201609_宁波_欢乐海岸_营销拓盘报告
解密欢乐海岸
解密欢乐海岸前言华锋股份7板尾盘被砸之后，本已寿终正寝，但仅仅因为欢乐海岸的高位接力，就起死回生，强势反包，并加速3连板。
欢乐海岸也从被套转盈利，足见其强大的市场影响力。
这种席位溢价和市场号召力令人发指。
可以说欢乐海岸已经成为当前A股的旗舰游资，成为短线资金的旗帜人物。
老七粉都知道，欢乐海岸是我的偶像，今天七叔就为大家来解密偶像级游资欢乐海岸。
特别声明：以下内容存属七叔的个人分析解读，有些内容为江湖传闻，未经证实，仅供参考欢乐海岸是谁?江湖传闻，欢乐海岸本尊名叫徐留胜，是一位元老级游资，资金规模早已10亿+。
早期主要活跃于华泰荣超商务中心，最近2年转战中泰深圳欢乐海岸，这里也是他的旗舰席位，协同席位超过10个。
平时不轻易出手，一旦出手必大手笔打最强龙头，并且敢于锁仓吃主升，通过四川双马、三江购物、冀东装备、中科信息、贵州燃气、万兴科技、盘龙药业等一个又一个的大牛股，打出如今的江湖地位和影响力席位有哪些？旗舰席位：中泰证券深圳欢乐海岸协同席位：华泰证券深圳益田路荣超商务中心、中信证券深圳总部、广发证券深圳民田路、华泰证券深圳分公司、华泰证券深圳海德三道、中天证券深圳民田路、中信证券深圳后海、国金证券深圳深南大道、宏信证券深圳深南大道、中国国际金融云浮新兴东堤北路疑似席位：兴业证券北京太阳宫中路目前已知的席位有以上这些，更新中......经典战役欢乐海岸出手较少，一旦出手，必打最强龙头，每次出手的资金规模从8000万-4亿不等，主要视流通盘的大小而定。
16年下半年至今，主要参与的股票有25只左右，其中80%以上都是顶级龙头或妖股。
大幅获利的股票有四川双马、三江购物、冀东装备、华北高速、中科信息、贵州燃气、万兴科技、712和盘龙药业。
贵燃之后的这几只大妖股的打造，将其市场号召力推至巅峰模式解析欢乐海岸的模式纯粹、极致和高效。
简单来说就是在市场情绪回暖之后，高位大手笔接力最强龙头，借助其市场号召力和资金规模，因势利导，将市场情绪不断推高，乃至最终的沸腾亢奋。
欢乐海岸运营方案
欢乐海岸运营方案一、前言随着旅游业的不断发展，人们对度假胜地的需求也越来越大。
欢乐海岸作为一个集度假、娱乐、购物为一体的旅游目的地，一直以来受到广大游客的喜爱。
然而，为了适应市场的需求和不断提升欢乐海岸的竞争力，必须对其运营方案进行深入的研究和规划。
本文将从欢乐海岸的目标市场、市场定位、产品规划、销售策略、运营管理等方面，对欢乐海岸的运营方案进行具体的分析和规划，以期为欢乐海岸的未来发展提供有力的支持。
二、目标市场1. 对象市场：- 全国范围内喜爱海岸度假的游客- 高端和中高端旅行群体- 探险和休闲度假爱好者2. 客户画像：- 年龄段：18-60岁- 收入水平：中等以上- 家庭人口：成年人和儿童均可- 偏好：喜欢海岸度假、欢乐娱乐、购物等三、市场定位根据欢乐海岸的产品特点和目标市场的需求，我们将其市场定位分为三个层面：1. 产品市场定位- 周末游玩：欢乐海岸提供全方位的休闲度假体验，适合家庭、朋友和情侣周末休闲游玩。
- 婚礼庆典：欢乐海岸具备优美的海岸风景和豪华酒店，适合举办婚礼和各种庆典活动。
- 企业团建：欢乐海岸拥有丰富多样的团建项目和活动场地，适合企业组织团队活动。
2. 价格市场定位- 高端：欢乐海岸的酒店、餐饮、娱乐设施价格相对较高，定位于高端客户。
- 中端：欢乐海岸提供一定的中端产品和服务，适合一般家庭和个人。
3. 受众市场定位- 群体：欢乐海岸主要面向全国各地的高端、中高端旅游市场。
- 偏好：喜欢海岸度假、休闲娱乐的客户。
四、产品规划1. 酒店和住宿- 欢乐海岸将会投资兴建新的高端度假酒店，提供豪华客房、别墅、海景套房等多样化的住宿选择。
- 优化现有酒店的服务和设施，提升服务质量和客户满意度。
2. 餐饮和美食- 引进国际知名餐厅品牌，提供多样化的精致美食和特色海鲜餐饮。
- 推出特色海滨美食节，吸引更多美食爱好者前来体验。
3. 娱乐和活动- 打造更多家庭娱乐项目，如水上乐园、海洋馆、儿童乐园等。
深圳欢乐海岸项目定位策略与项目发展建议汇报版
重点扶持８大文 化支柱产业： 动漫游戏产业 创意设计产业 旅游休闲产业 歌舞娱乐产业 视听产业 印刷产业 出版发行产业 传媒产业
加快发展深圳４ 大产业：
壮大５大主导服 务业： 欢乐海岸 契合点 文化产业 旅游业 餐饮酒店业 房地产业 商贸流通业 欢乐海岸 契合点
City Walk in Happy Harbour
漫步欢乐海岸
Happy Harbour
歡樂海岸·項目定位策略及項目發展建議
汇报总体思路
项目发展背景 导出 项目定位 展开 各功能板块 研究分析 强化 项目物业的 发展建议
大环境： 深圳发展 大背景 中环境： 项目区位 特征 小环境： 项目基地 因素
6
3
4
福田CBD 商务群
填海别墅居住群 5
主题旅游资源：1、世界之窗 2、欢乐谷 3、民俗村 4、锦绣中 华 5、红树林缤海休闲带 商业设施：6、御景东方 7、益田假日广场 8、华侨城商业群
区位背景——与区域环境相关连的业态
因素 发展方向 完善片区功能，为现有的资源进行补充 旅游环境 差异化经营
可发展业态
主题旅游带来的人流： 4大主题公园的1000万旅游人士 及红树林的本地游客是项目的潜 在目标客群 商业竞争的规避： 目前周边的商业现状多表现为主 力商家+中小零售商家的封闭式的 大型购物中心为主，而本项目则 是倡导开放的商业共公空间概念； 住宅群人口的优势： 华侨城城区加上周边住宅群的人口 接近40万人以上，人口素质高，收 入高、品味高，向往全新的都市休 闲娱乐生活方式； 福田CBD商务群的特征： 福田 CBD 居住及办公人口达 70 万 人，区域大批城市精英聚集，对 于商务活动及生活需求成为反映 城市商务及社交文化发展水平的 标志
欢乐海岸策划稿
物业建设
——
——
——
二、总体定位
1.欢乐海岸-战略定位： ——深圳毗邻香港，珠三角核心区，中国最年轻，最具活力的国际滨海花园城市。 ——深圳南山区，重要的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地、西部物流 基地和创意文化基地。
2.欢乐海岸-项目区位： 南邻滨海大道与深圳湾15公里滨海长廊和红树林保护区隔路相望；北接华侨城锦绣 中华、民俗村、世界之窗三大主题公园及红树湾豪宅区；东临深圳公交总站及城市 及滨海疗养院；西靠规划中的世界500强深圳总部基地。
工程計劃包括： 築建一條長3.5公里、橫跨后海灣的雙程三線分隔車道，擬建車道為西部通道 香港段，由新界西北部的鰲磡石伸延至香港特區邊界； 裝設交通管制及監察系統； 進行相關的土木、結構、機電、海事、土力和水務工程；安裝消防設備；實 施紓減環境影響措施；裝設街道照明設施、輔助交通設備和路線指示標誌； 提供車輛轉線設施，以配合香港和內地不同的行車安排。
深圳欢乐海岸战略策划报告
小组成员： 刘锦芸 李璐 潘泳 梁敏仪
项目背景及前期工作
欢乐海岸
消费人群，走向随着社会的逐步富裕，中产阶层的扩大，人们更加追求 高品质的生活、满足深层次的精神欲望。
建设国际旅游度假区，要在世界范围内找到一个参照系。
找出旅游度假区建设的特点、热点和吸引力，功能和海域的设定。
滨海主题公园区：
水秀剧场、音乐沙滩 玩水、乐水、生态
绿色休闲度假区：
SOLO公寓、华会所、 spa hotel、 亲水、休闲、高端
生态旅游观光区：
湿地公园、心湖 保护、修复、共享
7
三、发展空间建议
1、发展原则：
我们所期待的是一片蔚蓝的天空，清澈的水，宁静祥和的表情，
@地产智库 深圳华侨城欢乐海岸业态报告
便捷餐厅
目标商家
• 西式快餐：麦当劳、肯德基、PIZZA、棒约翰 • 中式：面点王、东方即白、永和大王、真功夫、 味千拉面、大家乐、仙踪林、雨花西餐、一茶一 坐。
专门店铺——珠宝首饰
• 目标品牌 谢瑞麟、周生生、六福、英皇、万汇、百福、周 大生、普柏琳、太古、伊丽罗氏 、翡翠物语
专门店铺——精品、礼品
-1F
B 专门店铺18415㎡(-1F+1F+2F) 男女装、鞋包、休闲运动服、童装童用、玩具、珠宝、饰品、化妆品礼 品、钟表保健用品、休闲食品、摄影、展示、银行。 C 便捷餐饮4000㎡（约12家），穿插分布于北区三个楼层中,可利用边角位置。 D 北区楼顶以清吧、西餐厅为主。（因未计算容积率，此次未计算具体面积）
创展中心
东区（1F、2F）业态示意图
渔村博 物馆
酒吧、西餐厅
特色餐饮 大型酒楼 美容美体 影院 KTV、娱乐
旅游信 息中心
东区业态面积分布表
业态 零售 餐饮（含酒吧） 娱乐休闲 创展中心 建筑面积（㎡） 4706 34046 21176 4000 本区占比（%） 7 54 33 6
合计
63928
专门店铺珠宝首饰?目标品牌谢瑞麟周生生六福英皇万汇百福周大生普柏琳太古伊丽罗氏翡翠物语专门店铺精品礼品?目标品牌万宝龙伯爵劳力士周大福卡地亚施华洛世奇swatchagathazippo瑞士军刀伯爵tudor专门店铺化妆品?目标品牌sk兰寇欧舒丹美伊娜多资生堂娇兰娇韵诗高丝贝佳斯兰芝水芝澳欧珀茉丝芙兰妍丽专门店铺保健食品?目标品牌李宝赢堂宝明堂华润堂胡庆余堂方回春堂吉寿堂专门店铺儿童商品?目标品牌小笑牛米奇妙贝贝摩登pawinpawelle侨保elandpampolinamarcomarl乐高米奇芭比娃娃大型互动体验娱乐项目目标品牌反斗城天线宝宝卡通尼vanadocity魔术城堡创展中心目标商家
关于欢乐海岸创意展示中心运营方案思路简A
关于欢乐海岸创意展示中心运营方案思路简一、宏观市场分析引言：中国创造了光辉灿烂的古代文明。
今天的中国也已成为世界第三大经济体。
我国文化产业起步晚、起点低，却在10年走过了发达国家近100年的发展道路，这是了不起的成就。
文化体制改革解放了思想，创新了观念，改革了机制，抓住了机遇，这是文化产业快速发展的强大动力，而且中国文化产业的合理化发展总趋势不会变。
(一)文化产业的前景1、国家到地方政府对文化产业关注，并大力扶持。
2、文化产业是一种新的财富创造形态，包括创造人们精神财富。
3、文化产业结构走向信息产业化、数字化，这提升文化产业综合竞争力。
4、文化产业体制改革带动文化产业各行业的改革全面深化，并加速资源融合。
5、中国加入世后，给中国文化产业发展带来了竞争，更带来了快速发展的机会。
6、国际政治、经济、文化变数对我国文化产业的影响力将日益突出。
文化产业发展程度是文化影响力和竞争力的重要指数，大力发展文化产业，在为国民经济带来新的增长点的同时，更重要的意义在于可以提升国家软实力，使中国在未来的世界舞台上立于不败之地。
(二)深圳发展文化产业发展的优势GDP增长、社会消费品零售总额的稳定增长是推动文化产业及文化消费的核心趋势因素。
随着我国经济的持续快速发展，GDP及社会消费品零售总额保持较快发展速度。
2007年，中国已经取代德国成为世界第三大经济体。
深圳的GDP更是领先全国GDP增长率2-3个百分点，社会消费品零售总额也保持平稳增长，这些都为深圳文化产业的发展，从供给方给予强大的经济支持。
随着国民生活水平的不断提高，人们的消费方式也发生重大转变，由单纯的物质消费，转向高层次的精神消费。
深圳城镇人均可支配收入明显高于全国水平（高出全国水平70%以上），代表居民生活富裕程度的恩格尔系数一直保持在38以下，深圳的恩格尔系数也低于全国水平2-3个百分点，这表明深圳居民具有更强的消费能力，为文化产业消费准备了市场基础。
海边项目的营销报告
海边项目的营销报告第一章项目情况分析一、项目自身环境分析1、地理环境土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。
本项目位于海阳凤城，是近年发展迅速的新城区，一侧临海，自然景观优越。
2、基本资料及经济指标（由于资料的有限，故数据为拟定）项目地势平担，一侧临海，拟占地面积：7000㎡；拟容积率2.5，建筑面积：17500，户数：220，项目由一栋板楼构成，底商：3层，住宅16-18层。
3、自然环境该地块自然环境优势，空气较好，无工业污染，植被水系丰富。
4、项目周边情况（略）5、交通路线（略）6、社会环境（略）7、人文环境（略）8、经济环境（略）二、项目优劣势分析优势：1、人文环境：项目位于海阳市最具风情渡假区凤城，这里文化历史悠久。
近年，曾相继举办过**文化节和《同一首歌》等大型文艺活动使得项目所在地远近闻名；2、地理位置：本项目所处区域得天独厚，周围被大山与渤海环抱，视野开阔，环境优美，是养生渡假的首选地；3、建筑风格：建筑为海派风格，立面色彩大方跳跃，充分体现了项目的较高的设计标准和档次定位；4、产品创新：首创两梯四户全精装修套房，是国内先进模式；顶层罕有的露天观光台，让海景尽收眼底的同时还提升了项目品质及顶层的最大销售价值；户型区间30-103㎡满足不同投资客及渡假人士的需求；5、文化发掘：推广中将不断渗透海派文化品味及蓝调生活方式的表现；6、物业管理：聘请国际知名物管公司管理或指导（酒店式物业管理）将成为项目对外销售一大卖点。
劣势：1、项目远离海阳行政、商业中心，处于非传统生活社区，生活氛围不浓郁，楼下底商体量较大，市场培养期周期将很长，容易给客户造成人气不热的感觉。
2、由于海阳处于迅速发展期，同时政府招商引资力度比较大，未来土地市场供应的不确定性很大，很可能有大批量的土地随时出现，故本项目应尽快入市，抢占市场先机。
3、由于本项目住户多为有车族，对停车位的要求较高，将引起重视。
深圳欢乐海岸项目考察研究报告
风情木桥连接动线
曲水湾特色区以单节点多岔道的动线模式，使区内 游人有种“流连忘返”“柳暗花明又一村”的感觉。 区内另配以极具特色的水路动线，游人可以在区内 步行游览消费，也可以乘坐小船游历。
游船可驶的区内环水动线
欢乐海岸主要商业项目
O’Plaza
O’Plaza 项目概况
O’Plaza购物中心位于欢乐海岸北侧，建筑面积为7.8万平方米。中心汇集了世界顶 尖智慧及商业风情，深圳唯一临水体验型主题购物公园。
欢乐海岸“游记”
————欢乐海岸项目分析报告
欢乐海岸项目概况
概况 主题定位 交通 区位 物业组成 动线设置
概况
酒店会所 娱乐 购物 欢乐海岸
旅游文化
餐饮
生态
深圳华侨城都市娱乐投资公司开发建设的“欢乐海岸”项目位于深圳湾商圈核心，占地 面积约125万平方米，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元 业态于一体的都市娱乐目的地。
曲水湾 × 生态
建筑立面以灰色调青砖为主，辅以仿木的钢架结构和有机竹木建材，既强调江南小镇的 文化特性，又得环保节能之效。
曲水湾 × 分区
酒吧、西餐厅 特色餐饮 创意酒店、酒楼 美容与影院 渔村博物馆
曲水湾主要分为特色餐饮区、西餐与酒吧区、酒楼与酒店以及生活娱乐区四大 主题区域，精选荟萃了世界各地的美食佳肴、风情酒吧及创意酒店等，拥有丰 富的商业和休闲娱乐空间。
劣
1
2
交通区位较为封闭，尚未开通的地铁线路和仅有 两处公交站点，公共交通的发展延误导致项目难 以吸引大部分群体。
建筑设计邀请国内外知名设计师设计，使整个项 目建筑极具特色，为综合体的旅游文化作铺垫
曲水湾街区
曲水湾 项目概况
欢乐海岸调查报告(1)
立体交通
深圳欢乐海岸的交通地上、地下通达便利，线路全城贯通，辐射珠三角 欢乐海岸北临深南大道，南接滨海大道，西邻沙河东路、沙河西路、深港 西部通道，东依侨城东路，白石路横贯其间，商圈路网通达全城。
欢乐海岸距广深高速约5分钟 车程，距深圳湾口岸约10分钟 车程，距深圳机场约25分钟车 程；规划中的滨海交通枢纽总 站与项目比邻而建，深圳地铁 9号、11号线将直接接驳欢乐 海岸，并连接穗莞深和西部深 港两条城际快线，无缝对接深 港澳及珠三角区域。
购物中心特点：
双首层规划，双动线设计； 动线设计灵活：白石路和OCT创意广场两大主入口，另有多个入口直达购物区； 阳光中庭：九大阳光中庭贯穿整体，实现自然采光照明，创造优质购物空间； 互动性公共空间： “隐形梁柱” 营造了互动性购物空间，提供了商业展示平台； 超大型地下停车场：10.2万平方米，3000个车位。
欢乐海岸调查报告(1)
海洋奇梦馆
海洋奇梦馆位于欢乐海岸购物中心二楼西侧，占地面积2800平方米，由 潜入深海区、珊瑚及水母活体展示区、珊瑚礁3D剧场、海狮剧场、生态 教室五部分组成。是集科普教育、欣赏娱乐为一体的多功能水族馆，南 中国标志性的世界级海洋主题乐园。
欢乐海岸调查报告(1)
采用独特的深海浸入式体验设计概念，结合墙面立体成像、地面互动投影、LED 效果灯、水波投射灯等国际领先的多媒体技术手段，立体呈现海洋世界中鲸鱼喷水 巡弋、鲨鱼畅游觅食、海豚嬉戏飞跃，珊瑚形态各异及水母荧光闪烁的生动场景， 营造沉浸式环场影像包裹视听感受，创造出前所未有的震撼观赏体验。 展出的珊瑚和水母的种类，将是国内海洋馆中最多的，并拥有国内最大的活体珊 瑚缸，游客可以在这里看到许多世界珍稀的珊瑚和水母的品种。 馆内首开国内海洋馆海洋生态教室设计理念，打造国内信息量最大、展陈手段最 先进的科普教育基地，从海洋知识到环保教育，为游客提供了一个强大的信息平台。
海岸别墅营销策划实施方案
夏威夷海岸营销策划方案目录前言第一章、市场分析一、某西海岸区域概况分析二、某西海岸别墅市场分析三、周边项目分析第二章、项目分析一、项目SWOT分析二、目标客户群分析第三章、项目产品定位分析一、产品建议二、物业管理建议第四章、产品定价策略第五章、营销策略一、核心价值提炼二、卖点提炼三、推广策略四、营销模式分析第六章、阶段性媒体策略第七章、阶段执行说明与补充一、引导期媒体推广组合二、开盘强销期推广组合三、持续强销期推广组合四、尾盘销售期推广组合第八章、案场销售管理前言某作为全国唯一拥有热带滨海岛屿稀缺资源的省份，在房产低潮和金融危机的双重影响下，房地产市场无论在开发规模还是销售价格上都保持了稳步增长，彰显了某房地产的发展潜力。
随着某国际旅游岛规划的施行，环岛轻轨的建设和其他基础设施的进一步完善，某房地产的未来前景不可限量。
作为房地产项目里的顶端产品—别墅，随着某一线海景用地可利用资源的日趋减少，后市别墅供应的稀缺性将日益凸现，而“别墅禁批令”的出台更是令其身价与日俱增。
从短期来看，受金融危机和全国房地产市场大环境等因素的影响，某房地产市场出现了成交量下降的现象，但随着金融危机影响的减退以及利好政策的实施，从升值前景、现实价格、人居环境三大因素来说，某别墅投资的空间值相当可观。
从长远来看，随着某战略地位的提升、国际旅游岛建设的推进、世界旅游与宜居价值的提升，将带来更多的岛外高端客户，某别墅的保值升值性还会进一步提升。
别墅物业作为“成功、富有、地位”的象征，代表了生活的“最高境界”。
随着高端客户群的膨胀和城市白领阶层、中产阶级的形成，人们的居住理念发生了深刻的变化。
如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么中国楼市将在不远的未来进入“第三波”—“追求回归自然，提高生活品位”。
作为中国强势旅游目的地之一的某，已经成为众多高端客户群“第二居所”的首选地。
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万里奉江全景环抱，三重碧波风情各异
2.2公里江岸线 ·1万余方中心湖 ·千米内河
本案
两大巨型公园磅礴环伺，缔造浙东绿色奇迹
300亩绿岛公园 ，82公顷鄞州公园，坐拥浙东最大绿海
超大商业人居航母，绽放宁波最完美的未来
近70万方超大规模，包罗每个人的璀璨国际都市梦想
巅峰强强联合，创造城市价值全新代言者
项目先期客户分析
项目先期蓄客中，地缘性客户占绝大多数，预算大幅偏低，且客层年轻化，购买力
有限。后期项目对市场影响力，需全面提升，扩大客源地域。
鄞州区
海曙 江北 江东 非市区
非大市
其它
来访客户区域分析
鄞州高桥 鄞州古林 鄞州集士港 鄞州其他区域 鄞州石碶 鄞州下应 鄞州印象城 鄞州中心区
海曙 江北 江东 高新区 镇海 北仑 慈溪 余姚 奉化 象山 省内 省外
鄞州中心区客户导入图
大城西 片区
奉化方向
海曙南
江东南
邱隘
鄞西 本案 （石碶）
鄞州中心区
潘火
鄞南
绕城高速
姜山
奉化、宁海方向
下应
东钱湖
云龙 横溪
象山方向
流入原因1：挤压效应
➢ 海曙、江东等核心区域在售项目稀 少，项目选择受限；
➢ 鄞州中心区周边次级区域内高端客 户（石碶、姜山、潘火下应等）本 区域项目无法满足购房需求；
流入原因2：条件成熟
➢ 交通道路：交通更便捷，广德湖北 路断头路打通（海曙至鄞州）；海 曙至鄞州四明桥规划；
➢ 市政建设完善：居住环境改善（鄞 州公园二期建设、欢乐海岸岛头公 园规划）；
项目首期客户定位 根据重点竞品客户组成，及近年主流高端客户动向，推导本
案客源组成。
辅助客户 重要客户
主力 客户
江北、镇海、北仑及周边区域（10%）
中国最具影响力的特色商业品牌&中国住宅人居第一品牌
未售
在售
一级竞争区
华茂悦峰
本案 500m 贸城西路地块
中央公园
江山万里
金盛金磐
计容总建：7万 主力面积：
138/165/178/232 预计开盘时间：15年
9/10月 对外报价：2400028000（含装修5000）
计容总建：16.7万 主力面积：
137/150/199/214 已售均价：23808 （含装修6000） 可售量：10万方
项目 印象外滩 东海繁华里 风格尚品
装修
否
是
否
面积 17652
2223
5578
荣安府 是
12837
华茂悦峰 是
17720
江山万里 否
57984
中央公园 是
74946
总计
188939
总销 282016008 46237584 86151585 325559763 433289384 1074981970 1439459729 3687696023
111331
89253
126244
91030
61518 50099 72337
成交金额 （万元） 151454 138154
138058
130492
成交均价 （元/㎡）
14754 20758
12401
14620
宁波市六区库存及存销比走势
50 42 604
40 447
30
库存 582 573
存销比 700
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 12
第三部分
价值梳理篇
【理念占位】
14
欢乐海岸购物中心/海洋奇梦馆
深圳唯一临水体验型主题购物中心
OCT创意展示中心
深圳首家大型商业文化创意展示中心
华·会所
深圳首个真正意义上的顶级城市会所
华茂悦峰
中央公园
印象外滩
6% 1% 5% 8%
28%
52%
鄞州 江东 海曙 市区外 江北 其它
2% 5% 2%
23% 13%
55%
鄞州 江东 海曙 市区外 江北 其它
1% 3%
14%
19%
18%
45%
鄞州 江东 海曙 市区外 江北 其它
✓ 以鄞州（52%）>江东（28%）> 海曙（8%）为主；
✓ 海曙区客户较少是受到金茂府和 江湾府的截留所致；
Code of this report | 5
项目竞品分析
与本案同能级竞品主要集中在项目500米半径内，一级竞争区未来可售量约48万方，区
域内15年下半年，总计竞品约91.1万方，且多为装修房源，未来区域竞争集中。
鄞州中心区主要竞品分布
计容总建：10万 主力面积：
115/125/138 预计开盘时间：11月
均价 15977
20797
15446
25361
24453
18539
19207
19518
15年1-6月鄞州区成交数据对标
15年1-6月鄞州区已售均价约18000元/㎡以上项目高层产品成交面积
项目
印象外滩
东海繁华里 风格尚品
荣安府
华茂悦峰 江山万里 中央公园
总计
装修
否
是
否
是
是
否
是
面积
5281
673
3951
0.43% 0.43% 0.93% 1.57% 14.56% 1.43% 3.36% 60.21% 6.00% 0.86% 7.29% 0.21% 0.36% 0.29% 0.07% 0.07% 0.36% 0.21% 0.57% 0.79%
82.92%
6.00% 0.86% 7.50% 0.65%
5494
17720
25074
46275
104467
总销 81930094 13454475 59182052 140320441 433289384 474921687 903261166 2106359298
均价
15515
19998
14980
25542
24453
18941
19519
20163
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雅戈尔地块
江湾府 9.7
鄞州区均价18000元/㎡以上项目高层产品库存
寰宇天下
金盛金磐
贸城西路 地块
金地悦江 南
华茂悦峰
江山万里
中央公园
11.8
7
4.6
10
10
18
20
总计 91.1
第二部分
客户机会篇
项目竞品客户对标
周边竞品客户辐射以鄞州地缘客为主流，占45%-55%，其次江东、海曙两地溢 出客户成为重要客源。
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项目区域数据分析
近1周年项目区域内，高端市场高层产品总体容量为36.9亿，单盘最高14.4亿；而15年上半年呈 现量价齐升态势，整体完成21.06亿，单盘最高9亿。本案欲冲击市场近50%的份额。
14年7月-15年6月鄞州区成交数据对标
14年7月-15年6月鄞州区已售均价约18000元/㎡以上项目高层产品成交面积
欢乐海岸，作为中国最具特色的主题商业人居项目 真正影响了中国乃至世界的国际主题商业人居模式
2015，中国第二座欢乐海岸，全面影响宁波
宁波欢乐海岸将成为万科
“赞美生命·共筑城市”的完美表达
【项目占位】
本案
联盛 广场
万达 广场
四明大道
鄞州公园
南部商务区
纵横都会中央，踞鄞州繁华核心
大交通&轨道线纵横市四区，鄞州中央核心配套重重环伺
因工作或者看好区域发展等其他原因，渴望安家在鄞州中心区的客 户。
城市梦想 品牌认同 情感追随
周边乡镇渴望进入市中心的财富阶层、对艺术生活抱有强烈兴趣的 客户，以及对中心稀缺资源的占有。
万科品牌的追随者（金色水岸、金色城市等项目业主），对万科产 品与万科物业具有较深的理解和高度认同。
万科老业主的口碑圈影响，万科社区居住体验的实感传播，耳濡目 染，为之心动。
环球城锦悦湾 万科公园里 万科江东府 维科馨园
3
4
5
6 14.1-6 7
8
9 10 11 12 15.1 2
3
4
5
6 15.1-6
区域
鄞州区 江东区 鄞州区 鄞州区 鄞州区
鄞州区 高新区 江东区 鄞州区
成交套数
937 509 1079 822 1158
680 446 344 549
成交面 积
102401 66554
江湾府
金地悦江南
寰宇天下
计容总建：一期7万，二 期11.8万
一期已售价格：16700 二期主力面积：101-138 二期对外报价：未定（可
能装修） 预计开盘时间：9月
计容总建：27.6万 主力面积：
90/118/128/139/170 已售均价：19562（含
装修3000） 可售量：20万方
计容总建：20.5万 高层主力面积： 132/137/189 高层已售均价：18912 （装修选配标准 2180/2780） 高层可售量：7万方 新拿土地：计容11万方
506
600
497
500
25
400
130002
10298
20
300
118430
116271 108581 101738
13010
18900 21673 14064
10 200