福华苑项目再定位建议
APEX-整合传播-福华大厦(新)
2001-1
区
域
市
场
分
析
4、各主要高档住宅楼盘聚集区域价格变动 情况：Q-季度 单位：元
时期
地域 内环线旧城区 3002 府南河沿线 2000Q1 2000Q2 2000Q3 近期 2995 2926 2923
3068
3097
2807 2662
APEX-IMC
3126
2789 2631
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APEX-IMC
10
项 目 周 边 环 境 分 析
2、区域居住文脉
位于成都上风上水的西南面，内环线以内：省 委及市委办公区，下属各类办事部门遍布左右。 为各政府、企事业单位宿舍聚集地（如省卫生 厅、市常委住宅楼等）。 为成都传统的居家老城区之一。从【长城园】 到【彩虹花园】构成了一个在老城中的局部新 区，并往南往西延伸出了成都目前炙手可热的 居住热点——大石西路区域及双楠区域。 府南河居家情结： 成都市风景名胜区：多个公园聚集区。
入市时机与姿态 现场打包，样板
销售控制节奏与价格 整合营销广告与促销
户型/配套/功能 装修标准等
品牌感召下的 价值共识
6
关 于 A P E X
APEX地产投资顾问服务体系：
前置服务
地块评估/区域供给评估 顾客需求评估/基本假设
概念设计
楼盘概念建议/案名与VI 接待中心与样板概念 顾客生活形态分析 接触管理/品牌网路 品牌核心概念 AD/SP/PR/DM/EVENT
APEX-IMC 25
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区
域
市
场
分
析
府南河沿线进一步开发前景看好： A、拥有不可比拟的水景资源优势的府南河沿 线可资开发的地块日渐少，且随着府河整治工 作的深入，沿线更是成为生态居家的理想选择。 B、早期开发的项目主题开发不明，加上府河 沿线污染较重，价格相对较低。 C、近期一些老项目价格较大幅度下调，但新 推出的价格走高使得总体水平呈现上升趋势。
关于加大城镇老旧小区改造资金支持的建议
加大城镇老旧小区改造资金支持的建议随着城镇化进程的加快，我国城镇老旧小区的改造已成为一个亟待解决的问题。
老旧小区存在诸多问题，如建筑老化、设施陈旧、环境脏乱差等，严重影响着市民的居住环境和生活质量。
为推动城镇老旧小区改造，切实改善城镇居民居住环境，特提出以下建议：一、加大政府资金支持1.1 政府应当增加城镇老旧小区改造的专项资金，加大对老旧小区改造的财政补贴力度，提高改造项目的资金投入。
1.2 建立城镇老旧小区改造专项基金，吸引社会资本参与改造项目，支持老旧小区改造。
1.3 政府可以制定相应的税收优惠政策，鼓励企业和个人投资城镇老旧小区改造，积极参与社会资源的整合。
二、完善金融支持政策2.1 政府应当与金融机构合作，推出专门的老旧小区改造贷款产品，提供低息贷款和长期贷款支持，为改造项目提供融资支持。
2.2 鼓励金融机构创新金融产品，提供老旧小区改造专项债券和专项基金等金融工具，扩大改造项目的融资渠道。
2.3 建立城镇老旧小区改造的风险补偿机制，降低金融机构参与改造项目的风险，促进金融机构更多地参与到城镇老旧小区改造中。
三、优化政策环境3.1 完善城镇老旧小区改造的相关政策法规，建立健全的改造标准和规范，明确改造责任主体和改造流程，促进改造工作的有序进行。
3.2 政府应当推动建立老旧小区改造的市场化机制，鼓励多主体参与，推动形成政府主导、企业参与、市场化运作的改造模式。
3.3 加强对城镇老旧小区改造工作的宣传和引导，倡导绿色环保、节能减排的改造理念，引导社会各界关注城镇老旧小区改造，营造改造氛围。
四、加强监督和评估4.1 建立城镇老旧小区改造的监督机制，加强对改造项目的监督和检查，确保改造项目符合相关标准和规范。
4.2 加强城镇老旧小区改造的评估工作，对改造项目的效果和影响进行评估，为后续改造工作提供经验和借鉴。
4.3 提高城镇老旧小区改造的透明度，公开改造项目的相关信息和资金使用情况，接受社会监督和舆论监督。
老旧小区改造存在的问题及下一步工作计划
老旧小区改造存在的问题及下一步工作计划全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：老旧小区改造是当前城市更新和提升城市品质的重要任务之一。
随着城市发展和人口增长，老旧小区的基础设施老化和居民生活条件的恶化问题日益突出。
对老旧小区进行改造是保障城市居民生活质量、提升城市形象的必然选择。
在老旧小区改造过程中存在着一系列问题，如何解决这些问题并推进下一步的工作计划是当前亟待解决的任务。
老旧小区改造存在的问题：1. 老旧小区基础设施陈旧。
由于老旧小区建设年代久远，基础设施大多已经过时，导致供水、供电、排水等设施老化，存在严重的安全隐患。
2. 居民生活环境恶化。
老旧小区内部多为破旧不堪的房屋，环境脏乱差，居住条件差，严重影响居民的生活质量和幸福感。
3. 缺乏管理体系和服务保障。
老旧小区多为围墙封闭式管理，缺乏专业的物业管理机构和服务保障体系，管理混乱，服务不到位。
4. 资金缺乏。
老旧小区改造需要大量资金支持，但目前缺乏专门的资金渠道，导致改造工作无法有效推进。
5. 居民意见不统一。
由于老旧小区改造需征求居民意见，但居民意见不统一，往往导致改造工作难以启动。
针对上述问题，下一步的工作计划应包括以下几个方面：1. 完善老旧小区基础设施。
加大资金投入，对老旧小区的供水、供电、排水等基础设施进行全面升级和改造，确保安全和稳定运行。
2. 改善居民生活环境。
对老旧小区内部房屋进行整体翻新和装修，改善环境卫生和面貌，提升居民的生活品质。
4. 创新融资模式。
探索多元化的融资渠道，引入社会资本参与老旧小区改造，降低政府负担，增加改造的可持续性。
5. 强化居民参与和沟通。
积极开展居民座谈会和公开听证会，征求居民意见，协商解决矛盾，促进改造工作顺利进行。
老旧小区改造是一个综合性的系统工程，需要政府部门、社会力量和居民共同参与，共同努力才能取得成功。
希望通过上述工作计划的实施，能够有效解决老旧小区改造存在的问题，推动城市建设和社会发展，为人民群众创造更美好的生活环境和生活品质。
广场修善类项目建议书(1)
第一章概述一、背景与依据（一）、背景1、所在城市背景青岛是山东省对外开放和经济发展的“龙头”，青岛市新一轮规划（2006-2020）了确定“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的空间发展战略。
按新规划构想：到2020年，青岛将成为拥有近1200万人口、中心城区人口规模约500万人、城市建设用地规模将近540平方公里、城镇化水平达到77.8％的现代化国际城市；到2050年，成为现代化国际滨海城市，社会经济发展主要指标达到当时发达国家水平。
新规划以环胶州湾地区为核心圈层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度为外圈层的拥湾发展格局，规划建设滨海沿线的琅琊组团、鳌山组团、田横组团。
新增面积约870平方公里，总规划面积达到2870平方公里。
2、项目所在区域背景根据国务院《关于同意山东省调整青岛市部分行政区划的批复》、省政府《关于调整青岛市部分行政区划的通知》，撤销青岛市市北区、四方区，设立新的青岛市市北区，以原市北区、四方区的行政区域为新的市北区的行政区域。
市北区是青岛市主城区之一。
西部濒临胶州湾，东部与崂山区为邻，北部与李沧区接壤，南部与市南区毗连，东西最大距离11.5公里，南北最大距离9.9公里，海岸线长17.83公里，总面积63.18平方公里，常住人口101.82万人，户籍人口86.5万人，人口密度1.55万人/平方公里，辖19个街道办事处、173个社区居委会。
市北区是青岛市工商业的发祥地。
区内集聚了啤酒、纺织等现代民族工业，台东镇、大鲍岛、小鲍岛等区域是青岛商业的起源地，拥有全国知名的特大型深水港口青岛港，孕育了海尔、青啤、四方机厂等一大批国内外知名企业，涌现出郝建秀、张瑞敏、常德传等一批知名人物。
作为青岛市区人口较为集中的城区，具有丰富的人力资源和广阔的消费市场，第三产业较为发达，目前三产占国内生产总值的比重达到74.1%。
市北区是青岛民俗文化的重要发源地和革命运动的摇篮。
这里人文资源集聚，文化底蕴厚重，集中了青岛科技大学、青岛理工大学等科教文化资源，拥有黄台路、四方路等众多历史文化街区和青岛啤酒街、青岛文化街等各具风情的特色街区。
福华苑提案报告
重点个案分析
上海嘉汇华美达广场大酒店
地理位臵：位于徐汇天钥桥路325-327号 房价户数：客房总数480间（套） 简介：以五星级标准建造，设有先进的通讯和商务设施。另外，康体中心，礼品店，各会议、 宴会场所一应俱全。
价格 长租 (元/月) 11800 15800 (元/天/㎡) 10.926 9.4
可以说是构筑三公里繁华半径。
轨道交通
打浦桥站
9号线
肇家浜站
嘉善站
本案
7号线
4号线
东安路站 大木桥站
步行10分钟到达轨交4号线大木桥站、9号线嘉善站；
步行15分钟到达9号线打浦桥站、4号线及7号线东安路站、肇家浜路站；
轨道公交近在咫尺，出入便捷。
酒店式公寓分布
瑞峰公寓酒店 斯格威铂尔曼
盛捷酒店式公寓
物业品牌：华美达品牌始创1954年，目前全球拥有近1000家酒店，由美国温暖姆统一运营管理
房型
面积 （平方米） 36 56
一房
表：一房公寓房型租金情况
公寓租金高达到11元/㎡/天（长租金） 这与品牌统一经营管理有着很大的关系。
重点个案分析
鼎园瑞峰公寓酒店
地理位臵：斜土路瑞金南路口 运营时间：2006年开业经营 主力房型：一房一厅和三房二厅。 目前三房房型多分割成为2+1产品
10种基本户型 5种标准户型 5种异型户型 绿色填充字母产 品为标准户型； 蓝色字母为异型 户型； 商铺4套预估458 平米（按114.5平 米/套计）
322
地理位置
本案
徐家汇、打浦桥、徐汇滨江发展带三大商务区环绕的核心区域 1公里到达打浦桥商务区、1.7公里到达浦西世博园、 2.8公里到达港汇 本案距离肇家浜路约400m，距斜土路仅200m 打浦桥商务区以及滨江发展情景极为乐观
福苑小区翻新改造工程方案
福苑小区翻新改造工程方案第一章前言福苑小区位于市中心地带，建成于1990年代，是一座老旧小区。
随着城市的不断发展，福苑小区的设施设备逐渐老化，环境卫生也变得混乱不堪。
为了改善福苑小区的居住环境，提高居民的生活质量，我们决定对福苑小区进行翻新改造工程。
第二章现状分析1. 小区环境福苑小区的围墙已经年久失修，墙体出现裂缝，导致安全隐患。
小区内的道路破损严重，积水成洼，影响了交通和居民生活。
绿化带长时间未得到维护，荒草丛生，垃圾随处可见，严重影响了小区的环境卫生。
2. 住房状况福苑小区的住房年久失修，外墙剥落、漏水现象频发，给居民的生活带来了很大的困扰。
部分房屋的排水系统不畅，导致房屋内出现了严重的潮湿问题，给居民的健康带来了一定的隐患。
3. 设施设备小区内的供水管道和电力线路也已经使用了较长的时间，有一定的老化现象，经常出现漏水、停电等问题，居民生活受到了一定的影响。
此外，小区的停车场位置不够合理，给居民的停车带来了很大的困扰。
第三章翻新改造内容1. 加固围墙首先，对福苑小区的围墙进行加固和修缮。
我们将对围墙进行整体的检查，对存在裂缝和损坏的部分进行修复，以提高围墙的稳固性和安全性。
2. 道路和排水系统的更新针对道路破损和积水的问题，我们将对小区内的道路进行重新铺设，同时对排水系统进行升级改造，确保道路的平整和排水畅通。
3. 绿化环境的改造我们将对小区内的绿化环境进行彻底的改造。
首先清理杂草和垃圾，重新规划绿化带的植被，美化小区环境。
同时营造一个舒适的公共休闲区域，为居民提供更好的休闲娱乐场所。
4. 住房外墙修缮对于老旧的住房外墙，我们将进行全面的修缮和装饰，以解决外墙剥落、漏水等问题，提高房屋的外观和质量。
5. 供水管道和电力线路的更新小区内的供水管道和电力线路将进行全面的检修和更新，以确保居民的供水和用电的正常使用。
6. 停车场的重新规划针对停车问题，我们将对小区的停车场进行重新规划，增加停车位数量和设施设备，解决居民的停车困扰。
小区区域分析
区域分析
本方案位于山西省大同市东北部，处于城市重点开发地段，以目前发展情况，该地区将在一到两年之内成为大同市区重点发展对象之一，其地段的地理优势以及发展潜力极其可观。
本小区位于大同市御东新区曹福楼村一带，东临大同市主干道文兴路，西邻永和路，南北皆有城市规划道路连通，可谓交通便利，环境优美，非常适合人们在这里居住生活。
在交通便利之后，周边的环境也是决定该地区地理位置优越的另一大因素，在东部有一个住宅区与本小区隔文兴路遥遥相望，东北部则是大同大学和大同实验小学的所在地，在这样的环境熏陶下，使得本小区也变得有品位，有涵养。
本小区的南部则是大同市第二人民医院的所在地，这正好方便了居民的生活，如果生病了可以最快的就医，这同样是本小区环境优越，生活便利的体现。
在小区的西部则紧邻御河公园，公园绿植与本小区内的绿植相互呼应，为住户创造了一个很好的室外活动的环境，这又是本小区环境优美的重要体现之一。
小区北部则是上河时代广场，御河印象酒店，美晶酒店，上河便利超市等等一些方便人们生活的设施，让人们出门就可以享受到便利的服务。
如此优美便利的环境，再加上设计师精心设计的户型，细心规划的园区。
本小区一定可以成为大同市居住区规划方案的代表作。
优化安居工程方案建议和意见
优化安居工程方案建议和意见随着城市化进程的不断加快和居民生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求也越来越高。
因此，优化安居工程方案成为当前社会关注的焦点之一。
本文将针对安居工程方案提出一些建议和意见，希望能够为相关部门和单位提供一些借鉴和参考。
一、优化住房设计住房设计是安居工程的首要环节，设计的质量直接影响着居住环境。
因此，在设计方案中应该注重以下几个方面的优化：1.1 提倡绿色建筑设计，减少碳排放在住房设计中，应该充分考虑建筑的环保性，采用节能材料和节能技术，减少能耗和碳排放。
例如，采用太阳能光伏板作为能源补充，增加房屋的自给自足能力，减少对外部能源的依赖。
此外，在设计中还应该考虑如何合理利用自然资源，比如利用地形、地势和气候条件来减少能源消耗。
1.2 提高建筑的抗震、防火性能在设计住房时要考虑到地震和火灾等自然灾害的影响，采用耐震、耐火的材料和结构设计，提高建筑的抗震和防火性能。
此外，还应该合理规划建筑的疏散通道和逃生设施，确保居民在灾害发生时能够迅速、安全地逃生。
1.3 注重室内舒适性和居住品质在住房设计时，应该注重室内舒适性和居住品质，合理规划房间布局，保证采光和通风的良好性能，提高室内空气质量。
同时，在设计中还应该考虑到未来居民的需求，比如增加儿童游乐区、社区活动场所等设施，提高居住环境的舒适性和便利性。
二、优化社区规划社区规划是安居工程的重要环节，良好的社区规划可以提高居民的生活质量和幸福感，因此在社区规划中应该注重以下几个方面的优化：2.1 创造宜居的社区环境在社区规划中应该着力营造宜居的环境，包括绿地建设、景观设计、健康步道等方面。
应该充分利用自然资源，合理规划社区的绿化区域，增加社区绿地的面积，提高居民的休闲和娱乐空间。
同时，在景观设计上也要注重创新，打造独具特色的社区环境，提高居民的生活品质。
2.2 提供丰富的公共服务设施在社区规划中还应该提供丰富的公共服务设施，例如教育机构、医疗机构、文化设施等，满足居民的各种需求。
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结
论：
该区域为成都市区理想的居家福地之一。 因其发达的交通动线及成熟的社区配套，其居 住价值远高于目前房地产开发的其它热点区域； 且处在寸土寸金的成都西城，内环线之内，其 升值潜力巨大。 而对位于该区域中心位置的【福华苑】来说， 则可以概括为：
繁华都市里的清幽 碧波翠柳中的便捷
2001-1 14
项 目 周 边 环 境 分 析
2、自然绿化景观
处于百花谭—武侯祠风景区，区域大环境悠美 宜人。 多个城市公园及自然绿化景观，如人民公园、 武侯祠、南郊公园、百花谭公园。 府南河自侧畔而过，更增添了河滨公园一道风 景线。
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8
项 目 周 边 环 境 分 析
3、历史人文景观
成都名胜古迹区，多重历史人文景观。 驾车六分钟至杜甫草堂 驾车六分钟到武侯祠
第二部分
区域市场分析
成都市房地产概况
区域市场概况 区域内供给状况分析（高层电梯公寓） 抗性楼盘概况 区域市场供需关系的重要结论
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15
区
域
市
场
分
析
一、成都房地产市场概况
1、2000年成都高档物业的价格走势
从位置分布来看，成都市的高当物业主要集中 在内环线旧城区、府南河沿线、城南社区、城 西大石西路与浣花风景区一带及其延伸区域等 几个主题开发片区。 从整体来看，2000年成都住宅市场的价格下降 主要体现在均价在3000元/平方米以上的高档物 业。但对于几个主要分布区来说，情况有所差 别。
目前长顺街南延线尚未建成通车。
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2001-1
项 目 周 边 环 境 分 析
四、周边市政配套设施调查
购物场所：齐力大厦底楼的“互惠超市”；人 商武侯分场、购书中心、半边桥街市场；离百 货大楼、盐市口商圈一刻钟车程。 文化教育：石室中学、君平街小学、胜西小学 医疗卫生：华西医院，省卫干院附属医院，市 第十一医院，妇产科、甲亢病、口腔科等多种 专科医院。 游乐休憩设施：多个城市公园，府河河边公园
4、环境污染状况
成都传统居住区，基本上无环境污染。 府河治理工程的实施，使沿河居家状况得以极 大的改善。
2001-1 9
项 目 周 边 环 境 分 析
三、地块交通条件调查
1、地块周边的市政路网
位于城市主干道蜀都大道与内环线锦里路之间， 距成都最主要的几线交通动脉：蜀都大道、锦 里路、一环路、人民南路都仅有数分钟的车程。 区域内以长顺街南延线贯穿南北，北至蜀都大 道，南至锦里路。 以锦里路直通人民南路；以大石东路、大石西 路直通一环路及二环路。
——福华苑—— 项目再定位建议
2000年12月26日
2001-1
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本案策略思考逻辑：
区域供给＆需求状况 项目SWOT分析
再ห้องสมุดไป่ตู้位建议
顾客/规划理念 规划调整
投资回报概算
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第一部分
项目周边环境分析
项目土地性质调查 项目用地周边环境调查 地块交通条件调查 周边市政配套设施调查
2001-1 12
项 目 周 边 环 境 分 析
几个测试： 步行：1分钟到河滨公园 3分钟到半边街市场 6分钟到百花谭公园 骑车：4分钟到石室中学 7分钟到武侯祠、南郊公园 8分钟到人商武侯分场、购书中心 10分钟到成都体院 驾车：3分钟上一环路 7分钟到天府广场、华西医大
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项 目 周 边 环 境 分 析
2001-1 17
区
域
市
场
分
析
3、高档物业的区域特色：
内环线旧城区价格持续走低： A、内环线项目地价成本高，开发高档公寓是 主流。 B、城市建设重心外移，旧城区改造相对滞后， 且功能混淆，居住区与商贸、金融区混杂，路 网密度不够，道路狭窄，人口密度大等等都使 得居家质量大受影响。 C、市区内未来房地产发展的重点应是商务办 公大厦，在现在高层写字楼极为低迷的情况下 宜以商住两用的功能为定位；高档公寓则以小 户型、单身公寓有较好的市场反应。
2001-1 5
项 目 周 边 环 境 分 析
3、土地面积及其红线图
土地面积：项目征地6.38亩，规划红线内用地5 亩。总建筑面积为32705平方米。 地块形状：方正、规则的矩形，临街面长度为 60米，进深为21米。
4、三通一平现状
长顺街南延线尚未建成通车。
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2001-1
项 目 周 边 环 境 分 析
项 目 周 边 环 境 分 析
2、区域居住文脉
位于成都上风上水的西南面，内环线以内：省 委及市委办公区，下属各类办事部门遍布左右。 为各政府、企事业单位宿舍聚集地（如省卫生 厅、市常委住宅楼等）。 为成都传统的居家老城区之一。从【长城园】 到【彩虹花园】构成了一个在老城中的局部新 区，并往南往西延伸出了成都目前炙手可热的 居住热点——大石西路区域及双楠区域。 府南河居家情结： 成都市风景名胜区：多个公园聚集区。
二、项目用地周边环境调查
1、地块周边的建筑物
地块南面：为“齐力大厦”，多层。 地块北面：为三五0八厂的办公楼，多层。 地块西面：为“冠城花园”二期，高层。 地块东面：为单位宿舍，多层。
总的来说，地块周边的建筑物尽管距离较近， 但因高度有限，对高层电梯公寓来说，其视野 基本上不受影响。
2001-1 7
2001-1 16
2、高档楼盘价格走低的主要宏观影响因素
宏观经济景气程度不足，纯居家高档公寓需求 客户增长慢。WTO与西部大开发对成都经济 的影响在短期内不明显。 前期高档公寓发展过快，市场存量大，下半年 则受到成都花园、万科城市花园、中海名城等 外来大规模高档物业的冲击，市场供大于求， 竞争激烈。消费者持币观望。 项目创新主要体现在形式上，概念多，实质少。 难以引起买家兴趣。契合目标消费者的有个性 的楼盘基本上还是市场空白点。
2001-1 10
项 目 周 边 环 境 分 析
2、公共交通现状、远景规划
项目正对面为一条16米宽的四车道道，已列入 青羊区政府2000年工作规划。 据预测：长顺街南延线与锦里路、蜀都大道相 接，即会成为市区主要交通干道，东城根街南 延线的车辆部分西移，琴台路的车辆部分东移。
3、进入项目地块的交通网现状
2001-1
3
项 目 周 边 环 境 分 析
一、项目土地性质调查
1、地理位置
位于长顺街南延线路口，距锦里西路、府南河 200米左右。 项目所在的区域范围：东起东城根街南延线， 西至西较场、琴台路；北至蜀都大道，南至府 南河、锦里路，为不规则矩形，是本次项目环 境分析及市场分析的主要区域。
2001-1 4