邹蓉与镇江苏宁置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

邹蓉与镇江苏宁置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】江苏省镇江市中级人民法院【审理法院】江苏省镇江市中级人民法院【审结日期】2020.07.07【案件字号】(2020)苏11民终1143号【审理程序】二审【审理法官】张剑甘可平田原【审理法官】张剑甘可平田原【文书类型】判决书【当事人】邹蓉;镇江苏宁置业有限公司【当事人】邹蓉镇江苏宁置业有限公司【当事人-个人】邹蓉【当事人-公司】镇江苏宁置业有限公司【代理律师/律所】周浩然江苏路韬律师事务所;王世杜北京大成（南京）律师事务所;刘玉伟北京大成（南京）律师事务所【代理律师/律所】周浩然江苏路韬律师事务所王世杜北京大成（南京）律师事务所刘玉伟北京大成（南京）律师事务所【代理律师】周浩然王世杜刘玉伟【代理律所】江苏路韬律师事务所北京大成（南京）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】邹蓉【被告】镇江苏宁置业有限公司【本院观点】本案争议的焦点是涉案房屋何时具备交付条件。

【权责关键词】欺诈胁迫乘人之危重大误解显失公平撤销违约金支付违约金合同约定证据不足新证据诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案争议的焦点是涉案房屋何时具备交付条件。

房屋买卖合同中约定交付条件为商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。

涉案房屋位于镇江苏宁广场塔楼A幢52层，2018年2月14日镇江市住房和城乡建设局出具了《关于镇江苏宁广场2某楼9-55层配套设施初步核查意见》，认定：9-55层单项配套设施资料基本符合要求；9-55层现场配套设施已安装完毕，基本具备交付条件。

在此之前该楼9-55层已通过了规划、环保、消防、质监等部门的验收。

2019年2月1日镇江市住房和城乡建设局出具了《新建商品住房交付使用核查意见书（整体交付）》。

对于两份核查意见文件之间的关系，从文件内容上看，初步核查意见是对2某楼9-55层现场配套设施进行核查，核查意见书是对苏宁广场商业综合体整体交付的配套设施进行核查，两者之间是局部与整体的关系。

而对9-55层现场配套设施进行核查的结果是基本具备交付条件。

进行初步核查、分步验收的原因，初步核查意见明确载明：镇江苏宁广场2某楼为超高层建筑，工程体量大，施工周期长，楼层功能区划不同。

而涉案房屋系在52层的酒店式公寓，属于初步核查验收的范围。

故《关于镇江苏宁广场2某楼9-55层配套设施初步核查意见》具有《新建商品住房交付使用核查意见书》的性质内容，一审法院认定从2018年2月14日起涉案房屋具备了符合购房合同约定的交付条件，并无不当。

苏宁公司在2018年2月14日之后通知交付房屋，符合相关规定，与邹蓉签订《赔付协议》，不存在欺诈行为。

邹蓉以欺诈为由要求撤销《赔付协议》，本院不予支持。

邹蓉主张签订《赔付协议》之后至真正完成交付期间的违约金，无事实依据，本院亦不予支持。

综上，邹蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2119元，由上诉人邹蓉负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-04 07:48:30【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年6月30日，邹蓉、苏宁公司签订《商品房买卖合同》一份，约定邹蓉购买苏宁公司开发建设的位于镇江市大市口镇江苏宁广场塔楼A幢52层5222号酒店式公寓，购房款131万元，合同还就交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等事项进行了约定，合同第八条“交付期限"部分约定：苏宁公司应于2017年12月30日前，将取得《核查意见书》并符合合同约定的商品房交付邹蓉使用。

合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任"部分约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计己付款的1%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2017年12月31日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房款万分之一点五的违约金。

合同签订后，邹蓉支付了全部房款，但苏宁公司却未能在合同约定时间交付房屋。

【一审法院认为】一审法院认为：邹蓉要求苏宁公司支付1000元的逾期办证违约金，苏宁公司予以认可，本案予以确认。

一审法院判决：一、镇江苏宁置业有限公司于判决生效之日起十日内给付邹蓉逾期办证违约金1000元；二、驳回邹蓉的其他诉讼请求。

【二审上诉人诉称】邹蓉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求。

事实和理由：1、一审法院错误认定涉案房屋交付条件，从而错误认定交付时间。

《新建商品住房交付使用核查意见书》（以下简称《核查意见书》）是商品房买卖合同约定的交付条件，应当以此判定是否具备交付前提；该《核查意见书》不能被其他文件或约定所替代。

2、被上诉人在未达到交付条件情况下，要求上诉人签订赔付协议并收房，存在欺诈行为，上诉人有权要求撤销该赔付协议。

3、即使法院认为不存在欺诈情节，那么结合对于真实交付时间的认定，签订赔付协议之后至真实交付日期之间的违约金应当由被上诉人承担。

综上，被上诉人直至2019年2月1日才具备交付条件，至目前仍未有效交付，上诉人的使用亦不能免除被上诉人在符合交付条件情况下的重新交付义务，客观上涉案房屋目前仍存在墙纸、幕墙等质量问题。

因此，被上诉人的逾期期限至少应当计算至交付条件满足之日（2019年2月1日），而依约应当计算至真正完成交付之时，相应的损失扩大责任应当归咎于被上诉人。

综上，邹蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：邹蓉与镇江苏宁置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书江苏省镇江市中级人民法院民事判决书(2020)苏11民终1143号当事人上诉人（原审原告）：邹蓉。

委托诉讼代理人：王艳鹏。

委托诉讼代理人：周浩然，江苏路韬律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：镇江苏宁置业有限公司，住所地镇江市解放路某某。

法定代表人：楼晓君，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘玉伟，北京大成（南京）律师事务所律师。

审理经过上诉人邹蓉因与被上诉人镇江苏宁置业有限公司（以下简称苏宁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初1983号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称邹蓉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求。

事实和理由：1、一审法院错误认定涉案房屋交付条件，从而错误认定交付时间。

《新建商品住房交付使用核查意见书》（以下简称《核查意见书》）是商品房买卖合同约定的交付条件，应当以此判定是否具备交付前提；该《核查意见书》不能被其他文件或约定所替代。

2、被上诉人在未达到交付条件情况下，要求上诉人签订赔付协议并收房，存在欺诈行为，上诉人有权要求撤销该赔付协议。

3、即使法院认为不存在欺诈情节，那么结合对于真实交付时间的认定，签订赔付协议之后至真实交付日期之间的违约金应当由被上诉人承担。

综上，被上诉人直至2019年2月1日才具备交付条件，至目前仍未有效交付，上诉人的使用亦不能免除被上诉人在符合交付条件情况下的重新交付义务，客观上涉案房屋目前仍存在墙纸、幕墙等质量问题。

因此，被上诉人的逾期期限至少应当计算至交付条件满足之日（2019年2月1日），而依约应当计算至真正完成交付之时，相应的损失扩大责任应当归咎于被上诉人。

二审被上诉人辩称被上诉人苏宁公司辩称：双方签署的赔付协议没有可撤销的情形，对于双方具有约束力，故一审判决是正确的，应予以维持。

原告诉称邹蓉向一审法院起诉请求：1、撤销邹蓉、苏宁公司于2018年4月27日签订的《苏宁广场塔楼A逾期交房赔付协议》（以下简称《赔付协议》）；2、苏宁公司支付邹蓉逾期交房违约金92748元；3、苏宁公司支付邹蓉逾期办证违约金1000元。

一审法院查明一审法院认定事实：2017年6月30日，邹蓉、苏宁公司签订《商品房买卖合同》一份，约定邹蓉购买苏宁公司开发建设的位于镇江市大市口镇江苏宁广场塔楼A幢52层5222号酒店式公寓，购房款131万元，合同还就交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等事项进行了约定，合同第八条“交付期限"部分约定：苏宁公司应于2017年12月30日前，将取得《核查意见书》并符合合同约定的商品房交付邹蓉使用。

合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任"部分约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计己付款的1%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2017年12月31日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房款万分之一点五的违约金。

合同签订后，邹蓉支付了全部房款，但苏宁公司却未能在合同约定时间交付房屋。

2018年4月18日，苏宁公司通知邹蓉涉案房屋将于2018年4月21日具备交付条件，告知邹蓉办理交付手续。

2018年4月27日，邹蓉进行了验房，并提出以下问题：1、洗衣机水龙头坏；2、厨房间顶面有花斑；3、厅内踢脚线补漆；4、菜盆下水有漏水；5、修好后做保洁；6、主线灯没有；7、86型白盖板坏。

当日，邹蓉、苏宁公司签订了《赔付协议》，协议就逾期交房事宜达成如下意见，即苏宁公司将按照《商品房买卖合同》“第九条出卖人逾期交房的违约责任"中所约定的赔付标准，自延迟交房之日（2017年12月31日）起至实际交付之日（2018年4月21日）止，共112日计算违约金金额，邹蓉认可该违约金已弥补邹蓉所有因逾期交房产生的损失，邹蓉接收该房屋后不得再向苏宁公司主张任何逾期交付的违约责任，此为双方解决逾期交房问题的最终解决方案，与房屋买卖合同不一致的以此为准；苏宁公司最晚不迟于本协议签订后60天内，将款项电汇至邹蓉名下建设银行尾号为5618的银行账户。

2018年7月12日，苏宁公司转入邹蓉的上述银行账户22008元，银行回单中附加信息一栏注明“代垫费"。

2019年3月27日，邹蓉取得涉案房屋的产权证明。

另查明，2017年11月17日，镇江苏宁广场塔楼A幢取得镇江市规划局出具的《建设工程规划核实合格证》。

11月20日，镇江市城乡建设档案管理处就镇江苏宁广场塔楼A幢出具《江苏省建设工程档案专项验收意见书》，认为该项建设工程档案资料符合归档要求。