5.房地产的供给和需求

第四章房地产市场

张永岳陈伯庚孙斌艺编著

第一节房地产市场的供给和需求

⏹一、房地产市场的内涵

☐房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所

☐房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和

⏹既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所

有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵

押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综

合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系☐房地产市场是房地产经济运行的载体

⏹健全的房地产市场

☐房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提

☐房地产企业运行不可缺少的外部环境

☐完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保

证

☐房地产市场同生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系中一个不可

缺少的重要组成部分

⏹二、房地产市场需求

☐（一）房地产需求的内涵和特点

⏹1 、房地产需求的涵义

☐房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个

人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买

而且能够购买的房地产商品量。

⏹2、房地产需求的类型

☐（1 ）生产性需求

▪指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的

对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个

体工商业者

☐（2 ）消费性需求

▪由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地

产需求，其需求的主体是居民家庭

☐（3 ）投资性需求

▪指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一

种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值

增值的目的

☐（二）影响房地产需求的主要因素

⏹1 、房地产价格

P108最后一段：对于房地产产品和服务而言，消费者对它的需求取决于多种因素，而最重要的可以说就是该产品的价格。经济学家所观察推论出的需求法则同样适用于房地产市场，即：在其他条件不变的情况下，某一房地产产品和服务的价格越低，消费者就对该产品和服务的需求量越大；而当该产品和服务价格越高时，消费者对该产品和服务的需求量则越小。依据需求法则，可以推断出房地产产品的需求曲线在通常情况下必然是一条从左上向右下倾斜的直线，斜率为负。

以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P)，横坐标轴表示该种房地产的需求量(Q)，因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以我们得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线(D)。

⏹2、国民经济发展水平

一国或一个地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。一般来说，房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系，即一个国家或地区经济发展水平高，相应促使其房地产需求的水平也比较高，反之则相反；一个国家或地区某一时期国民经济发展速度快，这个时期房地产需求增长也比较快，反之则相反。

国民经济发展水平对房地产需求的影响作用主要来自两个方面：

一是投资规模。投资规模的扩大，拉动生产经营性用房需求增加，从而扩大了对工业厂房、商铺、办公用房等需求。

二是国民收入水平。随经济发展国民收入增加，企业的扩大再生产能力提高，个人的可支配收入增长，必然会增大对房地产的生产性需求和消费性需求。中国改革开放以来国民经济快速增长，促进了各类房地产需求急增，由此推动了现阶段中国房地产业出现繁荣局面。

3 、居民收入水平和消费结构

居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度分析，在住房价格既定的前提下，居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决定性作用。

首先，居民收入水平的提高直接拉动居住消费需求的增加。中国城镇居民长期来受收入水平低的制约，居住水平和居住质量都比较低，改革开放以后随收入较大幅度增加，改善住房条件的愿望十分迫切，促使住宅的需求数量和质量急速提高，从而成为房地产市场发展的强大推动力量。（居民的购买力）

其次，居民收入水平的提高，还促使居民的消费结构发生重大的质的变化，主要表现在恩格尔系数下降，即花费在食品方面的比重减少，而花费在“住”和“行”上的比重增加。在住房制度改革以前，由于实行实物福利分房制度，房租极低，房屋租金只占居民生活消费的2%~3%；住房分配货币化后，多数居民购买商品房，同时房租也逐渐上升到商品

房租金水平，居住消费在家庭生活消费支出中的比例也相应上升到10%以上。国际上发达国家住房消费支出一般占家庭年收入的三分之一左右。随经济发展和收入提高中国城镇居民的消费结构也将进一步优化。目前中国城市的恩格尔系数已降到37.7%，按国际经验，当居民消费结构的恩格尔系数处在40%~50%之间时，正是住房需求旺盛、房地产业大发展的时期。近几年来中国城市房地产业的兴旺发达，印证了这一点。

⏹4 、城市化水平

城市化是社会经济发展的必然趋势。城市化包括城市数量的增加、规模的扩大和城市人口的增多等。城市化水平的高低也是影响房地产需求的重要因素，主要体现在：

一是伴随城市数量的增加和规模的扩大，必然要加快城市建设，例如，盖更多的工厂，办更多的商店、银行、学校、医院以及基础设施建设，从而对各类房地产提出更多更大的需求。

二是城市人口的增多，既增加了对城市住宅的巨大需求，又增加了安排就业对生产经营性房地产需求。

三是城市建设的发展，需要进行旧区改造和实施重大建设工程，由此必然要进行旧城区的动拆迁，引致动拆迁户的大量住房需求。世界各国城市化平均水平为60%，发达国家高达80%。目前中国的城市化率约在38%左右，预计到2020年将提高到60%，大量农村人口进城就业和生活，房地产市场的潜在需求很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。

⏹5 、国家有关经济政策

房地产需求还受到国家有关经济政策的制约。国家的土地政策、财政政策、货币政策和住房政策，对房地产的生产性需求和消费性需求都会产生相当大的影响。