深圳龙华金茂府拓盘报告
深圳龙华金地梅陇镇开盘个案分析
“金地·梅陇镇”开盘个案分析一、项目背景1、项目位置金地·梅陇镇项目位于龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，与锦绣江南相望，西靠梅龙路，南接世纪春城，与幸福枫景仅一路之隔。
建筑设计由德国WSP建筑设计公司承担，用现代主义的理性方式，展示简约、洗练、纯粹的纯净主义风格。
2、项目概况金地·梅陇镇三期位于项目东南部，占地约3万平方米，建筑面积约11.6万平方米，由五栋25-32层塔楼以及一栋复式LOFT组成，约1200余套。
整体延续了前两期的简练风格，高大挺拔。
本次推出房源700余套，主要集中在靠近阳光新境园和四期预留用地一侧。
户型主要为两房——四房，以南北朝向居多，户型比较方正实用，总体较为平淡。
赠送面积不多，主要户型设置小规模入户花园、双层挑高露台、落地凸窗等。
装修整体风格简约现代，客厅、卧室用材一般，在厨房和卫生间的用材上体现出较高档次，墙面基本为天然石材，洁具和橱具基本选用的都是国内外名牌，如：厨房选用方太整套橱具、卫生间配置科勒牌洁具、开关为西门子开关，卧室和客厅均带有格力壁挂空调，据称装修标准为1000-1200元/m2（标准明细见附件3）3、项目区域价值金地·梅陇镇地处龙华片区的中心地带，龙华镇是深圳规划中的主要卫星城镇之一，龙华二线拓展区也定位为“福田区后花园”。
随着预计中的“布龙区”的合并成立、火车站迁址本区域、华南国际物流中心的落户，以及地铁4号线、福龙路（接通香蜜湖路和龙华镇）等快速交通干线的开通，龙华片区将以其在空间、交通和规划等方面的优势迅速发展成为深圳的城市新区。
二、开盘状况1、开盘时间◎2月24日，◎中午12点开始签到，13：30选房活动正式开始2、开盘地点会展中心五号馆3、人员配备◎场外人员安排：引导员、入口登记员、协调控制人员、保安；◎场内人员安排：服务员、销售人员、咨询员、巡场人员、保安；◎外邀人员：政府公证人员（2人）、医务人员、法务人员、媒体人员；◎内聘人员：活动演员、司仪（2人）；◎选房区人员安排：销售员、财务人员、签约人员、跟单员4、开盘功能分区及流程情况◎主要功能分区签到区（核实会员卡、身份证、算价单号，不需要签名）、休息区（有服务台供应饮水小吃）、集合区、等候区、购房区、财务区、签约区等。
深圳_绿景公馆1866案例分享
首战夺目 2012年8月
8月19日，公馆1866项目北区在大中华开盘，北区推出662套，到场人
数逾4000人，销售率80%，实现整体实收均价23500元/平，开盘销售 近13亿!
产 次战夺势 2012年12月 地 12月2日，公馆1866项目南区一批在营销中心开盘，推出496套，到 联 场客户逾2500人，销售率近80%，实现整体均价23500元/平，回收
突—“围史举脉措营2销”世贯联穿地项产目的灵魂
整体思路
时间段
营销节点
阶段主题
策略核心
事件营销
2012.52012.9
2012.92013.1
2013.22013.5
1）营销中心开 放； 2）北区园林、 样板房展示+ 认筹； 3）北区公开发 售
1）南区园林 、样板房展示 +认筹； 2）南区首批单 位公开发售
深港中轴低密人文豪宅
绿景Artdeco City
地
形象
联 ——将artdeco的生活品味和生 绿景中央公馆
活哲学融入项目
世 客户 关内品质及功能性换房客户
龙华本地客户占比36%；福田客户占 比35%；南山客户占比18%。
产品
舒居型为主，90平米以上占65%， 平衡项目利润与风险，90平米以上户
部分拼合户型
推广
推广受限制
产费用少、竞品 多如何脱颖而
地 出？ 世联
1.推广费用少——矫枉过正，南北两区仅有1000万推广费用预算（北区500万，
南区500万，最终没花完）；
2.绿景固有的推广渠道和客户资源，与本项目的客户群严重错位；（大公馆、香 颂、绿景花园、中城天邑、NEO、合作中信银行等自由客户资源和渠道，最终 成交数量不过20套，还不如世联关系户成交的多）
住总朝内项目推盘总体思路
1 .从工作进度上来看，由于商业部分的招商工作且杂程度较高，需要的筹备时间和实际招商时间相对较长，因此，从目前的时间角度分析，没有充足的时间做好前期的招商准备和市场预热工作，不具备商业推广相应的条件。
2 .从市场准备方面看，本项目商业部分目前在市场上没有开始进行市场预热，市场心理准备不足。
3 .从商业的聚集效应来看，主力店的招商难以在短时间内完成，而在主力店不确定的条件下，其他纯市场化出售的商铺一方面不容易成功销售，另一方面，容易受到没有核心经营方向，而将商铺低于预期价格出售的情况。
4 .从工程进度上看，项目期房销售，投资者对项目商业部分缺乏直观判断的依据，投资心里难以把握，容易流失部分投资心理准备不足的客群，而期房对写字楼客群的心理影响力相对较小。
5 .商业部分的投资客群一部分看中的是写字楼客群的日常消费能力，以此来决定自己的投资决策；因此，先推商业部分的策略，容易让客户对商业未来的经营状况产成顾虑。
6 .写字楼部分先低价入市，前期价格可适当降低一定幅度，迅速汇集人气，吸引各方面的关注力度，加快写字楼的销售速度，形成旺销局面，塑造旺铺的形象，从而带动商业部分的销售。
7 .写字楼购买客群的企业性质和经营方向在一定程度上影响商业的经营业态。
第一章推盘总体思路一、推盘总体思路1、写字楼打整体形象＞写字楼体量较大，建筑风格协调，能突出我们东西轴线规划的特色。
＞商业服务于区域、服务于项目，项目集办公、商务、休闲、娱乐于一体的、智慈的、体验型服务基地，从产品定位、建筑规划、建筑形态、产品结构上商业、写字楼相互支拴。
2、写字楼先行，商业稍后＞我们项目商业定位为服务型商业，发挥和实现分割灵活、业态规划灵活的特点，我们的商业无须“一条路上华山”，可以“随后上山”，“看看再走”，可以根据市场情况，发挥上述项目优势。
＞商业仅滞后1・2个月去销售，之前进行预售（如业务员推荐的方式），并不是完全的“不推”、“不动”，只是方式不一样而已，比如在第一次推盘的半年时间里，放在后四个月，并不影响整体周期，也不影响资金回笼等，从时间的角度虽有滞后，但从周期到的角度是不变的、不影响的，但是是可取的、策略的。
QHSE管理部2022年工作规划
QHSE工作目标
杜绝发生企业级HSE事故、质量事故，不出现违背质量红线问题， 确保安全生产“十个零”目标实现；
区域季度质量、HSE评估考核，综合评价成绩排名前50%； 总部三方评估，不出现D类项目；三方评估成绩平均分高于总部检
查平均分；各项目年度实测成绩平均值≥93，不低于90分； 区域季度HSE考核不出现D类项目，C类项目次数不超过4次/年。 争创中国金茂HSE达标项目、金茂北京五星项目 1项数字科技工作落地，1项QHSE创新落地。
工作思路
QHSE组织架构
编制QHSE专项检查表，突出重 点；
考核强制项目排名，工程部经 理、技术质量负责人与考核成 绩挂钩；
引入第三方质量评估。
召开双月QHSE考核反馈 会，邀请承包商公司参加；
跟踪月检整改落实； 制定督办、叫停机制。
质量-李发权
北七家项目 质量-李海亮 HSE-刘大鹏
QHSE部门经理-王振
温国君
刘大鹏
王磊
10
3
下花 园
李鑫
-
崇丽恒
崔秀彬、王 志杉
周艳强
张瑞峰 李璐璐
/
杨军 李英辉 9
60 40 20
47
40
60 40
15%
1年以内 15%
12% 3-5年 18%
4
北小 营
王文 刚
-
徐柳盾
郭文建、胡 睿（城建）
李振国
张强 李博文
/
陈庆国、 冀晓光
胡文娟
10
0
5
四季 青
张昊
杨红明 （绿城）
• 工程人员主动性不足：人员配备不足，体系理解存在偏 差，激励措施缺乏。
房地产策划跑盘汇报
中信新城、枫丹壹號、 林肯公园、国锐金嵿、 远洋天著、润枫领尚、 首开万科公园里、富 力尚悦居、首开国风 美仑、珠江四季悦城、 融科钧廷、金第万科
金域东郡
【竞争态势】
北京南部市场在售项目众多，竞争 激烈
在售主流项目
中信新城 林肯公园 国锐金嵿 中建国际港 金地朗悦 葛洲坝紫郡府 润枫领尚 富力尚悦居 首开国风美仑 融科钧廷
认购面积 （万平米）
6.29
1.61 0.3 15.36 9.75 5.8 3.7 4.0 8.6 6.05 61.46
成交均价 （元/㎡）
24362
26077 30987 24600 21197 28500 20461 20480 16005 18196 ——
注：数据为2013年1-7月，以上数据来源于天朗网
➢交通优势明显：国际港距离地铁四号线枣园站A口
仅100米；项目距离大兴小营公交站仅50米，途径本 站有610、631、829、841、842、937、940、954、 968和兴2路等。
➢周边配套相对成熟：
•商超配套：家乐福、华堂商场、吉星德亿商城； •教育配套：大兴一幼、大兴一小、大兴一中、
兴华中学、北师大附中分校；
➢南城在售项目众多，在调研的10个项目中，2013年各项目整体销售良好；
➢中建国际港在整个南部市场，实现销售套数、成交面积之最，堪称南城的王者！
【发现问题】
中建国际港二期1462套房源，当天售罄，销售额达37.9亿元，
刷新2012年以来全国单盘单日成交额记录！
中建国际港如何实现 如此的成交奇迹？
楼栋分布图 效果图
中建国际港二期货源盘点
户型 面积 居室 分布楼号 套数 单价区间 总价区间（万）
深圳楼盘案名大全
香蜜天宝物华尚书苑蔚蓝海岸三期豪峰园红桂皇冠理想新城三期仙泉山庄泰和花园君悦龙庭美杜兰华庭黄埔雅苑四期新鸿进花园槟城西岸皇庭香格里名骏豪庭海悦华城佳兆业可园五期恒立听海花园鹿茵翠地二期聚豪园你地公寓富通城鹏兴花园六期鸿基新城公园大地金润大厦云顶翠峰二期帝廷峰东方盛世花园碧桐海苑碧玉小家布吉中心广场百合御都滨福庭园美丽365二期嘉富花园东方明珠城皓月花园二期中央商务大厦苏豪名厦海龙苑京基东方华都科创商务中心长城大厦泊岸雅苑典雅居雅颂居城市花园世纪明园新安湖花园三期世界金融中心物业时代新居美丽湾国际公寓太阳岛大厦雅仕荔景苑中盛大厦宏发领域金色年华家园荔林春晓宣嘉华庭龙城国际碧海名园三期锦冠华城馨园一期枫情梧桐半山碧海名园二期翠海花园二期翡翠园阳光新境园万科城二期锦上花家园嘉汇新城阳光时尚公寓金地香蜜山二期锦绣花园翡翠郡信托花园敦煌大厦海逸雅居一期凯丰花园华茂苑琴海轩锦江国际(惠州盘) 劲力城市明珠深业风临左岸颐园菁英趣庭橄榄鹏苑星光之约二期聚龙大厦一期信义锦绣花园中航鼎诚国际城市中心花园帝锦豪苑西湖林语万福人家二期名商园庐山花园山语华庭新豪方大厦长城盛世家园二期大澎花园鸿景春天锦绣和山(倚山别苑) 卓越大厦中海苑阳光绿地家园桂芳园七期蜜月岛福建兴业银行大厦百合阁叠翠新峰二期深国商东方会合正逸园怡泰中心富通城二期鸿荣源尚都信义假日名城二期东埔海景花园一期华府假日大厦松泉自由领地茵悦之生花园一期麒麟名居万科城三期中旅国际公馆二期光彩新世纪家园招商名仕花园凯旋居碧湖港澳城半山海景别墅龙凤阁蜜园星湖花园三期阳光明居二期后海花园香雅园锦绣东方碧岭华庭一期聚龙居风临洲龙翔花园大梅沙海景酒店二期丽湖花园新世界倚山花园三期五米阳光(青年城邦) 星河国际东和大厦紫郡美丽AAA 绿景蓝湾半岛香珠花园棕榈堡花园富通丽沙花都二期椰风海岸金海燕花园大世纪花园三期(杰座) 创富时代名苑鹏盛年华公寓怡园大厦湖彬苑天朗风清青春驿站湖景居桃源居桃源盛景园二期绿洲丰和家园龙威豪园我爱我家嘉意台中央悦城洪湖东岸润裕山景豪苑-宝翠居玉雅居珠江旭景佳园百合银都国际金海岸天泽花园南国丽园金泓凯旋城鸿业苑名豪居新港鸿花园如意豪庭信义假日名城四期丰湖花园新安湖花园二期80后街信和爱琴居华彩天成文华大厦城色锦绣江南三期金色都汇太白居东华明珠园天健大厦雍翠华府绿景花园茵悦之生花园三期(天籁湖) 天健时尚新天地山海华庭龙岭山庄景源华庭天琴阁嘉洲豪园国际科技大厦西湖苑三期瀚海东岸深城公寓地王信兴广场鸿翔花园泰富中心广场嘉年华名苑逸翠园一期碧水龙庭花半里东海丽景花园福中福商业城一甲广场理想新城二期雅豪祥苑香荔花园三期兰溪谷二期天健郡城骏皇名居紫薇花园庆福园总部大厦国际商会大厦B座长怡花园卓能雅居丽晶国际泽润花园新绿岛大厦诚信华庭豪景大楼裕康时尚名居中民时代广场城投七里香榭海涛居时代骄子大厦金丽豪苑中海怡瑞山居置地逸轩雍景轩电影大厦鸿景翠峰布吉东大街都市千千汇中房怡芬花园招华曦城特发泊林花园俊峰丽舍汇福花园京基御景东方新天地名居蕙兰雅居艺丰花园一期百合星城二期水山缘三期博林贡院汇雅苑名家富居阳光花园四期海伦堡成龙山庄中房怡乐花园二期水山缘四期(滴翠谷) 都市翠海华苑祥福雅居香蜜三村卓越浅水湾景亿山庄翠鸣居英龙展业中心旭飞花园万科东海岸三期水榭花都三期富通天骏华佳广场祥云天都世纪科苑学里彩田居国贸商业大厦城市假日花园二期嘉南美地东海花园君豪阁和平广场怡康家园绿景新美域春天广场景庭苑后海花半里城投青莲公寓达海花园嘉洲豪园一期龙园龙凤雅居星座传奇中旅国际公馆一期弘雅花园-雅兰亭金地梅陇镇翠谷居仓前锦福苑三期曦龙山庄二期佳兆业中心富通好旺角二期琼珠花园一期京光海景花园春华四季园学子荔园翡翠园山湖居一期青青山庄龙城华府韵动领地绿茵华庭月亮湾花园日出印象花园B区招商海月花园三期沁芳名苑御海湾山庄左庭右院青青家园蓝田壹站华苑东部阳光花园一期深业新岸线二期首府佳兆业可园一期金城华庭中山颐景花园云顶天海阳光雅居漾福居立新花园三期春风家园熙湾天安数码时代大厦翠盈嘉园南海玫瑰花园三期龙佳园朗晴馨洲新锦安雅园一期鹤祥苑桃源居锦绣清华园五区金港豪庭锦绣花园二期映月湾畔天俊CEPA时代自由之光西海岸花园万科金域蓝湾三期天欣花园三期嘉麟豪庭缔馨园星河丹堤南海玫瑰花园二期鸿浩阁海天一色中海月朗苑东方国际茶都城市杰座泰华锦绣城青橙时代公寓万科东海岸二期常兴时代广场风和日丽二期慢城一期波托菲诺天鹅堡二期万科金域蓝湾一期雅云轩淘金山米兰寓所港湾丽都碧海天家园城市山谷三期华龙土特产品批发市场东帝海景家园绿怡居万科17英里二期中海日辉台云海天城世家天海豪景苑捷美商务中心万科第五园山海人家小小家中加名园二期城市东座万科城一期瀚海翠庭新世界山月居东方广场万科17英里一期丽日翠庭东海花园二期澳城滨福世纪梦想家园枫丹雅苑华联城市山林花园福岸新洲民生大厦熙园泰华豪园圣莫丽斯深南国际商务大厦万科金色家园三期汇锦名园港岛银座合正锦园一期碧桐湾保利城花园湖光山舍(翠枫豪园二期) 潜龙华城丽廷豪苑雅仕居泰华海逸世家风尚时代诚品雅筑半岛苑第五大道宝豪华庭山海翠庐合正名园一期诺德中心尚景大楼荔雅居高发佳苑金域地中海华兴苑侨福大厦新保辉大厦半岛城邦一期石鸿小洋房旺海怡苑金海丽名居英郡年华东物商业大楼国华大厦苍松大厦欧意轩花园布吉中心花园珍奇景苑叠翠居天健现代城美园黄埔雅苑三期都市E站东方尊峪玲珑1.8(华府馨居) 棕榈湾海景花园银翠苑志健时代广场瑞河耶纳波托菲诺二期纯水岸雍翠豪园观澜湖高尔夫大宅纳斯比区中信红树湾一期锦绣江南一期碧海园振业城怡然天地居中信星光名庭枫桦景苑假日广场海尚国际裕宏园幸福家园嘉宝田上城世家招商城市主场金景豪苑花园城二期虹楼双城世纪建业采曦庭阳光荔景留仙居翰岭院城中雅苑东海岸天利明园凤凰谷金洲嘉丽园二期翡翠星空鹏丽大厦红树家邻东方沁园一期丽景城缤纷假日豪园岭尚时代园和兴花园三期和顺苑海岸明珠世纪华庭前海金岸和兴花园二期和盛苑西海花城都市魅力商城幸福海岸二期凡尔赛宫和兴花园一期和兴苑擎天华庭大世纪花园荷兰水乡金港盛世华庭碧海红树园一期万科金色家园一期现代国际宝安山庄财富广场金园泰华君逸世家观澜湖高尔夫大宅蔓菲亚区东门银座南贸花园广场明珠日出印象水木华庭龙兴商业广场春华四季园二期天悦龙庭园景花园一期汇园雅居蓝海上城花好园前海宜家宝安电子城深圳国际商场东门国际广场风华盛世景桦花园二期富海电脑商城华美丽苑一期冠城世家一期荣超广场九号院馆半山兰溪谷中国有色大厦后海名苑居荣轩大厦欧陆经典中深国际大厦梧桐山新居新港大厦嘉宝田花园二期国际商会大厦A座鼎盛时代迷你新居世纪村四期日月府龙福居文伟阁都市广场水晶公寓燕南路88号一期观海台谱心苑天越翔园鸿翔御景东园一期万福人家一期雅涛花园泰华大厦碧湖皇冠假日国际街区万象新园二期艺术心殿厚德品园鸿昌广场香蜜湖豪庭龙威豪庭一期泛华国际公寓峰之畔万科四季花城六期祥韵苑信义假日名城五期B区山翠居海世界汇金家园鹏兴花园三期众冠西郡园金成时代家园漾日湾畔浪琴屿花园卓能雅苑中航香水郡金叶茗苑惠中名苑丹枫雅苑宏发雍景城鼎太风华一期璞真园英麒苑优品艺墅雅居百仕达花园四期东郡假日湾万事达名苑二期香缇雅苑华南国际工业原料城银座金钻龙园山庄麒麟阁、祯祥阁蝴蝶谷名苑新锦安雅园三期翠怡豪苑天安高尔夫海景花园三门岛度假酒店京基御景华城城市山谷一期景桦花园祺峰华庭（阳光花园五期）世纪春城二期天健世纪花园龙园山庄紫荆苑奥林华府一期花园城三期一号星河华居江南花园金域豪庭东门168 满庭芳泰安轩、泰宁轩榕城华庭中海怡美山庄金汇名园壹世界水岸新都2期TT国际公寓德邻雅筑碧星苑西城丰和金地香蜜山一期美丽365一期世纪山庄华强广场航天大厦育德佳园一期绿茵阁香蜜湖第一生态苑星海名城三期聚龙大厦二期金碧苑二期东埔海景花园三期茵悦之生花园二期石鸿融景园深业花园坂田商业大楼晶品居万科四季花城五期世界花园海华居翠峰丽景碧海红树园二期豪城馨庭居百仕达花园二期惠州润园御龙居二期国泰豪园阳光海景花园香蜜湖瀚城深业岭秀名苑香榭里花园二期中信海文花园绿海名居皓月花园一期知本大厦河畔明居中国经贸大厦鸿景园俊安苑云顶翠峰一期聚龙苑虹桥星座海印长城一期翡翠名园龙辉花园里仁府喜年中心深华丽园博海名苑和兴花园四期和煦苑南山豪庭金庸阁珠光花半里金谷1号富通蟠龙居雅仕阁西岸观邸金石雅苑馨园二期共和世家花里林居鼎太风华金色华尔兹世纪村二期如意府黄埔雅苑一期桑泰丹华悠然天地家园安柏丽晶荔庭园深蓝季节阳光广场龙安苑天一名居白金假日公寓庐江春天公寓招商桃花园一期俊景豪园和亨中心广场仙湖枫景家园雅然居东湖豪庭湖馨苑蓝堡公寓丽阳天下碧华庭居厚德新德家园朗钜御风庭家和花园翠拥华庭一期蓝馨苑育德佳园二期泓瀚苑皇家翠苑观澜湖高尔夫大宅昆仕顿区星桂园翡翠明珠花园萃峰阁观澜湖高尔夫大宅汉士达区愉园新苑心语家园天健名苑四海宜家柏龙奥特莱斯商业广场鹿茵翠地一期嘉园腾昌花园深业新岸线一期翠馨居雕塑家园风临四季碧海名园一期盛铭居翠海花园一期中海大山地盛世鹏程恒盛居笋岗大厦阳光明居三期五洲星苑好来居盈翠家园东部翠海轩城市3米6公寓龙泰轩群星广场金中环商务大厦香缤广场豪方现代豪园阳光四季米兰第2季信义假日名城三期香逸名园星河雅居盈百富金领域中爱花园阳光花园二期富怡雅居湖心岛公寓天琴湾麒麟花园三期鸣翠谷招商依山郡田面城市大厦水榭花都一期金海湾花园中国凤凰大厦阳光城市家园学林雅苑福雅园风格名苑阳光新干线家园九州家园馨荔苑佳兆业水岸新都鸿昌花园丽港湾观景台中信高尔夫别墅区(栖湖) 东江豪苑桃源居锦绣清华园龙园苑泰雅园叠翠新峰一期竹雅名居竹韵苑万科四季花城信和自由广场百富大厦天欣花园华茂苑琴海轩观澜湖高尔夫大宅丽维康区新阳丽舍海湾明珠一期中兆花园威凤山庄求是大厦大信花园一期新2000广场沙河大厦福兴花园二期广业大厦阳光明居一期园博中央趣园翠枫豪园一期民乐花园世纪春城三期华浩源绿谷港田花园特区报业大厦半岛一号缇香名苑东方海雅居骏庭名园加福广场华尔登府邸2期九州创展大厦康达尔花园三期华清园香蜜湖1号翠拥华庭二期信义假日名城一期翠雅居银汉国际公寓城投福滨苑汇宾广场二期田心大厦银晖名居(畔山小筑) 海韵庭园湖滨阁明雅阁观澜高尔夫大宅露诗达区先龙阁玮鹏花园康达尔花园二期艺丰花园二期光彩新天地公寓新华苑一期文福大厦名科馨阁会展时代中心金泽花园龙源大厦旭飞华达园二期龙盈泰商业中心英伦名苑一期福泉花园碧岭华庭二期恒安花园凯悦华庭集浩花园金众香诗美林润城花园福中福花园欧景花园安联大厦纯白领域(注册名:汇龙苑) 城市绿洲花园二期港逸豪庭水晶之城三期国际市长交流中心侨城豪苑一期余岭山庄劲力城市明珠三期阳光带海滨城二期鸿洲文鼎家园爵士大厦香域中央宝翠山庄鹏兴花园五期路桥大厦翠景居(注册名:天乐花园) 御龙居一期翠景山庄二期朝阳新村城市天地广场盛地龙泉黄埔雅苑二期金雨豪苑东方银座冠城世家二期翠堤湾新亚洲花园桂芳园六期北欧峰尚万鑫五洲风情潜龙花园惠宁阁新世界广场南方国际广场园博绿苑旺业豪苑众冠花园新亚洲中心国利大厦英达钰龙园汇港名苑阳光翠园蓝山美墅皇家海湾公馆富源商贸中心湾厦福园奥特城心海伽蓝南海玫瑰花园一期大庆大厦时代景苑金盛苑碧海云天一期总统府鸿业花园绿海名都京基东方都会美庐锦园城龙花园二期中航凯特公寓海乐花园欧景城华庭北区南方明珠花园二期东门金座精彩24家园(注册名:晨晖家园) 雨田村一期仓前锦福苑二期百合星城一期百仕达花园8号天骄世家庐峰翠苑君悦阁金茂礼都海洋星苑祥和花园二期新街口大厦宝龙山庄翠堤雅居和通花园红树西岸城市假日花园一期碧海蓝天明苑朗庭豪园皇御苑二期海怡东方花园东埔文和园金领域心怡花园福临苑中海阳光棕榈园一期时尚新居城市印象家园宝利豪庭万家灯火卧龙阁新新家园乐扬枫景宝湖名园新时代广场碧中园雅庭名苑二期大益广场长丰苑华联街锦绣江南二期威文大厦招商海琴花园国贸大厦绿景新洋房观海山庄一期宝珠花园三期深房百货揽翠阁金碧世家华安园百货广场水山缘二期新天国际名苑瑞达苑万象城城龙花园三期西海湾花园旭飞华达园一期中信城市广场蔚蓝雅苑山水居宏观苑佳宁娜购物广场海湾明珠二期中海深圳湾畔天建阳光名苑友谊城翡翠园山湖居二期丰泽湖山庄航天立业华庭钻石广场商铺春晖苑南景苑青海大厦星河购物公园(CoCo Park)商铺水晶之城二期阳光带海滨城一期新世界豪园金光华广场商铺金桃园大厦一期阅读缤纷御庭园东海购物广场缤纷时代家园格兰情天名泰轩福中福商业城商铺都会轩都市本色云景豪园天利18街高正豪景花园合正佳园中环花园钱柜商业大楼盛景国际花园金色年华芳邻益田假日广场皇庭世纪聚福花园泰美园怡景中心城大信花园二期泰康轩世纪村一期嘉和府TT国际公寓群楼新亚洲电子商城山水情家园源兴居联泰大厦莲馨园玲珑花苑·翠景苑彩天名苑万轩国际倚天阁高新技术产业园生活区朗景园长平商务大厦澎柏白金时代帝港海湾豪园银海苑圣廷苑酒店写字楼西海明珠皇庭彩园万象新园一期免税大厦福民佳园东方科技园天健阳光华苑中信地下商场新一代公寓今日家园灏景明苑一期东门APM 海语东园雅兰酒店彩云居财富大厦美丽365四期波托菲诺天鹅堡一期明华广场卓越时代广场美丽365三期隆盛花园点彩人家宝钜城明舍御园城市绿洲花园一期龙都名园中银大厦加州地带三期新玥庭紫光名苑经贸中心侨城豪苑二期东方雅苑龙景花园花园城中心挪威森林金众经典家园宝瑞轩海关大厦波托菲诺三期Ⅰ区中央花园南油花园一期天利中央广场英伦名苑二期创新科技广场一期(售完）御景苑创新科技广场二期现代城华庭景华苑湾厦花园新世界中心嘉隆苑百仕达花园三期绅宝花园大中华交易广场名门世家嘉宝田花园一期金玲花园罗湖商业城商铺绿映居福满园景园大厦尚都·新天地罗湖金岸二期如意家园洪福雅园海岸城翠沁阁海天园海典居东帝海景家园商铺东都雅苑东埔福苑现代之窗特发小区农科馨苑万科金色家园二期碧湖花园菁华园桃源居（世外桃源）银谷别墅二期鸿瑞花园纯水岸三期蔚蓝海岸四期翠竹新邸-鹿鸣园学府花园世纪华厦中海阳光棕榈园三期七彩时光宏浩花园自由港湾·自由1+2公寓时代都会金鼎辉煌世纪恒星园世纪春城八号公寓水围新家园华富大厦宝安海滨广场流行18·28 国际商会中心观澜豪园二期华都花园新华盛工业村都市丽舍东方凤雅台新龙岗花园英伦玫瑰(都心名苑) 富通丽沙花都一期万隆苑东港中心佳华豪苑理想新城一期心海假日帝欣豪苑西BD国际公寓东方新地苑太阳新城利泰公寓海松大厦康达尔香槟谷大梅沙海景酒店一期太平洋商贸大厦云顶翠峰三期海云轩海都花园国际文化大厦绿茵丰和家园新龙岗商业中心景秀年华家园彩福大厦花园城三期二号合正星园鸿景湾名苑馨庭苑鹏基商务时空英达利科技数码园海洋之心东方玫瑰花园依云山庄金玉良苑紫薇苑皇都广场合正名园二期新世界家园名墅海景度假村东方富苑尚景欣园二期南国丽城东方欣悦居国都高尔夫花园文雅豪庭翡翠华庭水云间电子科技大厦海岸大厦紫云阁招商海月花园二期福涛东园凯旋国际优品建筑傲翠庭中海丽苑佳兆业可园四期泰华明珠丹枫白露新安园波托菲诺天鹅堡三期金怡华庭万托城市赢家荟芳园鼎太风华五期金洲嘉丽园一期益田花园豪园居润丰园桃源居桃源盛景园一期滨海之窗都会100 圆梦园金达花园灏景明苑二期圆龙园福海苑佳盛园城市山谷二期长城盛世家园一期润裕花园鸿隆107 水榭花都二期天明居世濠大厦丽湾酒店倚山花园二期绿景新苑一期园东花园天地峰景长海雅园雍祥居百花公寓骏皇嘉园金色假日金洲绿韵二期民宁园发展兴苑万科金域蓝湾二期海伴雅居世界花园燕南路88号二期碧湖豪苑美丽家园紫玉花园俪景中心鼎太风华二期臻美园鹏达花园鹏益花园鸿景豪苑海印长城二期蓝月湾畔海珑华苑缤纷年华南头商业城维富大厦星河明居海岸城本元大厦环岛丽园文德福豪园金田风华苑I·领海富佳苑福兴花园一期保利文化广场光彩山居岁月富瑰园汇景豪苑颐园三期（乙）东方威尼斯花园桂芳园四期锦河苑锦城星苑二期喜洋洋中南花园银泉花园御林万科东海岸一期丽乐美居怡乐花园桃源居大城小院香林玫瑰花园陶然居中商花园信义假日名城五期心语雅园御景台荔林苑鹏瑞仙桐雅轩和亨家家园华昱苑百合山庄水晶之城四期豪方悠然居登科花园金晖大厦桂芳园八期地中海阳光银座国际翔名苑绿景山庄东方海岸(金海雅居) 广博星海华庭逾峰台南华花园金色海琴苑罗湖商务中心东方美地苑潜龙花园北区莲花北村幸福海岸洪湖春天方海商苑凯丰花园二期(逸园) 桦润馨居雍华府鸿颖大厦众冠祥苑嘉逸花园港城华庭泰宁花园佳兆业可园三期书香门第一期富盈门一辉花园圣源华庭梅花新园帝涛豪园创展中心海滨广场雨田大厦风采轩深港豪苑盈富家园百分百公寓中港城新浩城花园龙都花园时代金融中心皇庭居帝景园二期星河世纪水山缘一期彩世界家园帝景峰景尚雅苑青春庭园阁林网苑锦隆花园西城上筑东方时代广场峰景台大厦汇龙花园世金汉宫新银座华庭置富花园德福花园波托菲诺纯水岸二期新锦安雅园二期中城康桥花园华侨海景山庄第五公社(星海名城五期) 阳光天地星光之约一期华景园泰华俊庭虹桥金岸中国茶宫茗香苑碧云天格兰海湾(南光紫荆苑) 世纪春城一期学林雅院太子山庄城投荔香坊仙桐御景新世界倚山花园—翠林别墅国企大厦雷圳碧榕湾一期东门天下集建国际名园福昌苑弘都世纪公寓蓝宝石家园蔚蓝海岸二期旭飞城市广场东方御花园仙湖山庄一期前海华庭润唐山庄桂冠华庭香荟雅苑星海名城二期龙园山庄东海丽景二期幸福湾中信海阔天空麒麟花园二期景福花园鸣溪谷云深处东滨华苑美加广场合正锦园二期城市山域赛格名苑银兴苑天然居龙丽园华强1号线(飞扬时代) 润华苑大陆庄园华丽园尚景欣园一期得意居蓝漪花园荔园阁五园季节(泽润华庭) 世纪村三期王府万科温馨家园振业梅苑香山美树苑碧海云天二期红树东方青春家园振业景洲大厦新华苑二期(广场1号) 罗湖金岸一期金泰名苑都市名园纯海岸阳光花园三期荔树人家康欣园圣淘沙骏园东悦名轩美荔园紫玉华庭宏轩名庭吉祥来花园万科彩园都市花园绿海名苑海湾花园海怡居时代华庭南岭花园英伦名苑三期(英伦春天) 俪景鸿都百花园二期东森花园蛇口高山花园新港鸿花园钻石居深南花园新丰大厦龙昌大厦翠景山庄翠锦苑汇宾广场一期好景豪园海韵嘉园东埔海景花园二期景发花园现代苑春树里富通好旺角一期金地翠园月亮湾山庄佳兆业可园二期龙兴国际香榭里花园一期荣超花园雄江苑苹果园榭丽花园赛格广场知春里蓝天绿都家园中海怡翠山庄金地花园富通豪业华庭湖臻大厦中海华庭越港商业中心御景湾(云天雅苑) 景城府江苏大厦石化坂田新村华融大厦集银皮革市场西湖花园万科桂苑易达大厦中电信息大厦天元大厦盛龙花园海逸雅居二期赛维纳皇御苑一期比华利山庄书香门第天一阁金运家园特力大厦景亿山庄友邻国际公寓南景豪庭一期意馨居名牌大世界锦绣江南四期雅庭名苑一期依山居德兴城金色阳光雅居龙岗世贸中心嘉多利花园万科俊园。
金茂府销售说辞
金茂府沙盘销售说辞➢引导客户参观区域沙盘（关键词：CBD东扩区、金十字、唯一住宅用地、配套完善、交通便利）：您现在看到的是金茂府的区域沙盘（指出项目在沙盘上的位置），项目毗邻CBD核心区，位于金茂生活区，是距离CBD核心区最近的成熟生活片区，与国贸、华贸、百盛三大商圈车程不过5分钟。
交通关键词：两横三纵、5条地铁线项目被两横三纵5条主干路所包围，项目东侧紧邻东四环主路，此路连通机场高速、京沈高速、京津塘高速等多条交通主干道，至首都机场仅25分钟车程，堪称CBD新中轴的交通枢纽。
南临广渠路，此路连接东二、三、四环，是北京市全力打造的第二条长安街。
西侧西大望路贯穿南北，衔接广渠路、通惠河北路、长安街、朝阳路及朝阳北路西延长线等重要东西动脉。
由这几条路组成的交通路网，完全覆盖北京东部片区。
在公共轨道交通方面，项目被5条地铁线所环绕，目前已经建成的地铁1、10线以及八通线均在项目附近，规划中的城市地铁7号线即在项目东南角（沿广渠路），是与1号线媲美贯穿东西的大动脉。
地铁14号线位于项目西侧（沿西大望路），是一条贯穿南北的主要线路。
从我们项目内任何一个位置到达地铁均不超过5分钟。
从欧美、日本以及我国香港多年来轨道交通与城市商务活动发展的相互关系上来看，凡是在地铁轨道交通比较发达的区域、特别是若干条地铁站点汇集的城市中心区，与之相关的商业活动、讯息交流、人口集散与流动也更加频繁，财富及讯息的传递速度和轨道交通的扩散规模成正比，轨道交通枢纽站所在地的CBD和金融街物业的大幅度升值就是典范。
区域价值关键词：CBD核心区金茂府位于北京市中央商务区（CBD）东边缘，东三环与东四环之间。
随着北京城市建设规划的迅猛发展，再加上两广路的开通、CBD的东扩，本项目所在地及周边地块的商业居住价值将得到极大的提升。
金茂府作为北京独具特色的高端舒适居住社区，将成为都会核心可持续发展的大规模国际化社区。
项目距离华贸中心、新光天地等顶级消费场所仅1公里。
大连天地黄泥川
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➢ 二手交易过程中保持网签价格、地税评估价、银行评估价三价统一，规 范二手交易行为，二手房交易首付增加幅度约20%，税费增加幅度约4060%；
➢ 租购并举： 商品房、政策性支持住房（人才住房和安居型商品房）和 公共租赁住房三大类共四种住房供应 比例为：40%、40%、20%；
持销中
待售约2套148-249㎡ 以及373㎡3房
转现售手续办理完毕
约140套
持销中
3套310-345㎡2-6房
57套300-380㎡，及 550㎡复式
大平层53套249-310 平；约41套LOFT70-
90平
24套180-190㎡，少 量345-520平复式
持销中 持销中 持销中 持销中
15
市场环境 丨豪宅市场（待售）
政 策 及 市 场 分 析
02 贰
本 体 价 值 解 读
03 叁
项 目 客 户 探 寻
04 肆
营 销 执 行 策 略
05 伍
中 原 定 制 服 务
06 陆
市 场 附 件
9
P D art1 政策及市场
r
e
a
m
s
A. 政策环境分析：
C
o m
政策背景分析
e
T r
B.市场环境分析：
u
e
宏观市场
竞品市场
10
4
改革开放40周年之际，龙华金茂府即将绽放
JINMAO will come at the time of reform's 40th anniversary
巧合or契机？
Is it an opportunity or a coincidence？
5
2年前，金茂携手中原
JINMAO & CENTALINE PROPERTY
1. 2017年价格以南山领跑全市，其次为福田、罗湖，龙华仍处低位，成交均价53310元/㎡，成交项目以鸿荣源·壹城中心、华业玫瑰 四季 、佳华领域广场 、阳基御龙山 、龙光·玖龙玺为主；
2017年深圳市各个片区房价一览
宝安
48601元/平
龙华
53310元/平
龙岗
36694元/平
本案
南山 101467元/平 福田
端产品、豪宅 产品
2002-2009年
2010-2017年
2018年 时间阶段
数据来源：中原研究中心
12
市场环境 丨 宏观市场
利空：本项目产品面积段非市场成交主力，部分产品超出市场同面积段成交主力总价区
间，未来本项目如何打造超出市场预期的产品及服务成核心问题；
1. 深圳市场成交主力面积段为60-90平的刚需产品，本项目大户型产品非深圳主力成交面积段； 2. 市场120-140平产品主力总价段为501-1000万；140-200平产品成交主力总价段为1000万-2000万；200平以上产品成交主力面积段为
——
开发商 绿景集团
天健 金地大百汇 阳光华艺 半岛城邦
万科 嘉里建设
华润 国展投资
——
物业类型
住宅/公寓建面（㎡）
综合体（住宅、商业、 办公）
约9.8万㎡
综合体（住宅、商业、 办公、学校）
约19.7万㎡
商业公寓
约5.2万
住宅,公寓,商铺,写字楼
公寓4万㎡，住宅9.8万 ㎡
住宅
约8.4万㎡
综合体（公寓、商业、 办公、酒店）
未来供应：未来一年内入市豪宅以综合体为主，集中于传统豪宅区，面积段集中在
100-350㎡，除公寓外住宅入市套数约3069套，未来供应量较少；
区域 福田
科技园 蛇口 后海
前海
合计
项目 绿景红树湾一号 景田天健·天骄 深圳中心天元
阳光粤海 半岛城邦4期 万科臻湾汇 嘉里建设项目 华润前海中心 前海金融中心
1.4% 0.8%
67.6% 67.4%
2000万以上 0.00% 套数比例（％） 67.49%
0.00% 13.84%
0.00% 7.65%
0.31% 6.67%
3.35% 4.35%
3.65% 100.00%
<45平
0.8% 0.5%
2016年占比 2017年占比
数据来源：中指数据库，中原研究中心，由于分面积段数据存在一定的误差，分面积段跟整体成交数据会略有出入
预计2018年下半年
大户型产品
预计2019年
380㎡公寓
预计2019年上半年
公寓42-86㎡，住宅 75~245㎡
预计2018年下半年
88-135㎡
预计2019年上半年
260㎡/310㎡公寓 预计2018年下半年
57-280㎡
预计2018年
120-350㎡1-4房
250㎡、328㎡、及 750㎡顶复
150万以下 151-200万 201-300万 301-500万 501-1000万
0.03% 1.46% 15.24% 40.08% 10.54%
0.00% 0.02% 0.40% 7.97% 5.18%
0.00% 0.00% 0.00% 2.13% 3.57%
0.00% 0.00% 0.00% 0.27% 1.51%
政策环境分析
利好：“政府限价”致一二手房价倒挂，“三价合一”致二手交易成本增加，利于一手房； 销售：“二次房改”致未来商品房以中小型户型为主，大户型稀缺，本项目存在市场机会； 利空：政府限价调控从严，未来本项目突破限价成难题。
01 02 03
政府限价 三价合一 二次房改
➢ 首次申请预售项目：申报均价不得明显高于周边同类在售项目均 价；
总套数 住宅产品面积段 入市时间
核心价值
定位
同级别项目
区域内对比 项目
福田
绿景红树湾 一号
绿景集团
综合体（住宅、商业、 办公）
约9.8万㎡
景田天健·天 骄
天健
综合体（住宅、商业、 办公、学校）
约19.7万㎡
614
130-160/170- 预计2018年
180㎡3-5房
下半年
海景资源、地铁口
资源型豪宅
1
这是一个最好的时代
This is the best time
——《双城记》狄更斯 2
40年前，深圳只是一个小渔村
The small fishing village from 40 years ago
3
40年后，跃级南中国经济核心
The economic core of South China after 40 years
2000万以上；本项目产品总价段以1800万-2900万为主；125平及180平产品总价超出深圳主力成交总价区间；
2017年深圳市各成交户型面积区间总价区间一览表
2016-2017年深圳市成交户型面积段统计
90㎡以下 90-120㎡ 120-140㎡ 140-200㎡ 200㎡以上 套数比例 （小户型） （居家型） （改善型） （享受型） （奢享型） （％）
谨呈：中国金茂华南区
当梦想成臻
深圳龙华金茂府营销策略报告(正本)
深圳中原 ShenZhen.201源自.06.19本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部©分Co都pyr不ight可Ce被nta擅line自Gro引up,用201、0 复制和传播。
Code of this report | 1
龙华金茂府营销策略方案
深圳中原事业五部&事业七部 ShenZhen.18.06.17
8
报告结构
Analyze system
1. 本项目如何进行核心价值挖掘？ 2. 金茂府客户是谁？在哪里？如何改变区域客户对于居住品质的认知？ 3. 金茂首进深圳，作为全国首个现楼销售项目如何实现独特的市场引领？
01 壹
住宅
300-350㎡五房
当前均价 13万/㎡ 13万/㎡ 9.5万/平
19.4万
住宅
310-345㎡6房
15.5万/㎡
21万 47万 61220
住宅
300-380㎡
公寓、写字楼
249-310㎡平层70-90 ㎡LOFT
住宅
180-190㎡3房
14万/㎡ 14.4万/㎡ 16万/㎡
库存情况
节点预测
约100套
——
预计2018年下半年 预计2018年下半年
——
16
市场环境 丨 竞品市场
选取原则：区域外与本项目同产品、同品质、同总价段项目，区域内客户对比项目； 利好：从竞品供应数量看，竞争态势不激烈； 利空：从区域看，外区域客户导入及区域内低价项目分流，造成销售有一定难度；
竞争类别
区域
项目
开发商
物业类型
建面（㎡）
预计2019年 百万滨海综合体，蛇口自
上半年
贸区，拥有一线景观
资源型豪宅
龙华
金亨利都荟 首府2期
金亨利
安宏基·天曜 安弘基
住宅 住宅、写字楼
28万 15.8万
736
88-162㎡4-6房
预计2019年
自身配套九年一贯制学校、 地铁口
区域品质项目
394
106-183㎡3-5房
预计2018年9 月
红山主豪宅区、综合体
以尾盘为主，未来供应量稀少。
区域 福田 宝安
南山
项目 东海国际公寓
壹方中心 新锦安壹号公馆 半岛城邦三期
新天鹅堡 万科瑧湾汇 汉京九榕台
建筑面积（㎡）
物业类型
产品面积段