控制性详细规划编制过程详解
控制性详细规划编制过程详解
（二）超过地块规划建筑密度指标20％以上；
（三）改变特定地区规划允许的建筑高度； （四）超过地块规划容积率指标20％以上； （五）降低地块规划绿地指标5％以上； （六）在规划范围内，取消基础设施和公共服务设施配套项目或缩减配套指标，使 配套水平受到影响。
宁波市城乡规划编制与审批办法（宁波市人民政府令第149号）
控制性详细规划
-----编制过程详解 2010年3月
基本概念
• 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使 用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置
以及空间环境控制的规划要求，是城市规划管理的依据，并
指导修建性详细规划的编制。
• 控制性详细规划的主要任务是保证公共利益不受侵害，包括
控制性详细规划图纸的内容要求
• 1、位置图：图纸比例不限； 2、用地现状图。图纸比例为1／1000～1／2000，分类画出各类用地范围（分至小类）， 标绘建筑物现状、人口分布现状，市政公共设施现状，必要时可分别绘制； 3、土地使用规划图。图纸比例同现状图，画出规划各类使用性质用地的范围； 4、地块划分编号图。图纸比例1／5000，标明地块划分界线及编号（和文本中控制指标相 对应）； 5、各地块控制性详细规划图。图纸比例为1／1000～1／2000，图纸标绘以下内容： 规划 各地块的界线，标注主要指标； 规划保留建筑； 公共设施位置； 道路（包括主、次干道、 支路）走向、线型、断面，主要控制点坐标、标高； 停车场和其他交通设施用地界线； 6、各项工程管线规划图。会各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高。
控制性详细规划文本的内容要求
• 1、总则：制定规划的依据和原则，主管部门和管理权限； 2、土地使用和建筑规划管理通则：各种使用性质用地和适建要求；建筑间距的规定；建筑 物后退道路红线距离的规定；相邻地段的建筑规定；容积率奖励和补偿规定；市政公用设施、 交通设施的配置和管理要求；有关名词解释；其他有关通用的规定。 3、地块划分以及各地块的使用性质、规划控制原则、规划设计要点； 4、各地块控制指标一览表； 控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行者， 后者是参照执行的。规定性指标一般为以下各项：用地性质；建筑密度（建筑基底总面积／ 地块面积）；建筑控制高度；容积率（建筑总面积／地块面积）；绿地率（绿地总面积／地 块面积）；交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公共设施。 指导性指标一般为以下 各项： 人口容量（人／公顷）；建筑形式、体量、风格要求；建筑色彩要求；其他环境要求。
第二章--控制性详细规划的编制内容与方法
• 二．图纸成果及深度要求 • （一）规划用地位置图（区位图） • （二）规划用地现状图（土地利用现状、建筑现状、人口
分布现状、公共服务设施现状、市政设施现状）
• （三）土地利用规划图 • （四）道路交通及竖向规划图 • （五）公共服务设施规划图 • （六）工程管线规划图（给水、排水、电力、电信、燃气、
分图图则
• 根据划分的地块，对每一块用地进行控制 要求的图面确定和文字确定。
• 下面仅举一例予以说明。
关于图则
规划图则
图则分为总图图则和地块图则（分图图则）
（１）总图图则（比例尺：１：２０００－１：５０００）为规划 区用地详细划分之后的地块汇总，反映规划区内道路的用地 红线位置，各片区地块、地块的划分界限，各地块编号、用 地性质、用地面积。保留的用地和规划的用地地块要分别表 示（必要时可以分项表示）。
• 五．类比法
• 通过分析比较与规划建设在性质、类型、规模 等方面具有相类似特性的控制性详细规划项目案 例，选择确定相关控制指标，如容积率、建筑密 度、绿地率等。这种方法的优点是简单、直观、 明确。缺点是只能在相类似的规划项目中选取控 制性指标数值，如有新情况出现，则难以准确把 握。通常情况下，新区开发等现状条件单一的地 块更适于使用这种方法。
• （二）各阶段工作要求 • 1．项目准备阶段 • 熟悉合同要求，明确权利义务、任务要求、时间要求、
质量要求等；了解规划设计条件，图纸、上位规划、社会 经济发展状况；编制项目工作计划和安排专业技术人员； 确定与委托方的协作关系等。
• 2．现场踏勘与资料收集阶段 • 现状自然条件、土地使用情况、土地权属情况、现状基
控规编制由编制主体（一般为政府或行政主管部门）制定任务书。
选择和确定规划编制单位——规划设计院、研究机构。
控制性详细规划的编制操作方法
控制性详细规划的编制操作方法第一章概述 (1)1.1 编制本操作方法的目的 (1)1.2 编制控规的主要依据 (1)1.3.1 法律 (1)1.3.2 法规 (1)1.3.3 地方政府规章 (1)1.3 控规的主要编制内容及成果组成 (2)1.4控规编制的一般技术路线 (2)第二章现状调查内容分析要点与专题研究 (3)2.1 资料收集与现状调查分析 (3)2.2 专题研究 (3)第三章分级控制要求 (3)3.1 街区控制的内容要点及相关表格 (3)3.2地块控制内容要点及相关表格 (4)3.4特别控制内容要点及相关表格 (5)第四章三大设施控制要求 (6)4.1 公共服务设施控制要求及相关表格 (6)4.2 市政公用设施控制要点及相关表格 (7)4.3 公共安全设施控制要点及相关表格 (9)第五章控规编制成果要求 (9)5.1 管理文件 (9)5.1.1 规划文本的基本目录与具体内容要点 (9)5.1.2 图则的基本图式与编制要求 (11)5.1.3 规划图纸的基本目录 (11)5.2 技术文件 (12)5.2.1 规划说明书的基本目录与编写要求 (12)5.2.2 基础资料汇编要求 (14)5.2.3 专题研究报告 (15)附录 (15)第一章概述1.1 编制本操作方法的目的为了使我院所编制的控制性详细规划的内容、深度、程序规范化，统一控制性详细规划编制的内容和深度，加强编制工作的技术质量管理，特制定本编制操作方法。
1.2 编制控规的主要依据1.2.1 法律1.《中华人民共和国城乡规划法》（2008）1.3.2 法规1.《城市规划编制办法》及其实施细则（2006）2.《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011）3.《建设用地容积率管理办法》建规（2012）22号4.城市绿线管理办法、城市黄线管理办法、城市紫线管理办法、城市蓝线管理办法5.《安徽省城乡规划条例》1.3.3 地方政府规章1.《安徽省城市控制性详细规划管理办法》2.《安徽省城市规划管理暂行办法》（2005）3.《安徽省小城镇规划编制及管理办法》4. 安徽省相关地方政府的规章1.3.4 相关规范与标准1.《城市公共设施规划规范》（GB50442-2008）（2008）2.《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）(2002)3.《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）(1995)4.《安徽省城市控制性详细规划编制规范》（2005.11）5.《镇规划标准》（GB50188-2007）6.《村镇规划卫生标准》（GB18055-2000）7.《城市用地分类与规划建设用地标准》8.《城市规划统一技术措施》1.3 控规的主要编制内容及成果组成控制性详细规划由法定文件、管理文件、附件三部分组成。
第二章控制性详细规划的编制内容与方法
第二节 控制性详细规划指 标的确定方法
控制性详细规划的核心内容是其各项控制指标，可以分为规定性控制指标和引导性控 制指标两大类，十三小项。 1用地性质：城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对具体用地所规定的用途。 2用地面积 3建筑密度：指一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例，可以反映出一 定范围内的空地率和建筑密集程度。 4容积率：指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，是表述地块开发强度和 评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标。
2）武汉市主城区用地建筑强度研究 宏观：确定城市总体建设目标及人口合理分布 中观：确定城市合理强度分布结构，形成强度分区体系，测算用地基准容积率
微观：分析用地强度的变化规律，制定出基准容积率在交通区位、用地规模、场地朝向等条 件发生变化的情况下用地建设强度的调整系数，并最终确定出格强度分区内的各类建设用地的强度 指标上限，作为控制性详细规划编制和用地建设管理的执行标准。 城市整体强度分区原则法从城市建筑总量确定到地区强度分配，再到具体地块强度分配，逐级 进行强度控制，系统结构清晰明了。较之传统从单个局部地块出发，就地块论地块制定容积率的做 法，城市整体强度分区法从全局出发，宏观控制规划地块开发总量，进而确定局部地块开发强度和 建筑密度，层层推进，为控制性详细规划指标确定提供参考与外部框架，更显其全局性与科学性的 特点，适用性较强。 二、人口指标推算法 通过总体规划或分区规划确定的分区人口密度和地块环境容量等来确定规划区的规划人口总 量，并以人口总量与人均用地指标的乘积来推算地块内的建筑总量，从而确定该地块的容积率的方 法。 1 环境容量推算法，基于环境容量的可行性来制定控制性指标，即根据建筑条件、道路交通设 施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出容纳的人 口规模及相应的容积率等各项指标。优点：计算比较简便，其结果较为准确；缺点：指标确定因素 较单一，综合适应性不强。 建设用地面积=现状或规划用水量/单位建设用地综合用水量
控制性详细规划的编制内容与方法ppt课件
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第二节 编制的程序
③成果修改 已经批准的城市控制性详细规划若需要进行修改，组织编制机关应 对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，严格执 行城乡规划法，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依 据原审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规 划的强制性内容的，应当先修改总体规划。
二、编制过程和工作要点
按常规委托的控制性详细规划设计项目，编制工作一般分为五个阶段： 1.项目准备阶段 2.现场踏勘与资料收集阶段
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第二节 编制的程序
3.方案设计阶段 4.成果编制阶段 5.上报审批阶段 项目准备阶段 ①熟悉合同文本，了解项目委托方情况。明确合同中双方各自的权利与 义务，例如：规划设计内容形势和要求，规划项目编制时间安排，委托 方在规划编制过程中协助受托方完成的事项，以及技术情报和资料保密、 验收评价方式、报酬支付方式、违约金赔偿额及争议解决办法等事项。 ②了解进行项目所具备的条件（基础资料情况，如地形图的绘制年份， 比例是否适用，是否需要重测或者补测；上一层次规划完成的年份，是 否具有法律效力；前一轮规划成果是否符合社会经济发展需要，是否符 合上一层次规划要求；委托方是否有超常规的委托要求）。
④实地考物的现状及周围情况；
⑤走访有关部门。
⑥实地考察规划地区所在城市概貌
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第二节 编制的程序
现场踏勘调查应收集以下基础资料 ①已经依法批准的城市总体规划或分区规划对本规划地段的发展目标定 位，相关专项规划对本规划地段的控制要求，相邻地段一批准的规划资 料； ②土地利用现状、使用权属及便捷、用地地质、水文、地貌、气象等资 料，用地性质应分至小类统计；
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第二节 编制的程序
④意见反馈：修改后方案提交委托方再次听取意见，对方案进行修改， 直至双方达成共识，转入成果编制阶段，对公众参与的有关意见采纳结 果予以公布。
控制性详细规划
控制性详细规划控制性详细规划是指在项目实施过程中，对项目进行细化、分解，并制定相应的控制措施和规范，以确保项目的顺利进行、质量达标。
本文将详细介绍控制性详细规划的内容和步骤，并提供一些编写规划的指导。
1. 制定目标在制定控制性详细规划之前，首先需要明确项目的目标和需求。
目标可以是时间、成本、质量等方面的要求，需求可以是项目所要实现的功能和特性。
明确目标和需求对于后续的规划和控制非常重要。
2. 划分工作包将项目拆分成若干个工作包，每个工作包对应一个具体的任务或阶段。
划分工作包的原则是明确、具体、可行可控制。
3. 制定时间计划根据项目的目标、需求和工作包的划分，制定项目的时间计划。
时间计划应该明确每个工作包的开始时间、结束时间和里程碑节点。
通过时间计划可以掌握项目的进展情况，并及时调整资源和优化其他计划。
4. 制定成本计划在项目控制性详细规划中，制定成本计划是必不可少的。
成本计划包括项目的总预算、各个工作包的预算和相关资源的成本管理。
通过合理的成本计划，可以控制项目的成本，防止超出预算。
5. 风险管理项目实施过程中，面临各种风险和不确定性。
为了确保项目的顺利进行，需要制定风险管理计划。
风险管理计划包括对可能出现的风险进行分析、评估和响应措施的制定。
通过风险管理，可以及时应对风险，减少项目的损失。
6. 质量管理高质量是项目成功的关键要素之一，因此在控制性详细规划中，需要制定质量管理计划。
质量管理计划包括对项目各个阶段的质量要求、验收标准和质量控制措施。
通过质量管理，可以保证项目交付物的质量符合要求。
7. 人力资源管理项目的顺利进行需要充足的人力资源支持，因此在控制性详细规划中，需要制定人力资源管理计划。
人力资源管理计划包括项目团队的组建、培训、绩效评估和奖惩机制等。
通过有效的人力资源管理，可以提高项目团队的效率和凝聚力。
8. 沟通管理项目的成功离不开沟通的良好管理。
因此，在控制性详细规划中，需要制定沟通管理计划。
控制性详细规划设计流程
控制性详细规划设计流程1.确定规划设计目标：首先，需要明确规划设计的目标，并确保其与组织的整体战略目标相一致。
目标可以包括提高生产效率、降低成本、提高质量等方面。
2.收集和分析数据：在制定规划设计前，需要收集和分析相关的数据。
这可以包括组织的历史数据、市场数据、行业趋势等。
通过数据分析，可以帮助确定问题的根源，并为后续的规划设计提供依据。
3.制定工作计划：在收集和分析数据之后，需要制定一个具体的工作计划。
工作计划应包括规划设计的时间表、人员分工、所需资源等。
同时，工作计划应具备可操作性，确保能够按时完成规划设计。
4.制定规划设计方案：在制定规划设计方案时，需要根据目标和数据分析的结果来制定具体的措施。
措施可以包括改善生产流程、优化供应链、提高员工培训等方面。
同时，应综合考虑各种因素如可行性、可执行性、风险等来确保方案的有效性。
5.实施规划设计：根据制定的工作计划和方案，开始实施规划设计。
在实施过程中，需要确保各项措施的有效执行，并及时跟踪进展情况。
同时，应与相关的部门和人员进行必要的协调与沟通，以确保规划设计的顺利实施。
6.监控和评估：在实施规划设计后，需要进行监控和评估。
监控过程应包括收集和分析相关数据，以了解项目的进展情况，并及时发现并解决问题。
评估过程应包括定期对规划设计的效果进行评估，并根据评估结果进行必要的调整和改进。
7.持续改进：规划设计是一个持续循环的过程，应不断进行改进和优化。
在评估过程中，应分析所获得的数据和反馈，并根据结果进行相应的调整和改进。
通过持续改进，可以不断提高规划设计的效果和执行力。
以企业生产效率提升为目标，进行控制性详细规划设计流程如下：1.确定规划设计目标：公司目标是提高生产效率，同时降低成本和提高质量。
2.收集和分析数据：收集历史数据、市场数据以及员工反馈，分析生产流程中的瓶颈和问题。
例如，发现一些工序平均处理时间较长。
3.制定工作计划：制定工作计划，包括分析数据的时间、分工、所需资源等细节。
一分钟学会控制性详细规划
一分钟学会控制性详细规划控制性详细规划的编制核心在于通过对城市土地使用、土地环境容量、建筑建造等方面控制来达到城市土地的合理有序开发与利用，保证城市有序健康发展。
具体编制包括一下内容：第一部分：背景概述1、规划背景1.1上位规划要求与实施评价 1.2本次规划的目的与要点2、发展现状2.1社会经济 2.2 空间结构 2.3 土地使用 2.4建筑质量 2.5历史文化第二部分：功能定位与发展战略1、规划依据、指导思想、规划原则与目标2、规划定位与规模3、空间发展策略第三部分：规划布局1、土地使用规划1.1 布局综述 1.2 规划结构 1.3 规划布局 1.4 绿地系统规划1.5 景观系统规划 1.6 四线控制 1.7 住房政策建议 1.8 村庄改造及发展规划2、公共服务设施规划2.1 公共设施现状 2.2 规划原则与目标 2.3 公共服务设施的配置 2.4 公共服务设施的用地布局3、地下空间开发与利用3.1 地下空间资源 3.2 地下空间开发利用与原则 3.3 地下空间开发利用的主要内容与措施3.4 地下基础设施建设 3.5 实施建议第四部分：城市设计1、城市设计导引1.1 指导原则 1.2 城市空间意象框架 1.3 城市设计框架 1.4 城市自然与文化特色 1.5 城市设计指导性控制2、城市风貌系统规划2.1 风貌体系构建 2.2 风貌分区及空间导向第五部分：基础设施1、道路交通2、市政工程3、防灾减灾4、环保环卫第六部分：开发控制1、土地使用控制1.1 单元划分及地块编码单元分区采取二级编码的方式：如XA2020—J01，表示西安2020年旧城区01号地块；地块编码采取三级编码的方式：如XN2020—J01—01，表示西安2020年旧城区01号地块内的01号用地细分代码。
1.2 用地控制用地控制是对建设用地上的建设内容、位置、边界和面积等方面做出规定，包括：土地使用性质、用地边界、用地面积等内容。
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《城市规划编制办法》（自2006年4月1日起施行）第四十一条和四十二条
关于居住用地的强制性指标
2006年6月1日《关于落实新建住房比例要求的若干意见》建住房［2006］ 165号 文件中明确规定：“城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制 工作，首先应对拟建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密 度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用 地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设 规划关于住房套型结构比例的规定；依据控制性详细规划，出具套型结构比 例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让的前置条 件，落实到新开工商品住房项目。”
《城市规划编制办法实施细则》 第二十八条
控制性详细规划的文件和图纸
控制性详细规划文件
规划文本（包括规划范围内土地使用及建筑管理规定）
图件由图纸和图则两部分组附成件，（控规制划性说详明细及规基划础图资纸料包）括：规划地区现状图、 控制性详细规划图纸。图纸比例为1/1000--1/2000。
控制性详细规划文本的内容要求
控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城 市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标 准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和 行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以 贯彻落实。
控制性详细规划的基本特征
1、通过抽象的表达方式落实规划意图 2、具有法律效应和立法空间 3、综合性 4、刚性与弹性相结合的控制方式
1、总则：制定规划的依据和原则，主管部门和管理权限； 2、土地使用和建筑规划管理通则：各种使用性质用地和适建要求；建筑间距的规定；建筑 物后退道路红线距离的规定；相邻地段的建筑规定；容积率奖励和补偿规定；市政公用设施、 交通设施的配置和管理要求；有关名词解释；其他有关通用的规定。 3、地块划分以及各地块的使用性质、规划控制原则、规划设计要点； 4、各地块控制指标一览表； 控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行者， 后者是参照执行的。规定性指标一般为以下各项：用地性质；建筑密度（建筑基底总面积／ 地块面积）；建筑控制高度；容积率（建筑总面积／地块面积）；绿地率（绿地总面积／地 块面积）；交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公共设施。 指导性指标一般为以下 各项： 人口容量（人／公顷）；建筑形式、体量、风格要求；建筑色彩要求；其他环境要求。
宁波市城乡规划编制与审批办法（宁波市人民政府令第149号）
控制性详细规划需收集的基础资料
1、总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划 资料； 2、土地利用现状，用地分类至小类（参照城市用地分类与规划建设规划标 准）； 3、人口分布现状； 4、建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留 建筑等； 5、公共设施规模、分布； 6、工程设施及管网现状； 7、土地经济分析资料，包括地价等级、土地级差效益、有偿使用状况、开 发方式等； 8、所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。
地位与作用
（2）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔 接的关键层次。
从宏观到微观——上接总规（分区），下接修详（设计）； 从定性到定量——控制要求深化、量化、具体化； 从整体到局部——控制指标细化、分解、落实；
地位与作用
（3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。
从二维到三维——平面控制与空间控制的结合； 从规划到设计——规划要求与设计条件的结合； 从消极到积极——控制与引导的结合。
关于强制性内容变更与调整的规定
涉及规划内容重大变更的，应就调整的必要性组织论证，并必须经原批准机关或其 规划行政主管部门的批准，调整后的规划必须按原报批程序进行报批。
控制性详细规划的强制性内容变更主要包括下列情况： （一）改变地块规划用地性质，使规划范围内该类性质的用地与原规划同类用地总 量相差10％以上； （二）超过地块规划建筑密度指标20％以上； （三）改变特定地区规划允许的建筑高度； （四）超过地块规划容积率指标20％以上； （五）降低地块规划绿地指标5％以上； （六）在规划范围内，取消基础设施和公共服务设施配套项目或缩减配套指标，使 配套水平受到影响。
基本概念
中国的控制性详细规划是借鉴德国、美国和英国的Zoning （区划）以及和香港的法定图则的基础上逐渐发展起来。
中国最早的控制性详规：上海虹桥开发区规划
地位与作用
（1）控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔 接的重要环节。
控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适 合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据， 正确引导开发行为。
控制性详细规划
-----编制过程详解 2010年3月
基本概度的控制指标、道路和工程管线控制性位置 以及空间环境控制的规划要求，是城市规划管理的依据，并 指导修建性详细规划的编制。
控制性详细规划的主要任务是保证公共利益不受侵害，包括 政府的土地收益、城市的公共环境等，最核心的内容是对城 市用地的建设强度进行控制，并回答允许建什么和不允许建 什么、怎么建等问题。
规定性与引导性的结合； 通则式与判例式的结合； 动态控制与相互转化的可能（兼容性规定）； 强制性内容的提出；
控制性详细规划内容
（一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建 筑类型。 （二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出 入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 （三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； （四）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行 交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 （五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定 地下空间开发利用具体要求。 （六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。