江苏宿迁建屋明日星城项目全程营销策划报告

第一部分 宿迁宏观环境研判 发展战略
北扩
“北扩西进”、“南拓东延”和“引湖纳山”
西进 老城区 东延
北扩——把骆马湖、嶂山森林公园等山水特色引进市区； 西进——越过现有西环路建设宿城新区； 南拓——把洋河古镇作为宿迁市区南大门进行建设，沿途建设工业走廊； 南拓 东延——加快宿豫新区建设速度，扩大县城规模，继续向东延伸； “引湖纳山”——把骆马湖引进城市，把嶂山森林公园纳入城市，做足 水文章，打好绿色牌，逐步把骆马湖风景区和嶂山森林公园规划、建设 成湖光秀色的旅游度假休闲胜地。 目前重点发展的就是“西进东拓”，体现“一体两翼”的方针——以老 城区为主体，市府新区和宿豫新区位东西两翼。
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第一部分 宿迁宏观环境研判 三产结构
宿迁2008年第一产业比重仍 达到20%，位居江苏各市之首， 第一产业过大，不利于房地产 业的发展。
宿迁近几年三产结构比重出现 一三产业价格，第二产业减少 的特点。第一产业比重的增加 有悖于城市化进程，因此短期 内还看不到宿迁的经济增长潜 力。
第一部分 宿迁宏观环境研判 人均收入
第三部分 个案研究 中豪国际星城
开发商：江苏中豪置业有限公司 建筑面积：19万平方米（一期） 物业类型：小高层 容积率：2.33 绿化率：不详 售价：3680—4500元/平米 近期动态：目前二期已经开盘。
第三部分 个案研究 横向比较
建筑面积 乐府兰庭 40万平米 物业类型 小高层 户型面积 106㎡两室两厅两卫 133㎡三室两厅两卫 139㎡三室两厅两卫 95㎡两房 130㎡三房 85㎡两房 124㎡三房 小区配套 露天泳池 步行商业街 休闲会所 高档会所 沿街商铺 时尚会所 幼儿园 泳池 综合商场 双主题景观 会所 邻里商业休 闲街 高档双语幼 儿园 销售均价 3700
第二部分 宿迁房地产市场走势
今年在调控的作用下，宿迁也未幸免于难，成交量逐月下降，成交价格也 呈现冲高回落。针对目前情况，我们对宿迁购房者的调研结果显示：
客户购房用途以改善居住为主，主要购买人群年龄在31岁—50岁中年人；
依பைடு நூலகம்偏好多层住宅，小高层和高层有一定的销售抗性，但今后的项目大多 以小高层和高层为主；
第一部分 宿迁宏观环境研判 城市布局 “一环、两带、三区、四片、多园”
一环——指沿城市规划区外围建设一条城市生态防护林带 两带——即大运河风光带和古黄河风光带 三区——即在城区北部竟是骆马湖旅游度假区、嶂山森林公园保护区和六塘河 生态保护区 四片——即市府新区、宿豫新区、老城区、宿城新区 多园——即在城市建设用地范围内规划建设120个以上的城市街头绿地、休闲 广场 总体发展战略： 中心城市将“西进北扩，南拓东 延”和“引湖纳山”，至2010 年，主城区人口50万，至2020 年，规划控制区面积530平方公 里，建设用地170平方公里，人 口80万。
宿迁人均可支配收入一直保持正增 长，但2009年增幅出现明显下滑， 后市能否保持强劲增长势头，目前 无法明确，收入增长的不确定性阻 碍了房地产业的快速发展。
2008年宿迁在岗职工平均工资不到 20000元，且位居全省最后一名，可 见宿迁对于人才的引进是相当困难， 在收入低，缺乏人的情况下，房地 产业便也失去了发展的动力。
第一部分 宿迁宏观环境研判
宿迁城市发展起步晚，基数低，但各类经济数据增幅明显，说明城市 发展仍在朝着积极方向努力发展，加上城市未来高规格发展规划，前 景仍值得期待。
虽然未来长期有发展潜力，但近几年由于整体基数低，导致宿迁在江 苏省的竞争力相对匮乏，无法吸引人才和资金落户，加之本地产业结 构的问题，短期还无法摆脱以一、二产业为主的局面，这势必使宿迁 发展成为“戴着脚铐跑步”——每一步的前行都非常艰难。 目前宿迁的宏观环境还不利于房地产大量发展，至少在政府规划落实 到位前，还看不到有很好的前景。
第一部分 宿迁宏观环境研判 经济发展
GDP走势图 宿迁近几年GDP均保持在10% 以上的增幅，尤其是最近两三 年，增幅超过20%，不过由于 基数较低，2008年江苏各市 GDP排名，宿迁在GDP总量和
人均GDP上都位列最后一名。
2008年宿迁人均GDP仅
12289元，而苏州在1994年
已达到该值，两市经济发展差 距高达14年
2010年上半年住宅成交套数折线图 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月
套数
第二部分 宿迁房地产市场走势 成交价格
1－3月份均价在27002900元／平米左右，从 ４月首次突破3000元大 关后，5月份再上一个台 阶均价达到3200元以上， 上半年均价涨幅达到１９ ％，宿迁楼价完成了一次 新的成长飞跃。均价环比 上涨40%，跟一线城市 的39%和二线城市的 28%上涨率相比差距不 大。但同比上涨19%， 相对于大中城市滞涨及跌 落，则是一个异常景象
【谨呈：建屋置业宿迁有限公司】
建屋 明日星城
项目营销策划报告
上海九阳房地产咨询有限公司
第一部分 宿迁宏观环境研判 区域概况
宿迁市位于江苏省北部，属于陇海经济 带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐 射区。西邻交通枢纽徐州，北接新欧亚 大陆桥东桥头堡连云港，东靠黄海，南 依淮河。历来为苏鲁豫皖四省通衢。总 体呈西北高，东南低。全市总面积 8660平方公里，其中陆地面积占 77.6%，耕地面积659万亩，总人口 531万，面积和人口在江苏13个省辖市 分别列第4位和第7位。
第三部分 个案研究 水木清华
开发商：宿迁力顺置业有限公司 建筑面积：21万平方米 物业类型：多层 复式 容积率：1.6 绿化率：35% 售价：花园洋房均价5600，多层均价 4500，高层均价3850 近期动态：已经开盘，多层已售完。根 据预约量推房，户型以95平米两房， 130-140平米三房、190平米六房为主。
第二部分 宿迁房地产市场走势 成交套数
宿迁上半年住宅成交整体 呈现一个下滑趋势，１月 是成交最高点，月成交量 接近2000套，仅次于０９ 年底的历史新高，２月受 过年影响成交量有所下滑， 但随后３、４月仍是一个 攀升走向。但紧接着４月 中旬受国家楼市调控政策 的宏观影响，本应继续走 好的楼市在遭重拳猛击后 成交量骤然下降，至６月 份又回到０９年年初的成 交水平，市场出现了浓厚 的观望情绪
第三部分 个案研究 海天翡翠城
开发商：宿迁大阳房产开发有限公司
建筑面积：30万平方米
物业类型：多层、小高层、高层 容积率：2.1 绿化率：35% 总户数：2500
售价：均价3900元（3580-4300）
近期动态：共推出150套，小高层124平 米左右，多层85-126平米左右。目前没 有优惠，可付10万定金选房。
项目推广宣传力度不够，不被客户所知
不 匹 配
通过对本案原始定位的研究发现，原来的项目定位与市场客观需求有一定的脱 节，一味超前规划，使得本案出现滞销。在园区发展滞后的情况下，本案的劣 势比较明显。
第四部分 项目分析 项目症结
园区建设速度支持不了项目原先的客群定位，客户面窄
园区建设未如预期所想，大量企业没有入驻，相关道路、配套设施建设较慢，使得本案原本 定位于园区的的客户定位发生偏差，客户的缺失成为本案的症结之一。
水木清华 海天翡翠城
21万平米 30万平米
多层 复式 高层 多层 小高层 高 层
高层3850 多层4500 3580-4300
中豪国际星城 19万平米
小高层
88-96㎡两房 113-120㎡三房
3680-4500
第四部分 项目分析 建屋.明日星城项目概况
项目占地10.92公顷，总建筑面积 18.31万平方米，容积率1.67，绿化率 46%，规划总户数1316户，涵盖270 度观景公寓、退台式花园洋房、水岸 风情别墅等多种建筑形态。其中一期 开发面积5.3万平方米 。
主力户型面积分布在60平米左右， 100平米左右以及140-160平米，其 中以140-160平米为主力户型。目 前高层均价3700，小高层均价 3800左右。
第四部分 项目分析 项目诊断
项目原始定位 物业类型以高层和小高层为主 产品面积以140-160平米居多 价格在同区域无竞争力 市场实际需求 大多数客户偏好多层住宅 市场主流需求面积为90-120平米 价格是决定客户购买的最主要因素
第一部分 宿迁宏观环境研判 人口状况
目前宿迁市区还没有形成人口聚集效应。 从人口构成上来看，宿迁的城市化水平在江苏省还处于较低的位置，城 镇非农业人口所占的比重较低，因此形成有效购买力的住房群体还需要 较长一段时间。
第一部分 宿迁宏观环境研判 固定资产投资
宿迁的固定资产投资总量较小，但增长速度较快，特别是2006年和2007 年进入高速增长的阶段。2007年增幅达到最高48.5%。 宿迁的固定资产投资的绝对量还是较小的，位列江苏省最后一位，说明当 前宿迁的固定资产投资对经济的拉动能力十分有限。 近年来宿迁的固定资产投资呈现出新的变化特点：工业投资增势强劲；基 础设施建设投资下降；非国有单位投资比重上升，成为投资主要增长力量。
需求面积以90—120㎡两房两厅和三房两厅为主；
价格是决定销售的主要因素，因此应提高项目的优势，如加强户型、景 观、配套等优势，缩小价格因素的不利影响。
第三部分 个案研究 乐府兰庭
开发商：江苏雅世置业有限公司 建筑面积：40万平方米 物业类型：小高层 容积率：2.07 绿化率：50% 总户数：2300 售价：均价3700元 近期动态：目前一期在售
2010年上半年住宅成交均价折线图 3300.00 3200.00 3100.00 3000.00 2900.00 2800.00 2700.00 1月 2月 3月 4月 5月 6月 均价
第二部分 宿迁房地产市场走势 购房用途
80% 60% 40% 20% 0% 13% 11% 10% 1% 65%