二次装修工程管理标准

二次装修工程管理标准

1. 总则

1.1 为规范物业项目（以下简称项目）装修活动的管理，维护业主的公共利益，特制定本标准。

1.2 本手册依据《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部第 110 号令）及其它相关的法律、法规制定。

1.3 物业管理部依据相关法律、法规及合同文件，有权对项目内所有装修活动进行监督管理并对违规者进行告知与劝阻。

1.4 本手册适用于工程维修部对二次装修的管理，各项目可根据实际情况另行确定符合实际的管理标准或细则予以执行，但相关标准与细则必须符合法律法规及公司的管理要求。

2. 资料管理

2.1 建议业主委托具备从事装饰装修工程二级以上资质的装修单位。业主应查验装修单位的营业执照正本及副本、资质证明、施工企业安全资格审查许可证等，建议住宅业主选用“具有装饰装修资质的”装饰公司，认真签订装修合同，防止欺诈行为发生。商业、工业、写字楼项目建议业主根据装修总造价情况委托具有专业承包资质的单位进行。

2.2 建议业主与装修单位签订《装饰装修工程施工合同》。

2.3 建议业主禁止或限制装修单位分包、转包装修合同。

2.4 业主装修单位与物业管理部签署《装修管理规定》承诺书、《施工安全责任保证书》、《装修服务协议》。

2.5 业主自行装修的需要判定装修申请范围是否，可以自行完成。物业管理部应尽到注意事项的告知义务，并要求业主签订《自行装修承诺书》。

3. 二次装修前期准备工作

3.1 现场情况了解

3.1.1要求工程维修部了解熟悉各户型房屋建筑结构、二次结构、外围维护结构（窗、外墙）、上下水管道规格走向、供电负荷及线路走向、消防设施情况、燃气设施情况、楼板承重、原设计防水层地面等房屋信息。

3.1.2收集各户型电子版和纸质版竣工图纸，以便更好的为业主进行服务，准确

有效的进行装修方案审批。

3.1.3梳理易产生违章装修的区域，如：阳台、天台、地面花园、消防设施、燃气设施、防水层地面、承重墙等部位。

3.1.4易产生违章装修的部位参照表

3.2 装修文件修改

针对前期梳理可能出现违章建筑的位置，编制《二次装修注意事项》或《装修手册》，修改《装修服务协议》。

3.3 制定《装修管控方案》（建议）

3.3.1《装修管控方案》中明确各环节的职责和工作流程。

3.3.2《装修管控方案》中明确装修巡查的重点，以及发现问题后的处理方法。

3.3.3《装修管控方案》中将可能产生违章装修的部位，原则必须禁止改造的项目予以明确。并对不违反法规可以进行但是影响整体美观和管理的改造部位，提出装修的工艺做法的合理化建议。

4. 装修审批管理

4.1 装修方案及图纸审核

4.1.1根据业主提供的装修设计图纸一套（含房屋装修设计结构平面图、水电气装修走向图。若有私家花园装修的，还需提供私家花园装修的设计图纸，包括平面和立面部分），结合房屋实际情况，以及竣工图纸进行审核。

4.1.2对方案和图纸提出书面审批意见，也可在方案和图纸上签署审批意见，并将禁止改动的项目和建议施工的工艺进行明确，并经双方签字确认。

4.2 装修方案及图纸审核的注意事项

4.2.1商铺装修时还需提供店招设计效果图及当地消防部门要求消防申报应提供的相关资料。

4.2.2商业、工业、写字楼装修时还需提供当地消防部门要求消防申报应提供的相关资料。

4.2.3燃气设施、供暖设施改造需提供相关主管部门审核的相关资料。

4.2.4装修申请项目需要与图纸保持一致。

4.2.5审批意见禁止有超出物业企业管理范围的情况。

5. 装修过程管理与服务

5.1 装修巡视管理

5.1.1巡视检查重点：

1）对照施工现场与《装修许可证》、《装修申请表》填写内容是否相符，有无超范围装修现象。

2）装修现场临时接电、接水是否存在安全隐患。

3）装修现场有无违章装修、违章操作情况发生。

4）有无影响毗邻业主权益的现象，如有及时制止。

5.1.2填写《装修巡查记录表》，装修巡查结果需经装修公司现场负责人签字确认，及时进行归档保存。

5.2 临时送/停水电

5.2.1 装修前/后需要送/停水时，业主或业主委托施工单位对房屋内设施进行检查确认，确保安全。

5.2.2 临时送/停水电，需经房屋所有人/使用人签字确认。

5.2.3 送/停水后业主或业主委托施工单位对房屋内设施进行检查监护，发生跑水、渗水等造成损失由业主或施工单位承担。

5.3 装修咨询解答

业主在装修过程中如遇到类似于建筑承重墙、有电负荷、楼板承重等与房屋装修有关的技术数据问题咨询时，工程维修部需负责解答业主咨询问题，解答时数据要严谨、真实。

5.4 装修禁止项管理

5.4.1 业主及现场施工人员不得在公共区域进行任何改造或装修工作，也不许在承重墙、剪力墙上开洞，随意剔、凿楼板、顶板。

5.4.2 业主不得改动公共区域及公用设施设备，涉及建筑主体和承重结构变动的装饰工程项目，应经原设计单位书面同意，并由原设计单位提出改动方案。5.4.3 业主不得任意增加楼板负载。

5.4.4 禁止改造户内制冷采暖、通风系统。

5.4.5 因墙面、地面、天花内有毛细管网及风道设施，禁止打孔。

5.4.6 若项目采用同层排水设计，请采用同类排水设备进行改造。

5.4.7 出于消防安全方面的考虑，业主在对厨房装修时禁止私自改动天然气管道；若确需改动时，须联系燃气公司进行报批，通过合法手续聘用有改造资质的专业公司进行施工；改造完成后经燃气公司验收合格方可使用。

5.4.8 冬季环境温度低于零下 5 度时不宜进行装修施工。

5.4.9 厨房、卫生间供水管路为 PPR 管，业主及现场施工人员需注意保护。5.4.10 卫生间拆改后业主需要重新做防水处理，并进行 24 小时闭水实验，验收合格后方可继续施工。

5.4.11 严禁自行改动智能系统、红外幕帘、燃气报警器、电视、电话、网络端子线路面板。如因自行改动所造成的一切后果由业主自行负责。

5.4.12 禁止更改户门开启方向及颜色。

5.4.13 禁止在公共区域安装私人设备（如太阳能热水器、太阳能板、空调室外机、卫星接收器等）。

5.4.14 若项目采用外立面保温设计。承重结构禁止剔、凿、打孔，拆改护栏。不得加装室外围栏，不得改变建筑物整体外观及任何影响建筑物外立面效果的各项工作。

5.4.15 施工时不要堵塞户内送排风风道。

5.4.16 不得拆除所有计量装置。

5.4.17 注意户内中水不得作为饮用水源，必须与自来水分开使用，只能用作冲洗坐便器。

5.4.18 注意改造时用水压力及给排水用量的设计。

5.4.19 不得对公共管道进行改造施工。

5.4.20 禁止首层花园种植高大乔木（高度不高于 1.5 米）；禁止在花园内深挖（深度小于 0.5 米）；禁止改造首层花园外围墙和开门，首层花园禁止搭建建筑物和构造物，花园亭子最高处高度不高于 2.2 米。

5.4.21 禁止外窗张贴或安装任何广告或电子设施。

5.4.22 外窗外侧禁止安装任何形式的防护网或防护栏。

5.5 安全消防管理

5.5.1 装修施工单位进入进行装修工程前，必须签署施工安全责任保证书。

5.5.2 施工时间必须严格遵守物业管理部制定的施工时间安排，非施工时间内不得施工。

5.5.3 施工人员在园区内要佩带出入证件（由物业管理部核发），以便安全维护员随时检查；并将出入证佩带在前胸，未配带出入证之工人，不准入园。

5.5.4 施工人员进入项目内必须穿戴整齐，严禁赤足、赤背操作，并不许在项目范围内吵闹喧哗，并须遵守物业管理部的装修管理规定。

5.5.5 装修施工人员除在施工现场外，不得在其他地方停留或游荡，严禁进入其他单元内。

5.5.6 装修施工单位工作人员需要进入其他业主房间或花园时，必须经业主同意，并由物业管理部登记备案后，派员工带领工作人员进入业主房间或花园工作。

5.5.7 施工过程中，如需要高空作业搭建脚手架时，应准备好各种安全措施（提

示牌、安全带、安全帽、安全围挡）到物业管理部相关部门提出书面申请，待检查安全设备设施齐全并经批准后方可施工。

5.5.8 装修施工单位同时要对其施工房屋承担门前三包责任。遇到大雨、大风或大雪时，需保证房屋内外的安全；下雪时，施工单位需及时清扫房屋前面的积雪。

5.5.9 所有施工人员不得在施工现场动火或用电煮食。施工现场严禁储存易燃易爆物品；所有施工人员进入现场后，一律禁止吸烟。

5.5.10 使用电、气焊、明火时，请到物业管理部相关部门办理动火证。每日施工完毕后，必须将所有电源切断，杜绝火源、火患，并清理现场一切易燃易爆物品。必须将所有窗户关好，避免出现装修材料、工具或家具存放在施工现场而丢失的情况。

5.5.11 所有物业消防系统及设置区域均应维持原貌，必须按国家相关规范、按照建筑面积配备烟感器、燃气报警器、独立声光报警器。不得消减消防烟感探头测试器和喷头的数量。不得将烟感设备私自拆下或用其它物品密封。安装天花板时，不得将烟感探测器密封在天花板内。在以上改造未完成或未获得消防局同意前，可用灭火器代替。大于 70 平米之独立房间，必须留有两个出口。

5.5.12 如业主装修设计图纸上拟对消防线路及设备等进行改造，包括但不限于上下水平移位，则业主须以书面形式提出，并连同设计图纸一起递交至物业管理部相关部门进行审批，经批准后该改造工程应由维保公司承接或由业主委托具有专业资质的公司承接。一切有关消防之事项应以消防局审批为准。所有移位工程必须在审批或得到允许后方可进行施工。燃气、烟感的改造须由专业公司进行。

5.5.13 装修施工单位进场施工时，在施工现场必须配备足够灭火器。装修施工单位须在施工现场配备符合消防安全规定数量（住宅项目每 50 平米至少 1 具4 公斤规格干粉灭火器，工业与商业项目每 50 平米至少 2 具 4 公斤规格干粉灭火器）、且符合国家标准的灭火器材、器具。并应对所有施工人员进行灭火器使用的培训。施工现场应保持清洁，所有废弃物垃圾必须随时处理，消除隐患。特殊工种须持证上岗。

5.5.14 严禁随意挪用消防设备做其它用途，严禁在施工时移动、妨碍或掩盖任何消防设备。

5.5.15 物业管理部有权派人随时进入施工现场进行检查，如发现有任何消防类

预防工作未按规定去执行，物业管理部有权责令装修施工单位即时停止施工，直至按规定完成有关消防工作为止。

5.5.16 木制隐蔽工程必须做防火处理，所有照明和墙插接地必须安全有效。5.5.17 所有施工人员严禁在施工现场留宿。

5.5.18 施工过程中造成事故的，由装修施工单位承担责任。物业管理部或其他权利人有权追究因此导致的损失及经济赔偿。

5.5.19 严禁违章指挥和违章作业，要求安全制度到位，安全记录到位，禁止使用过期、报废工具。

5.5.20 装修单位在装修期、维保期内，因为装修质量问题，损害了其它业主利益，应由装修单位负责赔偿受损业主的损失。

5.5.21 装修单位及施工人员必须严格遵守并自觉执行上述规定，主动接受与服从物业管理部的监督与管理。

5.6 装修施工管理

5.6.1 装修方案均须报物业管理部相关部门备案，装修期间须每日巡查一次施工现场，并填写巡查记录，发现禁止行为立即制止并限期整改。发现装修人或装修企业有违反《住宅室内装饰装修管理办法》的行为及时向政府有关部门汇报。5.6.2 业主选择装修施工单位时，必须证件齐全，文明施工，服从物业管理部的统一管理。装修工程必须按照国家或当地政府所规定的装饰装修质量规定执行。

5.6.3 建议业主室内装修选用环保建材，临时用电应配置合格正规接线盒，漏保齐全，线头保护齐全有效。施工用水应注意，不得使水任意流淌、渗漏而影响隔墙、公共区域及邻居正常使用。

5.6.4 装修单位必须在做好相关公共设施的成品保护经物业管理部相关部门验收合格后，领取《装修许可证》后方可进行装修施工，并须将装修许可证张贴于装修房屋户门外侧 1.6 米高的位置，以便于物业管理部相关部门进行日常巡查。

5.6.5 装修范围仅限业主自有物业的范围内，不得损坏外墙体、公共区域、及与邻居共用的墙体，并不得占用公共区域。

5.6.6 严禁改动房屋内的承重柱、梁、墙体，增设阁楼、屋面隔热防水层。如须改动屋内的墙体，须申报物业管理部审核，超出审核权限的，装修施工单位需呈报政府有关部门审核。审核获准前，严禁施工。

5.6.7 装修中不允许改动或损坏进水、排水、通风、采暖、燃气管道的结构，严禁将异物、水泥、砂浆、布巾、锯末及生活杂物抛入下水管口的地漏及马桶内。

5.6.8 装修中凡是采暖管、水管、自用排污管、检查孔等，均要预留检修口，以便日后检修设备之用，绝对不能封死设备。否则当检查工作涉及业主装修部位时，须拆除装修位置，造成的损失由业主承担。

5.6.9 装修中不能任意改动电源线路、空调管路、有线电视和电话线路，如需改动须经物业管理部同意后方可进行施工。燃气管线的任何改动需经燃气公司的批准。

5.6.10 业主或其装修施工单位造成空调系统故障的，由业主自行找装修施工单位处理。

5.6.11 施工时所有电气设备的安装、移动，需持有劳动部门颁发上岗证书的人员操作。操作时必须严格遵守各项操作规程。严禁私接乱拉临时线，禁止使用不符合标准的电器设备，以免发生短路事故等。

5.6.12 在使用超大负荷用电工具之前，需要提前通知物业管理部。

5.6.13 合理安排施工材料入场（运料须走指定通道），入场后应统一在该业主私家区域内堆放，并码放整齐，水泥、腻子、墙地砖、木地板等数量较多材料应分别码放在不同房间，避免集中荷载而对楼板的结构造成损伤；在装修施工中，严禁占用公共场地摆放施工用料及垃圾，严禁使用公共地面（含公共绿地）搅拌施工辅料。

5.6.14 装修施工中如有隐蔽工程，应在封闭前接受物业管理部相关部门的检查，以避免安全隐患。如未按规定执行，检查人员有权对隐患部位拆开检查，由此造成的损失由装修施工单位负责。

5.6.15 不得堵塞、破坏上下水管及厨卫各类设备表具，应做好防护，避免堵塞和损坏。

5.6.16 装修施工单位使用的施工材料必须符合国家、当地的相关规定、规范及环保要求，并对施工材料进行防火处理。

5.6.17 若装修工程实际时间与原工程进度审批时间不同，工程期限需延长的，施工负责人应立即向物业管理部提出申请，以获得书面批准。否则，物业管理部有权停止工程。业主须对装修施工单位的行为活动承担全部连带责任，并须自行

或委托专业监理公司对装饰装修工程进行监管工作，以确保符合审批设计要求。

5.6.18 在装修期间，如须暂停部分地区之供水、供电、供气，必须提前申请，在获得批准后方可进行。

5.6.19 所有装修施工单位对项目所有公共区域、公共设备设施均负有保护的义务，若有损坏须照价赔偿或修复。

5.6.20 为安全起见，装修施工单位于装修期间应考虑购买公众责任保险及与装修有关之保险，装修期间的安全问题由装修施工单位及业主负责。

5.6.21 为确保园区系统的整体安全有效，严格按照以上程序办理及施工。则因此造成的损失及责任，由责任方承担，装修业主负连带责任。

6. 装修节点验收

6.1 防水闭水试验

卫生间或厨房等有防水要求的房间进行防水施工后，要进行不低于48 小时闭水试验并在前12 小时内加大对下层同位置的巡视力度，发现问题及时处理。此过程需提前通知物业管理部，经物业管理部相关部门人员确认后方可进行下一步工序。物业管理部人员只对现状进行确认，不对工程质量的验收工作承担任何责任。

6.2 管道打压测试

供水管线改造后要求进行 24 小时打压试验，过程需提前通知物业管理部，经物业管理部人员确认后方可进行下一步工序。供水管线打压试验物业管理部人员只对现状进行确认，不对工程质量的验收工作承担任何责任。

6.3 消防设施改造验收

消防设施改造需经当地消防主管部门验收，取得验收合格意见书方可认定验收合格。

6.4 燃气设施改造验收

燃气设施改造需经当地燃气公司验收，取得验收合格意见书方可认定验收合格。

6.5 供暖设施改造验收

供暖设施改造需经供暖公司验收，取得验收合格意见书方可认定验收合格。

7. 验收管理

7.1 物业管理部只负责对园内公共设施及系统进行查验工作；业主或业主委托的监理公司负责其房间的装饰装修工程质量的验收工作。

7.2 园区内公共设施及系统查验工作随装饰装修工程验收工作分步进行。

7.3 如验收中发现不合格的项目，装修单位应及时整改，再行复验，直至合格；验收合格后，装修单位应出具竣工图复印件并交物业管理部相关部门存档。

7.4 竣工验收：提前三日通知物业管理部工程人员参加竣工验收，经物业管理部工程人员验收认可后方可办理后续手续。

注：物业管理部工程人员只对该装饰装修工程是否影响日后的维修工作，是否破坏了室内设备、设施整体系统，是否有损于其他权利人利益的项目进行查验。不负责业主房屋内装饰装修工程质量的验收工作，也不承担任何责任。

8. 违规行为及责任

施工人员在进场施工后，应严格遵守有关装修的所有规定，如对公共设施、设备或公共环境造成损坏，装修单位应负责修复并承担相应的费用，造成损失的，装修单位还应予以赔偿或从装修押金中扣除，装修业主对此承担连带责任。