浅析重庆万科发展策略

毕业设计（论文）题目浅析重庆万科发展策略院系专业年级学生姓名学生学号指导教师职称完成毕业设计（论文）时间 2012 年 12 月目录第1章重庆万科的简介 (4)第2章外部环境分析 (4)2.1 一般环境分析—PEST分析 (4)2.1.1 政治因素 (4)2.1.2 经济因素 (4)2.1.3 社会因素 (5)2.1.4 技术因素 (5)2.2 行业环境分析—波特五力模型分析 (5)2.2.1 行业新加入者的威胁 (5)2.2.2 现有竞争者之间的竞争程度 (5)2.2.3 购买者讨价还价的能力 (5)2.2.4 供应商讨价还价的能力 (6)第3章内部条件分析 (6)3.1企业资源分析 (6)3.1.1优秀的领导者 (6)3.1.2 高素质的员工 (6)3.1.4 财务资源 (7)3.1.5研发资源 (7)3.1.6 形象资源 (7)3.2.1 财务能力分析 (7)3.2.2 营销能力分析 (8)3.2.3 企业文化分析 (8)第4章重庆万科入渝策略分析 (8)4.1 一体化策略 (8)4.2 加强型策略 (8)4.2.1 市场渗透 (8)4.2.2 市场开发 (9)4.3 产品开发策略 (9)第5章重庆万科现状分析（SWOT） (9)5.1 优势(S) (9)5.2 劣势(W) (10)5.3 机会(O) (10)5.4 威胁(T) (10)第6章针对重庆万科现状提出建议 (10)6.1 实施成本领先策略，全面降低成本 (10)6.2 塑造产品和服务的差异化，提高市场竞争力 (11)6.3 细分市场，实施目标集聚策略 (11)6.4 打造专业化策略，专注城市住宅的开发 (11)6.5 提供优越的物业管理，完善配套设施 (12)6.6 实施品牌策略，进行品牌形象定位 (12)6.7 注重企业内部建设，加强员工沟通 (12)结束语 (12)致谢 (14)参考文献 (15)浅析重庆万科发展策略作者姓名：XXX —英文名XXX学校XXX专业XXX级地区邮编摘要在作为“中国最年轻的直辖市”、“长江中上游的经济文化中心”等头衔之外，重庆不但成为了国家统筹发展综合改革实验的“新特区”，中国的“第三军区”也将正式宣布成立，“第三军区”赋予了重庆城市走向高端的使命，对万科来说绝对是重大的利好。

本文主要简单介绍重庆万科基本信息，采用PEST分析、波特五力模型分析、SWOT分析的方法全面细致了解重庆万科当前环境，并针对现状提出相应的策略措施，达到增强万科核心竞争力为目的。

通过总结得出：注重策略调整，整合资源优势，打造企业差异化品牌才能保持企业核心竞争力。

关键词PEST分析波特五力模型分析SWOT分析策略措施第1章重庆万科的简介2008年6月13日，重庆万科房地产有限公司在江北正式注册，它是万科投资设立的一人有限公司（法人独资），公司的注册资本为8000万元，是万科集团的第31个城市布局。

秉承万科经营理念和经营思路，通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的企业发展模式，重庆万科仅用了短短一年的时间，快速在重庆市场上取得了阶段性的成果。

于2009年公司完成开工面积40万方，销售面积12万方，实现销售金额近7亿元，认购金额达8.2亿元。

重庆万科以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科一大特色。

做中国房地产行业的领跑者，为重庆客户提供多种风格和类型的住宅产品，满足不同客户群的多元化需求。

让“建筑无限生活”的理念在重庆市场得以体现。

第2章外部环境分析2.1 一般环境分析—PEST分析2.1.1 政治因素我国的房地产是在计划经济向市场经济转变、快速城市化进程中发展的，因此受政府政策的影响特别大。

重庆万科始终认为，企业的创建和发展都离不开国家政策的引导。

只有紧跟国家政策，才能把握时代脉搏，才能是企业处在引领者的位置上。

国家督查组希望我重庆市进一步加强基础性工作，实现信息互联互通；进一步强化房地产市场监管，规范交易行为；深化房产税改革试点，为全国提供有益借鉴；加强房地产市场的监测与研判，及早做好预案等相关政策。

对于2012年最新重庆政策，万科给予高度关注，并鼓动全体管理层严格遵守、仔细揣摩，并从中找到新的发展商机。

2.1.2 经济因素据统计，央行自去年以来三次调低存款准备金率，并在2012年6月进行了三年来的首次降息，宏观政策的一系列预调微调措施，为重庆房地产开发市场实现稳中有进的健康发展带来了契机。

预计在2013年，房地产市场政策环境将在较长的一段时间内维持现状，既保证刚性需求的合理释放和有效满足，又严厉遏制投资、特别是投机性市场需求。

2.1.3 社会因素近年来，由于国家政策扶持，重庆城市化进程加快，经济不断发展，人民收入水平逐渐提高，在居住人口数量的提升与人均居住面积的不断增加的基础上，人们的消费观念也发生了重大变化，贷款购房已成为人们住房消费的主流。

房产越来越成为一个人在社会中经济地位的重要体现，为城市房地产业的发展提供更广阔的空间。

2.1.4 技术因素技术对房地产行业的影响主要反映在开发商及消费者对房地产产品的性能与质量、节能与供热方式、节水、节地和治理污染、住宅装修的要求上。

重庆万科深入观察和分析，结合重庆人文特色、本土环境，进行建筑科学技术的模拟测试，以“健康、舒适、经济、环保、耐久”为构建理念，在产品开发上体现：“幸福”二字，采取“为你创造”为宣传理念深耕重庆。

例如：万科城通过“优空间、优装修、优品质”三大手法，打造成“成长”的房子，以革新华的“收纳系统、餐厨系统、卫浴系统”满足一家五口的居住需求。

同时，三圈独栋的理念体现“清风系统”和“采光系统”等，使得居住感受更舒服、更惬意。

2.2 行业环境分析—波特五力模型分析2.2.1 行业新加入者的威胁房地产行业入门门槛比较低，高额的利润诱惑大，致使重庆众多房地产行业滋生。

由于重庆万科开发房地产的经验充足，再加上其雄厚的资金力量，优秀成熟的管理和营销团队，多年来积累的品牌优势等，在住宅领域仍然占据着优势地位。

除了重庆扎根已久的本土行业之外，其他新加入者不能构成万科的威胁。

2.2.2 现有竞争者之间的竞争程度就目前而言，与重庆万科形成最大竞争的是龙湖与金科，俗称：“三巨头”，但重庆万科凭借其核心竞争力即:拥有优秀的管理团队和卓越的领导者，充分利用市场资源发挥技术优势，利用雄厚的财务资源等等，通过多元化到住宅产品专业化策略塑造了房地产业第一品牌。

2.2.3 购买者讨价还价的能力现今，重庆房地产正处于初级和发展阶段，大部分购房者对行业性质十分模糊，又由于房地产开发过程复杂，生产周期长，消费者的房地产信息成本较高，因此目前来说消费者力量相对较弱，但随着我国房地产行业的高速发展，房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变，买方的谈判力量有逐渐增强之势。

2.2.4 供应商讨价还价的能力据了解，当前土地价格占房价的1/3 左右，因而地价对商品房价格具有重大的影响。

由于土地的出让由地方政府，而政府是开发商的唯一土地供应商，并且土地还是通过“招拍挂”制度出让的，议价能力极强。

可想这种制度会使低价不断推高，现在国家逐渐重视开发商的综合实力，未来将逐渐修改土地出让制度。

这对中国最具品牌实力的万科来说，无疑是一项利好政策。

近年来建设材料价格，用工成本显著提高，致使房地产成本不断升高，这将是房地产开发企业很难改变的，同时也是对房地产开发商来说最有利的，促使议价能力提升。

第3章内部条件分析3.1企业资源分析3.1.1优秀的领导者重庆万科前领导人，邢鹏，于2002年加入万科，工作了近10年。

2008年开始权掌一方，担任万科重庆公司总经理。

提倡做适合重庆人，打造重庆本土的房子，强调品质、配套、品牌、物业，注重产品定位，了解整体结构，通过整合力量满足重庆广大消费者需求。

在任万科重庆公司总经理期间，邢鹏先后带领万科在重庆开发了万科渝园、万科悦峰、万科悦府、万科城等项目。

数据显示，在2011年1-11月，重庆万科销售总额已经突破40亿元，进入2011年重庆楼市销售排行榜三甲之列。

3.1.2 高素质的员工企业拥有一批高素质、高文化的员工对企业未来发展和进步奠定了坚实的基础，注重员工素质培训，自我学习的机制尤为重要。

人才是万科的资本，这几乎是万科在理念领域无须注册的商标。

重庆万科以尊重员工意愿和选择为原则，提供可持续发展机会，施行“新动力招聘”策略和职业经理人机制，立足于人才储备，提升员工综合素质和职业形象，力求打造一支富有理想和激情的团队，以原有的品牌、文化、价值观深耕重庆，由万科了解重庆转化为重庆了解万科。

3.1.3 市场资源2008年万科正式进入重庆，09年万科渝园突破7个亿，万科以迅猛发展的趋势前进，从2010年到2011年销售额由35亿到50亿的突破，短短几年间，万科在重庆迅速起步，拦蓄成为重庆备受关注的开发企业。

于2012年重庆万科市场占有率不断提高。

3.1.4 财务资源万科作为全国最受最捧的品牌，资金实力十分强大，而2011年，重庆万科创造销售额50亿元的佳绩，进入重庆房地产企业销售十强，遥遥领先其他竞争对手。

重庆万科拥有坚实的后备力量，以及一贯采取稳健的财务政策，巨大的融资能力和融资创新能力提高了自身综合实力和抗风险能力。

3.1.5研发资源重庆万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。

2011年，重庆万科7盘齐发，突破以前传统模式，着重围绕“因需而设，先您一步”的理念，以完善的配套为前置，力求在项目交付时满足业主的生活所需，而重庆万科称为”配套年“，这一切理念与行动，都源于重庆万科团队矢志不渝的创新精神，并结合重庆万科”品质、专业、责任的理念“。

3.1.6 形象资源形象是企业的无形资产。

重庆万科针对环保公益活动举行了地球一小时，垃圾分类进社区的活动，宣誓用心、用爱、用梦想，将环保进行到底。

对此，万科还进行了如“六一少儿达人秀”、“地球小卫士颁奖典礼”、微电影《梦想签到本》等活动，真正将环保进行到底。

2011年一年救助260例先天性心脏病患儿“爱佑童心”万科专项基金重庆项目正式启动，赵公卿副市长在仪式上致辞，充分肯定了“爱佑童心”万科专项基金试行一年期间，为重庆困难家庭患儿做了大量卓有成效的工作，为重庆区域困难青少年提供更多帮助，为民生建设做出了更做贡献。

该公益活动大大提升了万科在重庆人心目中的良好形象，使万科的人文关怀渐渐被广大市民接受和信赖。

3.2企业策略能力分析3.2.1 财务能力分析重庆万科拥有雄厚的资金后盾，健全的财务融资体系和资本运作系统为万科入渝奠定了坚实的资金基础，从考察到正式入渝，万科用了13年，万科决定对重庆渝开发珊瑚置业有限公司进行增资扩股，将珊瑚置业的注册资本从1000元增加至1亿元，资本公积金调至2.2亿元。