上海青浦区地价情况调查分析
上海青浦区产业调研分析
在上海寻找新经济增长点、拓展城市空间的探索中，青浦“一城两翼”建设符合上海郊区城镇化建设的主线，将成为上海引领长三角创新发展的战略性区域。
一、上海市的创新产业地图长三角城市群是中国最具活力、开放度最高、创新能力最强的区域占全国1/26的地域面积，创造全国近1/4的经济总量。
上海致力于打造追求卓越的全球科创城市，目前已形成张江核心区、临港、大虹桥、杨浦、漕河泾、紫竹、安亭等创新功能集聚区。
张江：以科研为主，包括生物医药、集成电路、人工智能、在线新经济等；临港：以集成电路、整车制造、海洋工程、航空制造等为主;大虹桥：大商务、大会展、大科创，打造辐射长三角的国际商务区；安亭：世界级汽车产业核心承载区，发展汽车全产业链；紫竹：科研、科教相结合，发展集成电路与软件、新材料、新能源、数字内容等；漕河泾：聚焦“0-1”环节科创，发展电子信息、新材料、生物医药、新能源等；杨浦集聚区：以双创经济为主，发展科技服务、创意设计、在线新经济；松江：依托松江大学城打造双创经济，发展智能制造、电子信息、生物医药等；淀山湖：电子信息、智能制造、科技研发、电子商务等。
二、青浦区构建“一城两翼”空间布局青浦区定位为“上海之门、国际枢纽”，规划建设国家生态文明先行示范区、国际贸易中心的重要承载区、上海科技创新中心的战略功能区、上海国际文化大都市的特色功能区、沪湖轴线上的区域性节点城市。
随着上海西向发展轴的快速发展，青浦正成为上海建设科创中心/链接全球/联动区域的战略性区域。
目前，青浦区正在构建“一城两翼”的空间布局，包括青浦新城、东翼的大虹桥区域及西翼的淀山湖区域,两翼将分别依托虹桥枢纽港和湖区资源，加快推进产业结构调整，成为青浦经济发展方式转变的两大增长极。
青浦物流平台青浦新城在原规划范围基础上，将56平方公里的青浦工业园区整体纳入，主要发展电子信息制造、生物医药、新材料、软件和信息服务等高新技术产业，以及生产性服务业、商务商贸业、休闲旅游业、生态居住业，形成产业对新城发展的支撑。
上海市青浦区人民政府办公室转发区规划土地局关于青浦区工业用地全生命周期管理实施细则的通知
上海市青浦区人民政府办公室转发区规划土地局关于青浦区工业用地全生命周期管理实施细则的通知文章属性•【制定机关】上海市青浦区人民政府办公室•【公布日期】2014.09.29•【字号】青府办发〔2014〕71号•【施行日期】2014.09.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文上海市青浦区人民政府办公室转发区规划土地局关于青浦区工业用地全生命周期管理实施细则的通知青府办发〔2014〕71号各镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局，各有关单位：区规划土地局关于《青浦区工业用地全生命周期管理实施细则》已经区政府同意，现转发给你们，请按照执行。
上海市青浦区人民政府办公室2014年9月29日青浦区工业用地全生命周期管理实施细则第一条（目的和依据）为进一步促进土地资源节约集约利用，按照“总量控制、增量递减、存量盘活、流量增效、质量提升”的土地管理原则，充分发挥土地资源市场配置作用，充分发挥土地出让合同的平台作用，以合同约定的市场化手段加强工业用地管理，促进我区经济社会转型发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》（沪府发〔2014〕14号）、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》（沪府办〔2014〕26号）等，结合《青浦区产业项目“闭环”管理工作方案》（青府办发〔2014〕37 号）的相关要求及本区实际，制订本实施细则。
第二条（定义）本实施细则所称工业用地出让全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。
第三条（适用范围）本区新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地均按照本细则执行。
2010上海地区基准地价更新
上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
上海浦东仓储及土地市场调研
上海浦东地块市场调研一、区位概况地块毗邻外高桥综合保税区以及金桥、张江、康桥产业园区，交通方便。
项目周边拥有成熟的社区资源配套，距离轨道交通9号线1.8公里。
目前有11条公交线路经过镇区与市区相连。
沪通铁路将设置曹路站，有望实现铁路与轨道交通“零换乘”，紧密联动长三角。
川沙路、川南奉公路、顾曹路三条要道南北横穿本镇，便于仓储物流运输。
二、地块概述地块占地86667㎡，为工业用地，容积率1.6，地面覆盖有厂房，当前建筑面积41130㎡（可拆除），土地使用年限到2046年，剩余26年（可续期）。
地块卫星图地块实景图三、政策情况《上海市“十三五”物流业发展规划》指出，到2020年全面构建高效链接全球、服务辐射全国、线上线下联动的开放式、一体化物流业发展新格局，吸引一批全球运作的跨国公司物流总部、大型物流企业总部和物流研发中心集聚，形成体现“智慧互联、高效便捷、绿色低碳、高端增值”特征的物流业发展新模式，实现物流业对建设“四个中心”和社会主义现代化国际大都市目标有力支撑，对更高水平小康社会生活充分保障，成为具有全球影响力的国际物流枢纽城市和供应链资源配置中心。
《上海市深入推进技术改造巩固提升实体经济能级三年行动计划（2018-2020年）》推动供应链优化提升改造。
推进机械、航空、船舶、汽车、轻工、纺织、食品、电子等行业供应链体系的智能化，加快人机智能交互、工业机器人、智能工厂、智慧物流等技术和装备的应用，提高敏捷制造能力。
加快产业绿色安全升级，以食品、轻纺、医药、石化、通信行业为重点，组织实施一批绿色改造示范项目。
《上海市促进在线新经济发展行动方案（2020-2022年）》在线新经济是借助人工智能、5G、互联网、大数据、区块链等智能交互技术，与现代生产制造、商务金融、文娱消费、教育健康和流通出行等深度融合，具有在线、智能、交互特征的新业态新模式。
打造标杆性无人工厂。
拓展生鲜电商零售业态。
推动传统零售和渠道电商整合资源。
青浦区建设用地减量化在持续推进中存在的问题及对策研究
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30 Shanghai Tudi 2019 / —
—、引言 上海市目前进入“十三五” 发展的战略时期，为破解资源约 束困境，将2020年规划建设用地 规模3226平方公里作为未来建 设用地的终极规模。青浦区委 区政府积极响应上海市政府建 设用地负增长的口号，承诺至 2020年规划建设用地控制在226 平方公里（不包括2.8平方公里 金泽水库），确保规划用地“负增 长”2平方公里。 随着长三角一体化持续推
“198"地块诚量化面积分布
□个数
上海土地2019/» 31
观察与思考SHANGHAI TUDI
项和验收两个阶段予以拨付。 同时，对完成区级减量化目标任 务的街镇施行分段奖励，对完成 区下达减量化任务之内的部分 按照5万/亩予以奖励，对超额完 成区下达减量化任务的部分，按 照10万/亩予以奖励。结合市规 土局“198”减量化20万每亩的 补贴（历史违法用地减半为10 万每亩），青浦区各街镇在实施 “198”减量化过程中最高可支配 资金可达130万每亩（最低为 110万每亩）。
工作重点和相关措施，是确保减 量化工作的有效实施和负增长 目标的顺利实现的重要举措，具 有重要意义。
预期后续的第三阶段，即通 过建设用地减量化实现生态文 明及土地布局优化的阶段。在 这一阶段，建立和完善“198”减 量化工作的长效机制，减量化驱 动模式从政府推动转变为企业 自主，推进青浦区经济、社会、生 态综合效益的最大化。
SHANGHAI TUDI观察与思考
ห้องสมุดไป่ตู้
局分解的任务基础上自我加压， 积极推进减量化工作进展。随 着减量化工作的加快和深入，隐 含或衍生的相关问题也愈发凸 显，成为减量化过程中亟需引起 重视的工作内容。
年度专题：2020年上海产业用地剖析
年度专题：2020年上海产业用地剖析一、全市产业用地交易概况●交投价格2020年全市产业用地的交易体量已是2014年建设用地总量管控以来的最高点，752.83公顷的成交量同比去年有超五成的涨幅，地块成交数量同比涨幅也有近四成，达120幅，显而易见工业用地的集中释放是造就本轮产业用地市场反弹的主因，相比2019年近一倍的增长量推动全市产业用地走高；相对的科研设计用地相比去年交易量有所下滑。
成交地价水平方面，本市产业用地年度每亩地价在136万元/亩，同比下跌22.09%，主要由于政府为优质企业的入驻在拿地价格上提供了较多的优惠，因此工业用地的每亩地价水平有较明显的回落，拉低了整体产业用地地价；虽然科研设计用地地价在年内再度上扬，但是受制于交易体量小的原因对整体产业用地地价水平影响有限。
2020年产业用地市场交易情况年内总计有11个行政区有产业用地出让交易，外围区域仍是产业项目承载的主体，尤其是临港新片区，随着区域产业进入高速发展期，单个区片产业用地交易量已达浦东全区的87%，直接助力浦东新区成为全市产业用地成交量最大区域，年度交易量达246.35公顷，贡献全市三分之一的产业用地体量；崇明区，国家发改委重大建设项目的中国船舶长兴造船基地二期工程（第一阶段）项目的落地，也在长兴岛促成一幅“巨无霸”地块交易，体量高达142.37公顷，也是仅凭借该幅地块崇明区产业用地交易量直接升至全市第二；排名第三的松江区，同样在G60科创走廊发展的利好作用下，产业导入加速，年内产业用地交易量达98.34公顷。
在区域地价情况中，由于高价科研设计用地的支撑，中心城区常年位于全市高地，2020年初徐汇漕河泾开发区一幅航天科技产业的科研设计用地成交，地价高达3383万元/亩，促使年度徐汇区产业用地地价水平远远领先其他区域；普陀区也在桃浦园区、新曹杨园区科研设计用地的提振下，产业用地全年地价在505万元/亩；其余各行政区的地价水平均保持在200万元/亩以下。
上海市青浦区人民政府办公室关于印发《青浦区自然资源利用和保护“十四五”规划》的通知
上海市青浦区人民政府办公室关于印发《青浦区自然资源利用和保护“十四五”规划》的通知文章属性•【制定机关】上海市青浦区人民政府办公室•【公布日期】2022.03.03•【字号】青府办发〔2022〕17号•【施行日期】2022.03.03•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】自然资源综合规定正文上海市青浦区人民政府办公室关于印发《青浦区自然资源利用和保护“十四五”规划》的通知各镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局，各有关单位：经区政府同意，现将《青浦区自然资源利用和保护“十四五”规划》印发给你们，请认真按照执行。
上海市青浦区人民政府办公室2022年3月3日青浦区自然资源利用和保护“十四五”规划“十四五”时期，我国将开启全面建设社会主义现代化国家新征程，上海以全面强化“四大功能”、建设“五个中心”提升城市能级和核心竞争力。
青浦区既要把握国际国内大局大势，落实中央和市委市政府要求，奋力开创高质量发展、高品质生活、高效能治理新局面，也要抓住重大战略任务落地叠加的重大历史机遇，深入推动“一城两翼”战略布局，以资源利用方式转变促进经济发展方式转型，以资源利用结构调整推动产业结构优化升级，切实提高自然资源利用与保护工作对经济社会可持续发展的保障和服务能力。
在总结“十三五”时期自然资源利用和保护情况、分析当前形势基础上，根据《上海市青浦区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，制定本规划。
一、“十三五”期间自然资源利用与保护回顾（一）规划引领作用不断加强“十三五”期间青浦区自然资源利用与保护工作中充分衔接上位规划要求，落实上级下达的各项主要控制指标，至2020年，全区完成了永久基本农田保护面积不低于28.21万亩、建设用地总规模不超过228.8平方公里的规划目标。
青浦区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）已编制完成，并获上海市人民政府正式批复。
各街镇总体规划暨土地利用总体规划和郊野单元规划全部编制完成。
房地产：2021年上海土地市场
2021年上海土地市场图：近五年经营性用地市场走势图经营性用地——量价回升，整体市场逆势回暖在住宅集中供地的助力下，上海经营性用地供求再创新高，供应总量达1230.3公顷，成交总量为1192.5公顷，同比涨幅均在17%左右。
政府加速了保障性用地和租赁住房用地的推地节奏，成为本轮经营性用地市场回暖的重要助力。
2021年经营性用地交易图：近五年经营性用地市场走势图量的上涨助推年度土地出让金突破3000亿元，总金额达3129亿元，相较去年提升12个百分点，再度刷新历史纪录；不过整体地价水平不升反降，经营性用地成交楼面地价同比下滑13.1%，在12860元/平方米。
相较于2020年，本年度居住用地在出让规则的调整下，成交溢价受到严格管控，尽管今年也不乏热门中心城区宅地的入市，但地价水平均保持在合理区间之内。
住宅用地——供求走高集中供地助力市场回暖年内居住用地、保障性用地、租赁住房用地交投均有不同程度图：近五年住宅用地成交走势图的扩大，三者合力提振住宅用地2021年供求重回高位，供应总量在782.1公顷，同比上涨37%，成交达749.5公顷，同比涨幅为32%。
● 商品住宅用地2021迎来住宅用地集中图：近五年商品住宅用地成交走势图供应的元年，三轮集供加速商品住宅用地入市，加之年初的一波推地小高潮，全年商品住宅用地成交量已经超越2019年的最高值，达到319.9公顷，同比有18.7%的涨幅。
随着“五大新城”规划的提出，政府相对提高了这些区域的商品住宅用地供应量，成为这轮市场供求的主力区域。
土地价格方面，开年宅地集中供应还未启动，一季度商品住宅用地成交多幅高地价高溢价地块，不过二季度开展集中供地后，竞地规则引入“中止价和最高报价”等要求，成交溢价水平受到有效抑制；下半年开始，开发商拿地热情有所衰退，市场趋于理性，底价成交逐渐成为主流。
2021年全市商品住宅成交楼面地价为21691元/平方米，同比下滑21.6%，平均成交溢价率在6.4%，大幅低于2020年度的21.8%。
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青浦区地价情况调查分析
从上海市国土规划局网站公布的土地出让资料分析，2006年以来青浦区出让的住宅、商业、办公用地情况如下表：
年份2006 2007 2008 2009 2010 2011 数量9 10 4 8 22 20
面积（亩）1364.83 1005.46 170.94 825.45 2522.73 1817.81 青浦区的土地出让量根据年份不同差别很大，在经济形势不好的2008及2009年这两年里出让量极少，在2010年房地产市场最热的时候，出让情况出现井喷，出让量都大于前面三年的总和。
2010年、2011年这两年里，有住宅性质的住宅、商住（不包括安置房）用地共有21宗，2935.55亩，容积率在1-2之间，平均容积率1.1，由于容积率低，楼面地价上会比较高。
2010、2011两年出让的有住宅性质的土地中（未成交的按起始价计算），楼面地价最低为4351元/㎡，最高达21865元/㎡，这21宗地的楼面地价加权平均值为9162元/㎡，算术平均值为8735元/㎡。
另外，青浦区出让的动迁安置房地块的楼面地价在800-6000不等，平均下大概价格为2500元/㎡左右。
在出让住宅性质地块的位置上，青浦区各个整出让地块数量如下表：
所属8个镇所属3个街道办
事处工业
园区
朱家角镇赵巷
镇
徐泾
镇
华新
镇
重固
镇
白鹤
镇
练塘
镇
金泽
镇
大盈
镇
夏
阳
盈
浦
香花
桥
5 2 1 3 2 1 1 1 0 1 2 0 2
除了朱家角镇出让量相对较多之外，其他镇（街道）的出让很平均，在1-2块左右。
总体来看，青浦区的土地出让量还是不大，每个镇摊摊平不到2宗住宅用地出让。
2010、2011这两年里商业、商服、商办等不包含住宅性质的土地总出让量为815亩（2010、2011年），平均楼面地价不到1900元，主要原因是大面积的土地出让地块价格偏低，从而拉低了整体的平均楼面地价。
由以上分析对比可以发现，在青浦区，有住宅性质的用地价格会高很多，纯
粹的商业、商办用地价格相对低很多，如果只考虑投资纯商业办公用地，土地成本会降低很多。
出让地块的体量方面，2010年以来出让的42宗商、住、办、安置地块中，建筑面积在10万方以上体量的占14宗，5-10万方之间的地块13宗，5万方以下的15宗，数量上比较平衡。
其中5-10万方之间的地块中住宅、商住用地有8宗，动迁安置房3宗，纯粹商业、办公的地块占的比例较低。