物业管理服务模式和架构
物业管理方案及物业管理大纲
一、公司简介：
(一)公司简介
************成立于2001年12月14日，注册资本100万元，主营物业管理服务，证书编号为*物企三[2005]0067号，公司全部人员均持证上岗。
我公司在该项目设立该物业服务项目部，实行以项目经理负责制为基础，公司统筹各部门协助为补充的管理模式。接受业主方和各级主管部门的监督检查，为住户提供国际化、专业化、标准化的物业管理服务。
行政办公设备：
保洁设备设施固定资产：
总合计金额：102710元三、物业管理方案
（一）人员管理
1、部门职责
★项目部职责
——负责组织、落实项目部对业主服务的各项工作。
——负责业主报修、投诉、求助、回访工作的处理和接待处理工作。
——负责监督或实施服务设备设施的更新、维修保养、安全使用以及节能的工作。
——负责与物业有关的工程档案的管理工作。
——负责落实工程系列人员专业培训工作。
——保证日常工作的前提下开展特约维修服务。
——完成上级安排的其他工作。
——完成上级领导安排的其他工作。
——完成上级领导安排的其他工作。
★安保部职责
——全面负责该小区项目部治安、消防、交通和车辆管理工作。
——负责对出入小区的人员和车辆进行核查、协助与业主通话确认、登记等管理工作。
——负责组织本部门员工的日常培训、考核工作。
——完成上级领导安排的其他工作。
★客服部职责
——负责为业主办理入住手续。
——负责接受业主投诉并牵头处理。
——负责接受业主报修，并对工程部对业主的入户维修进行回访。
——负责建立业主档案。
——负责物业费的催收，保证达到年度预定收费率。
——对业主进行满意度调查，积极开展便民服务。
——负责组织本部门员工的日常培训、考核工作。
/月度
——与业主保持良好的沟通，听取各项合理化建议，不断完善项目部的管理。
——根据公司的总体安排组织制定项目部员工内部管理制度，合理分配劳动报酬，调动员工积极性。
——负责组织完成业主方及公司交办的其他工作。
★客服主管岗位职责
——负责组织客服员开展对业主的各项服务工作，并及时进行检查、监督。
——在项目经理的指导下组织项目部达标创优工作。
——监督业主投诉的接收，分派及跟进事项。
——对物业费的催收负主要责任。
——组织、开展园区业余文化娱乐活动工作。
——坚持每天巡视、检查，发现问题现场督导员工工作，劝阻不讲文明卫生行为。
——提交本项目除“四害”消杀工作计划，并组织实施、落实。
——完成业主方和上级领导安排的其它工作。
★安保部主管岗位职责
——负责组织、落实项目部的安全、保卫和消防等各项任务。
——负责项目部秩序维护员的思想教育、行政管理、违纪查处工作。
——负责项目部秩序维护员日常勤务的组织实施、检查、指导、讲评。
——负责秩序维护部勤务值班，突发事件的组织指挥和各项处置方法的拟制和监督方案的演练。
——负责拟制保安员职责、规范、标准，并指导秩序维护员人员贯彻执行。
设备设施仪表的巡查和各项保养工作。
——负责本部门的放火安全工作，配合有关部门做好安全、消防及卫生防疫工作。
——负责对突发性的工程事故和设备故障，及时组织力量抢修，并做好现场记录。
——负责本部门员工的排班，选用，培训，考核及绩效评定工作。
——每年11月30日前向项目经理提交下一年度的工作计划及设备维修预算。
★其它岗岗位职责：
前台接待员岗位职责
综合维修员岗位职责
空调暖通运行员岗位职责
配电室运行值班员岗位职责
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管理人员：书面考试、面试、领导面试、外调审查、总经理批准；
操作岗员工：面试、技能测试、领导审批。
（4）坚持持证上岗的原则：所有员工上岗前必须经过专业培训和考核，中层以上管理人员均持有物业行业主管部门颁发的岗位证书，工程、中控、会计等特岗人员持证上岗率100%。
（5）坚持动态适应的原则：在人员配备满足项目部需求后，及时了解人员与岗位的适应程度，做必要调整，以达到人适其位、位得其人的目的。
（6）坚持互补增值的原则：在动态适应的基础上，充分发挥团体精神，取长补短，共同进步，创造良好的职业生涯，使企业增值。
4、项目人员的素质承诺
项目前，向业主方提供该项目管理服务人员的身体健康体检证明。在管理服务过程中，若发现不健康人员，立即采取隔离措施、予以撤离和更换。并且每年进行一次全员健康体检，对检查不合格的人员立即撤换。
5、项目人员的劳资管理
（1）项目部严格按照《劳动法》及薛城市有关劳动保障法规要求和公司的《人力资源管理办法》、《劳动工资管理办法》的规定，对人员的招聘和录用、试用转正定级、内部调动、
调薪、任职、薪酬、福利、员工的培训、员工的辞（离）职等进行严格管理。
（2）按照《劳动法》和薛城市社会保险相关管理规定，协助公司对该小区项目部人员进行社会保险的管理工作。
（3）公司将与该小区项目部所有员工均签订定期《劳动合同》，明确岗位职责和内容，规范双方的权利和义务。劳资按不同技术工种、不同级别分别实行月薪和年薪制。
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现代企业的用人观和人才选拔：员工满意——业主满意———公司满意———投资
便是频繁的提升教育，力求让员工不断提高物业管理服务技巧。晋升培训是针对那些有可能获得晋升机会的员工开展的培训，公司通过培训挖掘具有潜质的年轻人，并有意向业务骨干方向培养。
在培训形式上，我们除按传统的课堂形式讲授外，还通过以老带新的现场体验方式让新员工更快的成长起来。这种培训方式类似德国的“双元制”职业教育。这样做的好处是既能帮助新人从经验中了解物业管理内容，又可缩短从理论到实践的过度期，减少
过程的挫折感。
（2）培训目标
通过培训，提高员工的文化素质、业务能力和管理服务水平，掌握服务操作技能，为本项目物业管理培养出一支品质优良、专业技术过硬、服务热情周到的员工队伍。
（3）提高员工素质的培训措施
（ABILITY）和技巧（SKILL）于一体的培训方法。其中包括讲授法、讨论法、案例法、角色模拟法、对抗辩论法、专题讨论会、参观学习、现场实习和职务轮换等方法。
（g）培训工作制度化，保证员工有足够的培训时间。通过分级考核及末位淘汰制度，形成员工的紧迫感和压力感，将传统的被动接受培训，变为员工自发性的主动参与。
（h）切实推行持证上岗制度，通过委托外培及组织内部技能培训，核发经严格考核的岗位操作证书，既提高职员的实际操作能力，也与职员职业生涯规划相结合，提高职员
的工作积极性。
（4）具体培训工作的开展
A、培训的阶段性
培训学员混杂是企业不专业的表现，总想让一个培训，参加人越多越好，而忽略了培训是非常有针对性的，混杂的培训效果一定不好。
。
B.培训方式
在培训的开展过程中，我们将通过集中授课；公开讨论；分析案例；总结学习体会等方式有针对性的开展培训工作，根据不同的培训内容选择不同的培训方式，这样才能达到事半功倍的培训效果。在具体的培训中我们将采取口试、笔试以及随即抽检的办法，以不断巩固培训效果。
C、培训效果检验
一次培训不可能达到很理想的效果，培训效果是在培训过程中逐渐显现的，而且要在日常工作中一步一步跟踪，才可能达到期望效果。所以不可能要求一个培训给你的课程包罗万象，事实上也没有必要。还是应该循序渐进，根据员工实际的技能欠缺，同时和公司需求结合，然后做一个好的计划。所以说不是一次就能把所有员工的问题解决，把需要掌握的技能完全掌握了，这是不可能的。即使参加了一个这样的培训，他们在工作中不去实践和应用，效果也不会理想。
（5）员工培训内容及计划
岗前培训
D、秩序维护员培训计划
a. 目的：明确秩序维护员的职责任务，树立秩序维护员职业意识。掌握上岗应知应会
的基本知识和组织纪律，培养建设一支爱岗敬业、训练有素、纪律严明、文明值勤的秩序维护员队伍。
现代物业管理模式及发展
现代物业管理模式及发展 随着城市住房制度的改革，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。长期以来，由于体制、制度方面的原因，我国大量的住房作为公产，其管理主要由代表政府的房产管理部门和由各单位来进行管理，这不属于具有市场意义的社会化的物业管理。随着城市住房制度的改革，住房的供应将摆脱由政府和职工所在单位提供的行政渠道，而转变为通过社会化供应的市场渠道。同时，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。这就必然会出现一种现象，在一个住区内，在一栋住宅内，甚至在一个单元内，将是多元产权、多个业主共存的局面，原来彼此之间既是邻居又是同事，现在大家是邻居很可能不是同事。正是这一复杂的物权定势，呼唤着对现代物业管理模式的迫切需求，推动着物业管理行业的蓬勃发展。 一、传统房屋管理与物业管理的区别 现在我国还存在着传统的房屋管理，而且在很长时间内将会继续存在。物业管理与传统的房屋管理 有很大的区别。物业管理作为对旧管理体制的一种革新。物业管理与传统的房屋无论在观念上、内容上、模式上、管理的深度上都有很大的区别。 1、管理体制上看，传统的房屋管理是计划经济条件下政府、企事业单位采用行政手段，直接地进行行政福利型的封闭式管理；物业管理是专业化的企业通过市场，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。 2、从管理内容来看，传统的房屋管理以单一的“收租养房”为主要内容，实际上收了租也养不了房，仍需要国家大量财政补贴；物业管理是对物业进行全方位、多功能的经营、管理、服务，它既管房又要以人为核心提供物质和精神两方面的服务，企业通过自身的经营机制，实现造血功能，国家不给补贴。 3、从管理机制上看，传统的房屋管理是管房单位以自身的意志去管理住户，住户无法选择房管单位；物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业可以接受也可以不接受选聘，双方在完全平等的条件下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利和义务。 4、从管理对象的产权关系看，传统的房屋管理，其房屋产权都是国家所有；物业管理对象的产权，已形成国家、集体、个人包括港、澳、台、外国人等多元化格局。 5、从管理单位与住户的关系看，传统房屋管理其管理单位与住户的关系是管理与被管理的关系；物业管理其管理企业与住户的关系是服务与被服务的关系，并且寓管理于服务之中，凡是住户需要的服务，物业管理公司都尽量给予满足。 综上所述，我们可以把物业管理和传统房屋管理列成下表进行比较。 表1.1 物业管理和传统房屋管理比较
物业集团有限公司组织架构设计方案
西安XX物业集团有限公司组织架构设计方案讨论稿 （修订版） 一、设计思路 充分结合企业运营实际情况，进一步优化企业的核心业务结构，扩大业务范围，深化物业集团对客户服务水平，努力提升集团公司整体物业管理水平，优化物业板块经营管理模式，提高XX物业品牌形象和经济效益，搭建物业一体化运营平台，细分物业集团服务专业，按客户类型和客户服务需求输出XX物业集团整体的服务能力。 XX物业集团依托现有的优势资源和优质的服务能力打造平台化的运营管理模式，着重以“搭平台、管框架、防风险、抓效益、激活职工能动性和驱动力”为战略的重要举措，以市场需求为总纲，不断创新运管体制机制，建设具有“自我复制、融合、管理、创新”的扁平化管理架构体系，将物业管理向着集约化、专业化、规范化的方向推进。 XX物业集团坚持以人为本客户利益至上的经营管理理念，一是XX人对合作的业主紧抓服务质量提升业主满意度，二是XX 人紧抓内部管理体系，激活员工的主观能动性，让员工变被动为主动，形成强大的“聚能环”，集团全员逐步由“车头驱动”模式转变为“动车驱动”的模式，在发展的同时不断优化完善全体职工晋升机制、合作机制、管控机制、效益机制发挥集团平台+
职工的综合优势，使XX 人在集团平台优势上人尽其才发挥聪明才干与集团平台共同成长共同受益。 二、XX 物业集团组织架构图 XX 物业集团平台化运营管理架构重点打造“搭平台、管框架、防风险、抓效益、激活职工能动性和驱动力”为战略的核心思想，架构顶层设计以扁平化管理为重点，减少集团运营管理架构建制，着力打造和孵化集团的项目运营和支持管理两大中心，集团“两中心”将相互依托相互支持，项目运营中心将集团物业服务业“长板”不断拉大，支持管理中心将为物业集团成立的各
高校物业新思路 创新服务模式 加强服务管理
创新服务模式强化服务管理 努力创建师生满意领导放心物业 ——江西中医学院物业管理做法和体会 在日常的物业管理、服务中，我们始终秉承“三服务两育人”的工作宗旨，以创建“师生满意、领导放心”的物业管理为目标，牢固树立“细节决定成败，关键在于落实，落实贵在坚持”的服务理念，不断创新服务模式，提升物业管理、服务水平，竭力为教学科研、师生生活提供优质服务和有力的后勤保障。 一、打造一支“爱心”队伍 一、创新服务理念，搭建质量平台 服务理念是指服务机构用自己的一整套服务理念来规范服务人员的思想和引导顾客对服务的期望，以便增强整体服务质量的可预期性。在市场经济中，一流的销售是卖理念，二流的销售是卖服务，三流的销售才是卖产品。为此，我们坚持创新服务理念, 把以前的“以人为本、周到细致、文明热情”；“人人代表公司形象，个个都为公司增光”等服务理念通过完善总、提炼和升华，培育了使服务适应教学科研及师生的需求的“细节决定成败，关键在于落实，落实贵在坚持”为主要内容的企业文化。并以企业文化引领员工紧紧围绕“师生满意领导放心”的既定目标开展工作。 （一）多渠道多途径沟通交流，营造和谐的服务环境。“师生满意，领导放心”，是衡量我们工作的最终标准。创建“满意放心”物
业，在优质服务的同时，十分必要创造一个和谐的环境氛围。我们在注重服务质量、服务水平的同时，把“感情投资”看作是物业管理活动的重要组成部分，通过赞助及参加师生组织的各种活动，营造大家庭环境；利用各种时机和场合与师生双向互动，征求师生的意见和建议，建立理解、信任、支持的良好关系。从二OO三年起，我们聘请学生担任监督员，他们每天对我们的服务态度、服务质量进行检查监督和反馈，由于他们来自于全校不同的班级，能第一时间了解师生对服务的需求及意见，能第一时间反馈，为我们整改赢得了第一时间；我们坚持每月召开一次师生座谈会，同时还通过意见箱、意见簿、QQ、邮箱等形式和途径了解师生的意见和建议。对师生的意见和建议，我们建立了反馈机制，通过电话、后勤简报、QQ、邮箱等及时反馈整改情况。 （二）积极办实事办好事，坚持创新发展的人性化服务。工作中我们深刻体会到只要你真心想为师生所想，急为师生所急，真诚为师生办实事办好事，他们对你的工作会认可的，会满意的。工作中，我们主动贴近师生实施亲情服务、暖心服务、人性化服务。针对同学们报修时间与维修人员上下班的时间冲突问题，我们及时调整了部分维修人员的工作时间，专门成立了上门维修服务队，待同学们下课后到学生宿舍进行检查维修，很好地解决了以往“维修难”的问题，同时也保证了同学能集中精力学习；针对同学们各种活动都要到离宿舍区有一定距离的教学楼教室进行，没有固定的活动室的现状，我们对11、12、13栋学生宿舍地下室架空层进行了改造，改建成了二十多
物业管理一站式服务模式
物业管理一站式服务模式 物业管理一站式服务模式提要： 更多精品保安 建立统一的公司形象,树立公司品牌,通过服务中心提供”一站式”服务。推行迎候、首问、站立、引导式服务。 一、建立统一的企业形象,树立公司品牌 公司识别系统cIS,是系统工程,由理念识别、行为识别和视觉识别构成。理念识别mI包括企业的经营理念、企业精神、企业文化和经营战略等。行为识别BI包括企业对内的规章制度、经营管理、员工教育、行为规范、福利制度及企业对外的市场调查、公共关系、营销活动等。视觉识别VI包括企业名称、标志、标准字、标准色、办公用品、衣着制装、标志牌等。mI 是cI的基础和灵魂,其通过BI及VI表现出来。 公司形象即将企业标识、企业精神信念、企业员工行为、企业公共关系等外在形象规范化、法则化,确立一种统一的价值取向和行为方式,::从而增强企业的凝聚力与约束力。充分利用标准字体、标准颜色、标准广告、标准包装及标准服务等视觉标识,形成强有力的视觉冲击和企业品牌。 企业形象是企业最宝贵的一项财富,是难以估价的无形资产,只有在公众心目中建立起良好的企业形象,才能赢得社会的认同与支持,才能把自己从竞争对手中区别出来,才会有机会成功并赢得市场。 品牌是公司和客户之间若干细小联系的总和,是在长时间的基础上积聚形成的,公司每位员工每次与客户交流的细节对品牌的建立都很重要,只有所有员工都在他们的工作中提供最好的服务,才能建立公司优质服务的品牌。 品牌代表着知名度,代表着客户忠诚度。创建一个品牌需要花费大量的代价,但品牌形成以后将导致人们购买商品凭感情而不是凭理智。 二、一站式服务 客户所有的需求,都可以在服务中心解决,流程为: 客户要求提供服务-->服务中心-->服务中心安排有关人员进行服务-->服务完毕,请客户确认-->服务中心回访 三、迎候服务 管理处主要管理人员轮流负责迎候值班,迎接客户的出入。 迎候时间:写字楼客户上班前半小时,住宅楼客户下班回家高峰时间。在规定时间后迅速离开迎候位置,遇见客户迎面而来,应点头微笑致意。
物业管理处架构及岗位人员配置
管理处架构 一、综合管理部 业户服务部主任：1人，管理处业主接待5人，内门岗接待人员：12人，共计18人。 物业管理处总经理 综合管理部 设备设施管理部 会所经营部 业主服务部 环境服务部 保安服务部 业主服务部主任 业主接待服务 投诉接待内门岗接待服务 财务管理 报修接待 特约服务 甲班3 丁班3 丙班3 乙班3 档案管理
二、环境服务部 保洁服务部：主管：1人，领班：3人，保洁服务员：35人（其中：外围人，楼内人，机动班人），共计：39人。 绿化服务部：主管：1人，室内摆花养护：1人，室外绿化养护：3人，共计：5人。 水景服务部：水景工程师：1人，操作工：1人，共计2人。 三、秩序维护服务部 保安服务部主管 甲班领班乙班领班丙班领班丁班领班 大楼保安巡二 扇 大 门 岗 路 面 巡 视 监 控 岗 1 路 面 车 管 岗环境服务部主管 保洁服务部绿化管理监管 车 库 车 管 岗 水景管理
秩序维护服务部：秩序维护主管：1人，秩序维护领班（兼巡视岗）：4人，秩序维护队员：44人[其中：内门秩序维护3人，大门岗4人，巡视1人，监控岗1人，车辆管理2人（包括路面和地下）]，共计；49人。 四、设备设施管理部 强 设备设施管理部经理1 设备设施管理部领班 公共设备维护保养室内报修接单服务弱给 室内 报修
设备设施管理部：设备经理：1人，领班：2人，公共设备维护保养3人（其中：强电工2人，弱电工2人，给排水工2人），室内报修接单服务：3人，共计：9人。 五、管理处架构部门人员数情况 序号部门岗位 人 数合计 人数 备注 1管理处管理处经理11
最新物业公司组织架构及编制说明全解资料
物业公司组织架构及编制说明 一、定岗定编基本原则： 1、本着提高员工劳动效率，节约人工成本的原则，根据实际工作量的大小确定实际所需人员的数量。 2、物业公司组织架构及人员编制的设置根据物业管理的岗位职责和经营目标的需要，同时应考虑各项目不同特点应加以区分定岗定编。 二、组织机构图： 三、岗位设置： 1、物业经理1名； 2、客服部：客服接待兼行政文员1名;
3、财务部：出纳兼会计1名； 4、物管收费员：2名, 南北各1名； 5、管理部：南区2 个项目1 名物管员，北区2 个项目1 名物管员； 6、保安部：班长1 名，保安员6 名； 7、环境部：保洁员3 名。 四、岗位职责： 1、物业经理职责： ①、依据公司授权，按照业主物业服务合同和公司相关管理办法负责本公司的经营活动； ②、落实《经营管理目标责任制》，完成公司下达的经营任务和管理目标； ◎、落实各项管理规定，加强与公司的沟通与协调，贯彻落实公司领导的指示; ?、贯彻执行《财务管理制度》，完成公司下达的收支指标； ◎5 、加强安全管理工作，严格执行《安全管理制度》； ◎6、落实服务理念，提升物业的服务质量和服务水平； ◎7 、加强物业品牌建设，树立企业在社会上的良好形象； ◎8 、负责员工的团队建设，不断提高员工的综合素质，为企业发展培养和储备优秀干部；◎9 、负责外联工作，协调政府部门的公共关系； ⑩、组织市场调研，及时进行科学的进行市场分析，为企业在今后的经营活动、调整经营策略、布局中长期发展规划提供可行性报告。 2、客服部职责： ◎1 、负责办公秩序，行政事务管理，服务质量检查； ◎2 、负责各种公文的起草与撰写，以及来往函件的起草和收发； ◎3 、负责召开会议，编写纪要； ③、负责法律事务，申办证照，合同审核；
物业管理服务整体思路
物业管理服务整体思路 全面导入酒店式商务物业管理: 倡导“以人为本”全方位个性化的业主服务。我们将按照现代酒店服 （1 Smile（微笑）：每一位员工必须对所有服务对象（业主）保持真诚的微笑； Excellent（杰出）：要将每一项微小的服务工作都要求完善，做得出色。 Ready（准备）：主动，要求能随时为服务对象（业主）提供专业、规的服务； Viewing（看待）：要把每一位服务对象（业主）都看作需要特殊照顾的贵宾。 Inviting & creating（创造）：要精心创造出使服务对象（业主）能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务； Eye（关注）：始终要用热情友好的关注态度对待服务对象（业主），关注业主服务需求，及时提供服务，使之时刻有令人重视的感受； 国际酒店业认为，Service（服务）的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的容来理解，这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准要求。
（2： ?业主满意是我们工作的目标。 ?微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。 ?沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。 ?快捷。根据业主的服务要求和投诉问题，及时采取行动，时刻关注业主。 ?职业礼貌。保持职业礼貌，主动问候和主动向服务对象咨询服务感受。 ?职业仪表。整齐佩带名牌，以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲； 注意个人卫生；时刻留意员工就是公司的形象的体现者。 ?团体合作。互助合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，而且更应是集体的精神体现，认同企业文化和管理。 ?工作技能。熟知工作流程、工作标准，始终如一保持专业、规的工作水准进行物业管理服务。 ?二、物业管理服务指导方针 ?管理服务理念：服务无距离，管理无缺陷 ?管理服务要求：持续改进、快速反应、人性化管理、全方位保障?培养三个能力：全方位保障能力、应急处理能力、综合管理服务能力 第三节守则 为保证党政机关工作安全，确保党和国家安全，我们特制定了《守则》，对全 体员工严加要求，以确保政府机关安全。 一、总则
物业公司组织机构划分及岗位职责
物业公司组织机构划分及岗位职责 （一）总经理 岗位职责概述： 一、执行集团董事会决议，主持全面工作，保证经营目标的实现，及时、足额地完成董事会 下达利润指标 二、组织实施经集团董事会批准的公司年度计划和财务预算报告及利润分配使用方案。 三、组织指挥公司的日常经营管理工作，在集团委托权限内，以法人代表身份代表公司签署 有关协议、合同、合约和处理有关事宜。 四、建立健全公司统一、高效的组织体系和工作联系。 五、搞好员工的思想政治工作，加强员工队伍建设，建立一支作风优良、纪律严明、符合“高 品质、高效率、高文明、高效益，四高”要求的员工队伍。 六、搞好社会公共关系，树立公司良好的社会形象。 （二）公司经理 岗位职责概述： 一、对总经理负责，依据总经理抓好物业公司全面经营管理工作； 二、根据物业公司职能，决定人事组织架构与部门人员调配、运筹、策划物业公司各项经营管理工作； 三、制定公司各项管理规定，提高工作效率，完成预定经营管理目标； 四、指导各部门工作，为业主和租户创造一个高品质的新生活环境； 五、定期召开公司例会，总结、检查前期工作，布置今后工作任务 六、指导各部门经理开展管理工作，并考核各部门经理工作绩效，做出升、降调整及奖惩决定 七、注意人力资源的开发与利用，提高管理队伍的工作能力水平，使管理与服务逐步走向标准化、规范化、科学化 八、组织审定公司中长期发展规划、年度计划、各种专项计划、物业服务方案和重大发展计划 九、做好对外沟通、对内协调工作，保持与政府及有关部门之间良好关系 十、审核和分析公司财务报表、控制资金合理支出，审批各项费用，对经营不善而导致的企业亏损负责 十一、塑造企业形象，确立企业文化，抓好团队建设；审批业主、员工的合理投诉并批示整改意见。 十二、完成总经理交办的其他任务。 （三）公司副经理 岗位职责概述： 一、接受和协助公司经理做好物业公司经营管理工作，负责物业管理服务范围内的工作质量，保证为业主提供良好的管理与服务。 二、负责对物业公司日常的业务进行管理监督。
品牌物业服务模式创新与特色管理解密
【深圳】品牌物业服务模式创新与特色管理解密及考察交流(3月28日) 【课程背景】 万科、长城、龙湖物业案例解析深圳、香港标杆物业参观考察 在移动互联网广泛应用的今天，行业创新发展的模式很多，如万科、绿城、长城、龙湖、保利等等。这些单位面对日新月异的行业发展环境，始终秉承创新理念，以信息网络技术为主要支撑，在探索智慧物业、升级服务方式和提升管理方法等方面开展大量有益的工作实践，引起了业界的广泛关注。中国房地产培训网已成功组织十几次内地有实力物业企业及相关单位来深圳参观交流，应物业企业的要求，特举办深港标杆物业观摩活动，希望本次考察能给各位物业同行带来新的灵感和借鉴。 【课程特色】 1、全国各地物业企业齐聚首，携手探寻行业发展新思路。课程采用：专家授课现场参观项目交流全面提升。 2、考察过程系统围绕智慧社区建设、科技物业、物业服务创新、绿色物业、物业经营创收、社区商务平台建设、物业设备设施、商业物业经营、楼宇自动化系统、现代停车场管理、社区养老等要素展开考察，并重点讲解。 3、帮助各物业企业借鉴先进理念和经验合理调整产业结构，打造节能、科技、服务创新的物业企业，树立以人为本的崭新行业形象。 【邀请对象】 1、各房地产企业分管物业领导及物业公司总经理、副总经理、总监、区域总经理、市场总监、品质总监、人力资源总监及物业企业中高层管理人员等。 2、各企事业单位、政府、学校、医院以及军政机关从事物业及后勤管理的负责人;资产经营管理公司等。 【培训内容】1天 一、万科物业公司智慧社区的物业管理特色解析 1、万科物业“12345”网络管理平台及万科社区APP 3、万科物业的“睿服务”体系详解
物业管理处组织架构及工作职责
物业管理处组织架构及工作职责
1工作关系图 2物业管理处的职能 2.1物业管理处是物业管理机构，在物业公司的具体指导下，依据有关物业管理政策、法 规，按照《物业管理委托合同》实施全方位的管理、服务和经营。 2.2认真抓好各项措施的落实，贯彻执行“业主的满意就是我们的追求”的服务宗旨，竭 诚为广大用户和业主提供全面服务。 2.3按规章制度的要求执行各项工作，严格按作业文件完成各项工作任务，做好质量记录。 2.4文件、资料及质量记录的管理。 3物业管理处的工作职责范围 3.1对所承接的物业进行验收、接管 3.2房屋及共用设施的管理 3.2.1负责业主入伙手续的办理。 3.2.2受理装修申报，组织装修审批，对装修进行过程跟踪、监督、验收，制止违章，装
修资料归档。 3.2.3对房屋、共用设施(如天面、楼梯、墙、地、天花、信报箱、宣传栏等)进行巡视检查， 如有故障申报维修。 3.2.4对小区所有共用照明(包括设备房内照明、应急灯)进行管理维修。 3.3水电管理 3.3.1对业主的用电/水进行管理，违章用电/水的日常检查、协调处理。 3.4来访接待 3.4.1负责门岗接待与把关，做好出入人员的监管，有效控制外来人员进入； 3.5清洁、绿化、消杀、垃圾清运 3.5.1负责小区公共部位的清洁卫生。 3.5.2负责小区内绿化的保养，保证植物完好。 3.5.3负责垃圾及时清运、定期安排环境消杀。 3.6日常巡检与管理 3.6.1巡视小区，检查共用设施的运行、使用情况，发现异常及时跟进处理。 3.6.2保证公共场地合理使用、维护公共秩序，及时发现和处理有损于业主公共利益的行 为。 3.6.3定期检查空置房屋、空置楼层，并组织清扫，安排维护。 3.6.4注意人员的流动情况，即时清除推销人员。 3.6.5检查二次装修户的装修秩序及消防安全。 3.6.6妥善管理物业内各种钥匙，建立业主档案资料。 3.7公共区域标识 3.7.1负责公共区域标识的设置、维护与管理。 3.7.2统一管理告示牌。 3.8组织对业主服务 3.8.1办理装修申报与验收手续、物资出入放行手续。 3.8.2负责提供有偿服务（维修、保洁等）。 3.8.3统一受理业主需求、投诉，并组织落实、整改。 3.8.4负责组织小区业主联谊会和社区文化活动的实施。 3.8.5定期公布物业管理服务费用收支帐目，并接受业主委员会和业主的监督。 3.8.6负责受理业主投诉，组织业主意见征询活动，定期走访业主，了解业主对管理处各 项服务的意见及建议。 3.8.7协同有关部门迅速、妥善处理各类突发事件，并积极消除因此而带来的不良影响。
物业管理服务模式简介
物业管理服务模式简介 物业管理服务模式简介 经过多年的经验积累，我们对国内物业管理的情况，客户的需要己有很深的认识，凭着这种优势，我们曾帮助不少客户成功策划其发展项目，屡次达到高销售率及高出租率的指标，同时，为确保物业得到完善的管理，我们对每个物业项目均会个别设计一套最合适的物业管理系统，确保每个客户都能享受到合符经济效益及高素质的物业管理服务。 因应客户的不同要求，我们的服务模式大致可以分为以下几种供选择： 一、全权管理：使用我们的营业执照；所有员工均与我们签约，由我们负责整个物业的运作，发展商有监督控制的权力，同时亦无需花费精力于管理琐事中；发展商根据物业面积和使用性质补贴一定费用作为物业运作的起动资金。我们将利用丰富的资源，确保物业管理达至国优标准。 二、授权管理：客户可选择保留管理及财务管理权，但委托我们对其余部分的管理运作提供服务。同样的，我们会根据客户的需求来定出适合的服务模式，提供高素质的物业管理服务。 三、共同管理：客户可选择合作组织管理队伍，共同管理物业。我们会根据实际情况，向客户建议一套工作指标及管理队伍架构，务求取双方之长处，建立一支优秀的联合管理队伍。 四、驻场顾问管理：使用发展商的物业管理公司营业执照；我们将派驻资深物业人员担任项目物业管理的负责人，其余员工与物业管理公司签订劳动合同；驻场经理负责将专业的、先进的服务理念贯穿于整个项目的物业日常运作中；我们定期派遣高级资深人员到现场视察，同时给予项目强有力的后备支援，确保内部考核制度得以实施，使物业管理水平不断提高。 五、顾问管理：使用发展商的物业管理公司营业执照；人手班底由开发商处理，我们协助挑选；与发展商定期召开会议；定期检查，现场指导及培训，定期呈送项目改善报告。 六、物业管理策划：为发展商自行组建物业管理公司、后期物业管理、小区识别系统设计提供合理和可行性方案。 感谢您的阅读！
物业管理商业模式及写字楼物业管理
物业管理商业模式 模式一:物业服务提供商 物业服务提供商,又称基础服务模式，是目前占绝对优势地位的主流商业模式。其特征是,物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务,来获取物业服务费的收入。其实质是,物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。 物业服务提供商对应的收费模式为包干制（虽然也有少数企业名义上采用酬金制模式,但实践中依然采用包干制的费用核算方法）,适用的客户类型多为缺乏专业素养的分散产权业主。该模式的优点是易于操作,简单便捷,有利于物业服务企业强化成本意识,提高内控水平；缺点是交易透明度不够,容易导致交易信息不对称,企业难以取得客户的信任,在收费率偏低的情况下,容易导致亏损,企业的经营风险较大。模式二:物业顾问服务商 物业顾问服务商,又称不动产顾问服务模式,通常是具备丰富的不动产投资、开发、经营和管理经验的物业服务企业采用的商业模式，典型代表是成都嘉宝和国际“五大行”。其特征是,物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务,通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务,向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务,向下游的业主提供租务管理、投资建议和不动产理财服务,来获得物业顾问费用或佣金收入。其实质是,物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。 物业顾问服务商模式适用的客户类型主要有三种:高端产品的开发企业、缺乏经验的物业服务企业和投资型物业的业主。该模式的优点是资本投入少,企业收入稳定,经营风险低,专业形象好,房地产上中下游产业链的打通,有利于信息的利用和资源的整合；缺点是收入相对公开透明,企业利润难以快速增长,客户对企业的专业素质和品牌效应要求较高。 模式三:物业资源开发商 物业资源开发商,又称为多种经营模式,通常是具有地产开发背景且具备丰富的物业衍生资源的物业服
管理服务模式与配套措施
管理服务模式及配套措施 一、物业管理服务的宗旨 1、以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。 二、物业管理服务坚持的方针 及时、周到、优质、创新、“以人为本”的管理理念 三、物业管理的整体设想、目标和特色 我们在充分调研的基础上，结合项目的特点，归纳项目管理的难点和重点，制定出具有项目特色的个性化的整体设想，即“三三制”管理思路模式，具体概括为： 1、实现管理目标的“三项达标” 我们的总体管理目标是：在物业项目硬件达到相应物业主管部门专业考评标准、且符合物业考评条件的前提下，安徽医科大学第一附属医院高新分院的物业管理服务1年达到省优标准，三年内达到与国内东部发达地区同级别医院的标准。 2、构建素质建设的“二级平台” 我们希望通过我们的物业管理，提供一个交往平台使医院的医患人员、物业管理人员以及来访客户在我们管理一年内能“相识相知、互联互通”、两年内“共生共荣”，形成良好的工作氛围，构建新型的人际关系网络。 3、启动服务规范的“三项工程” 物业管理企业在实现管理目标、实现客户满意的前提是规范企业内部的组织和个人的行为，所以我们要全面启动服务素质的品质完善工程、服务人员的品质管理工程、管理基础的品质提升工程。 4、锁定“六个一”服务特色目标 我们公司对担负综合服务的医院，力求通过运用自身积累的经验，按“六个一”的目标，构建一个全方位的优质服务目标体系，使后勤服务从整体获得实用、先进而有效的服务。（一）设计一套无时无处不在的星级服务模式 让医院的后勤服务形成全方位，具有星级化水平，这是公司综合经营每所医院后勤服务必须追求的目标，这一目标在模式上展现为三个方面： 第一，医院委托的所有服务项目内容、标准和质量上必须到位，追求最高满意度。 第二，以医院后勤服务“管家”的大概念责任定位和服务意识，延伸服务的义务和施展范围，并通过公司的“1+3”服务责任制加以保证，使员工对医院的一切责任和义务的事项，凡耳闻眼见即动，不分彼此，自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域，每个场合和时间，无时无处不在。 第三，以病人和医院为中心，充分体察病人和医院的需要，以搞服务为出发点，以微利、保本或无偿的方式，增设扩展适其所需的各种有益服务。通过以上模式，使医院的后勤保障处于全方位、高水准，使医院职工和每个病人、顾客进入医院即处于被服务之中。 （二）创建一套一个电话一声招呼OK便捷服务机制 医院是全天候运作的公共场所和治病救人的特殊机构,后勤保障和医疗辅助性服务体系庞大而繁杂。如何使服务处于方便,运作顺畅快速而高效,这是医院后勤管理长期解决不好的一个难题。追求在这个方面获得突破,是我们公司在经营医院后勤服务上设立的重要目标之一。公司确定的目标理念是:要使发生在医院的服务事项,只要一声知会,就能获得落实解决。这种"一个电话、一声招呼OK"的便捷服务需要一套科学有效的机制来实现。在探索中,公司在
物业管理的“酒店式服务模式”
物业管理的“酒店式服务模式” 随着生活水平的不断提高，人们对于物业管理的认识和需求也日益提升，越来越多的人追求酒店式的星级服务，渴望全方位的人性化贴心服务，因此，酒店式物业管理的概念应运而生。大多数物业管理公司在作物业管理管理方案时也都会打出采用酒店式管理模式或管家服务的王牌，随着生活水平的不断提高，人们对于物业管理的认识和需求也日益提升，越来越多的人追求酒店式的星级服务，渴望全方位的人性化贴心服务，因此，“酒店式物业管理”的概念应运而生。大多数物业管理公司在作物业管理管理方案时也都会打出采用“酒店式管理模式”或“管家服务”的王牌，然而，在操作过程中往往会出现许多偏差，关键还是人们对酒店式管理模式的认识和操作还存在许多误区。 一、酒店式物管首先要树立良好的服务意识、服务礼仪设置一个客户服务中心、安置几个门童或在一楼大堂设立服务台，挑选几个前台小姐统一着酒店制服并实行站立式服务，就算是在搞酒店式物业管理，其实这种理解是肤浅的和片面的。酒店式物业管理关键不是在于它的“型”而是在于它的“涵”。 酒店式物业管理服务是指融汇物业管理的规范和酒店式服务的操守，实现作业的人性化和专业化，提供体贴入微的人文关怀，给业主及使用人以全面的呵护，使业主及使用人在享受生活的同时，体验闲适、惬意，健康、尊贵的人生真谛。酒店服务理念的基本要点是：顾客需求是服务目标、顾客满意度是检验服务质量的标准。物业公司要把酒店式的服务理念引入物业管理服务中来，必须端正全体从业人员的思想意识，让员工从思想上树立“服务第一”、“业主永远都是对的”等观念，把强烈的服务意识深入到大脑里，对业主提出的一些特别的服务要求尽力想方设法地帮助业主解决。 二、酒店式物管要有较高的服务标准和严格的服务程序服务人员通过语言、动作、姿态表情，仪容仪表，行为举止及表达对业主或使用人的尊重、欢迎、关注、友好等，让业主及使用人感到满意。酒店服务已形成了一套非常完善的服务标准和制度，从员工的着装、举止、用语等到每项工作的程序和要求，都已形成了非常具体、明确、科学的规范。尽管大部分物业管理也建立了自己的服务标准和服务程序，而且有的还通过了ISO9001质量体系认证，但是和行业性质、从业人员和服务对象的素质有关，许多标准不够细，执行不够严格。比如在酒店，服务人员的站姿：端正、腰直、腿稳，上身端正，两肩平，立腰，两眼平视前方，两手交叉或垂直，不能吃零食或两眼发呆，不理他人。行走：要轻姿态，要端正，两手自然大方，快速行走时不能发出踏步声，人多时，行走不能两人以上并排行走，不能用手勾肩搭腰，不能打闹说话，引导客人时应在客人左前方，在拐弯时应提示客人，让客人先走，与宾客同行时，不能抢道先走等等，在物业管理行业则很难做到。 物业管理企业要实行酒店式管理模式，必须细化自己的服务标准和服务程序，并严格执行，而且不厌其烦的从服务理念、行为准则、操作程序对员工进行岗前、岗中培训，真正使其把酒店服务理念和标准成为工作习惯。 三、酒店式物管要有完善的配套服务项目 完善的服务项目是酒店的另一个特点，除了提供保安、清洁、绿化、电梯、维修、保养等常规服务外，还提供机场接送、预定客房、餐厅、会议室，以及旅游线路的咨询、入住的
学校物业管理模式
学校物业管理模式 就目前物业管理状况而言，学校是物业管理行业的一片净土。那 里没有业主"论坛"、那里没有业主委员会的"硝烟"。开拓学校物业管 理市场，是物业管理公司发展的又一新契机。 1、专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋 势。 随着这几年国家对教育事业的重视程度的提高，国家积极推动科教兴国战略，人们对知识的欲求也在日益高涨，在刚刚闭幕的中共十六大上，又提出要形成全民学习、终身学习的学习型社会，促进人的 全面发展②。这其中预示着需要增加和扩建更多学校来满足学习的需求，传统的学校办社会的后勤运作模式已成了很多学校改革和发展的 严重障碍。由于计划经济体制的影响，绝大多数学校的后勤工作都是 学校办社会的运作模式，即学校不顾自身实际发展规模、不讲求经济效益、不讲求管理效率，只要学校存在什么劳务需求，就立即设置一 个劳动岗位，工资都是由国家来掏钱。这种“大而全，小而全”的发展模式把学校办成了一个“小社会”，结果是学校办了食堂、木工房、园艺室、水电班，有的学校甚至还办起了托儿所，这种运作模式非常类 似于农业时代的自给自足的自然经济，与现代化发展趋势是完全相违 悖的。所以专业型物业管理公司介入学校后勤管理，由物业管理公司提供专业、规范、个性化的后勤管理服务是社会发展的必然趋势。 2、学校物业与商住物业的不同之处。 介入学校后勤管理工作，首先应探索我们的客户“教师、学生”，
他们需要我们提供什么服务？我们能为他们提供些什么服务？我们 应该怎样服务？怎样管理？这些都需要我们确立学校物业管理专业 化的服务理念；个性化、科学创新的管理服务模式；精益求精的工作 作风；规范化的操作来实现。从而赢得师生的认同。学校物业与常规 的商住物业在管理上有以下几个方面不同： 2.1对象不同：商住型物业中我们服务对象是社会各行各业，不 同职业的人，面对的业主少则几百，多则成千上万，学校物业服务对 象是老师和学生，单纯知识型，远没有住宅小区那样人员层次复杂， 单一业主。有利于服务的针对性。 2.2管理的模式不尽相同：商住型小区有“业主自治与专业化管理的共管式”模式、有酒店式管理、无人化管理、智能化管理等管理模 式④，使用这些模式显然不完全适用于学校的管理，学校管理面对的单一业主，管理上必须服从学校管理需要——从属性，更强调根据需求提供服务，根据学校的自身特点，“量身定制”的管理模式——有深厚学校特点的“共管式”模式。 2.3管理侧重点不同：商住小区的管理重点是设施设备的维护与 保养及大楼安全，管理的侧重点是物（设备、设施、区域），对住户是提供服务，而学校则注重满足教学需要和学生的安全。管理的侧重点包括物以外，还要加强对学生安全的管理（特别是十八岁以下的学生）。在对学生的服务中增加了管理职责。在对学生管理与服务相矛 盾时，与学校的要求保持一致，偏重管理。 2.4管理服务的目标不同：商住物业的管理是为了创造安居乐业
物业管理服务概念模式
物业管理服务概念模式 一、物业前期成本核算 物业管理支出：工作人员工资支出、设备设施使用支出、办公经费支出、日常管理其他费用支出； 物业管理收益：物业管理费、停车费（管理费收入）；可利用空置房租赁费（经营收入）；其他非明确项目管理费； 二、物业管理公司聘用 1、协议聘用（业主委员会以协议方式直接聘用物业管理企业）； 2、物业管理公司竞标（投标书、草拟服务合同）； 三、物业中标管理服务计划纲要 1、签定物业管理服务合同； 2、档案资料交接（业主清册、物业管理费账册、停车费账册、专人看管非机动车车棚停放收费清册、建设单位移交档案资料诸如竣工图、设施设备安装维护资料等）； 3、管理处对管理人员和四保人员（保安、保绿、保洁、报修）的工作分配； 4、制定物业管理各职能部门的工作制度、工作职责、考核机制、培训计划、服务理念等； 5、物业管理企业形象宣传（告居民公开信）； 6、物业管理服务方案（在对小区做全方位深入了解后，提出设想）； 四、建立三位一体管理模式
与居委会、业委会共建共创文明小区，各司其责、相互配合、相互合作； 五、建立健全物业管理服务各类收费标准 1、物业管理费（商品房、使用权房、售后公房）； 2、机动车、非机动车收费标准； 3、物业维修收费标准； 4、物业装潢装饰建筑垃圾费和管理费收费标准； 六、维修、绿化养护规划 1、房屋类养护（屋面、外墙、楼道内墙面、台阶、明沟、扶梯踏步等）； 2、公共设施设备类养护（泵房、小区大门电动门（道闸）、公共照明系统、给排水系统等）； 3、公共部位类养护（路面、侧石、窨井、围墙等）； 4、公建配套设施类养护（车棚、门卫室、垃圾房等）； 5、常规公共绿化修剪养护； 七、制定应急预案 1）、防台防汛应急处理 2）、燃气泄漏应急处理； 3）、火警应急处理； 4）、项目漏水（水浸）应急处理； 5）、停电及电力故障应急处理； 6）、水力系统故障应急处理； 7）、发生盗窃应急处理；
物业组织架构
物业公司组识架构
管理处组织架构 注：上图还可增加副总经理、和客服部编制 以上是传统物业公司的直线职能制编制；仅供参考 物业管理企业的组织形式 物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。 （一）直线制 直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。 （1）主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。 ⑵主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。 （二）直线职能制 直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和
职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。 (1)主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。 (2)主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 (三)事业部制 事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式(如图1-3 所示)。这类集团公司按产品、地区或市场将公司分成几个相对独立的单位，即事业部。这种组织形式的主要特点有：一是实行分权管理，将政策制订和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。这种形式一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。 (1)主要优点：一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策；二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。 (2)主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。 (四)矩阵制 矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式 (如图1-4 所示)。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。 (1)主要优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源；二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题；三是具有较强的机动性和适应性。 (2)主要缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。 (一)直线制 这种管理模式的优点是，机构简单，命令统一，集中指挥，职责分明、决策迅速等；缺点是由于实行了没有职能机构的个人管理”，领导者必须事必躬亲，负担过高。要求物业管理企业的经理是全能式”的人才,
物业管理的服务模式
武汉市万科物业管理有限公司
目录 社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分析 (08) 物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 社区服务人员配置方案 (15) 物业管理费测算 (18)
一、社区项目概况 万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套 武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内
湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。 2.项目主要经济指标（设计部提供） A．基本情况：
物业公司组织架构及岗位职责
XX物业公司组织架构及岗位职责 第一章组织架构 第二章部门职能 一、客服部 1、对所辖业主、房屋、商铺和车库等主体进行统一管理，推动物业公司质量体系、管理目标和经济效益的落实； 2、落实公司关于小区的各项规定和决定，有计划、有步骤的完善小区房屋公共设施和综合服务体系； 3、定期收集汇总小区及公司的各项信息，定期向公司领导汇报反映，并根据公司领导的意见和要求开展下一步工作；
4、接待业主来访和接听业主来电，解答业主咨询，受理业主投诉、维修、求助、咨询与收集业主建议，并做好相应记录。 5、受理业主投诉、报修、求助后，按照物业服务中心规定，填写相关工作任务单交相关部门在规定时限内处理，并负责跟进、督促，直至完全解决，同时对业主进行电话回访。 6、负责各楼宇住宅和商铺物业管理费、水电费的统计核算工作，确保费用收缴的及时准确，提高物业管理费的收缴率。 7、负责业主档案的建立与管理，满足物业管理服务工作需要。 8、负责各楼宇物业服务质量日常检查工作，发现和消除不安全因素。 9、负责完成上级部门交办的其它工作。 二、招商部 1、负责临街商铺和小区内商的经营管理工作，合理选择商业类型和业态，提升小区整体形象； 2、负责商铺的租赁管理工作，保持物业与业主之间的经营联系； 3、负责协调商铺和住户之间的各种关系，处理小区外围商业的种类问题； 4、负责组织小区内的广告、宣传、产品体验等其它收费活动； 5、负责商铺租金、物业费及其它代缴费用的收取工作； 6、根据政府相关规定，负责商铺的日常管理，以及装修监管和消防防范等工作； 7、负责了解各商铺的经营状况和市场变动，为物业公司的经营决策提供数据支撑；
物业管理的服务模式
武汉市万科物业经管有限公司
目录 社区工程简况 (03) 顾客群特点及需求分析 (08) 物业经管服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 社区服务人员配置技术方案 (15) 物业经管费测算 (18)
一、社区工程简况 万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原技术方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本工程一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套
武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供工程施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。 2.工程主要经济指标（设计部提供） A．基本情况：