第四章 房地产评估习题

第四、五章房地产评估一、单选题1、某宗土地2,000平方米，土地单价为1,000/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )元/平方米。

A、250B、500C、1,000D、2,0002、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。

A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制3、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。

则由此计算出的建筑容积率为( )。

A、0.6B、5.1C、2D、64、在建筑物的评估中，适合于价格指数调整法的评估对象是( )。

A、大型建筑物B、价格较高的建筑物C、账面成本不实的建筑物D、单位价值小、结构简单的建筑物5、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。

A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值6、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( )来评估。

A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格7、在在建工程评估中，形象进度法一般适用于( )。

A、施工期较短且价格变化较小的在建工程B、施工期较短且价格变化较大的在建工程C、施工期较长且价格变化较小的在建工程D、施工期较长且价格变化较大的在建工程8、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( )。

A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法9、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。

A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法10、下列关于土地的描述，错误的是( )。

A、在我国。

所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

11、土地使用权出让合同约定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前( )个月内申请提出。

A、3B、12C、6D、1812、运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( )。

A、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金B、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C、房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D、房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费13、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10%，预计未来5年的纯收益分别为20万、22万、24万、21万、25万元，并从第6年起开始稳定在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( )万元。

A、263.9065B、266.4212C、373.5815D、102.22614、有一宗土地，第一年的纯收益为100万，资本化率为5%，若(1)以后个年的纯收益在第一年的基础上逐年递增1%；(2)以后个年年纯收益逐年增加1万元。

这两种情况下该宗土地的无限年期价格应分别是( )万元。

A、2,500 1,600B、1,667 2,400C、2,500 2,400D、1,667 1,60015、土地“三通一平”指( )。

A、通水、通热、通路和场地平整B、通水、通电、通路和场地平整C、通水、通气、通路和场地平整D、通水、通讯、通路和场地平整16、在一宗土地上，建有一栋10层的写字楼，每层楼的面积相同，关于容积率和建筑密度的数据，最有可能的是( )。

A、9.8 0.8B、5 0.5C、5.2 0.5D、6.5 0.617、下表为搜集到的纯收益与售价的交易实例，则应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为A、6.8%B、7%C、7.1%D、7.2%18、某待估房地产，已知建筑物还原利率为8%，土地还原利率为6%，建筑物价值占到房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率为( )。

A、5%B、6.9%C、6.1%D、7.1%19、待估建筑物账面原值150万元，竣工于1995年底，假设1995年的价格指数为100%，从1996年到2000年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、20.5%、6.9%、4.8%，问2000年底该建筑物的重置成本最有可能是( )万元。

A、2,650B、265C、2,410D、24120、运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率是以( )与建筑物全部使用年限的比率求得。

A、已使用年限B、剩余使用年限C、实际已使用年限D、已提折旧年限21、采用成本法评估建筑物是以( )为依据的。

A、预算定额合理B、建筑物客观投入合理C、建材价格变化不大D、人工费率变化不大22、对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按照( )处理。

A、功能性贬值B、建筑物增值C、经济性贬值D、经济性溢价23、不论采用什么方法评估在建工程，其基本前提条件是( )。

A、项目仍然在建设中B、建成后的项目有效益性C、预计项目能够建成D、建成后能够形成生产能力24、城镇土地的基准地价是( )。

A、某时点城镇土地单位面积价格B、某时期城镇土地单位面积价格C、某时点城镇区域性土地平均单价D、某时期城镇区域性土地平均单价25、某宗土地，土地单价为10,000元/平米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，则其楼面地价为( )元/平米。

A、5,000B、1,250C、800D、20,00026、某待估宗地剩余使用年限为30年，还原利率为6%，比较实例价格为3,000元/平米，剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素因素，则评估标的的单价接近于( )元/平米。

A、3,279B、2,250C、2,744D、4,00027、评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。

A、不可位移B、不容易变现C、使用时间长D、规划很严格28、若反映宗地地价水平，( )指标更具有说服力。

A、楼面地价B、土地单价C、建筑单价D、基准地价29、有一宗地深度为150米，若标准深度为100米，按照“四三二一”法则，该宗地的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%、8%，则其平均深度百分率( )。

A、117%B、78%C、58.5%D、19.5%30、土地市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的。

A、稀缺性B、位置固定性C、用途多样性D、价值增值性31、待估土地年总收入为300万元，年总费用为250万元，剩余使用年限为40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于( )万元。

A、700B、800C、833D、75232、我国土地使用权出让的最高年限由( )确定并公布。

A、国土资源部B、建设部C、省、自治区、直辖市政府D、国务院33、若某房地产的售价为1,000万元，其中建筑物价格为600万元，地价为400万元，该房地产的年客观收益为72万元，建筑物的资本化率为8%，那么土地的资本化率最接近于( )。

A、8%B、6%C、7.5D、5%34、由于土地用途改变而带来的增值收益应当归( )拥有。

A、转让人B、占有人C、使用人D、所有人二、多选题1、在房地产重置成本的测算方法中，物价指数法比较适合于( )的评估。

A、建筑物及其附属设施的复原重置成本B、建筑物及其附属设施的更新重置成本C、构造比较简单的建筑物的复原重置成本D、构造比较复杂的建筑物的更新重置成本2、房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益/资本化率，其成立条件是( )。

A、纯收益每年不变B、资本化率固定C、收益期限为法定最高年限D、收益年限为无限期3、运用市场法评估地上建筑物部分时，选择的参照物应该在( )方面与待估资产大致相同。

A、外观B、结构C、用途D、坐落位置4、土地的经济特性是( )。

A、供给的稀缺性B、可垄断性C、不可再生性D、土地利用多方向性E、效益级差性5、地价的各征包括( )。

A、地价是地租的资本化B、地价是权益价格C、土地具有增值性D、效益级差性E、地价与用途有关6、应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价中扣除的费用项目有( )。

A、征地费用B、建筑总成本C、利润D、税金E、利息7、关于土地使用权正确的表述是( )。

A、土地使用权转让时，其地上建筑物、附着物所有权随之转让；B、土地使用权抵押时，其地上建筑物、附着物所有权随之抵押；C、土地使用者通过转让方式获得土地使用权时，其土地出让年限应为法律规定的最高年限；D、土地使用者转让地上建筑物、其他附着物(不动产)所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。

E、抵押地上建筑物及其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

8、房地产评估的原则包括( )。

A、供需原则B、替代原则C、最有效使用原则D、贡献原则E、合法原则9、影响房地产价格的一般因素包括( )。

A、商业繁华程度B、经济发展因素C、交通因素D、城市规划及开发战略10、引起建筑物功能性贬值的因素主要有( )。

A、政策变化B、使用强度不够C、市场不景气D、用途不合理11、建筑物评估中的公共配套设施建设费包括( )等建设费用。

A、临时用电B、附属锅炉房C、自行车棚D、大型游乐场12、土地使用权出让可以采用( )方式。

A、协议B、招标C、划拨D、拍卖13、运用基准地价评估宗地价格时，需要修正的因素包括( )。

A、土地出让金B、土地使用年限C、拆迁费用D、土地等级E、容积率14、不动产指的是( )。

A、地产B、机器设备C、空调D、房产15、国家征用集体土地而支付给集体经济组织( 包括支付给农民)的费用包括( )。

A、土地补偿费B、拆迁费E、青苗补偿费C、安置补助费D、地上附着物补偿费三、简答题1、简述土地的经济特性有哪些？2、简述地价的特征有哪些？3、房地产评估应遵循哪些原则？4、基准地价有哪些作用？四、计算题1、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为6%，预计未来5年的纯收益分别为30万、32万、35万、33万、38万元，从第6年开始，大约稳定在40万元左右，试评估该宗宗地价格。

2、有一宗房地产，假设使用年期为无限，未来第一年年纯收益为100万元，资本化率为10%，若：(1)未来各年的纯收益在上一年的基础上增加1万；(2)未来各年的纯收益在上一年的基础上增长1%。

两种情况下该宗房地产的评估值为多少？3、有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。

该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5~2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。

该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。