天津大悦城业态组合定位
大悦城-天津
二零零八年十二月最大的规模、完整的业态组合最合理的业态互动、创新的经营模式最大的停车场最壮观的时尚店旗舰群最丰富的餐饮组合最新颖的国际观展中心天津大悦城购物中心亮点：天津大悦城购物中心最完整的业态组合最大的规模最大的停车最丰富的餐饮组合最壮观的时尚店旗舰群最新颖的国际观展中心歌友会时尚秀签售会发布会文化展推介会画、影展论坛•国际观展中心将成为项目独有的亮点。
在保证经济效益的同时，有机的整合了购物中心各业态，形成消费链体系的动力源，产生集客力。
形成强大的项目宣传阵地。
天津城市的“心”地标！项目将依托于良好的区位优势，打造整体建筑面积50万停车场：购物中心建筑面积125077平米使用面积71928平米实用率57.5%层高首层：6.3米2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯位置建筑面积（平米）车位数立体停车楼10680140B122056188B235851689B340209750 ( 含办公楼500 )合计1087961267注：项目总车位数2662个项目概述市场分析项目定位业态规划及品牌落位收益预估C地块方案天津市场分析p宏观经济&消费特征•2007年天津国内生产总值达5050.4亿元。
•天津由于工资水平及物价水平影响，零售业整体消费水平较北京、上海等城市偏低，但自2006年以来，人均可支配收入及人均消费支出增长率显著提高，2007全市年人均消费支出达到12029元/年。
•餐饮消费在人均消费支出中占据较大比例，零售业消费自2006年以来稳步提升。
20004000600080001000020012002200320042005200620070%5%10%15%20%北京和天津GDP对比情况北京和天津人均消费支出对比情况40008000120001600020012002200320042005200620070%5%10%15%20%（亿元）（元）南京路和平路滨江道南市商圈东北角商圈市场分析天津市商业市场分析现状分析地理位置客户群特征2007年销售额（亿元）2008年上半年销售额（亿元）友谊商厦友谊路以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主9.8 4.4伊势丹百货南京路以20-45岁中高收入的中青年上班族为主 6.6 3.8新世界广场东马路不同年龄段的大众消费群 5.5 2.9百盛百货和平路以20-45岁的中青年上班族为主 4.5 2.1津乐汇南京路以20-35岁的中青年上班族为主4.1 2.3远东百货东马路以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主 2.6 1.4友谊新天地滨江道不同年龄段的大众消费群3.1 1.4海信广场小白楼以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主2.11.05项目楼层伊势丹百货新世界百货百盛津汇广场F7餐饮N/A床品、妇婴、儿童早教N/AF6家庭用品、文具、特卖场N/A女装、女内、家用、文化N/AF5妇婴用品、运动餐厅、米乐星KTV休闲、运动、户外运动100、亚惠美食广场F4男装、配饰、男鞋运动100、妇婴、女内、家用、麦福健康生活馆男装、配饰、男鞋运动100、美容美体、休闲、珠宝/饰品、眼镜/礼品、F3女装、配饰、咖啡男装、配饰、休闲、美容美发女装、配饰女装、女内、配饰、男装F2女装、女内、配饰女装、配饰女装、女鞋、配饰、化妆品、餐饮女装、配饰、餐饮F1服饰、化妆品、鞋、皮具/手袋化妆品、皮具手袋、鞋、珠宝/饰品、餐饮、屈臣氏珠宝/饰品、化妆品、皮具/手袋化妆品、皮具/手袋、鞋、餐饮、银行B1精品超市、餐饮家乐福、餐饮、配饰休闲、数码、配套服务餐饮、配套服务、化妆品、饰品、屈臣氏B2申格体育N/A N/A N/A我们挑选了目前天津有代表性的4个商业项目进行分析，作为对本项目的定位及主题分布的参考。
天津大悦城楼层业态
天津大悦城（项目招商信息）小业态组合
1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。
天津大悦城各楼层餐饮布局
通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。
天津大悦城租金分配计划
1)在零售业态中，超市的租金水平最低，时尚服饰最高，比值在1：5左右；
2)餐饮与零售比值在1：2左右；娱乐与餐饮的比值也在1：2左右。
天津大悦城
b1楼层功能分区
b1楼层业态分布情况
F1楼层平面图
f1楼层功能分区
f2楼层平面图
f2 ：落位示意图
f3楼层平面图
f4楼层平面图
天津大悦城F5楼层平面图。
大悦城ppt课件
地理位置
大悦城
大悦城
天津市南开区南 门外大街2号
友谊新天地
友谊新天地广 场
天津市和平区 滨江道
PART
TWO
店面布局
SHANGHAI RAPIDESIGN ADVERTISING CO.,LTD
共同点：
1.有开发商有计划地建造，实行统一管理，共同开展广告宣传活动。
2.内部结构由百货商店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、 专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。
友谊新天地
新天地店面布局
新天地店面布局地上五层Fra bibliotek地下两层，分AB两区，
其中23 层为AB两区之间的过街走廊。
A区位零售卖场、主要经营品牌服装、 化妆品、珠宝首饰、男女服饰、皮具 箱包、运动休闲系类、家居杂品等;B 区位综合服务区，包括自自助银行、 邮局、洗衣店、美容店、超市、汽车 展区、娱乐区等。
建店历史
友谊新天地广场
于2010年12月16日在滨江道开业。 友谊新天地广场是一商集团友谊高端 百货群在天津市战略布局一个重要的 步骤，在2010年天津友谊新天地是天 津市规模最大的综合性大型购物广场。 多业态现代经营模式，极富现代感全 通透水晶城式外檐设计，南北跨度 1000多米超长室内空中步行街等设计 优势。
大悦城详细的研究了顾客购买心 理，大多数情况下，顾客希望快速的 成交。故大悦城将B1层设为最便利的 区位，在B1层设置速食店，西点，零 食等，满足往来人群需求。同时，商 品之间是有一定的连带性的，顾客会
临时产生冲动性购买，所以大悦城在
B1层设置了超市及其他商店等，最大 限度的方便顾客购买。
布局的设计
PART
THREE
陈列效果
购物中心中的业态组合与规划分析
购物中心中的业态组合与规划分析现代购物中心的业态组合与规划分析是一个相当复杂的问题，需要考虑众多的因素，如消费者需求、市场竞争、商业模式等。
本文将从购物中心的业态定位、业态组合、规划布局和未来发展趋势等方面进行分析和探讨。
一、购物中心的业态定位购物中心的业态定位是指针对目标消费者群体，确定购物中心所提供的产品和服务类型。
业态定位的选择应根据周边人口结构、经济水平、消费习惯等因素进行分析，以满足消费者的需求。
1.周边人口结构：购物中心的业态定位应根据周边人口结构来确定。
比如，青年人口多的地区可以考虑引入时尚休闲的业态；高收入人群多的地区可以引入高档奢侈品牌。
2.经济水平：购物中心的业态定位要与周边经济水平相匹配，以保证消费者能够接受和消费。
比如，经济水平较低的地区可以引入一些价格亲民的商店和服务业态。
3.消费习惯：购物中心的业态定位应根据周边人群的消费习惯来确定。
比如，购物中心位于商业区的可以更多地关注日常生活用品和便利性服务，而购物中心位于旅游景区的可以更多关注纪念品、特色商品等。
二、购物中心的业态组合购物中心的业态组合是指购物中心内各类业态的组合方式和比例。
业态组合要根据购物中心的定位和目标消费者需求来确定，同时也要考虑市场竞争等因素。
1.主力业态与陪衬业态：购物中心的业态组合应包括主力业态和陪衬业态。
主力业态是指吸引消费者的主力项目，如百货商店、超市、专业零售等；陪衬业态是指一些通过配合主力业态来增加购物中心整体吸引力的业态，如餐饮、休闲娱乐、美容美发等。
2.补充型业态与互补型业态：购物中心的业态组合还应合理安排补充型业态和互补型业态。
补充型业态是指与购物相关的其他业态，如停车场、货物配送中心等；互补型业态是指与购物不直接相关但能为消费者提供便利的业态，如银行、医疗保健、儿童游乐场等。
三、购物中心的规划布局购物中心的规划布局是指购物中心内各个业态的位置安排和空间规划。
规划布局应结合购物中心的业态组合和目标消费者需求来考虑。
大悦城商业研究报告(一)2024
大悦城商业研究报告（一）引言概述本文将对大悦城商业进行研究和分析。
大悦城商业是一家领先的综合性商业企业，通过引入国内外知名品牌、提供优质的商业服务，以及整合多元化的业态，提供便利和多样性的消费体验。
本报告将从市场规模、品牌定位、商场布局、业态组合和商业运营五个大点展开阐述。
市场规模1. 大悦城商业的规模庞大，拥有多个分支和门店。
2. 其部门遍布不同地区和城市，对当地市场产生较大影响。
3. 大悦城商业在市场中占据一定份额，竞争优势明显。
4. 其市场发展潜力巨大，有望继续扩大市场份额。
品牌定位1. 大悦城商业注重打造高端品牌形象，塑造独特的商业氛围。
2. 所引进的品牌多为国内外知名品牌，以保证其商业品质和知名度。
3. 大悦城商业不断升级品牌形象，提供优质的购物、娱乐和餐饮体验。
4. 其品牌定位凸显了高品质、时尚和多样性。
商场布局1. 大悦城商业的商场布局经过精心设计和规划，注重空间利用和交通便利性。
2. 不同业态的商家被合理地布置在商场中，以最大程度吸引顾客。
3. 商场内商家定位明确，商业区域划分清晰，便于顾客找到所需业务。
4. 大悦城商业注重创新，不断提升商场布局，以满足不同人群的需求。
业态组合1. 大悦城商业通过整合多元化的业态，实现商业多样性。
2. 商场内包括购物中心、娱乐设施、餐饮区域等多个业态，为顾客提供全方位的购物体验。
3. 在业态组合上兼顾国内外优质品牌和本土特色商家。
4. 通过深入了解顾客需求，精心选择和整合不同业态，满足多样化的消费需求。
商业运营1. 大悦城商业运营高效，确保商业模式的顺利运转。
2. 商场内拥有专业的管理团队，提供优质的商业服务。
3. 大悦城商业注重市场营销，不断推出营销活动和促销策略，吸引顾客。
4. 商业运营力求创新和优化，提高顾客满意度和忠诚度。
总结综上所述，大悦城商业作为一家领先的综合性商业企业，通过市场规模的扩大、品牌定位的精准、商场布局的巧妙、业态组合的多样和商业运营的高效，成功打造了一个具有吸引力和竞争力的购物中心。
大悦城商业研究报告(二)2024
大悦城商业研究报告（二）引言：本文是对大悦城商业的研究报告的第二部分，通过分析大悦城商业的运营模式、市场定位、业态布局、品牌力以及未来发展的前景等方面，进一步深入剖析大悦城商业的核心竞争力和市场影响力。
正文：一、运营模式大悦城商业以多业态运营模式为核心，通过引入多种业态如购物中心、餐饮娱乐、文化体验等，满足消费者全方位的需求。
其中，其独特的租赁模式和前瞻性的管理模式为大悦城商业带来了巨大的竞争优势。
小点1：灵活的租赁模式，包括短期租赁、临时展示和合作共赢模式。
小点2：创新的管理模式，采用统一供应链管理、共享物流资源等，提升了运营效率。
小点3：与品牌商的深度合作，共同打造独特的品牌形象和购物体验。
小点4：针对不同的消费群体，推出个性化的优惠活动和会员福利，提升顾客忠诚度。
小点5：有效的市场推广，通过线上线下的整合营销策略，提升品牌知名度。
二、市场定位大悦城商业以高端、时尚、多元为市场定位，通过不断挖掘市场需求，精准定位目标消费群体，实现了市场份额的持续增长。
小点1：针对高消费能力人群，引入奢侈品牌和高端定制服务。
小点2：定期举办时尚潮流活动，吸引时尚消费者。
小点3：为年轻人群提供娱乐体验和社交平台，增加消费活力。
小点4：关注家庭消费需求，打造家居生活馆和家庭亲子活动。
小点5：开展文化艺术活动，提升消费者文化品味。
三、业态布局大悦城商业通过多元业态布局，形成了较为完善的商业生态圈，实现了多业态间的互补和协同发展。
小点1：购物中心业态，引入国际知名品牌和本土优势品牌，提供一站式购物体验。
小点2：餐饮娱乐业态，打造特色餐饮街区和娱乐设施，吸引消费者停留和消费。
小点3：文化体验业态，设立图书馆、博物馆、影院等文化场所，满足消费者对文化的需求。
小点4：健康养生业态，开设健身房、spa等，关注消费者健康生活。
小点5：科技创新业态，引入VR、AR等科技元素，提升购物和娱乐体验。
四、品牌力大悦城商业凭借其良好的品牌形象、卓越的服务和优质的产品，赢得了消费者的信任和认可，提升了品牌力和市场竞争力。
大悦城---产品体系及品牌战略
核心提示：大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型Shopping Mall 的杰出代表作。
大悦城项目概况截至2012年底，中粮集团的城市综合体核心品牌大悦城项目已建成5个，北京2个，沈阳、上海和天津各1个。
在建和即将启动的大悦城项目有5个，分别位于烟台、成都和深圳等城市的繁华地带。
项目效果图 内容概况西单大悦城北京西单大悦城是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。
地处西单核心商圈，定位为国际化青年城，以年轻、时尚、国际化为品牌主张，通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、影院等综合性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐等多层次的性格内涵。
开业以来一直为消费者提供精彩纷呈的时尚生活体验，成为京城的潮流地标。
开业时间：2007年12月28日 总投资：近40亿元 建筑面积：20.5万m2 停车位：近2000个 朝阳大悦城北京朝阳大悦城位于朝阳北路和青年路交汇口，紧邻CBD 中央核心商务区，是朝青板块居住重心区。
集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲、酒店式公寓为一体，规划有269家店铺，餐饮72家，197家时尚名品店，主力店包括日本永旺百货（已撤）及超市、蓝天城职业体验教育中心、金逸国际影院、歌友汇KTV 、金钱豹国际美食百汇开业时间：2010年5月 总投资：近30亿元 建筑面积：40.6万m2 停车位：近3000个天津大悦城天津大悦城地处天津市内环核心区域，和平区与南开区的交汇处。
是集一站式购物中心、写字楼、酒店式服务公寓、高档住宅等多功能一体的城市综合体。
定位为国际时尚青年城，面向年轻的都市青年，提供全方位的国际化生活体验。
在天津首次引入综合电影院、剧场式真冰场、主题KTV 、大型儿童体验中心等业态。
开业时间：2011年12月总投资：近30亿元建筑面积：53万m2停车位：近3000个天津六纬路大悦城天津六纬路大悦城位于天津中央商务区，紧临城市内环，距离海河仅272米之遥。
赢商共享大悦城品牌介绍课件
90后、00后等新兴消费群体逐渐成为 消费主力，他们追求个性、时尚和体 验，对购物中心提出了更高的要求。
未来发展战略
持续创新
大悦城将不断探索新的商业模式 和业态组合，以满足消费者不断
变化的需求。
数字化转型
加强数字化建设，运用大数据、 人工智能等技术提升运营效率和
客户体验。
绿色环保
践行可持续发展理念，推广绿色 建筑和环保材料，打造绿色生态
购物中心。
创新业务拓展
新零售 文化创意产业 跨界合作
WATCHING
CHAPTER
大悦城品牌特色
创新商业模式
创新业务模式
创新运营模式 创新营销模式
多元化业态组合
01
零售业态
02
餐饮业态
03
娱乐业态
04
文化业态
优质客户服务
01
02
专业服务团队
个性化服务
03 会员服务
绿色环保理念
节能减排
环保材料
绿色出行
CHAPTER
大悦城品牌发展历程
起步阶段
发展阶段
扩张阶 段
上海大悦城
总结词
详细描述
天津大悦城
总结词
艺术文化、家庭体验
VS
详细描述
天津大悦城位于天津市河西区，是一个结 合艺术文化与家庭体验的购物中心。这里 不仅有丰富的购物和餐饮选择，还设有儿 童乐园、电影院等家庭娱乐设施，以及定 期举办的艺术展览和文化活动，为市民提 供了丰富的艺术文化体验和家庭休闲时光。
赢商共享大悦城品牌 介绍课 件目 录• 大悦城品牌概述 • 大悦城品牌特色 • 大悦城品牌发展历程 • 大悦城品牌案例分析 • 大悦城品牌未来展望
详解中粮大悦城的5个创新维度 附经典案例
大悦城商业创新分为产品创新、服务创新、数据创新、营销创新和文化创新五个维度。
中粮置地总经理韩总表示，大悦城经过八年发展，产品与品牌的综合实力正进入螺旋式上升阶段，正在完成从传统的商品消费中心到生活方式中心的形态转变。
他指出：“2013 年，大悦城在电商喧嚣的场域里树立起体验经济的王牌标杆，2014年，从“客户价值创造”的角度出发，大悦城回归商业本质，将目光聚焦创新经营，希望在不断地积累、升华中优化经营管理，形成亮点，升级运营;同时更注重拥抱新技术、新理念带来的突破式飞跃，表达主张，实现引领。
通过产品、服务、数据、营销、文化五个维度的创新变革，为大悦城的发展注入强劲动力，成为重塑都市生活，书写商业秘辛的重要试验。
”产品创新：建筑升级，业态重构最新的行业数据显示，至2015年，中国商业地产开发量将达到5.64亿平米，购物中心总数或达4000座，开发量过剩、同质化竞争的趋势愈发明显，商业“红海”说甚嚣尘上。
与此同时，电商发展也为实体商业带来了严峻的挑战，就在刚刚过去不久的双11购物狂欢节中，淘宝的总成交额突破571亿，又一次刷新了历史。
人们消费观念和行为方式的转变，促使经营者们通过打造精品、创新模式等不断探索商业多样化的可能性。
大悦城的商业创新首先从最基础的产品层面入手，用产品思维策划现代商业地产，试图赋予“逛商场”一种超越购物的全新体验。
建筑空间的形态升级与业态品牌的多元化、体验化和新鲜度是产品创新的两大关键。
大悦城强调，用地标式建筑设计和创意尽显的室内创意街区塑造固化的吸客引擎;引入创意零售、家居生活、文化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、展览空间等体验式店铺，同时通过品类间的有机组合，构建区域化个性商业氛围。
建筑升级案例一：上海大悦城摩天轮景观2014年5月10日，上海地铁12号线正式通至上海大悦城，8号线、12号线在大悦城曲阜路站呈十字交汇。
仅在12号线曲阜路站开通后的首个周末，上海大悦城的客流环比就增长了近30%，销售环比提升25%，地铁效应初见成效。
体验式商业
多个迪尼斯之最 迪拜购物中心占地约100万平方米，包括数个分门别类的购物中心，还将拥有世界最大的金制品市场和数百万平方英尺的服饰店。该购物中心将建设一个大型水池及其配套设施，里面饲养一批珍稀海洋动物，顾客在游览购物时能够欣赏到在水池里自由嬉水的鲨鱼。另外，迪拜购物中心将建造一个260万平方英尺的大人工湖，一个能容纳16，000辆汽车的停车场，250万平方英尺的住宅区以及其他商业配套设施。
商场内的购物商户超过350家，提供时装、珠宝、饰物、礼品、服务、餐厅以至体育用品，店铺的分布都取决于区域的设置，同一系列的店铺多数会分布在同一区域，当中只有少数是不跟从这一个惯性；而场内设有3个不同区域，这3个不同区域都是以中心内的3条室内运河而形式的，这3条运河分别是大运河、圣路卡运河及马可孛罗运河，。这3条运河互不相通，各运河中有多条贡多拉船往来穿梭，顾客可付费乘船游览各运河。这3条运河的设计意念源于威尼斯水乡的迷人景色为主题，运河周围充满威尼斯特色建筑群及拱桥，让人犹如置身于浪漫的威尼斯，享受异国风情。
休闲体验式购物中心业态规划
休闲体验式购物中心是将景观、业态、建筑、功能等各种因素科学地结合在开放的环境中。与Mall和传统的商业模式相比，它更加注重环境和建筑设计，更加注重消费者休闲娱乐的消费需求。由专业的商业管理集团开发经营，业态复合度较高，行业多，功能多，商品结合度宽，为特定的目标客户群提供餐饮、娱乐、购物、休闲。这里走的是精致、品味、享受、雅致、特色型的经营路线，体现一种独具“小资”特色的生活品味。
国外主题创意比较成功的案例很多。迪拜购物中心（Dubai Mall）是其中之一。它号称“世界上最大的零售商场”，由10～15个Mall中Mall组成，一共有大约1200个商店，15000个停车位。这座购物中心不仅因其规模和体量庞大而闻名。同时还因拥有众多主题鲜明的特色空间环境而广为人知。为了吸引游客光临，购物中心强调文化营销，在规划创意中注重迎合顾客差异化消费心理，通过建筑风格设计、环境景观规划和内部装饰集中展现其文化品质。
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停车场：
位置 立体停车楼 B1 B2 B3 合计
建筑面积（平米）
车位数
10680
140
22056
188
35851
689
40209 750 ( 含办公楼500 )
108796
1267
注：项目总车位数2662个
9
购物中心
项目概述
市场分析
项目定位 业态规划及 品牌落位 收益预估
C地块方案
天津市场分析
p 宏观经济&消费特征
国际时尚生活城
大悦成城
国际化青年城
家庭购物中心“一站
国际时尚生活城
式体验商业模式”的综合体
21
项目定位
定位思路
专业功能 型业态
拉动人流
高人气 高坪效
保障项目档次，
时尚国际品牌 培养高质量客群
时尚度 高品味
合理布局
合理布局
国际时 尚形象
+ 高收益
短期 回报 持续 增长
专业功能型业态与畅销时尚品牌结合，带动人流，培养高品质客群的忠 诚度，实现投资回报，并保证可持续增长。
服饰、化妆品、鞋、 皮具/手袋
精品超市、餐饮 申格体育
新世界百货
百盛
津汇广场
N/A
床品、妇婴、儿童早教
N/A
女装、女内、家用、 文化
餐厅、米乐星KTV
休闲、运动、户外
运动100、妇婴、女 内、
家用、麦福健康生活馆 男装、配饰、休闲、
美容美发
女装、配饰
化妆品、皮具手袋、 鞋、珠宝/饰品、餐饮、
屈臣氏
家乐福、餐饮、配饰
签售会
T台秀
文化展
论坛
画、影展 推介会
7
天津城市的“心”地标！
项目将依托于良好的区位优 势，打造整体建筑面积50万 平米的城市综合体。 8
项目概述
主要指标概述：
购物中心： 建筑面积 使用面积 实用率 层高 内部交通（客用）
125077平米 71928平米 57.5% 首层：6.3米 2—4层：5.6米 34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯
p 过往流动性及 旅游客群
卡务
随机性较强，往来
商务和旅游消费
构建天津独具特色主力商户组合，营建丰富业态，满足消费者“尚、乐、美、食”的 多层次需求，形成项目对消费者的有效吸引。
25
项目定位
楼层主题策划思路
街道，沉淀城市文明的肌理 马场道、重庆道、睦南道、大理道、常德道 五大道，城市历史与文化的鉴证！
• 2007年天津国内生产总值达5050.4 亿元。
• 天津由于工资水平及物价水平影响， 零售业整体消费水平较北京、上海等 城市偏低，但自2006年以来，人均 可支配收入及人均消费支出增长率显 著提高，2007全市年人均消费支出 达到12029元/年。
• 餐饮消费在人均消费支出中占据较大 比例，零售业消费自2006年以来稳 步提升。
天津大悦城 购物中心
5
最
最
壮
丰
富
观
的
最 完 整 的 业 态 组 合
的 时 尚 店 旗
餐
饮
最
组
大
合
的
规
模
最
舰
大
的
群
停
车
场
6
歌友会
时尚秀
最新颖的国际观展中心
发布会
• 国际观展中心将成为项目独有的亮 点。在保证经济效益的同时，有机的 整合了购物中心各业态，形成消费链 体系的动力源，产生集客力。形成强 大的项目宣传阵地。
19
购物中心
项目概述
市场分析
项目定位 业态规划及 品牌落位 收益预估
C地块方案
国际时尚生活城
国际
时尚
具 前全有 瞻球号 理同召 念步力 国品的 际味品 品生牌 质活组
合
时
引 领 潮 流
具 有 现 代 气 息
尚 品 牌 的 有 机 组
合
生活
都 市 生 活 风 向 标
引 领 娱 悦 生 活 方 式
休 闲 惬 意 的 体 验 空 间
北京和天津GDP对比情况
（亿元）
10000
20%
8000
15%
6000
4000
10%
2000
5%
0
0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
北京和天津人均消费支出对比情况
（元）
16000
20%
12000
15%
8000
10%
4000
5%
0
0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
N/A
我们挑选了目前天津有代表性的4个商业项目进行分析，作为对本项目的定位及主题分布的参考。
13
市场分析
天津商业业态面积与销售情况
上图是各主要经营品类 在天津主要商场的经营 面积与经营效益的对比 情况。从图示中，可以 看出，女装、鞋类、化 妆品、箱包等销售占比 明显高于面积所占比 例，属于对商业贡献较 高的业态。
p 天津大悦城立足于天津，依托良好的 区位优势及日益发达的城市交通网 络，通过打造集购物、餐饮、娱乐为 一体的综合性体验购物中心，使更多 的人加入到大悦城并体验到项目所带 来的快乐生活。
引领天津进入新的生活方式
带给天津无限欢乐
天津未来的消费目的地
4
项目概述
天津大悦城购物中心亮点：
最大的规模、完整的业态组合 最合理的业态互动、创新的经营模式 最大的停车场 最壮观的时尚店旗舰群 最丰富的餐饮组合 最新颖的国际观展中心
（1）将写字楼5-7层改为商务会所，提供商务洽谈与会晤功能。 （2）将写字楼27-36层改为商务酒店，提供商务配套功能。
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购物中心
建造天津的商业航母
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天津大悦城
项目概述
市场分析
项目定位 业态规划及 品牌落位 收益预估
C地块方案
p 在中粮集团领导的带领下及置业单元 全体同仁的共同努力下，建立了中粮 集团的商业品牌“大悦城”。
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市场分析
天津市商业市场分析
p 竞争项目
l 五年内将陆续有嘉里、和记 黄埔、恒隆广场、津门津 塔、仁恒海河广场等多个大 型城市商业综合体项目进入 市场，总建筑面积逾200万 平米。
l 项目竞争压力明显
南市商圈
东北角商圈
和平路
滨江道 南京路
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市场分析
竞争对手进展：
嘉里中心与和记黄埔放缓开发进度，恒隆广场调整定位，仁恒已确定乐天百货为合作伙伴。
9.8
2008年上半 年销售额 （亿元）
4.4
伊势丹百货 南京路 以20-45岁中高收入的中青年上班族为主
6.6
3.8
新世界广场 东马路 不同年龄段的大众消费群
5.5
2.9
百盛百货
和平路 以20-45岁的中青年上班族为主
4.5
2.1
津乐汇
南京路 以20-35岁的中青年上班族为主
4.1
2.3
远东百货
东马路 以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主
恒隆广场
香港恒隆集团
和平路
商业 购物中心 （6F） 133，
000㎡ 高档 中高收入人群
和记黄埔地铁项目
香港和记黄埔
南京路
商业、写字楼、 公寓
购物中心（6F） 77，000㎡ 中高档 外来精英 白领阶层
仁恒海河广场
新加坡仁恒集团
南市（海河沿 线）
商业、写字楼、 高档住宅
百货 74，300㎡ 中高档
中高收入人群
介绍
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市场分析
商业空白点——市场机会：
商业目前供应特点 p目前业态：以百货业为主 p商业档次：中档占据最大比重 p功能性配置：fashion比重大，商业区
鲜有餐饮、娱乐场所
消费市场发展趋势 p追求个性化：开始追逐时尚潮流品牌 p崇尚生活品质：注重品味和商品品质 p重视购物体验，厌恶拥挤狭窄 p交通拥堵，成本增加，需要一站式消费
N/A
男装、配饰、男鞋
女装、配饰
女装、女鞋、配饰、 化妆品、餐饮
珠宝/饰品、化妆品、 皮具/手袋
休闲、数码、 配套服务 N/A
N/A
N/A
运动100、 亚惠美食广场 运动100、美容美体、 休闲、珠宝/饰品、 眼镜/礼品、 女装、女内、配饰、
男装
女装、配饰、餐饮
化妆品、皮具/手袋、 鞋、餐饮、银行
餐饮、配套服务、 化妆品、饰品、屈臣氏
• 未来的几年受到天津市经济大环境影 响及众多投资商关注，会对两商圈的 发展带来较大机遇，具有一定的发展 潜力，是值得关注的潜力商圈。
南市商圈
东北角商圈
和平路
滨江道 南京路
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市场分析
天津市商业市场分析
现状分析 地理位置
客户群特征
友谊商厦
友谊路 以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主
2007年销售 额（亿元）
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项目定位
客群描述
谁是天津大悦城购物中心的有效消费人群？
p 时尚家庭 都市2-3口之家， 具有一定品味及消 费能力，消费频率 稳定
p 时尚追崇者 追求时尚，逐渐 体验时尚消费的 客群，消费力处 于增长阶段
p 办公消费群体 餐饮消费为主，初 期随机性消费较
p 团购、集团 消费
强，后期可成为项
目忠诚客户
城
丰
舒 适 空 间 时 尚 体 验
生 活 娱 乐 购 物 的 天 堂
富 多 彩 的 复 合 型 商 业
体