抵押贷款证券化产品之早偿率与定价方法研究
我国住房抵押贷款证券的定价方法研究
我国住房抵押贷款证券的定价方法研究【摘要】本文研究了我国住房抵押贷款证券的定价方法，通过分析其特点和现有研究成果，探讨了传统定价方法的局限性。
在此基础上，提出了基于市场风险和信用风险的定价方法。
通过比较不同定价方法的优劣，结论指出应根据具体情况选择相应的定价方法，并对未来的研究方向进行展望。
本研究对于提高我国住房抵押贷款证券的定价准确性和市场效率具有重要意义，有助于引导投资者进行更加理性的决策，同时也为学术界提供了有益的参考。
【关键词】我国、住房抵押贷款证券、定价方法、研究背景、研究意义、特点、传统定价方法、现有研究成果、市场风险定价方法、信用风险定价方法、定价方法选择、研究展望1. 引言1.1 研究背景在过去的研究中，关于我国住房抵押贷款证券的定价方法存在一些问题，如传统定价方法难以全面考虑市场和信用风险因素，致使定价结果不够精准。
有必要对我国住房抵押贷款证券的定价方法进行深入研究，以提高市场的有效性和透明度。
本文旨在探讨我国住房抵押贷款证券的特点，分析传统定价方法的局限性，总结现有研究成果，并提出基于市场风险和信用风险的定价方法。
通过对不同定价方法的比较和分析，为市场参与者提供更为准确和有效的定价指导。
1.2 研究意义住房抵押贷款证券是我国金融市场中具有重要地位的一种金融工具，其定价方法的研究具有重要的理论和实践意义。
通过对我国住房抵押贷款证券的定价方法进行研究，可以更好地理解我国金融市场的运行机制，为我国金融市场的稳健发展提供理论支持。
住房抵押贷款证券的定价方法研究可以帮助相关机构和投资者更好地进行风险管理和资产配置，提高投资效率，降低市场风险。
对我国住房抵押贷款证券定价方法的研究还可以促进我国金融市场的创新和发展，提高金融市场的竞争力，推动我国金融行业向高质量发展。
研究我国住房抵押贷款证券的定价方法具有重要的现实意义和战略意义。
2. 正文2.1 我国住房抵押贷款证券的特点1. 住房抵押贷款证券是指以抵押在房屋上的贷款为基础资产，发行的证券化产品。
抵押贷款证券化产品之早偿率与定价方法
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THANKS
特点
03
04
05
多样化：抵押贷款证券 化产品组合了不同地区 、不同类型、不同风险 的抵押贷款，为投资者 提供了多样化的投资选 择。
信用风险分散：通过将 抵押贷款打包组合，分 散了单一贷款的信用风 险，提高了整个投资组 合的信用评级。
流动性强：抵押贷款证 券化产品在市场上容易 流通，具有较好的流动 性。
03
利用机器学习和人工智能技术建立预测模型，预测未来早偿率
。
03
定价方法
基于风险的定价方法
风险调整后的利率
这种方法考虑到借款人的信用风险，信用评级较高的借款 人将获得较低的利率，而信用评级较低的借款人将支付较 高的利率。
预期损失
这是一种基于历史数据的定价方法，通过分析过去的违约 率和损失率来估算预期损失，并相应地调整贷款利率。
抵押贷款证券化产品的市场现状
市场规模
全球抵押贷款证券化市场的 规模不断扩大，尤其是在美 国、欧洲和亚洲的一些国家 和地区，市场规模已经相当
庞大。
投资者群体
抵押贷款证券化产品的投资 者群体比较广泛，包括个人 投资者、机构投资者、保险
公司、养老基金等。
信用评级机构
信用评级机构在抵押贷款证 券化市场中发挥着重要的作 用，通过对抵押贷款证券化 产品的信用评级，为投资者 提供决策依据。
加强风险管理
区块链技术可以记录每一笔交易 的信息，包括借款人的信用记录 、还款情况等。通过数据分析， 可以有效评估借款人的信用风险 ，控制抵押贷款证券化产品的质 量。
优化产品设计
区块链技术可以实时收集和分析 市场数据，了解投资者的需求和 风险偏好。产品设计人员可以利 用这些数据开发出更符合市场需 求、更具有差异化和创新性的抵 押贷款证券化产品。
抵押贷款支持证券(MBS)：产品与定价
机 中扮 演 了重 要 的 角 色 。 文章 对 ＭＢ Ｓ的 各 种 产 品 做 了较 为全
面 的介 绍 ， 时 ， 简要 介 绍 了 ＭＢＳ定价 的理 论 思 想 。 同时 ， 同 也 对
理 论 探 索
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【 摘要 】 抵押 贷款 支持证 券 （ ｒ ａｅＢ ｃｅ ｅｕ ｔｓ Ｍｏｔ ｇ ａｋｄＳ ｃｒ ｅ） ｇ ｉ ｉ
是 资 产证 券 化 的 最 基 础 也 是 最 重 要 的 种 类 ， 本 次 次 级 贷 款 危 在
产， 所以衡量一个资产池的价值需要采用加权平均的标准 ： ＷＡ —ｗ ｉ ｔ ｅａｅ ｔｒｙ 加权平均到期 目 Ｍ ｅ ｈｅ ａ ｒ ｕ ｔ： ｇ ｄ ｖ ｇ ｍａ ｉ
款池 内的贷款按 固定利率付息 ，则 以此贷款池为基础证券化 。 它是最基本 的证券种类 ，其利 率通常作 为其他种 类 ＭＢ Ｓ的基
抵押 资产 迅速转化 为流 动性 ， 同时将风险转 移 ， 大地改 变了 极
传统的房地产融资模式。对于 ＭＢ Ｓ购买者而言 ， 能够享受较高
准 。在贷款池 中， 各笔贷款 的利率并不相 同 ， 是都是 固定 利 但
率。 以此 为基础 ， 固定利率 ＭＢ Ｓ也以固定 的利率付息。 实际上 ， 固定利率 ＭＢ Ｓ的利 率要小于贷款 的利 率 ，这 是因为需要从贷 款利 息中划去一些费 用 ， 包括 以下几项 ： 一是保障费 用（ ｕｒ Ｇ ａ． 一 ａｔ ｆｅ）用以支付贷款 的保 险费用 ， ｎ ｅｓ， ｙ 上文 中提到 ，Ｐ Ｓ Ｖ在信 用 增级过程 中需要寻找机构为贷款提供担保或保险 ， 即此项费 用 产生 的原因。 对于各笔贷款 ， 保险费用各不相 同。 二是基本服务
我国住房抵押贷款证券化提前偿还风险分析与对策研究
二、 前 偿 还 风 险 与模 型构 建
基 础 资 产 的提 前 偿 还 风 险是 ＭＢ Ｓ产 品 中 较 常
山（ ２ ０ ０ １ ） 认 为住 房抵 押贷 款证 券化 的 发展除 ＇ 『 会 带 来 以上 优 势外 ， 还能 够提 高商 业银行 的资本 充足率 ， 同 时又 因 为 ＭＢ Ｓ产 品 为银 行提 供 了额 外 的 资 金来 源， 所 以使 银行 的融 资成本 得 以降低 。在此基 础上 ， 张小 蒂 （ ２ ０ ０ ２ ） 的研 究得 出结论 认为 住房 抵押 贷款 证 券 化 有 助 于住 房金 融 体 系 良性 发展 ， 对推 动 我 国的
银行 与银 监 会联 合 出 台 了《 关 于 进 一 步做 好 住 房金 融服 务 ｆ 作 的通 知》 （ 以下 简称 通知 ） ， 一 系列 与 自住
来的风险以及其给国内金融市场带来的冲击。资产 证券 化可 能导致 的负 面作 用 也引起 了一些学 者 的关 注。 张正 字 （ ２ ０ ０ ６ ） 认为 ， 信贷 资产 证券 化具 有专 业化 分工 的特 征 ， 它 的交 易结 构 中分Ｔ 非 常细致 。 这使 得
我 国 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 提 前 偿 还 风 险 分 析 与 对 策 研 究
我 国住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 提前偿还风 险分析与对策研究
乐 源 费 圣 达
３ ０ ０ ０ ７ １ ） （ 旧金 山 大学商 学院 旧金 山 ９ ４ １ １ ７ ） （ 南 开 大学金 融 系 天 津市
每一 个交 易步 骤都 需要 适 当的监 管 ，如果 监管 不善 易带 来信 息不 对称 风 险。风 险长 期积 累会 导致 按揭
房相关的住房贷款政策都在该通知 中得到放宽 。 同 时《 通知》 明确鼓励商业银行通过发行资产证券 化产 晶来募 集 资金加 大 贷款投 放量 。住 房抵 押贷款 资 产 证券 化在 我 国经 历 了曲折 的发展 历 程 ， 国 内商 业 银 行在 ２ ０ ０ ５ 年开始试点 Ｍ Ｂ Ｓ ，随着美 国次贷危机的 爆发 商业银 行 ＭＢ Ｓ试点 工作 陷入 停滞 ， 但 是其 发展 的必要 性 并未 因此 而减弱 。 国 内学 者 呙清云 （ １ ９ ９ ４ ）
抵押贷款支持证券(MBS)：产品与定价
抵押贷款支持证券（ＭＢＳ）：产品与定价作者：王晨宇来源：《当代经济(下半月)》2009年第03期【摘要】抵押贷款支持证券（Mortgage Backed Securities）是资产证券化的最基础也是最重要的种类，在本次次级贷款危机中扮演了重要的角色。
文章对MBS的各种产品做了较为全面的介绍，同时，也简要介绍了MBS定价的理论思想。
同时，对我国发展抵押贷款支持证券提出了一些看法。
【关键词】抵押贷款支持证券机构担保MBS 私人担保MBS 提前还贷一、抵押贷款支持证券（MBS）简介抵押贷款支持证券，即是金融机构将自己所持有的流动性较差，但具有较稳定的未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款池，由金融机构或其他特定机构以现金方式购入，经过政府担保或其他形式的信用增级后，以证券的形式出售给投资者的融资过程。
通过MBS，商业银行等金融机构将拥有的抵押资产迅速转化为流动性，同时将风险转移，极大地改变了传统的房地产融资模式。
对于MBS购买者而言，能够享受较高的收益率，同时丰富自身资产配置，能够更加有效的控制风险。
发行MBS，通常有以下几个步骤。
第一，组建贷款池并转移给特殊目的载体（SPV）。
发起人根据融资需要，选择特定的抵押贷款，其期限、还款方式、担保方式大抵一致，将这些抵押贷款打包捆绑，转移给特定目的载体（Special Purpose Vehicle，SPV）。
所谓SPV是为了证券化而专门成立的空壳公司或信托，这样SPV就和发起人之间形成了风险隔离，由SPV承担证券的还本付息责任，证券投资人不能追索到发起人，此外，如果发起人本身破产，其债权人也不能要求对SPV控制的资产行使权利，即所谓SPV与发起人之间的破产隔离（Bankruptcy Remote）。
并且打包后的抵押贷款转移到SPV后，将从发起人的资产负债表上除去，减少了发起人的风险。
第二，信用增级和信用评级。
SPV获得贷款池后，将通过一系列方法进行信用增级。
我国住房抵押贷款证券定价研究
创新的突破 口，保持技术上的高起点 。 （ ）以金融制度创新作 为支撑 五
从长远来看 ，商业银行金融创新需要宽松适宜的 外部环境 ，只有 以金融制度创新为基础 ，在利率市场 化、汇率 自由化等基础上才会促进商业银行金融创新 的发展 。当务之急是要进一步明晰商业银行 的产权关
金融服务始终是 面对客户的 ，商业银行必须树立 以市场为导向、以客户为 中心 ，灵 活多样 、随机应变 的经营理念 ，把客户不断变化的需求以及市场 的发展 变化情况作为调整金融创新战略的依据和方向，并且 根据需求 的内在规律 性创造需求、引导需求。未来的 商业银行将根据消费者终身的最优消费／ 投资方案，提 供相应的产品、交易策略以及有关的风险管理方案。
技 术型创新代表着当前国际金融创新的主流和方 向 ，通过引进和吸纳国外技术 型金融创新成果 ，可以 发挥我国作 为发展中国家 的后发优势 ，保持金融技术 上的高起点。另外 ，在我 国当前金融管制较为严格 的 情况下 ，技术 型金 融创新不会监管机构的再管制 ，因
此我国商业银行应选择技术主导型创新作 为近期产品
作者简介 ：潘煜 （９ ３一） １７ ，女，哈 尔滨人 ，哈 尔
滨 市 国际 工 程 咨 询 中心 ， 高级 工 程 师 ，
哈 尔滨 ｒ＿ 大学管理 学院在读博士。研 －ｋ ， ｌ
究 方 向 ：房 地 产 金 融 。 优化 配置 。
对我国商业银行信贷资产进行实质考察 ，可以发 现个人住房抵押贷款是证券化基础 资产最佳 的选择 。
国家的差异 ，在 引进 国外创新产品时 ，要结合我国的 市场环境和现实需求特点进行研究和移植 ，对于不符 合我 国国情或传统业务的产品 ，可根据市场需求的发 展变化和技术进步提供新的改创 。
我国住房抵押贷款证券化的提前偿付风险研究
我国住房抵押贷款证券化的提前偿付风险研究作者：王淑珺来源：《新经济》 2016年第6期王淑珺摘要：始于20世纪的金融创新产品住房抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Security）在我国已经发展了近十个年头。
早在2005年，中国建设银行发行建元2005-1MBS开始了在这一领域的首次试水。
因此，本文试图对我国住房抵押贷款证券化现状进行探究，分析提前偿付风险对住房抵押贷款证券化的影响。
并且在分析之后，结合我国实际情况，提出了相关的建议。
关键词：住房抵押贷款证券化提前偿付风险风险防范一、引言1968年美国以过手证券的形式发行了第一例住房抵押贷款证券，现如今，住房抵押贷款证券（MBS）市场成为规模仅次于国债市场的第二大金融市场，推动经济发展。
直到2008年金融危机前，我国都曾有过相关的阐释。
时至2015年，经济形势好转，“盘活存量，推动经济转型升级”这一政策要求被提上了日程。
而MBS对这一政策的支持使得其受到重视。
但对于住房抵押证券化而言，机遇与风险并存。
弗兰克·J·法博齐(Frank J·Fabozzi)认为基础资产的风险是由信用风险、流动性风险、汇率风险以及提前偿付风险构成的；霍学喜、王燕则认为，提前偿付风险的存在导致基础资产池不能时刻保持其稳定性。
因此，对提前偿付风险的重视是保障MBS顺利进行的前提。
故住房抵押贷款证券化是一项可行的举措，但发展与风险并存。
本文开篇简要介绍住房抵押贷款证券化，通过案例分析法与文献分析法对我国的实际情况进行简单介绍，最后基于建元2007-1进行分析并提出适用于中国住房抵押贷款证券化发展的相关建议。
二、资产证券化概述住房抵押贷款因为借款人的还款行为会在未来产生一个可以预测的现金流，这是资产证券化的前提，住房抵押贷款证券化这一过程并非是“证券化”抵押贷款本身，而是将基础资产池产生的可预测的现金流进行“证券化”。
一般来说，对住房抵押贷款资产的现金流分析可以从基础资产的估价、现金流的结构以及风险与收益进行分析。
（技术经济及管理专业论文）我国住房抵押贷款证券（MBS）的定价研究
西南交通大学硕士研究生学位论文第４７页Ｏ．１６，它们的波动区间为Ｏ．０５，其它模型参数按假定不变。
（一）对利率
在利率模型中，ａ越大，短期利率向长期利率回归的速度就越快，下面三个利率走势图是初始利率为０．１５下的短期利率模拟图。
当ａ越小，当短期利率偏离长期利率水平时，其回归力量较弱，所以利率路径上的波动幅度越大，反之则越小。
从下面三个图，尤其是ａ＝０．０６和ａ＝０．１６时的走势图不难证明该结论。
图４．２ａ＝Ｏ．０６时的短期利率模拟路径
西南交通大学硕士研究生学位论文第４８页
图４—３ａ＝０．１６时的短期利率模拟路径
图４．４ａ＝０．１１０９时的短期利率模拟路径。
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题目：抵押贷款证券化产品之早偿率与定价方法研究摘要资产证券化对于提高银行资本充足率和资产的流动性、降低融资成本和增加中间业务收入都具有重要作用。
2005 年岁末,开行和建行分别推出信贷资产支持证券（ABS）和个人住房抵押贷款支持证券（MBS）标志着我国真正意义上的资产证券化终于走向市场，并得到投资者和国内外研究机构的认可。
随着资产证券化市场的逐步推进，其核心部分——定价技术的重要性不断提高，越来越得到各研究机构的重视。
本文主要对资产证券化的基本理论、运行框架和定价进行了阐述和研究，重点就影响定价的关键性因素—早偿率以及证券化产品的定价方法进行了系统性分析，结合了期权调整利差法（OAS）、蒙特卡罗模拟方法及相关参数选择策略进行了实证性定价研究。
本文通过研究国内外的早偿率模型及影响因素，结合行为金融学中前景理论进行因素分析，采用了动态模型分析方法，使用了地域、季节性、贷款信息、借款人信息等多个变量，设定LOGISTIC回归模型进行建模。
本文选用了某一家商业银行的个人抵押贷款样本数据，采用了基于贷款层次计量早偿速度的方法，把早偿率的分析从传统单一的早偿率模型拆分为部分早偿率模型和全部早偿率模型分析。
通过LOGISTIC回归分析后发现，影响部分早偿率和全部早偿率的因素确实存在差别，同时通过验证得到的预测综合早偿率指标与实际早偿率指标偏差为0.1135%,偏差率为4.16%。
本文在综合比较分析抵押贷款证券定价常用的静态现金流量收益率法（SCFS）、静态利差法（SS）和期权调整利差法(OAS)等方法后，采用了OAS方法进行抵押贷款证券的定价分析，并选用Vasicek单因子模型作为利率的动态模型，通过蒙特卡罗模拟产生2000条动态利率路径，结合早偿率指标等数据，来进行抵押贷款证券的定价。
在定价过程中本文用VB语言在EXCEL 基础上编写了定价计算的程序，通过把本文综合早偿率模型计算之结果与MBS 债券发行说明书公布的固定早偿率分别代入程序进行运算，最终得到两者计算的期权利差的差额为48-60个基点。
由此可见，由于对早偿率预测过低，MBS债券在发行时设置的利率上下限确实压低了应有的溢价。
本文通过对抵押贷款证券化产品的早偿率模型及OAS定价方法的分析和研究，提出了一个初步的定价框架，尤其是通过对早偿率的创新性研究和实证分析，为我国资产证券化的进一步创新和发展提供有益的借鉴。
关键词：抵押贷款证券化早偿率模型期权调整利差法蒙特卡罗模拟The studies on Prepayment model and Pricing method ofMortgage-backed SecuritizationABSTRACTAsset securitization is of great importance in concern with improving the capital adequacy, improving assets liquidity, increasing the intermediary operation yield, and reducing the financing cost. In 2005, China Developing Bank and China Construction Bank all Bring forward ABS-- Asset-backed Securities and MBS -- Mortgage-backed Securities which means the Assets Securitization in china has already walked into the financial market and is been approved by investors and research institutions through out the world. And as we go further in the process, the importance of Pricing method which is one of the core Technologies in Assets Securitization is been emphasized more and more.This article mainly explains the basic theory of Asset Securitization, the operating frame and the Pricing method. We focused on the factor Prepayment which affects Pricing greatly and the systematic explanation of Pricing methods. We combined the OAS (option adjusted spread), Monte Carlo Simulation Approach and some other parameter choosing methods in order to give a empirical study demonstration of Pricing Tech in this article.By studying the world’s Prepayment models and factors using Prospect Theory in Behavior Finance, we build the model using dynamic analyzing method according to Logistic regression model. This model is using many variables such as distribution, seasoning, loan information and debtors’ inform. In the article we choose the personal mortgage data of a commercial bank as the resource data set. And while analyzing the Prepayment behavior using the method that calculates the Prepayment rate based on the levels of loan, we transform the analyzing method of Prepayment rate from module analyzing into partial module analyzing and thorough module analyzing. After performing the Logistic Regression analysis, we discovered the factor that affects Partial Prepayment Model and the Thorough Prepayment Model are different, we also approved that the measured Partial Prepayment Rate discriminate from the Real Prepayment Rate by 0.1135%, the differentiate ratio is 4.16%. In the article, we compared the normal used methods of Pricing the Mortgage-backed Securities, such methods are SCFY (Static Cash Flow Yield), SS (Static Spread), and OAS. And we used the OAS to do the pricing. During the process ,we picked the Vasicek single factor model as the interest rate dynamic model, and by using the Monte Carlo Simulation Approach we simulate 2000 dynamic interest rate way. In combination of the Prepayment rate and other variables, we developed a Pricing method. Furthermore, we programmed the Pricing Method using VB based on EXCEL, and while comparing the program given Prepayment rate and the MBS’s fixed Prepayment rate, we noticed that the two numbers are varied by 48 to 60 basicpoints. So we conclude that the MBS’s fixed upper and lower limit of interest rate is actually driving down the granted profit.By studying the Prepayment model of the Mortgage-backed Securities and the OAS Pricing method. We put forward a new primary pricing frame. The innovative study approach and the empirical demonstration will be of great use and reference in the future of our country’s Mortgage-backed Securitization development.Key words: MBS, Prepayment model, OAS , Monte Carlo Simulation Approach目录摘要 (I)ABSTRACT ................................................................................................................. I V1.前言 (1)2.资产证券化基本理论 (3)2.1资产证券化的基本概念及分类 32.2资产证券化产生的背景及意义 42.3资产证券化的发行架构及一般流程 62.3.1资产证券化的架构 (6)2.3.2资产证券化的一般流程 (8)2.4资产证券化的核心技术92.4.1破产隔离技术 (9)2.4.2信用增级技术 (9)2.5资产证券化在国外的发展情况102.6资产证券化一般性定价方法112.6.1静态现金流收益率法 (11)2.6.2静态利差法 (12)2.6.3期权调整利差法 (13)3.资产证券化在国内的发展 (15)3.1资产证券化在我国发展的整体情况153.2资产证券化在制度和政策上获得的支持173.3资产证券化产品的运作情况及市场反映183.3.1业务的运作情况 (18)3.3.2对现有产品的评价和反映 (20)4.早偿率模型研究 (23)4.1抵押贷款证券化的风险分析234.2早偿率模型的概念及分类244.2.1 静态模型 (24)4.2.2 动态模型 (26)4.3 基于我国国情的早偿模型及因素分析274.3.1 国内基于早偿行为的分析 (27)4.3.2 早偿率模型的选择及因素分析 (28)4.4 早偿率的计算过程294.4.1 早偿行为分类 (29)4.4.2 模型假设 (30)4.4.3 数据说明 (31)4.4.4 建模及验证过程 (34)4.5 部分早偿率回归分析344.5.1 部分早偿率单变量分析 (34)4.5.2 部分早偿率多元回归 (35)4.5.3 部分早偿率回归结果分析 (36)4.6 全部早偿率回归分析424.6.1 全部早偿率单变量分析 (42)4.6.2 全部早偿率多元回归 (43)4.6.3 全部早偿率回归结果分析 (44)4.7 结果验证474.8 小结485.资产证券化定价方法研究及实证分析 (51)5.1定价方法的选择515.2定价模型基本参数的确定515.3定价过程545.4定价结果及分析565.5 小结576.结论 (59)附件1：建元MBS发行材料 (62)附件2： SAS回归结果 (64)参考文献 (69)致谢 (72)1. 前言毫无疑问，2006年12月11日1对中国银行业而言是一个具有里程碑意义的日子，因为它标志着中国银行业从此走上了一条全面对外开放、与外资银行全面较量的漫漫旅途。