经纪事务所居间介绍，原告、被告签订《房地产买卖协议》一份，约定由原告向被告购买位于上海市某区XX路XX弄XX号房屋，房价款430万元。
该协议对房款支付方式、房屋交易税费、中介费的承担均作了约定。
该协议另约定，原、被告双方自本协议签订之日起30天内签订《上海市房地产买卖合同》。
该协议签订当日，原告即向被告交付定金60,000元，被告为此向原告出具了收条。
此后，上海市人民政府于2011年1月31日颁布出台了限购令，因原告在本市已拥有三套住房，属限购对象，原告遂向被告提出解除房屋买卖协议并要求被告退还60,000元定金，遭被告拒绝。
原告交涉未果，为维护自己的合法权益，诉至法院诉请判令：一、解除原、被告间签订的房屋买卖协议；二、被告返还原告定金60,000元。
另查明，原告系非上海市户籍居民。
原告目前在上海市已拥有三套住房。
裁判法院经审理认为，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。
本案原、被告间签订的房屋买卖协议，依法成立且有效。
原、被告签订房屋买卖协议的目的，系为了通过房屋买卖实现房屋所有权的转让，房屋属于不动产，物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。
根据上海市人民政府颁布的自2011年2月1日起实施的，关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见第七条规定，对在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
违反规定购房的，不予办理房地产登记。
本案原告属非本市户籍居民，且在本市已经拥有三套住房，属上海市政府颁布的上述实施意见中规定的限制购房的对象，若原、被告间房屋买卖协议继续履行，将导致不予办理房地产登记之后果，双方间房屋买卖合同的目的显然无法实现，故原、被告间房屋买卖协议应当解除。
由于政府行为不能办理房地产登记，导致买卖合同目的无法实现，符合合同法第九十四条规定的不可抗力之情形，双方当事人均可免责。
限购后购房合同纠纷
限购后购房合同纠纷近年来，随着楼市调控政策的不断加码，限购政策成为了各地政府稳定房地产市场的重要手段。
在这一背景下，购房者与开发商之间的合同纠纷也呈现出新的特点。
以下是一个限购后购房合同纠纷的案例范本，以供参考。
【案例背景】张先生在某市购买了一套房产，并与开发商签订了购房合同。
不久后，该市出台了新的房地产限购政策，规定非本地户籍居民在该市购房需连续缴纳一定年限的社保或个税。
张先生因不符合新政策要求，无法办理房屋过户手续，遂与开发商发生纠纷。
【纠纷焦点】张先生认为，由于限购政策的出台，他无法履行合同中的过户义务，因此要求解除合同并退还已支付的购房款。
而开发商则认为，张先生在签订合同时已经知晓自己的户籍情况，且限购政策属于不可抗力因素，双方应共同承担风险，不同意解除合同。
【法律分析】根据《民法典》的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。
限购政策是否构成不可抗力，需要具体分析。
在本案例中，张先生的户籍情况在签订合同时已经存在，且限购政策是在合同签订后才出台的，因此不适用不可抗力条款。
同时，考虑到限购政策的目的在于维护房地产市场的稳定，而非针对个别合同，因此也不属于情势变更。
【调解建议】在这种情况下，双方可以通过协商解决纠纷。
例如，开发商可以协助张先生寻找符合条件的购房者进行更名操作，或者双方协商延长过户时间，等待张先生满足限购政策的要求。
如果协商不成，张先生可以依法向法院提起诉讼，请求判令解除合同并退还购房款。
【预防措施】为了避免类似的纠纷发生，购房者在签订购房合同前应充分了解自身的购房资格和当地的房地产政策。
同时，开发商在销售过程中也应尽到告知义务，确保购房者清楚了解相关政策限制。
双方可以在合同中约定如遇政策变动导致无法履行合同时的解决方式，以减少未来的不确定性和纠纷风险。
从微观角度浅谈限购政策——以南京市为例
(三 )政 策 认 知 情 况
通过调查数据得知,５６．７０％ 的 人 认 为 政 策 执 行 到 位,认 为 政 策 执 行 一 般、不 够 到 位 以 及 不 清 楚 的 比 例 分 别 为
分析调查数 据 得 知,５８．７６％ 的 人 表 示 限 购 政 策 对 其 购 房 意 愿 产 生 影 响,其 具 体 影 响 为 １７．５４％ 人 决 定 不 买 房, ４２．１１％的 人 决 定 买 房,４０．３５％ 的 人 持 观 望 态 度,延 期 买 房; ５２．２８％的人认为 房 价 将 继 续 上 涨,不 变 和 下 跌 的 比 例 分 别 占 ２３．７１％ 、２３．７１％ . 三 、存 在 问 题
(一 )调 查 群 体 基 本 情 况 本次 调 查 共 获 得 有 效 问 卷 ９７ 份,调 查 者 受 教 育 程 度 普 遍较高,对限购政策有一定了解与认 知,可 满 足 研 究 需 要,对 象基本情况如下:
类型
性质
人数
百分比
性别 年龄
男 女 ２０~３５ 岁 ３５~５０ 非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购 买 住 房 ;非 外 地 户 口 有 中 高 级 职 称 或 硕 士 学 历 以 上 最 多 拥 有 １ 套新建商品住房和 二 手 住 房,不 受 户 籍 限 制 即 不 需 提 供 ２ 年 及 以 上 个 人 所 得 税 证 明 或 社 会 保 险 (城 镇 社 会 保 险 )证 明 . 二 、调 查 概 况
关 键 词 :限 购 政 策 ;南 京 ;消 费 者 ;刚 性 需 求 ;投 资 性 需 求
【案例】限购政策下的商品房买卖合同
【案例】限购政策下的商品房买卖合同导读作为调控商品房价格的主要措施之一，房屋限购政策通过对房屋受让资格设置各种限制，以达到阻碍非基于居住目的的购房者通过买卖获得房屋不动产的目的。
当被民法视为合法有效的购房合同与限购政策冲突时，对该合同效力的判定及其履行障碍的处理成为必要。
一限购政策对合同效力的影响案例一：（2017）豫01民终7775号张熠平与石建萍、惠邻公司签订了一份《房屋买卖合同》，此后，郑州市人民政府办公厅发布了《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》规定：对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）的住房。
张熠平家拥有2套住房，属于文件规定的限购对象。
故张熠平起诉请求判令解除《房屋买卖合同》并返还定金。
裁判意见张熠平、石建萍、惠邻公司签订的房屋买卖合同的目的不能实现，合同应予解除。
合同解除，因该合同取得的财产应予返还，石建萍以及惠邻公司收取张熠平的购房定金应予以返还，张熠平的诉讼请求应予支持。
评析：对于订立于限购政策实施之前的房屋买卖合同，其有效性并无争议。
但是合同履行毕竟出现障碍，且这种障碍是客观的、不可避免的。
因此会引出对合同解除规则的适用。
在通常情形下，买受人基于不可抗力致使合同目的不能实现而主张解除合同得到法院的支持。
案例二：（2016）琼02民初78号2012年12月9日，林宏洋与中信公司签订《商品房买卖合同》，购买“半岛云邸”第1幢1单元3001号房。
因林宏洋不符合三亚限购政策中的购房人条件，无法办理商品房的销售备案，为此双方协议补充约定因办理备案导致后续房地产办证手续滞后，林宏洋不得追究甲方违约责任。
此后，中信公司请求法院解除合同。
裁判意见商品房限购政策是针对房地产交易的宏观调控措施之一，是地方政府对房地产交易行为实施管控的的社会公共政策，属于管理性规范的范畴，故而违反商品房限购政策而订立的合同，并不产生合同无效的法律效果。
评析：对于限购政策出台后所订立的合同，即使合同双方明知买受人没有购房资格，该合同也不会因为限购政策的规定而无效。
因限购政策签订的购房合同
随着我国房地产市场的持续发展，各地纷纷出台限购政策以调控房价。
限购政策对于购房合同的影响也日益凸显。
本文将结合实际案例，探讨在限购政策下签订的购房合同可能面临的问题及应对措施。
一、案例背景某市为了遏制房价过快上涨，实施了一系列限购政策。
张先生在限购政策实施前，与李女士签订了一份购房合同，约定购买李女士名下的一套房产。
然而，在办理过户登记手续时，张先生发现自己不具备购房资格，因为他是外地户籍，无法提供连续5年缴纳社保或个税证明。
此时，张先生面临合同无法履行的困境。
二、案例分析1. 合同效力根据《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
然而，限购政策并不属于法律、行政法规的效力性、强制性规定，因此，双方签订的违反限购政策的房屋买卖合同并不会因为违反限购政策而无效。
2. 合同履行由于张先生不具备购房资格，无法办理过户登记手续，导致合同无法履行。
根据《民法典》第五百二十九条规定，当事人一方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
3. 合同解除在这种情况下，张先生可以请求解除合同，并要求李女士返还已付房款和定金。
根据《民法典》第五百五十八条规定，当事人一方有权请求解除合同的情形包括：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。
4. 赔偿责任若张先生因限购政策导致合同解除，李女士应承担违约责任，赔偿张先生因此遭受的损失。
根据《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、应对措施1. 在签订购房合同前，购房者应详细了解限购政策，确保自己具备购房资格。
2. 在签订合同过程中，双方应明确约定限购政策对合同履行的影响及违约责任。
以房产登记为视角谈“限购令”的落实——以杭州市为例
对 房地 产开 发企 业 、 地 产经 纪机 构违 反 限 房
购 规定 从事 销售 、 纪业 务 的， 经 责令 限期整 改 ， 不 良记录 记 入 企业 诚 信 档 案 ； 不 整 改 的 ， 拒 暂停 网
上 签约 资 格 ， 按 照 住 房和 城 乡 建 设部 《 于进 并 关
一
规 避政 策 的 问题 若想 得 到彻底 解 决 ， 必须 尽快 建 立 以个 人 信 息 为基 础 与 社 保 、 款 、 险等 挂 钩 贷 保 全 国联 网 的诚 信 档案 ，加 大 规 避 政策 的违 法 成
优秀论文选登
Ｃ Ⅳ 雎 虬 Ｅ 仡 ｍ Ａ ｓ
本 ， 制度 上 堵塞 政 策 漏 洞 ， 保“ 从 确 限购 令 ” 到 落
通 过 房 地 产 开 发 企业 购 房 或 通过 经 纪 机 构购 房
、
杭州 市落 实 ‘ 限购令 ” 的具 体举措
２ １ 年 ２月 ２ ０１ ８日杭 州 市政 府 出台 《 于进 关
一
步 做好 房 地 产 市 场 调控 工 作 的 实 施意 见》（ 杭
政 函 ［０ １ ２ ２ １ ］ ２号） ， 管 部 门积 极 部 署 、 过 后 房 通 完 善 系 统 设置 、 调整 登记 流 程 、 大 审 核 力度 等 加 方 式认 真贯 彻执 行 限购 政 策 。 １ 完善 个人 住房 数据信 息 系统建 设 ． 个 人 住房 数据 信 息系 统 的完善 是 “ 限购 令 ” 落 到 实处 的基础 。 局 围绍 ‘ 一信 息系 统平 台 、 我 统 统一 基 础 数据 库 、 一业 务 操 作 规 范 ” 统 的总 体 目
优秀 论
Ｃ Ⅳ Ｅ ＬＥ Ｔ ｍ ＡＲ Ａ ｓ Ｅ
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房地产“限购令〞案例分析
房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。
近年来，我国房地产市场持续高速开展，但由于我国房地产市场开展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济开展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。
为此，我国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令〞无疑是其中调控力度最强的政策，足以表达出中国政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心。
一、“限购令〞出台背景及效果
我国于2021年出台“限购令〞，通过加大对购房者购房条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增长。
2021年4月17日，“新国十条〞出台，其中第3条明确指出要实行更为严格的差异化住房信贷政策，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
条例指出，商品住房价格过高、上涨过快、供给紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当
地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
“限购令〞出台后，一方面对各城市的成交量和成交价格均有明显的影响，房价同比和环比涨幅均得到不同程度的遏制，限购政策取得了阶段性成效。
从房地产行业的房价、销量等先行指标来看，中国房地产行业增速开始减缓，房价已经开始显现波动回落。
另一方面，“限购令〞的实施也使得各地方政府房地产税奉献率有所下降，导致了财政收入的直接缩水。
受“限购令〞的影响，房地产行业的税收下降了27%。
然而，业内人士认为“限购令〞效果有限。
他们认为，限购不可能作为一项长期的根本住房制度，仅仅是临时性的行政手段干预楼市的政策。
同时他们指出有些人担忧取消限购令会导致房价出现报复性反弹的想法是多余的，只要房贷和限价及货币政策等政策继续收紧，即使不再继续执行限购政策，房价也不可能暴涨。
房地产商潘石屹认为房价上涨的关键原因是供求关系。
限购政策的出台并不能真正解决这一问题，应该选择长期政策来解决“房控问题〞这一长期问题。
二、“限购令〞政策分析我认为“限购令〞出台的原因是为了扼制房地产价格上涨过快和控制房地产行业非理性投资的泛滥。
直观原因是房地产价格上涨过快。
近年来，由于房价持续上涨会给中国社会造成巨大危害，房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费，导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距，更会影响到城乡统筹开展，进一步威胁金融市场的秩序。
房地产行业非理性投资泛滥。
会造成巨大的负面效应，短期不仅会抬升房价造成更多人无
法买到房子；长期来看，会对房地产业造成重创，使大量社会资
金进入房地产市场，对金融市场，进而对整个经济运行造成危害，将会危急到整个社会的稳定。
因此，“限购令〞核心目的不是不让大家买房，而是通过打击投机买房，抑制房价，让真正需要买房的人买得起房。
但是“上有政策下有对策〞，总有人钻政策的空子。
以南京市为例，自从限购令在南京实施后，南京便引发了“离婚潮〞南京出台的限购令规定已有2 套以上住房的家庭将暂时无法买房。
为了购房，一些夫妻通过假离婚将名下两套房产归于一方，再由没有房产的一方来购房，购房之后在复婚。
所以，各级政府应加强对“限购令〞政策实施的监管，加强对购房条件的审查，以严厉打击这类行为，使“限购令〞真正落到实处。
可以充分考虑不同级别城市的经济开展水平。
根据不同级别城市经济开展水平来制定不同的限购细那么。
同时各地的“限购令〞要适时进行调整，以保障“限购令〞的有效性和顺利执行。
公共政策的持续稳定是公共政策能够有效调节社会行为的一个重要前提。
政策突然终止，会导致政策的连续性和政府信用受
损。
因此，限购应该实行多久，如何保证政策的
连续性是摆在政府面前的一个巨大考验
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