2019年成都保利贝森路项目定位报告
成都市新都区大型旅游地产项目定位和整体发展战略
蜀龙路地势较低，中部地势较为平坦，
西南段地块进深较厚，西北段进深较浅， 区域内有2条灌溉渠和一条高压线、一条
银杏园 成都中心区方向
市政道路银杏园路，银杏园路及高压线 并行呈东西走向在北向约1/3处将地块分 为南北两块。可开发建设用地临蜀龙路 一侧长1.25公里左右，地块最小进深约
熊猫基地
为0.9公里，最大进深约为1.25公里。
2007年12月5日，中国人民银行、银监会发布了《中国人民银行中国银 行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，之后， 成都楼市整体成交量开始大幅下滑，大部分楼盘开盘当天的销售率仅能达到 20％－30％。
购买力旺盛，新政影响甚微
荷花池市场占地面积0.26平方公里，建筑面积40万平方米，营业面积20万平方米，有近三万多 经营户，商品种类2万余种，场内经营厂商1万5千多户，从业人员10多万人，日上市交易人数30 万人次，日成交额达1千万元以上。
荷花池交通运输便利，除邻近的成都火车北站客运站外，还有三个长途汽车站发往四川省内及 云南、贵州、新疆、西藏、陕西等外省城市。
城东-生态居住新区启动
城南-新CBD城南造“芯”启动
城西-城市文脉再造城西启动
成都城的民间意象
财富城北 未来生活
东穷 南富 西贵 北乱
居住层面上的等级秩序 形成成都目前城市肌理
人文城西 高尚生活
繁华城中 成熟生活
中产城东 舒适生活
国际城南 品质生活
A. 外部环境（经济发展）
2007年1-11月新都区完成工业总产值316.33亿元，同比增长29.3%，其中273户规模企业111月完成工业总产值222.15亿元，同比增长36.4%；完成工业增加值68.81亿元，同比增长 30.1%； 2007年1－11月，金牛区规模以上工业企业完成产值248. 8亿元，比上年同期增长39.1％， 规模以上工业企业完成增加值69.8亿元，比上年同期增长26.0％，完成销售收入206.6亿元， 比上年同期增长43.6％，完成利润12.88亿元，比上年同期增长39.3％，完成工业投资25.04亿 元。1-11月，金牛区四大支柱产业运行形势比较乐观，继续保持平稳增长态势，四大支柱产 业的总产值达到16.97亿元，同比增长42.3%。 2007年1-8月，成华区全口径工业增加值完成42.8亿元，同比增长24.5%；规模以上工业， 完成增加值38.3亿元，同比增长27.4%；工业投资完成14.3亿元，同比增长77.5%，占全年目 标的102.1%；技改投资完成11.4亿元，同比增长47.9%，占全年目标的103.6%；工业集中度
成都保利斑竹园项目定位报告 66 共67页
210-310㎡ 70-150㎡
180-220㎡ 无
花园面积 100-200㎡ 50-100㎡ 100-150㎡ 50-100㎡
总价 345-370万 200-250万 310-460万 216-264万
联排别墅面积集中于220-250㎡和350-370㎡段 220-250㎡段的联排别墅均未设置地下室 花园面积集中于50-100㎡和100-150㎡ 总价以200-250万和350-400万为主
多层洋房物业从四期开始面积段由原来的 130-160㎡逐渐减小到九期的100㎡左右
电梯类产品从四期首发的160㎡左右逐渐 减小到九期的90-110㎡左右
别墅类产品面积段在200-250㎡之间基本 保持不变
双水岸各物业面积段走势分析
在开发节奏的引导下，双水岸各产品线单价拉升均值为1300元/㎡， 并适当延长了销售周期，在保障走量的同时，实现了利润增值
西联钢铁物流港
国际商贸城是北部新城发展的核心驱动，而本案是国际商贸城 的居住配套，双核驱动，引领北部新城发展
成都国际商贸城是四川省人民政府确定的50个重大建设项目中唯一一个商贸流通项目，同时也是四川省、 成都市、金牛区三级政府的重点工程，是成都北部新城建设的龙头工程。预计建成后，将拥有商铺约6 万 个，将给北部新城及周边地区提供上百万个就业机会。是集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易 与电子商务为一体的、中西部最大的、辐射力最强的、综合的现代化商贸平台，并具有商务办公、金融服 务、休闲娱乐、酒店公寓等完善的配套功能。
规模
245万方
摊位
6万个
行业 从业人员 备注
47个 30万人 相当于6个荷花池市场
成都市商贸北迁运动引起的成倍财富中心北移，支撑了项目 所需的购买力
招商定位—四川成都东湖项目市场调研与定位报告-177P
成都市概览
釒亍中国内陆地匙在外向型经济斱面癿劣势，成都在中西部城市中表现出相对突出癿外向型经济特征
成都近十年实际利用外资状况及变化趋势
70
120% • 成都近十年来癿实际利用外资量无论在觃模上还
60
100%
是增速上均保持快速提高癿趋势。
50
80%
40
60% • 戔至2012年4月，入驻成都癿丐界500强企业达
锦江区概览
绕城环路与地铁线路
锦江匙
以闻名千古癿濯锦乊江冠名癿锦江匙，是成都市癿中心城匙； 自古以来，锦江匙就是成都商贸繁盙乊地，匙内癿昡熙路、盐市口商圈是成都市癿商贸中 心。锦江匙作为国务院确定癿“商业繁茂匙”，汇聚了全市一半以上癿丐界500强企业。
地理位置
面积 亰口状况 匙域极成 建设目标
锦江匙位二成都市东卓部。西北不青羊匙相连,西部位临锦江、店河不武侯 匙相服,东不成华匙毗邻,东卓不龙泉驿匙接壤,卓不双流县相依；
30
40%
到212家，稳居中国西部外资引迚癿头名。
20%
20
0%
10
-20%
0
-40%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
实际利用外资（亱美元）
成都增速
外资引进水平癿提高和世界500强企业癿蜂拥而至为成都经济癿収展带来强劲癿活力，也有利亍成都商业市场 癿繁荣和消费水平癿提高，增加了对更高档次和更新理念癿商业物业癿需求。
47 伊藤洋华埻（建设路庖）
14 百扬大厦（进东百货） 31 北京华联
48 来福士
15 群光广场
32 财富中心
49 九斱贩物中心
16 富力天汇中心
某花园项目定位报告(PPT 116页)
2002年
2006年
一期 2010年
二期 2013年
双向8 车道
26、4B、84、 102、118、 545、806
约2.3公 里
双向6 车道
/
约2.7公 里
/
/
约2.5公 里
本项目
地 铁 一 号 线
801公交站点
世纪城 府河站
本项目与市区主要由四条主干道连接，分别为元华路、站华路、天府大道以 由于天府大道沿线的商务办公产业的率先兴起，大量的人流及车流特征主要 高新产业的办公人群和华阳居住人群为主。 从人流和车流的走向特征上看：华阳居住人群会根据公交线路选择路线走向 城方向会根据不同的居住区域选择不同的主干道进入站南组团或大源组团前 大道；出城方向也会以天府大道为主，到站南组团进行分流进入城区。
第二部分 市场分析
第二部分：市场分析 宏观经济 宏观政策 成都楼市 区域市场 典型个案
M1 与 M2 的差距缩小，显示流动性较为充 裕，且更多进入实体经济。因此降息的必要 性降低，近期并无必要出台额外刺激政策； 结合目前逐步企稳的走势来看，决策者考虑 到经济反弹的基础未必稳固，短期内亦不大 可能出台针对信贷和流动性的调控措施：因 此将进入政策“真空期”； 2009年上半年央行放贷超过6万亿元，是建 国以来新增贷款最多的一年。这些新释放的 流动性如水般漫过资本市场，推高了股价， 挽救了楼市，但是也反复地强化了投资者的 通胀预期； 上半年，中长期来看，全球宽松货币政策和 高债务将抬高未通胀压力，推升大宗商品和 资源价格，目前现金过剩难为王，债券已过 顶部，资产价格和资源更具吸引力； 年底，温总理定调明年经济格调：继续实施 积极的财政政策和适度宽松的货币政策。二 手房交易免税时间由两年调整回五年。
2019成都温江区温泉大道三段地块可行性研究报告
温江区属于非限购区域，受政策影响较小，目前主要分流到一 些投资客和外地客户在该区域购房，成交价格呈现上涨趋势
市场分析 周边项目一览表
鸿源星睿城
地块评估 区域配套
温江城市 公园
肯德基
同人医院
西南财大 涌泉实验
学校 鱼凫国都
宗地
碧落湖公园
家乐福 （拟建）
台湾新光三 越（拟建）
花样年花样 城配套
金马国际经 济圈
区域周边基本无配套可言，目前主要仍需依靠温江老城区的配套。
地块评估 宗地现状
宗地西面
宗地东侧是饲料厂工房 宗地北面
宗地东侧
宗地内部
紧邻宗地的绿化带
温江河流均属岷江水系。境内四条大河--金马河、杨柳河、江安河、清水河自西北 向东南呈扇状分布，其走向与县境地势一致，由西北流向东南，占地面积9.67平方公里， 为全区总面积的3.5%。全区水资源总量6.239亿立方米，其中，地表水4.534亿立方米； 地下水1.705亿立方米，可开采量1.42亿立方米。
成都市辖9区4市6县，户籍人口约1200万。 成都是国务院确定的中国西南地区的科技中 心、金融中心、商贸中心，交通枢纽和通讯枢纽。
成都作为西部重镇，城市经济发展迅速，城市化进程快速。
城市简介 GDP与人口
成都近年来，成都GDP增长迅速，GDP增长率的增长态势明显。2019年成都市实现 生产总值5551.3亿元，同比增长15%。
2019、2009年成都房产投资所占固定资产投资比例出现一定的下滑。但随着2019年成 都经济的勃发，房产投资总额1278.3亿元达到了一个新的高峰，同比增幅达到30%；
万科城市更新成都五个优秀案例
万科城市更新成都五个优秀案例万科城市更新是成都市首个EPC+O模式下的城市更新项目，也是成都“天府锦城”战略规划下首个呈现的城市更新项目，整体范围1.68平方公里，由成都市成华区人民政府和成华区万科街道办事处主导，万科成都“策划规划、设计建造、招商运营”一体化整体打造，以2.5公里滨水黄金地带为研究范围，重点对下湾区555亩进行文化传承与城市更新，进一步活化空间与产业调整。
其中启动区位于万科－下湾区，包括一街-滨河商业街、一坊-望平坊、三巷-香香一巷、二巷、三巷，共计收储运营面积3.4万㎡，于2018年12月动工，2019年9月30日整体开业。
开业以来项目累计接待600余次，共计3500人次的全国各界领导参观，央视新闻、新华社等国内权威媒体多次报道，获得第八届商业地产西南峰会-2020年度城市更新典范项目大奖。
万科城市更新已成为成都最具代表性的老城区活化名片，具体成果如下：（一）独创“EPC+O”2.0模式，共建共治共享万科城市更新项目强化“市区联动、政企联手”的高效协作模式，实现从政府主导、企业参与到政府引导、企业主导模式创新升级。
万科“策划、规划、设计、建设、运营”一体化实施方式以及“文态、业态、形态”三态融合的打造方案受到成都市委主要领导认可，项目经验发成都全市领导班子学习。
在筹备阶段，万科会同政府相关部门和区属国有公司大力实施优质资源“收、租、引”，并成立片区运营专业公司对收储资产整体实施资产管理、项目招引、业态管控、运营管理等工作，完成收储重要节点收储面积约3.4万平方米。
在设计规划阶段，万科深度挖掘和传承成华“工业记忆”和万科“城市乡愁”，采取“修旧如旧”手法进行文化传承，对锦江绿道和滨水空间、特色街区进行同步规划，谋划“绿道+休闲配套”、“绿道+新消费场景”等诸多可能性，将原有机动车道改成慢行空间，高品质外摆融入滨河街区，创成都第一。
同时坚持以人为本，充分考虑在地居民诉求，通过合理规划绕行路线解决停车问题，将靠近河滨的道路打造为慢行观景道路，将美好风景和惬意生活留给市民，实现“回家的路”与社交场景融合。
西村·贝森大院项目综述
西村·贝森大院项目综述一项目概述成都西村，一个“以文化创意产业为主体、以现代服务业为核心”的文化艺术及创意产业集中发展园区。
位于青羊区贝森北路1-5号，占地面积百余亩，总建筑面积约20万平方米，项目总投资约14.5亿元人民币，先后被评为“成都市文化产业示范基地”、“成都市中小企业创业示范基地”、“成都市文化创意产业重点扶持项目”。
西村·贝森大院是成都西村体量最大、业态最丰富的部分，定位于以院落办公和特色文化商业为核心的创意生活集群。
大院由“中国当代艺术教父”栗宪庭担纲项目顾问，成都贝森投资集团有限责任公司（以下简称贝森集团）董事长杜坚任总策划，当代著名建筑师刘家琨任总规划师。
占地面积约4.2万平方米，总建筑面积约13.5万平方米。
大院致力于打造“成都生活方式中心”：以院落办公和特色文化商业为核心支撑，配套提供创意主题酒店、综合展演空间、楼顶跑道等个性化设施，建成后将成为国际级的创意产业生活集群。
项目依据自身强大的资源优势和前瞻性的商业运营经验，以创意企业整合平台的身份为入驻企业和个人提供全方位、多层次的现代商务服务。
秉承“传统元素的当代表达”建筑理念，大院呈C型半围合布局。
通过藻井、天井和林盘景观等传统建筑元素与大院的有机融合，让传统文化、四川地域特色与未来感在这里和谐统一，使得“村民”获得极大空间自由的同时，充分享受工作、生活相融的乐趣，在繁杂的城市中探寻心灵的归属。
项目已于2012年11月开始建设，预计2014年年底建成并投入使用。
目前西村·贝森大院招商工作已全面展开。
运营：贝森集团概念规划：汉意文化传播机构管理顾问：爱迪思•贝森咨询总顾问：栗宪庭建筑规划：刘家琨投资：四川迈伦实业有限责任公司战略合作：英国创意谢菲尔德城市规划管理公司英国创意产业发展咨询公司二理念及定位1 项目理念项目理念：有所规定的不确定性具体而言，“有所规定的不确定性”指的是：从舒适工作、品质生活、激发交易及自由交流等方面给出相对既定的方向和条件，并就此展开系统性、原则性的业态规划及资源配置。
20190529-猛追湾文本(万科)
猛追湾市民休闲区一期项目推进情况汇报工业文明与现代时尚交相辉映美食文化与文创产业共生共融1.1 项目背景2018年5月22日，锦江水生态治理和旅游街区建设指挥部第二次会议，确定了成华区被正式纳入锦江绿道建设和旅游街区首批示范段。
5月28日，成华区启动猛追湾项目全球方案征集。
7月31日，成华区召开了猛追湾片区城市更新产业策划和设计方案专家评审会，梁黄顾建设师事务所联合体方案获第一名。
9月17日，天府锦城建设领导小组办公室召开《猛追湾市民休闲区一期工程产业策划和概念设计》方案评审会，原则通过概念方案设计。
2018年8月底开展“设计、施工、运营”公开招标挂网，10月初评标结果公示完毕，中标单位为（牵头人）万科中西部城镇建设发展有限公司、（成员）成都基准方中建筑设计有限公司、（成员）中天建设集团有限公司。
基本情况一一环路地铁一号线熊猫基地城北出口高速蜀龙路天府广场太古里猛追湾基本情况一1.2 区位及范围猛追湾项目紧邻太古里春盐商圈位于一环路内侧，北至府青大道，西邻府河，南至蜀都大道，东临一环路。
总体研究范围1.68平方公里，改造范围37公顷。
湾区滨河长度：2.5km，其中上湾1.5km，下湾1km。
重度改造建筑10栋约12000平米轻度改造建筑88栋约302883平米建筑部分：1.3工作内容总览：现状为城市建成区，重点通过城市更新微改造为主的手法对本区域进行优化。
建筑物改造强度分为轻度和重度改造，轻度大约占90%，重度改造10%。
通美大厦主题博物馆339电视塔国税大楼+纸箱厂滨河底商基本情况一唐代高骈筑罗城饮府河水过成都城北转东，形成急湾，船行至此呈先后追逐猛势，人称“猛追湾”崇桢年间张献忠农民起义军攻打成都，武僧将其赶出城外，一阵猛追至猛追湾此后人们为纪念此事，将此湾头正式命名为猛追湾1982年，人口猛增，猛追湾成立街道办事处，隶属东城区管辖1990成立成华区，街道办事处划归成华区2003年7月，原望平街道办事处与猛追湾街道办事处合并成为猛追湾街道办事处，带来片区经济和社会的巨变如今，猛追湾发展成为特大中心城市核心区，重点发展千亿总部集群，商业辐射1200万人流清代因邻近东较场刑场，逐渐成为成都东门外的一片荒野之地上世纪五六十年代，东郊工业区发展起来中国五冶等大型国企陆续将职工宿舍修建在附近人气渐兴锦江水延绵流淌千载，猛追湾记载千年烟火人间1.4 区域文化特质：现代活力时尚与传统市井人文并存,天府文化的集中体现1.4 区域文化特质：现代活力时尚与传统市井人文并存,天府文化的集中体现现代活力传统人文市井生活成都339川剧院香香巷成都市猛追湾片区城市更新产业策划及规划设计Urban Renewal of MengzhuiWan 7猛追湾历史文化挖掘Socio-cultural Context东郊厂区、69信箱、东郊记忆…从工业文明到创意产业游乐园、游泳池、川剧院…文化娱乐中心电视塔、339精神地标城市名片天祥街、地道美食、街头茶铺棋牌…市井人情、美食文化老码头、锦江桥、活水公园…城河相依1.4 区域文化特质：烟火人间三千年，成都上下猛追湾基本情况一猛追湾市民休闲区、猛追柳浪其中，猛追湾属于“九坊”之一，熊猫塔属于“十景”之一。
房地产策划“上城国际”
房地产策划“上城国际”名目第1章项目描述 (3)1.1项目概述 (3)1.2平面规划 (3)第2章环境分析 (4)2.1宏观 (4)2.1.1人口 (4)2.1.2经济 (4)2.1.3政策 (4)2.2微观 (5)2.2.1顾客 (5)第3章营销SWOT分析 (5)3.1优势 (5)3.2劣势 (6)3.3机会 (6)3.4威逼 (7)第4章目标客户群分析 (7)4.1项目目标客户群 (7)4.2目标客群特点 (7)4.2.1分布区域 (7)4.2.2购买目的 (7)4.2.3年龄 (8)4.2.4购买力 (8)4.2.5职业特点 (8)第5章市场定位 (8)5.1硬性定位 (8)5.2档次定位 (8)第6章营销策略 (9)6.1产品 (9)6.1.1领先的建筑设计 (9)6.1.2户型规划 (9)6.1.3景观规划 (10)6.1.4配套规划 (10)6.2价格 (10)6.3广告 (11)6.3.1报纸 (11)6.3.2户外广告 (12)6.3.3：广播 (12)6.3.4互联网 (12)6.3.5软性新闻 (12)6.3.6ＤＭ单派发 (13)6.4销售 (13)6.4.1时期营销 (13)6.4.2销售周期 (14)6.4.3销售手段与渠道 (14)6.4.4促销策略 (14)第7章附件 (16)第1章项目描述1.1项目概述该项目占地共50亩，位于成华大道与二仙桥东路交汇处，距离成都理工大学本部100米。
由于历史缘故那个地点一带曾经是重工业集中的地点，环境较差，空气污染严峻，交通落后。
但随着成都市及成华区政府加大对相关工业搬迁，并着力整治周围环境，现在那个地点差不多不是当年那个十里店了。
现在是距市中心仅二十余分钟车程，仅十分钟车程便可到达二环建设路片区。
本项目周边还有，成乡3、成乡7、7、8、20、36、86、108、112、113、180、402、502、532、535、537、539、902等十多条公交线路通达全城及周边。
保利·公园198项目介绍
• C7 酒店后勤区/酒店设备区： • 小计：6522 ㎡
• 另： • C8 酒店停车场（地下）：350 车位10500 ㎡ • 员工宿舍： 390 人±2000 ㎡
郁金香休闲运动公园
首期将于2009年5月对外开放
功能分区图
花卉培育基地，利用山体形 成竖向景观，同时屏障公墓 视野，引入独立经营者或合 作经营者 生态景观带，北侧居民休闲空 间，茂密的植栽，和住宅空间 渗透（小区后花园）
保利· 公园198项目介绍
保利(成都)实业〃营销部 2008.06.15
一、项目基本情况
保利· 公园198项目基本情况
项目总占地6500亩，蜀龙路将项目分为东西两区，其中西区配套郁金香主题公 园用地2250亩，建设用地750亩。东区为18洞标准高尔夫球场用地及750亩建设 用地。 保利地产将2250亩公园用地打造成为集珍稀花卉、体育运动、娱乐休闲为一体 的大型山地生态休闲主题公园。公园内拥有登山栈道、自行车道、高尔夫练习 场、网球中心等多项休闲娱乐设施，种植大量郁金香等美丽花卉。建成后的生 态公园将是成都市区面积最大、休闲配套设施最齐备的山地休闲主题公园，并 将成为蓉城市民节假日出游的新热点。 “保利· 公园198”项目是成都市“198”中心城区生态规划中的首个复合地产项目， 也是新都区重点招商引资项目，紧邻世界知名的中国熊猫基地，周边还拥有北
休闲餐饮娱乐区（农家乐 等），引入独立经营者
60 米绿化带，屏障绿化，利 用大树、微地形减少道路对 住宅的冲击（绿化带比周围 道路高3～5米）
密植生态绿化，防止北山坡视 线对高层住宅的干扰
住宅中央景观区 酒店附属户外用地 小区周边密植生态绿化作为过 渡地带（小区后花园）
郁金香旅游公园（主题观赏 花园区） 公园主入口区